Лизинг недвижимости

Лизинг недвижимостиОбъекты недвижимости в наше время можно приобрести не только в кредит, но и в лизинг.

О том, что такое лизинг и как этот механизм работает, читайте далее.

Лизинг: что это такое

Понятие «лизинг» раскрывается в ФЗ- № 164 «О финансовой аренде (лизинге)», утверждённом в сентябре 1998 г.

Суть лизинга состоит в том, что лизингодатель обязуется купить имущество, указанное лизингополучателем, у определённого продавца, а после этого – обязуется предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за определённую плату.

Если говорить простыми словами, то лизинг недвижимости представляет собой своеобразную форму кредитования, при которой ссуда выдаётся не деньгами, а приобретённым недвижимым объектом.

Смысл использования механизма лизинга заключается в том, что покупатель выплачивает лизингополучателю не всю стоимость объекта, но при этом может им владеть и пользоваться. То есть это аренда с последующим правом выкупа.

Как работает лизинг недвижимости?

Как работает лизинг недвижимости?Схема покупки недвижимости в лизинг выглядит примерно так:

  1. Лизингодатель и лизингополучатель заключают договор лизинга.
  2. Получатель лизинга ищет продавца.
  3. Лизингодатель приобретает объект в собственность.

Иногда использование лизинга оказывается эффективней покупки недвижимости в кредит или найма жилья. Далее рассмотрим наиболее значимые отличия лизинга от кредита и аренды.

Отличие лизинга от кредита и аренды недвижимости

Каковы преимущества лизинга для физического лица? Выявим их на основе сопоставления этих финансовых инструментов.

Если сравнивать лизинг с простой арендой недвижимости, то преимущества данного механизма налицо. Во-первых, собственники жилья очень редко заключают договор найма на длительный срок, ограничиваясь чаще всего одним годом. То есть получается, что наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию стоимости сделки.

Лизинг же подразумевает длительные отношения всех участников сделки. Продавец, лизингополучатель и лизингодатель вправе установить коэффициент изменения стоимости пользования объектом – к примеру, ограничить её повышение на период действия договора.

Во-вторых, ст. 671 ГК РФ гласит, что наймодателем может быть как собственник недвижимости, так и любое другое уполномоченное владельцем лицо. Но практика показывает, что доверенные лица иногда злоупотребляют своими правами; в итоге собственники недвижимости вынуждены оспаривать сделки в судебном порядке. А вот лизингодателем может быть только собственник помещения.

Отличие лизинга от кредита и аренды недвижимостиИ ещё один аргумент в пользу лизинга: договор найма не предполагает в перспективе передачу жилья в собственность нанимателя. А смысл лизинга недвижимости как раз в том, чтобы именно такая цель была в конечном итоге достигнута.

А теперь сравним лизинг для физлица с жилищным кредитом – ипотекой. По словам финансовых экспертов, и здесь у лизинга есть свои преимущества: во-первых, требования со стороны кредитора к лизингополучателю более лояльны, чем по отношению к ипотечным заёмщикам, так как недвижимость не переходит в собственность заёмщика.

Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг занимает гораздо меньше времени, чем процедура оформления ипотечного кредита. В отличие от банков, лизинговые компании менее бюрократичны. О минусах лизинга для физлиц расскажем чуть позже.

Преимущества приобретения недвижимости в лизинг для юридических лиц

Лизинг недвижимости даёт возможность фирмам и компаниям эффективно планировать свой бизнес. График лизинговых платежей фиксирован на весь срок действия обязательств, поэтому лизингополучателю можно не опасаться внезапного повышения арендной платы.

Помимо того, лизинг под недвижимость для юрлиц экономически выгоднее в плане оптимизации налогообложения. Лизинговые платежи включаются в расходную статью, а это значит, что налогооблагаемая база по налогу на прибыль уменьшается, а НДС, в свою очередь, возмещается.

Преимущества приобретения недвижимости в лизинг для юридических лицДля юридических лиц приобретение коммерческой недвижимости в лизинг может стать довольно выгодной сделкой.

Юрлицо получает недвижимость в пользование на несколько лет, экономит на налогах, а в конце срока выкупает объект недвижимость по остаточной стоимости. Экономия может составить около трети стоимости приобретаемого объекта.

Самый популярный среди российских компаний вид лизинга – это возвратный лизинг, когда владелец недвижимости одновременно выступает в качестве 2 участников сделки: собственника и лизингополучателя.

Схема возвратного лизинга:

  1. Собственник продаёт свой объект недвижимости компании-лизингодателю.
  2. После этого сразу же берёт его в пользование, но уже на условиях долгосрочной аренды.
  3. По завершении срока договора бывший собственник выкупает недвижимость обратно.

В чём преимущества возвратного лизинга для юрлиц? Приведём основные плюсы обратного лизинга коммерческой недвижимости:

  1. Компания получает средства от продажи объекта, при этом сам объект остаётся в её полном распоряжении.
  2. Цена привлечённых таким способом средств будет ниже, чем при оформлении стандартного кредита в банке под залог недвижимости.
  3. Увеличивается доля оборотных средств за счёт продажи объекта.
  4. Компания экономит на налогах.

Особенности договора лизинга

Особенности договора лизингаУ такого механизма, как лизинг, есть свои особенности, плюсы и минусы. В соответствии со ст. 667 ГК РФ, продавца недвижимости нужно уведомить о том, что объект приобретается для дальнейшей передачи в лизинг. В ином случае сделка будет считаться незаключённой.

Данное требование объясняется сложностью правоотношений сторон; лизингополучатель наделён правами покупателя, но при этом не участвует в сделке купли-продажи. Механизм подобных сделок непростой, и продавцы недвижимости зачастую просто не понимают схему их проведения.

В лизинг можно приобрести только зарегистрированный объект недвижимости (ст. 665 ГК РФ). Таким образом, нельзя использовать лизинг жилой недвижимости при покупке строящегося жилья.

Кроме того, закон запрещает предоставлять в лизинг земельные участки (ст. 666 ГК РФ), что вызывает сложности для приобретения в лизинг загородного дома с землёй.

Ещё одна особенность лизинговой системы состоит в том, что недвижимость находится в собственности лизингодателя в течение всего действия договора лизинга – до момента выкупа лизингополучателем. После внесения всей суммы по договору у последнего возникает право требования имущества в собственность.

Минусы лизингового механизма

Как у любого банковского продукта, у такого финансового инструмента, как лизинг, также имеются свои недостатки.

Так, например, банки, работающие с лизингом жилой и коммерческой недвижимости, нередко требуют от заёмщика наличия 40% от стоимости объекта. Конечно, такие условия подходят далеко не всем. В подобной ситуации физическому лицу выгоднее оформить ипотеку.

Основные недостатки лизинга:

  1. Большие риски: к примеру, на имущество, которое находится в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из-за его отношений с третьими лицами.
  2. Очень сложная для понимания правовая составляющая таких сделок, что нередко порождает разного рода злоупотребления.

Минусы лизингового механизмаПраво выбора объекта предоставляется лизингополучателю. С одной стороны, это правильно и логично, но с другой стороны, таит в себе опасность, поскольку ответственность за невыполнение обязательств продавцом лежит на том, кто его выбирает.

Если недвижимость подбирает лизингополучатель, отказ продавца передать объект или наличие обременений может привести к судебным спорам. При этом получатель лизинга не освобождается от внесения платежей по договору. Более того, он должен возместить лизингодателю все убытки, связанные со срывом договора.

Ещё один минус лизинга жилой недвижимости в том, что лизингополучатель никак не защищён юридически, и при невозможности вносить платежи, может запросто оказаться на улице. Если лизингополучатель столкнётся с недобросовестным продавцом, он останется без жилья и будет возмещать убытки, оплачивая лизинговые платежи за спорный объект недвижимости.

В целом можно сказать, что правовая конструкция лизинговых сделок ограничена: приобретать недвижимость можно только по договорам купли-продажи. Другие виды соглашений (мены, подряда, аренды и др.) остаются вне рамок лизинга).

Процесс выкупа недвижимости, взятой в лизинг, тоже непрост. Договор лизинга не предусматривает автоматического перехода предмета сделки в собственность лизингополучателя после завершения всех выплат.

Для этого стороны сделки обязаны в договоре установить порядок выкупа остатка стоимости недвижимости. В ином случае могут возникнуть различные споры между участниками сделки.

Как оформляется недвижимость в лизинг?

Лизинговая сделка оформляется в несколько этапов:

    Как оформляется недвижимость в лизинг?
  1. Юридическое или физическое лицо подаёт заявку в лизинговую компанию.
  2. Сотрудники компании анализируют финансовое состояние потенциального заёмщика и проверяют документы на выбранный заявителем объект.
  3. Стороны согласовывают договорные условия сделки и выплаты долга.
  4. Кредитный комитет одобряет сделку.
  5. Подписываются соглашения: купли-продажи и лизинга.
  6. Лизингополучатель оплачивает комиссии и вносит аванс.
  7. Лизинговая компания покупает объект недвижимости у продавца.
  8. Оформляется страховой договор (заёмщик оплачивает страховую премию).
  9. Получатель лизинга принимает объект недвижимости в пользование.

Лизинг недвижимости — неплохой вариант для тех, у кого нет достаточной суммы, чтобы сразу купить квартиру, и тех, кто по каким-то причинам не может взять ипотеку.

Таким образом, приобретение недвижимости в лизинг может быть удобно тем получателям, которые остро нуждаются в квартире, не располагают всей суммой и по каким-то причинам не могут оформить ипотечный кредит.

В целом лизинг – довольно интересный механизм приобретения недвижимости, который ещё только получает распространение в России, в то время как в портфеле зарубежных компаний лизинговые сделки занимают от 20% до 30% всего оборота. В 2020 году отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и пока непривычному инструменту покупки объектов недвижимости.


..Следующая страница->