Существенные условия договора аренды

Договором аренды называется соглашение, заключаемое по отношению к определенному объекту.

Это может быть не только недвижимость, но и любое другое имущество, передающееся в пользование за определенную денежную сумму.

При составлении соглашения должны быть учтены все обстоятельства, чтобы в дальнейшем не возникли неприятности или признание сделки недействительной. Существенные условия договора аренды являются важнейшей частью операций с имуществом.

Что такое «договор аренды»?

Описание договора аренды зафиксировано в статье 606 ГК РФ. Данное соглашение также называется договором имущественного найма.

Его главная идея заключается в передачи имущества в пользовании на оговоренный промежуток времени, за что владелец получает плату. При этом право собственности также остается за хозяином.

Но арендатор вправе рассчитывать на получение всей прибыли с использования данного объекта. Например, за предоставляемые услуги или произведенные товары.

Недвижимость может быть сдана в аренду только собственником. Лицо, не имеющее право собственности на объект, может подписать соглашение, только если это позволено действующими законами или настоящим хозяином.

Речь идет об имуществе, принадлежащем несовершеннолетним детям, а также о муниципальной и государственной недвижимости.

Что такое «существенные условия»?

Наличие существенных условий договора аренды недвижимого имущества является важным правилом, без которого соглашение считается недействующим.

В ГК РФ указаны основные виды подобных требований, которые должны быть прописаны в контракте:

• имущество, являющееся объектом договора, и его характеристика;
• условия сдачи объекта;
• плата за аренду;
• срок аренды.

При более детальном составлении соглашения может быть учтен ряд следующих параметров:

• расположение недвижимого имущества (здания, квартиры, офиса и т.д.);
• удаленность от крупных населенных пунктов и объектов инфраструктуры;
• наличие поблизости магазинов, образовательных учреждений и других социально-бытовых объектов;
• размер участка, на котором располагается объект;
• размер земельного участка, если именно он сдается в аренду;
• размер помещения (если оно является объектом сделки);
• целевое назначение недвижимости;
• стандартные условия эксплуатации объекта;
• требования к пользованию имущества, предъявленные его владельцем;
• размер арендной платы;
• стоимость имущества, если арендатор планирует в дальнейшем выкупить объект;
• срок аренды;
• дата внесения выплат;
• метод, которым будет осуществляться расчет (наличные, перевод на банковский счет или карту, оказание услуг, предоставление продукции т.д.);



• перечень рисков, которые могут привести к повреждению, поломке или потере объекта;
• запрет или разрешение на субаренду;
• права и обязанности обоих участников сделки;
• ответственность, предусмотренная при несоблюдении условий договора;
• факторы, которые могут быть весомой причиной для расторжения договора раньше установленного срока;
• условия увеличения срока действия соглашения.

Согласно статье 432 ГК РФ, пока не будут обговорены и прописаны все существенные условия договора аренды жилого помещения или любого другого объекта, соглашение не считается заключенным. Письменная форма документа заверяется подписями и печатями.

Объект соглашения

Главным существенным условием любого договора имущественного найма является непосредственно сам объект сделки. В платное пользование могут быть переданы следующие виды имущества:

• квартира;
• жилой дом;
• дачный домик;
• гараж;
• земельный участок;
• торговое помещение;
• офис;
• здание;
• этаж или часть здания;
• складское помещение;
• производственное помещение;
• площадка крытого типа и т.д.

В 2020 году основные свойства подобных объектов определяются ГК РФ. К ним относится:

• Непотребляемость, т.е. имущество должно оставаться неизменным даже спустя какое-то время. Запрещено сдавать в аренду объекты, которые при использовании способны изменить свои качества или количественный уровень (стройматериалы, полезные ископаемые, вода и т.д.). Но при этом объектом аренды может стать стройтехника, помещение для хранения продукции и даже водоем, в котором можно разводить рыбу.
• Характеристика объекта – относится к важнейшим существенным условиям договора аренды нежилого помещения, жилплощади, земельного участка или транспортного средства. В соглашении указывается площадь объекта, его расположение, тип, этажность и т.п.

При сдаче в аренду муниципального или городского имущества арендодатель может столкнуться с некоторыми ограничениями. Чаще всего они касаются участков земли и соцобъектов, предназначенных для детей.

Обязательно требуется указание запрета или разрешения на субаренду, а также санкции для арендатора, если будут нарушены условия сделки.

Арендная плата

При внесении существенных условий в договор аренды земельного участка или объекта недвижимости необходимо подробно описать условия оплаты аренды:

• размер арендной платы;
• вариант оплаты;
• сроки.

При сделках, заключаемых юридическими лицами, чаще всего используется безналичный расчет. А при соглашении между двумя разными сторонами (юридическое и физическое лицо) расчет может быть осуществлен наличными средствами через кассу организации.

Также в условия арендной платы включаются особенности расчета данной суммы:

• определенная сумма, установленная по согласию обеих сторон;
• сумма, рассчитанная с учетом метража арендуемого имущества или количества помещений (если речь идет о здании);
• оплата коммунальных услуг;
• оплата ремонта (косметического и капитального);
• компенсация оплаты внесенных изменений.

Так как большая часть судебных разбирательств по имуществу в аренде касается именно платы, то этому пункту стоит уделить максимальное внимание, обсудив все важные моменты.

В особенности данный тип существенных условий важен при заключении бессрочного или длительного договора аренды.

Из-за постоянного роста тарифов на коммунальные услуги и налогов рекомендуется предусмотреть в соглашении возможность изменения арендной платы и сроки, в течение которых подобные поправки могут вноситься. Оптимальным считается внесение изменений раз в год.

Срок аренды

Договор аренды чаще всего составляется на определенный срок, который тоже относится к существенным условиям. При отсутствии срока действия заключается бессрочный договор.

Такое соглашение не выгодно для арендатора, так как владелец имущества может в любой момент его расторгнуть без согласования с другой стороной.

При указании определенного времени действия аренды заключается срочный договор. Он бывает долгосрочным и краткосрочным. Долгосрочное соглашение заключается на 5 и более лет, а краткосрочное – на 1-3 года.

В завершение

Существенными условиями называется важная часть договора аренды. Они являются обязательной составляющей соглашения, поэтому при их отсутствии сделка может быть признана недействительной. В них оговариваются основные моменты контракта.

Отсутствие хотя бы одного из существенных условий является поводом для подачи иска в суд с целью расторжения договора, а также поводом для отказа в нотариальной заверке сделки и ее регистрации в Росреестре или Регпалате.