Расторжение договора аренды

Расторжение договора арендыАренда недвижимости является популярным способом временного владения чужим имуществом для ведения хозяйственной, предпринимательской деятельности.

Компании, организации, фирмы нередко арендуют кабинеты, комплексы и целые здания на продолжительный срок. Бывают ситуации, когда при определенных обстоятельствах арендаторам приходится менять арендуемое помещение.

В этом случае нужно знать, как правильно происходит расторжение договора аренды, как правильно приостановить деловые отношения с арендатором, чтобы не понести серьезных финансовых затрат?

Основания расторжения договора аренды. Как расторгнуть договор?

Такой вид договоров может быть расторгнут по истечению указанного периода либо в случае досрочного прекращения своих обязательств одной из сторон соглашения.

В последнем случае допустимо разрывать договорные отношения только в определенных случаях, поскольку при желании одной стороны разорвать отношения, у второй стороны могут быть нарушены ее права.

Основания для досрочного прекращения отношений в сфере аренды помещения:

    Основания расторжения договора аренды. Как расторгнуть договор?
  • по согласованию сторон – если арендодатель и арендатор согласны досрочно расторгнуть сделку, при этом у них нет претензий друг к другу, тогда договор расторгается в добровольном порядке. Для этого стороны должны оформить в письменном виде соглашение о расторжении сделки;
  • по инициативе одной из сторон – если одна сторона хочет разорвать досрочно договор, а вторая – нет, тогда заинтересованная сторона может обратиться с иском в суд с целью принудительной приостановки договорных отношений. Судья встанет на сторону истца в том случае, если у того будут в наличии доказательства и основания для того, чтобы судья посчитал, что действительно сделку нужно расторгать;
  • по инициативе одной из сторон на основании, прописанном в договоре аренды.

Порядок расторжения договора аренды

Для того чтобы грамотно расторгнуть договор аренды, необходимо:

  • Направить уведомление второй стороне о намерении досрочно расторгнуть сделку.
  • Оформить соглашение о расторжении либо подать иск в суд о принудительном расторжении договора.
  • Обратиться в Росреестр для регистрации прекращения договорных отношений.
  • Получить на руки документ с отметкой о расторжении сделки.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон в 2020 году

Если возникла ситуация, когда арендатор либо арендодатель инициировал процесс расторжения сделки, при этом вторая сторона согласилась на досрочное прекращение договорных отношений, тогда для правильного завершения отношений они должны оформить соглашение о расторжении договора аренды.

Документ оформляется в письменном виде, в нем должна быть отражена следующая информация:

    Расторжение договора аренды по соглашению сторон в 2020 году
  • наименование документа;
  • дата и место его составления;
  • наименование и реквизиты сторон сделки;
  • дата, когда стороны согласились расторгнуть договор;
  • обязательства сторон по расторжению сделки;
  • необходимость в оформлении передаточного акта, где следует расписать состояние арендуемого помещения на момент прекращения договорных обязательств;
  • порядок расчетов с арендодателем (указать, какую сумму арендатор должен будет заплатить арендодателю, чтобы рассчитаться за аренду);
  • адреса, банковские реквизиты сторон сделки;
  • подписи арендатора и арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

В ст. 620 Гражданского кодекса РФ прописано, когда арендатор может досрочно расторгнуть договорные отношения в одностороннем порядке, но для этого нужно получить соответствующее решение суда:

    Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
  • если арендодатель предоставил во владение вовсе не ту недвижимость, что была прописана в договоре;
  • если он вовсе не предоставил арендатору помещение;
  • если арендодатель создает препятствия арендатору для пользования недвижимостью;
  • если помещение, которое было передано на правах временного пользования, имеет явные недостатки, которые при заключении договора не были оговорены арендодателем, а арендатор не знал об их существовании;
  • если арендодатель не исполняет своих обязательств. В частности, не выполняет капитальный ремонт своей недвижимостью, а такая обязанность была прописана в соглашении либо затягивает с ремонтом;
  • если имущество оказалось непригодным для дальнейшего временного его использования, при этом арендатор не отвечает за него.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

В ст. 619 ГК РФ прописаны случаи, при которых договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственника помещения:

    Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
  • если арендатор пользуется имуществом с нарушением прописанных в договоре условий;
  • если состояние имущества было ухудшено арендатором;
  • если арендатор несвоевременно вносил плату за аренду в течение 2 месяцев подряд;
  • если арендатор не производит капитальный ремонт арендуемого помещения, при условии, что в договоре прописано, что эта обязанность возлагается именно на него.

Арендодатель может подать на арендатора иск в суд о досрочном прекращении договорных обязательств только после того, как направит в адрес арендатора в письменном виде уведомление о необходимости исполнения обязательств в срок, оговоренный сторонами.

Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора

Если арендатор решил расторгнуть договор в одностороннем порядке через суд, то перед тем как подавать заявление, он обязательно должен уведомить арендодателя о своем намерении.

Делается это путем составления и передачи в письменном виде арендодателю уведомления о расторжении сделки.

Документ пишется в свободной форме с обязательным указанием следующей информации:

    Уведомление о расторжении договора аренды от арендатора
  • наименование адресата и адресанта – в правом верхнем углу нужно написать, кому адресуется уведомления и от кого оно исходит;
  • наименование документа;
  • информация о договоре аренды (дата, место составления), данные о сторонах сделки и их реквизиты;
  • указать, почему арендатор решил досрочно расторгнуть договорные отношения в одностороннем порядке, указать номер документа и дату оформления договора аренды в Росреестре;
  • указать информацию о самом помещении – где оно находится, на какой срок выдавалось в аренду и т. д.;
  • указать причину расторжения – она должна быть уважительной;
  • поставить подпись руководителя, дату подписания уведомления.

Документ может быть направлен почтой (письмо с уведомлением) либо вручен лично в канцелярию или секретариат арендодателя, где ему должны присвоить порядковый номер и дату регистрации.

Если арендодатель откажется разрывать отношения, то арендатор сможет подать иск в суд, приложив к заявлению это уведомление. Тогда у судьи не будет оснований отлаживать для рассмотрения исковое заявление.

Регистрация расторжения договора аренды в Росреестре

Если договор аренды ранее был зарегистрирован в Росреестре, то и договор по расторжению сделки доже должен быть подан в Росреестр. Согласно действующему законодательству договор аренды подается на регистрацию в том случае, если срок аренды составляет 1 год и выше.

Арендодатель сможет сдать недвижимость новому арендатору только тогда, тогда соглашение о расторжении будет подано в Росреестр, а также после того, как компетентный орган выдаст ему обратно соглашение с отметкой о том, что договор прошел регистрацию и одобрен.

Для регистрации факта расторжения сделки, стороны договора должны принести в Росреестр такие документы:

  • соглашение о прекращении договорных отношение – в 3 экземплярах;
  • договор аренды помещения (его копия);
  • документы, подтверждающие полномочия представителей сторон сделки, заверенные копии доверенностей – если от имени руководителей выступают их представители.

Штраф за досрочное расторжение договора аренды

Штраф за досрочное расторжение договора арендыЧасто арендодатели прописывают в договоре, что в случае расторжения сделки в одностороннем порядке со стороны арендатора, тот должен будет выплатить штраф в размере арендной платы за 1 месяц.

Но согласно ст. 311 ГК РФ штраф может быть выплачен только в двух случаях – если арендатор не выполняет своих обязательств или если он исполняет обязательства, но ненадлежащим образом.

Если же арендатор не нарушил условий договора, тогда и оснований для выплаты штрафа у него нет.

Договор аренды может быть расторгнут как по согласию сторон, так и в одностороннем порядке. Для досрочного прекращения правоотношений необходима уважительная причина, на основании которой договор может быть расторгнут.

Если одна из сторон не соблюдает условий сделки, арендатор вовремя не выплачивает арендную плату, а арендодатель не выполняет капитальный ремонт в оговоренные сроки, то эти факторы могут стать причиной для обращения в судебную инстанцию.