Что такое переуступка прав аренды?

Что такое переуступка прав аренды?Аббревиатура «ППА» расшифровывается как передача права пользования. В сфере недвижимости понятие применяется по отношению к арендуемой коммерческой недвижимости третьим лицам.

Арендатор, который не желает оплачивать аренду помещения, может получить письменное согласие собственника и переуступить право аренды другому лицу.

Если пункт о перенайме обозначен в договоре, согласие собственника можно и не получать. Процедура аналогична сделке купли-продажи, единственное отличие заключается в том, что предметом соглашения является не объект, а право пользования им.

Поэтому если арендатор знает, что такое ППА в недвижимости, он может использовать это для получения выгоды. Разберемся, как это сделать законным способом, правильно составить договор, заручиться необходимыми документами и когда ППА действительно может принести доход.

Переуступка прав аренды коммерческих пространств

Это привычная практика, которая используется современными бизнес-сообществами. Если аренда площадки предыдущим съемщиком производилась на льготных условиях, новый арендатор также может ими воспользоваться.

Особенно это выгодно начинающим предпринимателям, развивающимся организациям, ограниченным малым бюджетом.

Особый интерес представляет ППА муниципального недвижимого имущества. Ставки здесь обычно ниже, чем в случае с объектами, сдаваемыми частными собственниками.

Главные особенности

При выборе доступной по стоимости нежилой недвижимости следует знать нюансы проведения процедуры ППА:

    Главные особенности
  • переуступка прав аренды коммерческому предприятию возможно исключительно на возмездных договорных условиях, дарение воспрещено законом;
  • срок аренды может быть как коротким, так и продолжительным. Если помещение арендуется более чем на 12 месяцев, по законодательству сведения об этом должны быть внесены в Росреестр;
  • госимущество можно переуступать только после проведения аукциона;
  • полученный доход от сдачи в аренду облагается налогом.

Отличие ППА и субаренды

Часто понятие переуступки прав аренды путают с термином «субаренда». Но это не одно и то же.

Основное отличие этих понятий состоит в том, что при субаренде арендатор сдает имущество с согласия арендодателя, а при переуступке прав аренды — обязанности и права бывшего арендатора передаются третьему лицу, а все изменения в пользу нового съемщика вносятся в договор.

Сделка проводится в трехстороннем порядке. Основные отличия двух терминов ППА и субаренды внесены в таблицу:

Отличия ППА Субаренда
Передача Полная Частичная
Обязанности Переходят к правопреемнику (в том числе долги) Долг остается за арендатором
Порядок оплаты Собственнику Арендатору

Процедура оформления ППА

Процедура оформления ППАНормы и правила продажи прав аренды регулируются статьей 615 Гражданского кодекса.

При оплате договора ППА новый арендатор приобретает права аренды на конкретную площадку с определенными условиями, ранее согласованными с предыдущим арендатором. Стоимость переуступки и будет той ценой, которую нужно заплатить за право работать в помещении.

Следует заранее ознакомиться с договором аренды. Если собственник не против нового арендатора, это должно быть подтверждено соглашением.

Изучите все его положения, есть ли в нем ограничения — возможно, запрещено перепрофилирование, перепланировка, имеются ограничения по ремонту. Иногда условия договора можно изменять. Все моменты обсуждаются с собственником.

Если оформление делается через почту, все копии с подписями заверяются у нотариуса.

Особенности заключения договора

Заключение договора о переуступке права аренды в произвольной форме не противоречит законодательству. Главное, чтобы в соглашении были прописаны следующие пункты:

  • сведения о предмете сделки и сторонах;
  • права, обязанности, ответственность участников за нарушение условий договора — размеры штрафов, механизм одностороннего расторжения, возможность досудебного урегулирования спора);
  • размер, способ внесения и периодичность оплаты.

Договор ППА не может быть заключен на срок, превышающий время предыдущей аренды.

В каких случаях переуступка прав аренды выгодна

В каких случаях переуступка прав аренды выгоднаППА выгодна арендаторам, если предлагаемая площадь расположена в престижном месте, желательно с хорошей проходимостью и посещаемостью.

Хорошо, если помещение оборудовано под вашу сферу деятельности.

Немаловажна также стоимость аренды. Если какие-то нюансы вас не устраивают, вы вправе обсудить их, настоять на изменении условий.

Переуступка права аренды без арендодателя

Теоретически это возможно. Особенно если профиль деятельности арендаторов не отличается. Покидая помещение, арендатор заинтересован в поиске замены. Но на практике собственник предпочитает участвовать в выборе нового съемщика.

Эта схема выгодна для всех сторон. Уходящий получает вознаграждение за переуступку, а новый получает нужную ему площадку.

Преимущественное право аренды

В статье 621 Гражданского кодекса РФ оговаривается преимущественное право аренды. В 2020 году оно возникает в следующих случаях:

    Преимущественное право аренды
  1. Если арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности на протяжении всего срока аренды, он имеет преимущество перед новыми соискателями. Для этого арендатор должен письменно сообщить собственнику о своем намерении продлить срок аренды.
  2. Если арендатор после истечения срока договора продолжил пользоваться помещением на тех же условиях, при этом не получая возражений со стороны собственника, в соответствии со статьей 610 ГК РФ договор считается продленным на прежних условиях.

Если арендодатель отказал прежнему арендатору в заключении договора на новый срок, однако в течение года заключил соглашение с другим лицом, бывший арендатор может потребовать в суде перевода прав и обязанностей на себя по заключенному договору.

Также собственник обязан будет возместить убытки, причиненные из-за отказа возобновить срок аренды. В судебном порядке можно требовать только денежную компенсацию, не претендуя на право аренды — это решает сам истец.

Преимущества и недостатки ППА для арендатора

Преимущества:

  • Получение прямой материальной выгоды от актива, который требует регулярных расходов.
  • Уверенность собственника в отсутствии проблем из-за отказа от аренды.
  • Выгодные условия на длительный срок.

Недостатки ППА:

    Преимущества и недостатки ППА для арендатора
  • Переуступка становится отдельным бизнесом, что влечет за собой рост аренды в цене и нездоровую конкуренцию.
  • Собственник может согласиться на ППА при значительном удорожании арендной оплаты.
  • Риск получить в аренду проблемный объект с массой скрытых недостатков.
  • Переуступка оформляется только при согласии собственника (чаще всего этот пункт предусмотрен в соглашении).
  • Необходимость оплат услуг нотариуса и госпошлины за перерегистрацию.
  • Сложности в составлении налоговой отчетности и расчете налогов.

Заключение

Продажа права аренды выгодна, если условия прежнего договора существенно не изменяются, а сам объект полностью соответствует пожеланиям нового арендатора по специфике, планировке, расположению, ремонту.

Важно соблюсти процедуру переоформления, внимательно перечитать все пункты соглашения, обратить особое внимание на мелкий шрифт.