Аренда недвижимости с правом выкупа

Аренда недвижимости с правом выкупаПокупка недвижимости — серьезное решение, связанное со значительными затратами.

Не у всех есть возможность внести сразу всю сумму по договору. Не всем одобряют ипотеку и другие долгосрочные займы.

В этом случае единственным правильным решением будет аренда недвижимости с правом выкупа. Вопрос с жильем решен, хоть и временно. А понравившаяся площадь по договору перейдет к вам, когда вы соберете всю сумму.

В этой статье речь пойдет о том, что такое аренда с последующим выкупом, о правовых аспектах этой процедуры, плюсах, минусах, особенностях оформления в 2020 году, возможности участвовать в специальных социальных программах.

Понятие и законодательное регулирование

Аренда с последующим выкупом — правовой механизм при продаже недвижимости, земли и другого ценного имущества.

Это сделка, при которой объект передается собственником третьему лицу на условиях временного пользования с взиманием оплаты.

Документально закрепляет сделку соответствующий договор аренды. Сторонами по соглашению выступают:

  • продавец-арендодатель — собственник имущества;
  • покупатель-арендатор — пользователь объекта.

Понятие и законодательное регулированиеОсобенностью подобной сделки является то, что в будущем имущество перейдет в собственность арендатора. Это происходит в двух случаях:

  • после истечения оговоренного в договоре срока;
  • после внесения всей суммы за объект.

Возможность выкупа после аренды регламентируется действующим гражданским законодательством РФ. В статье 624 Гражданского кодекса обозначено следующее:

  • выкуп возможен после заключения дополнительного соглашения о покупке объекта аренды;
  • если соответствующее положение внесено в договор аренды или другой нормативный акт.

Так как договор аренды с выкупом имеет признаки разных гражданско-правовых сделок, на него также распространяется действие положений глав 30 и 34 Гражданского кодекса.

Законодательное регулирование происходит и на основании других нормативно-правовых актов. Федеральным Законом № 159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества» установлен порядок и правила выкупа объектов, сданных в аренду, которые являются собственностью муниципальных и государственных органов власти.

Договор аренды с выкупом и лизинг: отличия

Договор аренды с выкупом и лизинг: отличияПравоприменительная практика показывает, что граждане не различают аренду с правом выкупа и лизинг. Многие считают эти определения идентичными. Но это не так. У каждого понятия своя правовая специфика.

Основное отличие заключается в том, что объектом аренды выступают имущественные ценности, а в лизинг передается имущество, которое специально было приобретено для лизинговых операций и заранее согласовано со второй стороной — лизингополучателем.

В соответствии с правовым механизмом лизинговых соглашений лизингодатель является посредником между продавцом и покупателем имущества. Договор аренды между физическими лицами, в отличие от лизинга, обусловлен прямым взаимодействием сторон без участия посредников.

К арендным договорам с правом выкупа не относятся также и соглашения рассрочки. Нормативные правила не разрешают продавцу требовать возврат имущества или расторжение сделки, если покупатель оплатил больше половины стоимости.

Если покупатель по окончанию срока аренды не передал выкупную сумму продавцу, то он может требовать возврата имущества.

Соцпрограмма аренды от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

Соцпрограмма аренды от Агентства по ипотечному жилищному кредитованиюАренда квартиры с последующим выкупом интересует тех, кто не смог получить ипотеку на жилье. И это происходит не так уже редко.

Оптимальным решением в такой ситуации станет социальная программа аренды жилья с последующим выкупом от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК.

Проект называется «Аренда и выкуп». И это отличная схема для получения желанных квадратов.

Суть программы заключается в том, что заключая договор аренды с выкупом, вам устанавливается особые условия:

  • отсутствие первоначального взноса;
  • срок выкупа составляет 15 лет;
  • максимальная стоимость квартиры равна 6 млн. руб. (для Московской области).

Потребуется предоставить пакет документов, основные из которых — это паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

В процессе аренды выплачиваются сумма за аренду и за обеспечение долга. В процессе действия соглашения можно зарегистрироваться в квартире и жить в ней. Жилье будет выкуплено сервисной компанией от АИЖК. Квартиру можно будет выбрать из построенных и недостроенных домов.

Если по истечении договора клиент не сможет выплатить всю сумму долга, имущество переходит к сервисной компании. При этом уплаченная сумма платежей в счет выкупа будет передана арендатору, а арендная плата не возвращается.

Принцип формирования суммы выплаты

Принцип формирования суммы выплатыАренда дома с последующим выкупом была анонсирована еще в начале 90-х годов, когда института ипотеки еще в помине не было. Но подобная альтернатива банковского продукта не прижилась на рынке недвижимости.

Аренда с выкупом квартиры не может быть убыточной для АИЖК, поэтому расчет фактической стоимости производится с учетом роста цен на жилье, инфляции, рыночной стоимости объекта на день заключения договора и других факторов.

Если выбран максимальный срок аренды — 15 лет, то стоимость квартиры будет на 30 % выше. После утверждения окончательной стоимости она будет внесена в договор аренды с выкупом и останется неизменной.

Особенности заключения договора аренды с выкупом нежилого объекта

В число наиболее востребованных документов в рамках заключения арендных соглашений входит договор аренды с правом выкупа нежилого помещения.

Договор включает два основных раздела:

  • общие положения;
  • платежи и расчеты.

В первом разделе содержатся сведения относительно сторон соглашения — арендатора и арендодателя. Указывается, что арендодатель передает арендатору в эксплуатацию свою собственность — здание для хозяйственных нужд. Описываются основные технические характеристики, площадь, адрес, по которому находится объект.

Особенности заключения договора аренды с выкупом нежилого объектаВ разделе обозначается, что вместе с объектом арендатору передается расположенный под ним земельный участок. Обязательно прописывается кадастровый номер нежилого помещения.

Также здесь указывается, что вместе со зданием в эксплуатацию арендатора передается расположенный под ним земельный участок. Обязательным является указание кадастрового номера нежилого помещения.

Помимо всех этих сведений указывается срок аренды — первый и последний день действия договора. В качестве подтверждения передачи нежилого помещения и участка в аренду с выкупом является акт приема-передачи.

Во втором разделе прописывается сумма ежемесячных арендных платежей, выплаты по долгу и полная сумма выкупа. Описываются условия внесения платежей — регулярные выплаты в течение срока действия по договору и внесение остатка оговоренной суммы стоимости здания в течение 10 дней после окончания соглашения.

Плюсы и минусы аренды недвижимости с правом выкупа

Плюсы

  1. В соответствии с положениями сервисных компаний, занимающихся арендами квартир с правом выкупа (Межрегиональная Жилищная Корпорация) соотношение арендного и выкупного платежей достаточно выгодно изменяется при уменьшении срока соглашения. Если договор заключается на 10, а не на 15 лет, большая часть ежемесячных платежей будет перекрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая — аренду помещения. Такое соотношение устанавливается в самом начале договорных отношений и стечением времени не меняется.
  2. ПлюсыМинимальные риски для покупателей. На вторичном рынке недвижимости нередко и сейчас происходят сделки купли-продажи квартир, в которых появляются наследники, не выписанные заключенные и т.д. Участие в программе «Аренда и выкуп» позволит покупателю полностью довериться сервисной компании. Все риски она берет на себя.
  3. Минимальное количество документов. Эта позиция всегда радует, так как бумажная волокита вряд ли кому-то по душе.
  4. Отсутствие первоначального взноса. Это важно, особенно для новоселов, которым предстоит нести и так множество расходов в связи с переездом и обустройством нового жилья.
  5. Не нужно ждать одобрения сделки, как это бывает в банках.

Минусы

В сравнении с ипотекой аренда недвижимости с правом выкупа имеет следующие недостатки:

  1. Если не получается выплатить ипотеку, можно продать квартиру по приемлемой цене и получить разницу между долгом финансовой организации и фактической стоимостью. В случае с арендой с правом выкупа цена за жилье фиксированная, выплаты определены, а плата за аренду не считается. Получается, что аренда с выкупом может быть менее выгодна, чем ипотека.
  2. Если в договоре отсутствует пункт о первоначальном взносе, последующие ежемесячные платежи возрастают.
  3. Как правило, аренда с правом выкупа дороже ипотеки.

На кого рассчитана аренда с последующим выкупом

На кого рассчитана аренда с последующим выкупомПрограмма, предусматривающая аренду с правом выкупа, выгодна:

  • тем, кто не смог получить одобрение банка по ипотечному займу;
  • те, кто получает «серый» доход или зарплату в конвертах;
  • у кого нет первоначального взноса;
  • у кого нет всей суммы на покупку объекта.

Заключение

Оформление договора аренды недвижимости с правом выкупа выгодно и приобретателю объекта, и продавцу.

Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа недвижимых объектов, получает право использовать имущество для личных, коммерческих или других целей еще до наступления срока выплаты полной покупной цены арендуемого имущества. Продавец получает стабильный доход — арендные платежи — до оформления сделки купли-продажи.

Аренда с последующим выкупом имеет и некоторые риски. Например, продавец может упустить выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость. Но в целом, это хороший шанс стать обладателем заветных квадратных метров.


..Следующая страница->