Сдача квартиры посуточно: плюсы и минусы
Выгодно ли сдавать квартиру посуточно в крупном городе (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Челябинск) или в мелком населенном пункте?
В 2020 году работать «нелегально» опасно: в любой момент могут «схватить за руку» и выписать штраф.
Да и при легальной работе есть проблемы: поиск клиентов, сохранность имущества, жалобы соседей, обслуживание помещений (стирка, уборка, смена белья и так далее).
Люди часто сравнивают разные инструменты инвестирования:
- покупка квартиры с целью сдачи в аренду на длительный срок или посуточно;
- вклад в банке;
- приобретение доли в уставном фонде компании;
- открытие собственного бизнеса и так далее.
Часто можно слышать: «Зачем открывать вклад в банке, если можно купить квартиру за 1 500 000 рублей и сдавать ее по 30 000 в месяц?».
Но на деле не все так просто: приобретение недвижимости с целью сдачи в аренду – та еще головная боль. И не факт, что вложения окупятся.
Даже если представить, что вы купили квартиру за 1 500 000 рублей, а сдаете ее за 30 000 в месяц. Получается, что в год вы заработаете 30 000 * 12 месяцев = 360 000 рублей. Чтобы окупить вложения, придется подождать больше 4 лет.
И это мы не берем в расчет:
- инфляцию и колебания курса доллара;
- снижение стоимости аренды из-за неблагоприятной экономической ситуации;
- необходимость проводить ремонт (а за 4 года квартиранты успеют «ушатать недвижимость»);
- проблемы с поиском нанимателей, а также многие другие факторы.
Есть люди, которые вообще не рекомендуют вкладываться в покупку квартир для сдачи в аренду (особенно это касается небольших населенных пунктов).
Как лучше сдавать квартиру: посуточно или на длительный срок?
Длительная аренда подразумевает, что наниматель будет жить в квартире больше 6 месяцев.
Как правило, такой вариант выбирают:
- молодые семьи без детей;
- иногородние студенты;
- молодые семьи с детьми.
Как правило, арендаторы не особо притязательны. Их устроит отсутствие мебели и бытовой техники. К ремонту также нет больших требований.
Главное, что привлекает арендаторов, — низкая стоимость. Плата вносится ежемесячно, есть возможность взять залог.
Преимущества длительной аренды для квартиросдатчика:
- Возможность решить вопрос с недвижимостью на длительное время («Сдал квартиру и забыл»).
- поступления платежей постоянные и стабильные.
- требования к недвижимости минимальные (т.е. можно попробовать сдать даже старый «бабушатник»).
- отсутствие затрат на текущий ремонт и поддержание состояния недвижимости (уборка, смена постельного белья и так далее).
Но есть и недостатки.
Минусы длительной аренды для квартиросдатчика:
- Плата за проживание меньше.
- Наниматели не всегда могут попасться хорошие (проблемы с соседями и полицией, скандалы, порча имущества).
- Износ (моральный и физический) все равно происходит.
Нюансы краткосрочной аренды недвижимости
Краткосрочная аренда – идеальный выбор для крупных туристических центров или мелких курортных городков. Подобные правоотношения превращаются в прибыльный бизнес (со своими нюансами).
Краткосрочная аренда актуальна для:
- туристических городов, в которых постоянно много приезжих (Санкт-Петербург, Москва);
- курортных населенных пунктов, которые буквально «живут» за счет сдачи помещений в аренду (Крым, Геленджик, Краснодар, Сочи);
- деловых и коммерческих центров, куда люди часто приезжают в командировку
Цены на краткосрочную аренду чуть ниже, чем на отели и гостиницы. Но при этом наниматель получает такой же комфорт, как дома.
Плюсы краткосрочной аренды — возможность заработать больше (по сравнению с «долгосроком»). Но есть и минусы:
- затраты времени и силы на обслуживание помещений (стирка, уборка, смена белья, ремонт сантехники и так далее);
- риск столкнуться с веселыми компаниями, которые за 1 ночь «бьют» дорогой ремонт;
- необходимость постоянно искать новых клиентов и тестировать разные каналы трафика (объявления в газетах, реклама на вокзале, сайты, социальные сети, агрегаторы и так далее).

Перед тем, как сдавать квартиру посуточно или на долгосрок, нужно осознать простую вещь. Это бизнес. Деятельность сопряжена с определенными проблемами и рисками. Поэтому многие начинают «с нуля» и прогорают: не так выставили цены, не учли затраты на обслуживание, не нашли клиентов…
Каждый день простоя «сулит» убытки. К каким проблемам нужно быть готовыми?
Тонкости бизнеса на аренде квартир
Одно дело, когда недвижимость досталась в наследство от бабушки, а вы решили сдавать помещения в аренду. По сути, вложений никаких.
Но совершенно другая ситуация получается, когда вы копите деньги / берете кредит в банке и покупаете квартиру, вкидываете деньги в ремонт и покупку мебели. Во втором случае не обойтись без бизнес-плана и просчета рисков. Каковы же они?
Поиск арендаторов
«Где брать клиентов на краткосрочную / долгосрочную аренду?» — главный вопрос, который возникает у арендодателя.
Если речь идет не о глухой деревне, то список способов привлечения квартиросъемщиков простой:
- объявления на досках (Авито, OLX и другие);
- реклама на сайтах в интернете;
- объявления в газетах и журналах;
- вывески на автомобильных вокзалах и на ж/д;
- информация в туристических буклетах;
- группы в социальных сетях;
- объявления на подъездах.

Не все способы работают одинаково хорошо. К примеру, вы хотите сдавать квартиру командированным людям. По сути, они приезжают в город первый (и, возможно, последний) раз. Соответственно, человек постарается найти недвижимость или на том же «Авито», или в социальных сетях. Есть и другой вариант: он просто приезжает и «решает вопрос» на месте (тогда работают объявления на вокзале).
К слову, риэлтерские агентства используют приблизительно те же способы, которые были перечислены выше. Но только берут за это 25% с вас.
Расходы на содержание квартиры
Бизнес на посуточной аренде квартир подразумевает, что периодически нужно будет осматривать имущество.
Проблемы в том, что:
- техника ломается и выходит из строя;
- обвивка дивана портится;
- ковры грязнятся;
- белье протирается и загрязняется;
- мебель покрывается пятнами.

Это все относится к так называемому «естественному износу». Само собой, вы должны будете оплачивать его за свой счет. Но на этом не все.
Помните, что возникают и другие расходы, ведь нужно:
- убирать квартиру после выселения очередного жильца;
- стирать полотенца и менять постельное белье;
- чистить сантехнику и так далее.
Если нанимать клининговое агентство, то придется отдавать по 5 000 рублей в месяц (как минимум). Дополнительно включаем расходы на услуги прачечной.
Расходы «по обстоятельствам»
Без них не обойтись. Периодически придется:
- менять разбитую посуду на новую;
- покупать бытовую технику на смену сгоревшей;
- вызывать сантехника для прочистки труб;
- переклеивать обои в комнате (или в части);
- менять фасады дверей;
- чистить обивку диванов от сока или вина.

В связи с этим арендодатели стараются предоставлять «необходимый минимум». Т.е. чем меньше вещей, тем ниже расходы на закупку новых / чистку / ремонт.
Что должно быть в квартире при сдаче посуточно? Единого норматива нет. Как правило, нужно:
- предоставить посуду и столовые приборы (стаканы, чашки, вилки, тарелки, кастрюли);
- обеспечить минимальной бытовой техникой (электрический чайник, стиральная машина, микроволновка);
- положить свежие гигиенические принадлежности (мыло, шампунь);
- застелить кровать (чистое постельное белье должно меняться после выселения жильца);
- меблировать комнату (кровать, диван, письменный стол).
Само собой, подобные требования достаточно условные. К примеру, даже в гостиницах не всегда представляют полный набор гигиенических принадлежностей (но все зависит от «звездности»).
Конфликты с соседями
Если снизу живет «бабушка – гроза ЖЭКа», то приготовьтесь к неприятностям. Она будет жаловаться во все инстанции (даже если ваши наниматели тише воды ниже травы).
Известны случаи, когда соседи:
- вызывают полицию по поводу и без;
- пишут заявления в налоговую (чтобы инспектор проверил, заключен ли договор);
- жалуются на «горячие линии»;
- достают председателя ТСЖ.
Кстати, последний может решить: если вы «устроили бизнес», то можете платить больше.
Налоги, чеки, договор
В стране до сих пор не принято платить налоги за сдачу квартиры в аренду (на долгосрок или посуточно). Это и понятно, ведь приходится узнавать:
- куда писать заявление и где регистрировать договор;
- как сдавать официально свою недвижимость;
- на какой счет перечислять налоги (и в каком размере).
Наконец, многие уверены: «Эта квартира досталась бабушке за честный труд! Почему я сейчас должен платить налоги?». Когда будете в очередной раз раздумывать над этим, вспомните про уголовный кодекс и ст. 198 «Уклонение физического лица от уплаты налогов».
Сколько придется платить налогов за сдачу квартиры в аренду? Вычитайте от итоговой суммы 13%. Т.е. если вы сдали недвижимость за 10 000 рублей, то придется отдать 1 300 в качестве налога. «Чистыми» получите 8 700.
Если вы серьезно входите в бизнес и приобретаете сразу несколько квартир с целью посуточной сдачи в аренду, то лучше зарегистрировать ИП.
Подобная «легализация деятельности» автоматически обозначает, что придется:
- заключать договор;
- приобретать расчетно-кассовое оборудование;
- открывать счет в банке (и платить за облуживание);
- отдавать часть прибыли на социальное страхование и так далее.
ИП выбирают режим налогообложения:
- 6% с дохода при упрощенной системой налогов;
- 15% от разницы между доходами и расходами.
Налоговую декларацию предоставляют по итогам квартала. Налог уплачивается 1 раз в квартал. Предприниматель должен будет уплачивать взносы во внебюджетные фонды и страховые фонды. Если сотрудников нет, то ставка фиксированная (ее размер — 32 385 рублей).
В 2020 году в нескольких регионах действует закон о самозанятых. Он позволяет осуществлять некоторые виды деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Что нужно для сдачи квартиры в аренду посуточно
Для заключения договора и его регистрации нужно приготовить пакет документов:
- свидетельство о праве собственности (с 2017 года его заменяет выписка из ЕГРИП), если квартира находится в собственности;
- документ, на основе которого перешло право собственности (т.е. предоставляем договор купли-продажи, свидетельство о наследства или любые другие документы для подтверждения права);
- список зарегистрированных по адресу объекта (так называемая «справка с места жительства»);
- согласие других собственников на аренду, заверенное в нотариальном порядке (к примеру, если квартира является общей совместной собственностью).

Часто встречаются ситуации так называемой субаренды. Т.е. собственник передал недвижимость в аренду, а арендатор решил «передать квартиру» в субаренду.
Подобные правоотношения не запрещены законом, но должны быть урегулированы договором.
Если у вас ситуация с субарендой, то дополнительно придется предоставить:
- первичный договор аренды;
- согласие собственника на сдачу в субаренду (это должно быть прописано в договоре).
Само собой, собственник недвижимости должен знать о действиях арендатора по пользованию имуществом. Теперь вы знаете, какие документы нужны для оформления аренды.
Что касается договора, то в нем прописываются основные моменты по:
- стоимости аренды;
- правилам проживания (к примеру, не шуметь, не приглашать третьих лиц);
- срокам (время заселения и время выселения);
- сторонам;
- ответственности за порчу имущества / несоблюдение правил проживания;
- правам и обязанностям сторон.

Дополнительно может идти так называемый «передаточный акт», в котором указываются все вещи (+ их состояние). Это важно, чтобы в будущем не было вопросов в стиле: «Стиральная машина уже была сломана! Мы не виноваты!».
Как правильно сдавать? Советы для тех, кто не хочет прогореть
- Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
- Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
- Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
- Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
- Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.
Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.
Но приготовьтесь к тому, что «квартирный бизнес» не такой простой, как могло бы показаться. И это точно не классические заверения: «Сдам комнату и буду жить на арендную плату!».
Можно ли сдавать квартиру посуточно в жилом доме
Президент подписал Закон, который вносит изменения в ст. 17 Жилищного кодекса РФ (т.н. «Закон о запрете гостиниц и хостелов», он же «Закон Хованской»). Положения вступают в силу с 1.10.2019 года.
Люди начали переживать: «Запретили сдачу квартир в аренду!», «Теперь нельзя арендовать недвижимость!». Но это заблуждение.
Изменения, которые появились в ст. 17 ЖК, касаются размещения ГОСТИНИЦ И ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ. Т.е. объектов, которые предоставляют услуги проживания + дополнительные услуги (уборка, охрана, питание и так далее).
Норма законодательства не касаются обычных граждан. Последние могут свободно сдавать помещения в аренду и снимать квартиры.
Если говорить про хостелы и мини-отели, которые занимали этаж в жилом комплексе, то у них как раз и будут проблемы. Законодательство указывает, что гостиничные услуги можно предоставлять только в отдельном здании.
Теперь вы знаете, с чего начать бизнес, какие документы подготовить, как быстро выйти на окупаемость, что за плюсы и минусы нужно иметь в виду.
Видео: Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?
..Следующая страница->