Что такое покупка квартиры в лизинг?

Что такое покупка квартиры в лизинг?Сегодня приобрести жилье можно разными способами. Один из них — это квартира в лизинг для физических лиц.

Ранее такая гражданско-правовая сделка была доступна только юридическим лицам. Сейчас это может сделать любой человек, особенно пол учивший отказ банка в ипотеке.

Дело в том, что в роли кредитора выступают лизинговые компании, для которых не имеет значение ваш источник дохода, вернее, его официальное подтверждение.

Звучит все несколько запутанно и напоминает аферу. На самом деле, лизинг представляет собой абсолютно легальный кредитный продукт, имеющий свои особенности.

О них и пойдет речь далее, а также о том, как купить квартиру в лизинг, о преимуществах и недостатках такой сделки, рисках и выгоде для покупателя.

Особенности приобретения квартир в лизинг

Лизинг — это своеобразная альтернатива ипотеке, которая регулируется имущественными и финансовыми отношениями. Но они возникают не с банками, а с лизинговыми компаниями.

Лизинг представляет собой передачу в аренду объекта недвижимости, приобретенного за средства лизинговой компании, исходя из пожеланий клиента. По договору лизинга клиент вносит ежемесячные платежи.

По истечении срока соглашения квартира может быть выкуплена по остаточной цене и перейти в собственность лизингополучателя. Договорные отношения основаны на гибкой и взаимовыгодной стратегии договаривающихся сторон.

Особенности приобретения квартир в лизингОт кредита лизинг отличается тем, что объект лизинга остается в собственности у кредитора до момента его выкупа.

На основе проведенного мониторинга финансовые организации прогнозируют восстановление популярности кредитного продукта на рынке недвижимости за счет привлечения дополнительных категорий клиентов.

Предложение подходит лицам, не имеющим легальный доход и не способным официально подтвердить его по индивидуальным причинам.

Лизинговые компании заполнили нишу, не охваченную классической схемой ипотечного кредитования. А некоторые банки подстроились под нее.

Правовое регулирование

Чтобы понять, что такое покупка квартиры в лизинг, необходимо обратиться к формулировке статьи 14 Федерального закона № 83 от 8 мая 2010 года. В лизинговой сделке принимают участие 3 стороны: продавец жилого помещения, лизингодатель и лизингополучатель.

Объект недвижимости приобретает лизингодатель, которым может выступать как физическое, так и юридическое лицо. На основании договора он передает его в аренду лизингополучателю.

В соглашении прописываются условия, размер первого взноса, сроки и порядок внесения платежей, выплаты при досрочном погашении или расторжении. Договор требует регистрации, не важно, когда он был заключен.

Правовое регулированиеПраво собственности на имущество к лизингополучателю переходит после выплаты всей суммы по договору — эта особенность отличает лизинг от кредита, после получения которого заемщик сразу становится владельцем.

С 1 января 2011 года вступила в законную силу поправка в Федеральный закон № 164, отменившая необходимость применения лизинга исключительно для предпринимательской деятельности.

Риск вступать в договорные отношения, не приобретая права собственности, — главная причина низкой популярности лизинга на рынке недвижимости. Этот финансовый продукт предлагает всего несколько крупных компаний, самой известной из которых является дочерняя компания банка ВТБ — «ВТБ24 Лизинг».

Определенную популярность приобретает данная услуга у некоторых застройщиков, в частности, ее оказывает Группа компаний «КВС» из Санкт-Петербурга.

Порядок покупки квартиры в лизинг

Перед тем, как купить квартиру в лизинг, необходимо оценить все риски, связанные с этой процедурой. Ведь сегодня посредством долгосрочной аренды можно приобрести не только стандартные квартиры, но и таунхаусы, апартаменты, доли в объектах жилой недвижимости. Это влечет большие расходы. Если вы уверены в своих силах, если решение о том, можно ли купить квартиру в лизинг, уже принято, то вам следует знать схему покупки.

Алгоритм состоит из следующих позиций:

    Порядок покупки квартиры в лизинг
  1. 1 этап. Выбор квартиры. Перед обращением в лизинговую компанию необходимо знать параметры объекта будущего договора. Его описание будет интересовать лизингодателя в первую очередь.
  2. 2 этап. Обращение в лизинговую компанию. Выберите подходящую компанию с опытом и хорошими рекомендациями, сообщите ее представителям о своем намерении приобрести конкретный объект недвижимости. Выбрать квартиру нужно заранее.
  3. 3 этап. Оценка ликвидности объекта и платежеспособности клиента. Лизинговая компания предъявляет определенные требования к жилым помещениям и уровню доходов клиента. Подготовьте справочную информацию от застройщика о квартире и отчет о всех своих доходах — официальных и скрытых.
  4. 4 этап. Внесение первоначального взноса. Размер первого взноса стартует с 10 % от стоимости объекта.
  5. 5 этап. Покупка квартиры у продавца. Лизинговая компания вносит запрашиваемую сумму на счет продавца (застройщика).
  6. 6 этап. Передача объекта в аренду лизингополучателю. На основании договора лизинговая компания сдает квартиру в аренду клиенту. Соглашение обязательно регистрируется в Росреестре. В документе обязательно должен присутствовать пункт о том, что после окончания срока аренды квартира переходит в собственность клиента при условии внесения всей суммы, оговоренной в соглашении.
  7. 7 этап. В течение указанного срока вы вносите обозначенные в договоре платежи.
  8. 8 этап. После оплаты всех взносов, по истечении срока договора объект недвижимости переходит в вашу собственность.

Специфика приобретения

В этом разделе мы рассмотрим плюсы и минусы покупки квартиры в лизинг. Но для начала разберемся в специфике этой процедуры. По своей экономической сути лизинг, простыми словами, — это кредитование, в рамках правового поля — финансовая аренда.

Схема приобретения объекта недвижимости в лизинг проста. Клиент выбирает вариант (или несколько) квартиры, согласовывает ее с лизинговой компанией, она покупает объект и передает ключи клиенту. Предварительно необходимо будет оплатить первоначальный взнос — минимум 10 %, максимум 40 % от общей стоимости.

После в обозначенные временные промежутки необходимо будет исправно вносить пропорциональные платежи в течение 10-20 лет.

Подвох состоит в том, что в собственность объект переходит после полного погашения долга. Однако из-за этого проблем с регистрацией не возникнет, прописаться на жилых квадратах можно будет хоть на следующий день после подписания договора с лизинговой компанией.

Плюсы

    Плюсы
  1. Высокая степень лояльности в процессе оценки платежеспособности клиента. При стоимости квартиры менее 30 млн. руб., сделка может быть оформлена по 3-м документам в течение 5-6 дней.
  2. Сопутствующие кредитным сделкам операции (например, страхование) лизинговая компания берет на себя. Однако компенсация за это может быть включена в ежемесячные взносы.
  3. Клиенты лизинговых компаний могут не использовать дополнительные инструменты обеспечения — поручительство, залог.
  4. Закрепление в договоре индивидуальных условий погашения — ежемесячно или один раз в квартал, по дифференцированной схеме или аннуитетными платежами.
  5. Фиксированная стоимость квадратного метра в течение всего срока действия договора.
  6. Лизинговые компании организуют глубокую и качественную проверку объектов недвижимости, ведь им предстоит быть в их собственности несколько лет. Если спустя какое-то время после оформления сделку признают недействительной (будут обнаружены наследники, неправильно оформлена приватизация или договор подписан с нарушениями законодательства), пострадает, прежде всего, лизингодатель.
  7. Оплата налога на имущество является обязанностью лизинговой компании.

Минусы

    Минусы
  1. Договор подписывается не более чем на 10 лет.
  2. Процентные ставки по лизингу в полтора раза выше, чем по ипотеке и другим видам кредитов.
  3. Жилье, приобретенное в лизинг, запрещено сдавать в аренду третьим лицам.
  4. Объект недвижимости является собственностью лизинговой компании до полного выкупа клиентом.

Условия покупки квартиры в лизинг

Требования к клиенту при оформлении

Лизинг доступен многим категориям покупателей, в особенности, тем, кому не разрешили взять ипотеку. Банки неохотно выдают кредиты лицам, получающим нерегулярный или нелегальный доход. Для лизинговых компаний это не является препятствием. Однако вам предстоит доказать свою платежеспособность другими способами.

Для одобрения покупки квартиры в лизинг клиент должен соответствовать следующим требованиям:

    Требования к клиенту при оформлении
  1. Быть гражданином Российской Федерации.
  2. Возраст должен составлять от 21 до 60 лет.
  3. Клиент не должен находиться в стадии банкротства.
  4. В отношении клиента не должно вестись исполнительное производство.
  5. Иметь постоянный доход.

Требования к объекту

Спрос к квартирам со стороны лизинговых компаний вполне справедлив. Жилое помещение должно соответствовать следующим требованиям:

  1. Оно должно быть пригодно для постоянного проживания.
  2. В Росреестре объект должен учитываться как «жилая недвижимость».
  3. Это должно быть готовое жилье с первичного или вторичного рынка. Строиться в лизинг и покупать земельные участки нельзя.
  4. Объект должен быть свободным от обременений — не быть в залоге или в аресте.
  5. На жилой площади не должны быть проведены реконструкции или перепланировки.
  6. Дом, в котором находиться квартира, не должен быть в аварийном состоянии, состоять на учете для проведения капремонта.
  7. Фундамент здания должен быть выполнен из железобетонных, кирпичных или каменных конструкций.

Условия и схема работы возвратного лизинга

В российском законодательстве существует такое понятие, как «возвратный лизинг». Его еще называют обратным.

Смысл такого лизинга заключается в том, что в этой сделке лизингополучатель (бывший собственник квартиры) выполняет роль продавца имущества для лизинговой компании.

Получается, что объект так и остается у бывшего собственника, но право собственности к нему вернется после выплаты всей суммы по договору.

После оформления возвратного лизинга пользователь имущества не меняется. Меняется только собственник: права на владения переходят к лизинговой компании. Бывший владелец платит за аренду объекта, а амортизацию начисляет та стороны сделки, на балансе которой состоит имущество.

Условия и схема работы возвратного лизингаВозвратный лизинг часто рассматривается как возможность снизить налоговую нагрузку. Но на практике выиграть на уплате налоговых отчислений не особо получается. Наоборот, возрастает риск получить претензии от налоговых органов.

Сделка возвратного лизинга способствует снижению стоимости внеоборотных активов лизингополучателя. Отличие от стандартного лизинга заключаются в том, что в возвратной сделке принимают участие не три стороны, а две.

Налоговая служба подозрительно относиться к подобного рода сделкам, усматривая в них признаки недобросовестности и ухода от уплаты налогов. Чтобы защитить свои права от необоснованных претензий представителей налоговой инспекции, необходимо обладать опытом и юридической сноровкой в вопросах заключения сделок с возвратным лизингом.

Что выгоднее: банковский кредит или возвратный лизинг?

Для получения займа в банке клиент должен быть надежным кредитополучателем и иметь хорошие финансовые показатели. Таким положением может похвастаться далеко не каждый. А вот лизингодателю получить кредитные средства для приобретения лизингового имущества намного проще.

При оформлении возвратного лизинга риск лизингодателя минимален, ведь предмет договора является собственностью компании, и его в любой момент можно продать.

В ситуации с банковским продуктом заложенное имущество не взимается в собственность финансовой организации, оно реализуется на торгах, а выручка с продажи идет в счет погашения задолженности. Остаток средств возвращается стороне, предоставившей залоговое имущество.

Лизингодателю проще компенсировать свои расходы за счет продажи объекта договора сделки. Поэтому и рисков у лизинга меньше, чем у кредита в банке. К тому же, по закону лизингодатель вправе защищать свои финансовые интересы. При двукратной просрочке платежей лизинговая компания может изъять предмет соглашения.

Новостройки и квартиры от застройщика в лизинг

Новостройки и квартиры от застройщика в лизингНа рынке новостроек крупных городов все чаще предлагается покупка квартир в лизинг. Таким образом застройщики продвигают альтернативные способы продажи недвижимости. А лизинг считается продвинутым маркетинговым механизмом.

Первопроходцем в этом деле можно считать компанию «КВС». Она объявила о собственной программе лизинга новостроек. Застройщиком был подписан договор о сотрудничестве с дочерней структурой ВТБ24 — Акционерным обществом «Система лизинг 24».

Предметом лизинга при покупке новостройки является не сам объект, а право его требования. До момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи его в собственность в аренду сдаются права требования.

В рамках новых проектов жилых комплексов на рынок аренды вышли новостройки от застройщика. Некоторые из них остаются непроданными к моменту заселения дома. Потенциальные клиенты вправе заключить договора найма с правом последующего выкупа.

Арендные платежи идут в зачет общей стоимости объекта. Цена остается фиксированной на протяжении всего срока соглашения.

После его окончания право выкупа по фиксированной цене пропадает. Можно будет продолжать арендовать квартиру, но не по фиксированной, а по рыночной стоимости.

Заключение

При всех описанных недостатках лизинг продолжает оставаться единственным способом купить квартиру при получении отказа в ипотеке. По статистике, которую озвучивают сами банкиры, в 2020 году насчитывается порядка 40 % отказников от общего числа обратившихся в финансовые организации за ипотечными займами.

Видео: Как приобрести жилье в лизинг?


..Следующая страница->