Сдача квартиры посуточно: плюсы и минусы

Выгодно ли сдавать квартиру посуточно в крупном городе (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Челябинск) или в мелком населенном пункте?

В 2020 году работать «нелегально» опасно: в любой момент могут «схватить за руку» и выписать штраф.

Да и при легальной работе есть проблемы: поиск клиентов, сохранность имущества, жалобы соседей, обслуживание помещений (стирка, уборка, смена белья и так далее).

Люди часто сравнивают разные инструменты инвестирования:

• покупка квартиры с целью сдачи в аренду на длительный срок или посуточно;
• вклад в банке;
• приобретение доли в уставном фонде компании;
• открытие собственного бизнеса и так далее.

Часто можно слышать: «Зачем открывать вклад в банке, если можно купить квартиру за 1 500 000 рублей и сдавать ее по 30 000 в месяц?».

Но на деле не все так просто: приобретение недвижимости с целью сдачи в аренду – та еще головная боль. И не факт, что вложения окупятся.

Даже если представить, что вы купили квартиру за 1 500 000 рублей, а сдаете ее за 30 000 в месяц. Получается, что в год вы заработаете 30 000 * 12 месяцев = 360 000 рублей. Чтобы окупить вложения, придется подождать больше 4 лет.

И это мы не берем в расчет:

• инфляцию и колебания курса доллара;
• снижение стоимости аренды из-за неблагоприятной экономической ситуации;
• необходимость проводить ремонт (а за 4 года квартиранты успеют «ушатать недвижимость»);
• проблемы с поиском нанимателей, а также многие другие факторы.

Есть люди, которые вообще не рекомендуют вкладываться в покупку квартир для сдачи в аренду (особенно это касается небольших населенных пунктов).

Как лучше сдавать квартиру: посуточно или на длительный срок?

Длительная аренда подразумевает, что наниматель будет жить в квартире больше 6 месяцев.

Как правило, такой вариант выбирают:

• молодые семьи без детей;
• иногородние студенты;
• молодые семьи с детьми.

Как правило, арендаторы не особо притязательны. Их устроит отсутствие мебели и бытовой техники. К ремонту также нет больших требований.

Главное, что привлекает арендаторов, — низкая стоимость. Плата вносится ежемесячно, есть возможность взять залог.

Преимущества длительной аренды для квартиросдатчика:

1. Возможность решить вопрос с недвижимостью на длительное время («Сдал квартиру и забыл»).
2. поступления платежей постоянные и стабильные.
3. требования к недвижимости минимальные (т.е. можно попробовать сдать даже старый «бабушатник»).
4. отсутствие затрат на текущий ремонт и поддержание состояния недвижимости (уборка, смена постельного белья и так далее).

Но есть и недостатки.

Минусы длительной аренды для квартиросдатчика:

1. Плата за проживание меньше.
2. Наниматели не всегда могут попасться хорошие (проблемы с соседями и полицией, скандалы, порча имущества).
3. Износ (моральный и физический) все равно происходит.

Нюансы краткосрочной аренды недвижимости

Краткосрочная аренда – идеальный выбор для крупных туристических центров или мелких курортных городков. Подобные правоотношения превращаются в прибыльный бизнес (со своими нюансами).

Краткосрочная аренда актуальна для:

• туристических городов, в которых постоянно много приезжих (Санкт-Петербург, Москва);
• курортных населенных пунктов, которые буквально «живут» за счет сдачи помещений в аренду (Крым, Геленджик, Краснодар, Сочи);
• деловых и коммерческих центров, куда люди часто приезжают в командировку

Цены на краткосрочную аренду чуть ниже, чем на отели и гостиницы. Но при этом наниматель получает такой же комфорт, как дома.

Плюсы краткосрочной аренды — возможность заработать больше (по сравнению с «долгосроком»). Но есть и минусы:

• затраты времени и силы на обслуживание помещений (стирка, уборка, смена белья, ремонт сантехники и так далее);
• риск столкнуться с веселыми компаниями, которые за 1 ночь «бьют» дорогой ремонт;
• необходимость постоянно искать новых клиентов и тестировать разные каналы трафика (объявления в газетах, реклама на вокзале, сайты, социальные сети, агрегаторы и так далее).

Перед тем, как сдавать квартиру посуточно или на долгосрок, нужно осознать простую вещь. Это бизнес. Деятельность сопряжена с определенными проблемами и рисками. Поэтому многие начинают «с нуля» и прогорают: не так выставили цены, не учли затраты на обслуживание, не нашли клиентов…

Каждый день простоя «сулит» убытки. К каким проблемам нужно быть готовыми?

Тонкости бизнеса на аренде квартир

Одно дело, когда недвижимость досталась в наследство от бабушки, а вы решили сдавать помещения в аренду. По сути, вложений никаких.

Но совершенно другая ситуация получается, когда вы копите деньги / берете кредит в банке и покупаете квартиру, вкидываете деньги в ремонт и покупку мебели. Во втором случае не обойтись без бизнес-плана и просчета рисков. Каковы же они?

Поиск арендаторов

«Где брать клиентов на краткосрочную / долгосрочную аренду?» — главный вопрос, который возникает у арендодателя.

Если речь идет не о глухой деревне, то список способов привлечения квартиросъемщиков простой:

• объявления на досках (Авито, OLX и другие);
• реклама на сайтах в интернете;
• объявления в газетах и журналах;
• вывески на автомобильных вокзалах и на ж/д;
• информация в туристических буклетах;
• группы в социальных сетях;
• объявления на подъездах.

Не все способы работают одинаково хорошо. К примеру, вы хотите сдавать квартиру командированным людям. По сути, они приезжают в город первый (и, возможно, последний) раз. Соответственно, человек постарается найти недвижимость или на том же «Авито», или в социальных сетях. Есть и другой вариант: он просто приезжает и «решает вопрос» на месте (тогда работают объявления на вокзале).

К слову, риэлтерские агентства используют приблизительно те же способы, которые были перечислены выше. Но только берут за это 25% с вас.

Расходы на содержание квартиры

Бизнес на посуточной аренде квартир подразумевает, что периодически нужно будет осматривать имущество.

Проблемы в том, что:

• техника ломается и выходит из строя;
• обвивка дивана портится;
• ковры грязнятся;
• белье протирается и загрязняется;
• мебель покрывается пятнами.

Это все относится к так называемому «естественному износу». Само собой, вы должны будете оплачивать его за свой счет. Но на этом не все.

Помните, что возникают и другие расходы, ведь нужно:

• убирать квартиру после выселения очередного жильца;
• стирать полотенца и менять постельное белье;
• чистить сантехнику и так далее.

Если нанимать клининговое агентство, то придется отдавать по 5 000 рублей в месяц (как минимум). Дополнительно включаем расходы на услуги прачечной.

Расходы «по обстоятельствам»

Без них не обойтись. Периодически придется:

• менять разбитую посуду на новую;
• покупать бытовую технику на смену сгоревшей;
• вызывать сантехника для прочистки труб;
• переклеивать обои в комнате (или в части);
• менять фасады дверей;
• чистить обивку диванов от сока или вина.

В связи с этим арендодатели стараются предоставлять «необходимый минимум». Т.е. чем меньше вещей, тем ниже расходы на закупку новых / чистку / ремонт.

Что должно быть в квартире при сдаче посуточно? Единого норматива нет. Как правило, нужно:

• предоставить посуду и столовые приборы (стаканы, чашки, вилки, тарелки, кастрюли);
• обеспечить минимальной бытовой техникой (электрический чайник, стиральная машина, микроволновка);
• положить свежие гигиенические принадлежности (мыло, шампунь);
• застелить кровать (чистое постельное белье должно меняться после выселения жильца);
• меблировать комнату (кровать, диван, письменный стол).

Само собой, подобные требования достаточно условные. К примеру, даже в гостиницах не всегда представляют полный набор гигиенических принадлежностей (но все зависит от «звездности»).

Конфликты с соседями

Если снизу живет «бабушка – гроза ЖЭКа», то приготовьтесь к неприятностям. Она будет жаловаться во все инстанции (даже если ваши наниматели тише воды ниже травы).

Известны случаи, когда соседи:

• вызывают полицию по поводу и без;
• пишут заявления в налоговую (чтобы инспектор проверил, заключен ли договор);
• жалуются на «горячие линии»;
• достают председателя ТСЖ.

Кстати, последний может решить: если вы «устроили бизнес», то можете платить больше.

Налоги, чеки, договор

В стране до сих пор не принято платить налоги за сдачу квартиры в аренду (на долгосрок или посуточно). Это и понятно, ведь приходится узнавать:

• куда писать заявление и где регистрировать договор;
• как сдавать официально свою недвижимость;
• на какой счет перечислять налоги (и в каком размере).

Наконец, многие уверены: «Эта квартира досталась бабушке за честный труд! Почему я сейчас должен платить налоги?». Когда будете в очередной раз раздумывать над этим, вспомните про уголовный кодекс и ст. 198 «Уклонение физического лица от уплаты налогов».

Сколько придется платить налогов за сдачу квартиры в аренду? Вычитайте от итоговой суммы 13%. Т.е. если вы сдали недвижимость за 10 000 рублей, то придется отдать 1 300 в качестве налога. «Чистыми» получите 8 700.

Если вы серьезно входите в бизнес и приобретаете сразу несколько квартир с целью посуточной сдачи в аренду, то лучше зарегистрировать ИП.

Подобная «легализация деятельности» автоматически обозначает, что придется:

• заключать договор;
• приобретать расчетно-кассовое оборудование;
• открывать счет в банке (и платить за облуживание);
• отдавать часть прибыли на социальное страхование и так далее.

ИП выбирают режим налогообложения:

• 6% с дохода при упрощенной системой налогов;
• 15% от разницы между доходами и расходами.

Налоговую декларацию предоставляют по итогам квартала. Налог уплачивается 1 раз в квартал. Предприниматель должен будет уплачивать взносы во внебюджетные фонды и страховые фонды. Если сотрудников нет, то ставка фиксированная (ее размер — 32 385 рублей).

В 2020 году в нескольких регионах действует закон о самозанятых. Он позволяет осуществлять некоторые виды деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Что нужно для сдачи квартиры в аренду посуточно

Для заключения договора и его регистрации нужно приготовить пакет документов:

• свидетельство о праве собственности (с 2017 года его заменяет выписка из ЕГРИП), если квартира находится в собственности;
• документ, на основе которого перешло право собственности (т.е. предоставляем договор купли-продажи, свидетельство о наследства или любые другие документы для подтверждения права);
• список зарегистрированных по адресу объекта (так называемая «справка с места жительства»);
• согласие других собственников на аренду, заверенное в нотариальном порядке (к примеру, если квартира является общей совместной собственностью).

Часто встречаются ситуации так называемой субаренды. Т.е. собственник передал недвижимость в аренду, а арендатор решил «передать квартиру» в субаренду.

Подобные правоотношения не запрещены законом, но должны быть урегулированы договором.

Если у вас ситуация с субарендой, то дополнительно придется предоставить:

• первичный договор аренды;
• согласие собственника на сдачу в субаренду (это должно быть прописано в договоре).

Само собой, собственник недвижимости должен знать о действиях арендатора по пользованию имуществом. Теперь вы знаете, какие документы нужны для оформления аренды.

Что касается договора, то в нем прописываются основные моменты по:

• стоимости аренды;
• правилам проживания (к примеру, не шуметь, не приглашать третьих лиц);
• срокам (время заселения и время выселения);
• сторонам;
• ответственности за порчу имущества / несоблюдение правил проживания;
• правам и обязанностям сторон.

Дополнительно может идти так называемый «передаточный акт», в котором указываются все вещи (+ их состояние). Это важно, чтобы в будущем не было вопросов в стиле: «Стиральная машина уже была сломана! Мы не виноваты!».

Как правильно сдавать? Советы для тех, кто не хочет прогореть

1. Отключаем междугороднюю связь. Как правило, посуточное жилье ищут люди из других городов или регионов. Чтобы связываться с ними, придется оплачивать роуминг. На начальных стадиях это можно стать причиной убытков, которые вы не закладывали в бизнес-план.
2. Заключаем официальный договор. Важно прочитать документ (и постараться привлечь грамотных юристов). В договоре должны содержаться нормы об ответственности за порчу имущества (штрафы). Когда бизнес «встанет на ноги», можно будет заключить договор страхования.
3. Берем предоплату. Удивительно, но до сих пор есть люди, которые принимают оплату после выселения. Как результат – большое количество обмана и «ключей под ковриком / в почтовом ящике». Как правило, после первого «развода» бизнесмены быстро учатся брать и предоплату, и залог, и задаток.
4. Проверяем личность арендаторов. Смотрим ФИО, фотографии и номер телефона. Не лишни будет запомнить адрес прописки (постоянного места жительства).
5. Осматриваем квартиру до отъезда нанимателей. Это нужно, чтобы проверить состояние мебели, бытовой техники, коммуникаций. Известны случаи, когда арендаторы «забирают с собой» даже старые полотенца и пластмассовые тарелки.

Надеемся, что вопросов о том, как заработать на аренде, больше не будет.

Но приготовьтесь к тому, что «квартирный бизнес» не такой простой, как могло бы показаться. И это точно не классические заверения: «Сдам комнату и буду жить на арендную плату!».

Можно ли сдавать квартиру посуточно в жилом доме

Президент подписал Закон, который вносит изменения в ст. 17 Жилищного кодекса РФ (т.н. «Закон о запрете гостиниц и хостелов», он же «Закон Хованской»). Положения вступают в силу с 1.10.2019 года.

Люди начали переживать: «Запретили сдачу квартир в аренду!», «Теперь нельзя арендовать недвижимость!». Но это заблуждение.

Изменения, которые появились в ст. 17 ЖК, касаются размещения ГОСТИНИЦ И ГОСТИНИЧНЫХ КОМПЛЕКСОВ. Т.е. объектов, которые предоставляют услуги проживания + дополнительные услуги (уборка, охрана, питание и так далее).

Норма законодательства не касаются обычных граждан. Последние могут свободно сдавать помещения в аренду и снимать квартиры.

Если говорить про хостелы и мини-отели, которые занимали этаж в жилом комплексе, то у них как раз и будут проблемы. Законодательство указывает, что гостиничные услуги можно предоставлять только в отдельном здании.

Теперь вы знаете, с чего начать бизнес, какие документы подготовить, как быстро выйти на окупаемость, что за плюсы и минусы нужно иметь в виду.

Видео: Бизнес на посуточной аренде. Какие основные ошибки Вы можете допустить в этом бизнесе?

..Следующая страница->