Существенные условия договора аренды
Договором аренды называется соглашение, заключаемое по отношению к определенному объекту.
Это может быть не только недвижимость, но и любое другое имущество, передающееся в пользование за определенную денежную сумму.
При составлении соглашения должны быть учтены все обстоятельства, чтобы в дальнейшем не возникли неприятности или признание сделки недействительной. Существенные условия договора аренды являются важнейшей частью операций с имуществом.
Что такое «договор аренды»?
Описание договора аренды зафиксировано в статье 606 ГК РФ. Данное соглашение также называется договором имущественного найма.
Его главная идея заключается в передачи имущества в пользовании на оговоренный промежуток времени, за что владелец получает плату. При этом право собственности также остается за хозяином.
Но арендатор вправе рассчитывать на получение всей прибыли с использования данного объекта. Например, за предоставляемые услуги или произведенные товары.
Недвижимость может быть сдана в аренду только собственником. Лицо, не имеющее право собственности на объект, может подписать соглашение, только если это позволено действующими законами или настоящим хозяином.
Речь идет об имуществе, принадлежащем несовершеннолетним детям, а также о муниципальной и государственной недвижимости.
Что такое «существенные условия»?
Наличие существенных условий договора аренды недвижимого имущества является важным правилом, без которого соглашение считается недействующим.
В ГК РФ указаны основные виды подобных требований, которые должны быть прописаны в контракте:
- имущество, являющееся объектом договора, и его характеристика;
- условия сдачи объекта;
- плата за аренду;
- срок аренды.
При более детальном составлении соглашения может быть учтен ряд следующих параметров:
- расположение недвижимого имущества (здания, квартиры, офиса и т.д.);
- удаленность от крупных населенных пунктов и объектов инфраструктуры;
- наличие поблизости магазинов, образовательных учреждений и других социально-бытовых объектов;
- размер участка, на котором располагается объект;
- размер земельного участка, если именно он сдается в аренду;
- размер помещения (если оно является объектом сделки);
- целевое назначение недвижимости;
- стандартные условия эксплуатации объекта;
- требования к пользованию имущества, предъявленные его владельцем;
- размер арендной платы;
- стоимость имущества, если арендатор планирует в дальнейшем выкупить объект;
- срок аренды;
- дата внесения выплат;
- метод, которым будет осуществляться расчет (наличные, перевод на банковский счет или карту, оказание услуг, предоставление продукции т.д.);
- перечень рисков, которые могут привести к повреждению, поломке или потере объекта;
- запрет или разрешение на субаренду;
- права и обязанности обоих участников сделки;
- ответственность, предусмотренная при несоблюдении условий договора;
- факторы, которые могут быть весомой причиной для расторжения договора раньше установленного срока;
- условия увеличения срока действия соглашения.

Согласно статье 432 ГК РФ, пока не будут обговорены и прописаны все существенные условия договора аренды жилого помещения или любого другого объекта, соглашение не считается заключенным. Письменная форма документа заверяется подписями и печатями.
Объект соглашения
Главным существенным условием любого договора имущественного найма является непосредственно сам объект сделки. В платное пользование могут быть переданы следующие виды имущества:
- квартира;
- жилой дом;
- дачный домик;
- гараж;
- земельный участок;
- торговое помещение;
- офис;
- здание;
- этаж или часть здания;
- складское помещение;
- производственное помещение;
- площадка крытого типа и т.д.

В 2020 году основные свойства подобных объектов определяются ГК РФ. К ним относится:
- Непотребляемость, т.е. имущество должно оставаться неизменным даже спустя какое-то время. Запрещено сдавать в аренду объекты, которые при использовании способны изменить свои качества или количественный уровень (стройматериалы, полезные ископаемые, вода и т.д.). Но при этом объектом аренды может стать стройтехника, помещение для хранения продукции и даже водоем, в котором можно разводить рыбу.
- Характеристика объекта – относится к важнейшим существенным условиям договора аренды нежилого помещения, жилплощади, земельного участка или транспортного средства. В соглашении указывается площадь объекта, его расположение, тип, этажность и т.п.
При сдаче в аренду муниципального или городского имущества арендодатель может столкнуться с некоторыми ограничениями. Чаще всего они касаются участков земли и соцобъектов, предназначенных для детей.
Обязательно требуется указание запрета или разрешения на субаренду, а также санкции для арендатора, если будут нарушены условия сделки.
Арендная плата
При внесении существенных условий в договор аренды земельного участка или объекта недвижимости необходимо подробно описать условия оплаты аренды:
- размер арендной платы;
- вариант оплаты;
- сроки.
При сделках, заключаемых юридическими лицами, чаще всего используется безналичный расчет. А при соглашении между двумя разными сторонами (юридическое и физическое лицо) расчет может быть осуществлен наличными средствами через кассу организации.
Также в условия арендной платы включаются особенности расчета данной суммы:
- определенная сумма, установленная по согласию обеих сторон;
- сумма, рассчитанная с учетом метража арендуемого имущества или количества помещений (если речь идет о здании);
- оплата коммунальных услуг;
- оплата ремонта (косметического и капитального);
- компенсация оплаты внесенных изменений.
Так как большая часть судебных разбирательств по имуществу в аренде касается именно платы, то этому пункту стоит уделить максимальное внимание, обсудив все важные моменты.
В особенности данный тип существенных условий важен при заключении бессрочного или длительного договора аренды.
Из-за постоянного роста тарифов на коммунальные услуги и налогов рекомендуется предусмотреть в соглашении возможность изменения арендной платы и сроки, в течение которых подобные поправки могут вноситься. Оптимальным считается внесение изменений раз в год.
Срок аренды
Договор аренды чаще всего составляется на определенный срок, который тоже относится к существенным условиям. При отсутствии срока действия заключается бессрочный договор.
Такое соглашение не выгодно для арендатора, так как владелец имущества может в любой момент его расторгнуть без согласования с другой стороной.
При указании определенного времени действия аренды заключается срочный договор. Он бывает долгосрочным и краткосрочным. Долгосрочное соглашение заключается на 5 и более лет, а краткосрочное – на 1-3 года.
В завершение
Существенными условиями называется важная часть договора аренды. Они являются обязательной составляющей соглашения, поэтому при их отсутствии сделка может быть признана недействительной. В них оговариваются основные моменты контракта.
Отсутствие хотя бы одного из существенных условий является поводом для подачи иска в суд с целью расторжения договора, а также поводом для отказа в нотариальной заверке сделки и ее регистрации в Росреестре или Регпалате.