Рента — что это такое?

Рента - что это такое?Из всех сделок с недвижимостью рента – самый подходящий вариант для одиноких пожилых людей, которая позволяет жить на иждивении рентоплательщика, у которого появляется редкий шанс получить жилплощадь дешевле, чем на рынке.

Узнаем подробнее, что такое рента.

Рента и ее виды

Что такое рента, договор ренты на квартиру, и какой она бывает?

Вопрос регулируется Гражданским кодексом РФ. Рента – доход, полученный от какого-либо имущества, переданного другому лицу.

Здесь лучше отметить, что имеется в виду регулярный дополнительный доход, не связанный с коммерческими видами деятельности. Один собственник отдает свое имущество другому за установленные условиями договора ренты денежные поступления, услуги или то и другое вместе.

Соглашение о ренте действует, пока не будет выплачена вся стоимость переданного новому владельцу имущества или до момента смерти его прежнего хозяина.

Если предмет соглашения – квартира, дом, то старый владелец имеет право оставаться прописанным и жить на бывшей своей жилой площади до последнего дня.

Согласно статье 583 Гражданского кодекса РФ по соглашению о ренте один участник сделки (получатель ренты) передает другому (плательщику ренты) во владение свое имущество (от мотоцикла до особняка).

Рента и ее видыПлательщик ренты за это должен перечислять получателю ренты деньги в установленном договором размере или обеспечить ему эквивалентное этим суммам содержание и заботу.

Договор ренты обретает силу только после государственной регистрации владельческих прав на плательщика ренты. Получатель ренты сохраняет большинство своих прав, лишаясь обязанностей.

Плательщик ренты обязан регулярно отдавать деньги, содержать полученное имущество, а в большинстве случаев и его прежнего хозяина. Получателями ренты обычно становятся одинокие пожилые люди, имеющие собственное жилье, которым не хватает пенсии, нужен постоянный уход.

Для плательщика ренты также есть преимущества. Договор ренты позволяет довольно быстро (если сравнивать с ипотекой) и дешево получить свою квартиру после смерти получателя ренты.

Какими бывают ренты

Какими бывают рентыФинансовая рента — способ погашения финансовых обязательств. Выплаты производятся одинаковыми частями в течение согласованного срока с установленной периодичностью. Это аннуитетные платежи.

Обыкновенная рента – платеж производят в конце периода. Авансированная – в начале.

Экономическая рента – платежи владельцу определенного фактора, которые превышают его альтернативную ценность. К примеру, Сидоров и Михайлов работают на заводе.

Первый – токарь низшего разряда, второй – высшего. Сидоров получает минимальную зарплату, Михайлов – в два раза больше.

Руководство платит Михайлову больше, стремясь удержать его на месте, чтобы он выполнял сложные заказы. Выплачиваются надбавки. Разница в зарплате двух сотрудников, которая равна сумме надбавки и называется экономической рентой.

Земельная рента – объектом выступает земельный надел. Собственник земли получает пассивный доход от сдачи земли арендаторам.

Виды:

  • абсолютная – плата за землю определяется независимо от ее места расположения и плодородности;
  • дифференциальная – плату устанавливают в зависимости от качества земельного надела;
  • монопольная – плата зависит от спроса на землю.

Виды договоров рент

В зависимости от срока действия договора ренту разделяют на постоянную и пожизненную.

У последней есть разновидность ренты с пожизненным содержанием и иждивением. Рассмотрим виды договоров и их отличия.

Договор постоянной ренты

Договор постоянной рентыПлательщик ренты будет выплачивать деньги по договору, пока не выплатит всю стоимость переданного ему получателем ренты имущества.

Если рентополучатель умер, а полного расчета по ренте еще нет, должник по ренте будет платить деньги наследникам.

Получатели постоянной ренты могут быть простые граждане и организации, за исключением коммерческих. Размер регулярных рентных платежей и их периодичность определяются условиями соглашения.

Иногда рентоплательщик платит не деньгами, а оказывает рентополучателю предусмотренные контрактом услуги, выполняет разные работы.

Размер выплат зависит от МРОТ. Ели он изменяется, скорректируется и размер платежей.

Плательщик ренты может выкупить свои обязательства. Сообщить об этом получателю ренты нужно за три месяца. Право на выкуп включают в рентное соглашение, оно безусловно, и запретить его нельзя.

Договор пожизненной ренты

Материальные и другие обязательства по соглашению о ренте плательщик ренты должен исполнить до момента смерти ее получателя. Пожизненная рента регулируется ГК РФ, глава 33.

Соглашение о пожизненной ренте действует не бессрочно, а пока получатель ренты жив и здоров. Сделка завершена, когда рентополучатель умирает.

Плательщик ренты – полноправный хозяин имущества, наследники умершего, если такие найдутся, не могут претендовать на его имущество.

Получателем ренты может быть рядовой гражданин или несколько граждан. Пожизненная рента по Гражданскому кодексу распределяется поровну.

Договор пожизненной рентыЕсли один из рентополучателей умирает, его доля достанется остальным. Выплачивать ренту прекращают, как только умирает последний из получателей ренты.

Выплачивать пожизненную ренту можно только деньгами. Ежемесячный размер платежа не может быть меньше установленного МРОТа. При инфляционных скачках, влияющих на МРОТ, размер рентных платежей пересматривается.

Если плательщик ренты нарушает условия соглашения, рентополучатель вправе требовать выкупа и расторжения сделки. Рентополучатель не может выкупить пожизненную ренту.

Договор пожизненной ренты с содержанием и иждивением

Помимо денежных переводов или вместо них плательщик ренты берет рентополучателя на полное обеспечение. Вопрос регламентируется статьей 601.

Это единственный «подвид» пожизненной ренты. Такие соглашения заключают чаще остальных.

Получатель ренты – физическое лицо, собственник передаваемой квартиры, дома, земельного надела и другого недвижимого имущества.

Автомобиль, яхта или другое движимое имущество по такому соглашению не отчуждается.

Договор пожизненной ренты с содержанием и иждивениемПлательщик ренты содержит пожилого человека-рентополучателя пожизненно и обеспечивает ему должный уход. Рента здесь – ежемесячные траты плательщика на покупку продуктов, приготовление пищи, коммунальные платежи, одежду, уход, лечение. Иногда можно оплатить часть ренты деньгами.

Содержание рентополучателя и уход за ним материально должны превышать размер двойного МРОТа. Меньшие суммы не допускаются. Если объем получаемых средств снижается, можно расторгнуть соглашение о ренте.

Плательщик ренты должен постоянно контактировать с рентополучателем. Это непростая работа, не каждый готов к близким отношениям с пожилым человеком. По этой причины ссоры, ругань и негативное отношение со стороны плательщиков ренты – не редкость.

Если в ход идут оскорбления, физическое насилие, пожилой человек может подать в суд на расторжение сделки, возврат квартиры и компенсацию в виде выкупа.

После регистрации прав на квартиру в Росреестре плательщик ренты становится собственником жилья с обременением, поэтому он не может подарить ее, продать или обменять. Собственность его формальна. Письменное согласие иждивенца на данные процедуры необходимо.

Пожилым людям сложно что-либо объяснить, поэтому нередки конфликты. Далеко не всем захочется покупать жилье, если в нем до самой смерти будет жить рентополучатель.

После завершения сделки жилье остается в залоге у рентополучателя. Это похоже на залоговый займ в банке, когда под залог квартиры банк обеспечивает себе гарантию поступлений платежей от заемщика.

Форма соглашений о ренте

Любое соглашение оформляется письменно. В рентных правоотношениях немало нюансов, которые необходимо предусматривать, иначе сделку могут оспорить наследники рентополучателя.

Не следует самостоятельно составлять документы, здесь нужна помощь квалифицированного юриста. Без удостоверения нотариуса соглашение будет недействительным.

Помимо обязательного заверения в нотариальной конторе соглашение о ренте нужно отнести в Росреестр для переоформления имущества на рентоплательщика. Выдается выписка из ЕГРН, в которой плательщик ренты будет прописан как владелец жилой площади с обременением.

Если заверить соглашение нотариально, но не сделать государственную регистрацию перехода владельческих прав, такой договор ренты считается незавершенным, или незаключенным.

Жилье по рентному соглашению может передаваться плательщику ренты бесплатно (стоимость соглашения о ренте будет складываться из общей стоимости всех рентных платежей) или после разового платежа (к ним добавляется и размер первоначального взноса).

Отличия постоянной ренты от пожизненной

Подробно рассмотрим отличия:

    Форма соглашений о ренте
  1. Получатели ренты. Для постоянной ренты – организации, которые занимаются некоммерческими видами деятельности, и обычные граждане. Платежи могут идти только в адрес рентополучателя, бывшего владельца имущества. Получать пожизненную ренту вправе только физические лица. Платежи могут назначаться по согласию сторон.
  2. Периодичность выплат. Частота поступления платежей зависит от условий, которые прописаны в соглашении. Постоянная рента предусматривает ежеквартальные поступления, пожизненная – ежемесячные.
  3. Способы выплат. Пожизненная погашается деньгами, постоянная – допускаются и деньги, и определенные работы, предоставление услуг.
  4. Права наследников на ренту. После смерти получателя постоянной ренты рентоплательщик продолжает отдавать оставшиеся деньги наследникам. Если получатель пожизненной ренты умер, а оговоренные соглашением деньги еще не выплачены, соглашение считают выполненным полностью, платить более нет необходимости.

Отличия ренты от дарения, купли-продажи, завещания

Ренту выплачивают не только деньгами, но могут заменить эквивалентной формой. В случае с постоянной рентой деньги допускается заменить оказанием услуг.

Рента с содержанием и иждивением допускает выплату деньгами редко. Покупается еда, одежда, медикаменты, обязателен уход за пожилым человеком.

Но рентное соглашение содержит указание на полную стоимость ренты с учетом материальных затрат на содержание с иждивением престарелого.

Рентное соглашение возмездно, в этом главное отличие от сделки с дарением. При бесплатной передаче жилья рентоплательщик регулярно платит, при передаче денег он вносит 10-30% стоимости квартиры разовым платежом, после расплачивается каждый месяц, пока иждивенец не умрет.

Отличия ренты от дарения, купли-продажи, завещанияПостоянная рента прерывается выкупом со стороны плательщика или после случайной утраты (уничтожения) жилого помещения, за которое уплачивалась рента.

Пожизненная рента прекращается смертью рентополучателя или расторжением договора, которое инициирует иждивенец по определенным причинам.

Сложно заранее предусмотреть вероятность получения жилплощади в ренту по стоимости, адекватной затратам. Это доказывает рискованность сделки, зависимость от обстоятельств, в чем состоит основное отличие сделки от покупки в рассрочку.

Стоимость жилплощади известна до обсуждения условий сделки. Покупатель не заплатит больше того, что указано в документе. Он платит деньги, получает в пользование «товар», сделка завершена. Чего не скажешь о ренте.

Это не завещание. Оформляя завещание, владелец до самой смерти остается владельцем всего своего имущества. Также он может в самый последний момент переписать завещание на другого наследника.

Рентополучатель более не собственник, как только сделка регистрируется в Росреестре, и собственником становится плательщик ренты.

Требования к участникам соглашения

Рентополучателем может стать почти любой гражданин. Но это не распространяется на недееспособных лиц. Предоставить плательщику ренты жилую площадь недееспособного может его представитель по закону, но без разрешения опекунского совета здесь не обойтись.

Рентополучателями могут быть несколько людей: например, пожилые супруги, которые решили доверить свою жилую площадь постороннему человеку. Рента делится в равных частях.

Так как квартира – их совместная собственность, если умрет один из них, долю покойного нужно выплачивать оставшемуся в живых.

Платить ренту могут и простые граждане РФ, и коммерсанты, но в уставе организации должно быть прописано, что она имеет право на подобную деятельность.

Плательщиком также может стать частная организация, которая предоставляет в обмен на жилье одиноким пожилым людям полный социальный пакет, начиная от лекарственных препаратов, продуктов и сиделки, заканчивая похоронами.

Поэтапное оформление

Поэтапное оформлениеКак оформить ренту на квартиру в 2020 году:

  1. Сбор документов: паспорта, выписка из ЕГРН, письменное уведомление совладельцев, справка о всех лицах, прописанных в данной квартире. Также могут понадобиться дополнительные документы.
  2. Составление соглашения (в 4-х экземплярах). Здесь должен участвовать компетентный юрист.
  3. Соглашение направляется в Росреестр на регистрацию или в МФЦ.

Участники сделки обсуждают все особенности новых правоотношений до проставления подписи на соглашении. Торопиться в данном случае нельзя.

Даже если ренту будет выплачивать близкий человек, целиком и полностью полагаться на него не стоит, так как после подписания договора все может измениться.

Нельзя забывать, что возможно расторжение договора ренты, особенно если получателя ренты ввели в заблуждение, он действовал неосознанно и так далее.

Благодаря ренте одинокий старик получает прибавку к пенсии, а также заботу и уход (если речь идет о договоре ренты с пожизненным иждивением). А плательщик ренты может получить квартиру достаточно дешево.

Также он получает квартиру, пусть и обремененную рентой, в собственность сразу после регистрации в Росреестре.

Но при этом есть определенные риски: рентополучатель не получит доход, если плательщик скончается, или просто окажется недобросовестным человек, перестанет платить или не будет выполнять свои обязанности, обусловленные договоров ренты.

Риски плательщика также присутствуют, особенно если рентополучатель начнет болеть, из-за чего понадобится крупная сумма на его лечение, а также есть риск случайного повреждения или уничтожения жилья.


..Следующая страница->