Доходный дом

Доходный домВ России большая часть жилфонда сдается нелегально — без оформления договора аренды.

Собственники не декларируют доходы, полученные от сдачи жилья, а, значит, не смогут получить компенсацию от арендатора в случае нанесенного ущерба. Да и сами квартиранты не защищены от досрочного выселения, произвольного повышения арендной платы, мошеннических действий.

А часто стоимость арендной платы не соответствует заявленному качеству. Способствует решению этих проблем опыт развитых стран и забытые указы царской России — это доходный дом.

Что представляет собой этот объект, как можно снять жилье в доходном доме и грамотно развить бизнес-стратегию на строительстве арендных домов.

Что такое доходный дом в России

Что такое доходный дом в РоссииВ сфере недвижимости доходный дом является жилым зданием, разделенным на отдельные квартиры и помещения, предназначенные под сдачу в аренду.

Все жилые объекты оборудованы необходимым набором удобств: раковиной и плитой на кухне, обустроенным санузлом. Отдельные жилые пространства оснащены необходимой мебелью и бытовой техникой.

Назначение арендного дома схоже с гостиницей. Отличия заключаются в следующих позициях:

  • срок аренды — в доходных домах он обычно больше;
  • перечень предоставляемых удобств;
  • особенности оформления договора между арендатором и собственником.

Нормативно-правовое обоснование

Что значит доходный дом по Закону Российской Федерации? В пункте 1 статьи № 91.16 Жилищного Кодекса РФ обозначено, что наемный дом относится к категории жилых объектов, состоящих в единоличной собственности. Он может предоставляться гражданам для временного владения и пользования.

В качестве юридического документа необходимо оформление договора найма жилых помещений жилфонда социального и коммерческого использования. Этот документ был обновлен в конце 2014 года Постановлением Правительства РФ.

В последние годы во многих регионах активность съема жилья значительно уменьшается. Это объясняется снижением уровня доходов населения и большой доступностью ипотечного кредитования.

Нормативно-правовое обоснованиеМногие застройщики демпингуют, предлагая продолжительные рассрочки. Бывший арендный платеж приравнивают теперь к действующему платежу по ипотеке или рассрочке. Люди предпочитают вкладывать денежные средства в собственное жилье, чем в съемное.

С коммерческой точки зрения, арендный дом позволяет выгодно вложить капитал, защитить деньги от инфляции и получать регулярный доход. Покупка или вложение в строительство доходного дома рассматривается как неплохая бизнес-схема.

Если арендный дом принадлежит государству, то он является социальным проектом, созданным для обеспечения жилплощадью малообеспеченных и незащищенных слоев населения, льготников.

Когда появился первый доходный дом в России: краткий экскурс в историю

Словосочетание «доходный дом» появился на слуху у наших соотечественников в XIX веке. Хотя в Европе они уже доказали свою успешность еще 100 лет назад. Именно в европейских странах появились первые арендные дома.

Столичные дома во Франции и Англии были самым популярным видом жилья. Они обустраивались по стандартной схеме: на первом этаже размещались торговые лавки, а верхние этажи — отводились под жилье.

Особенно популярной жизнь в доходных домах была у немцев — из-за этого их даже прозвали «нацией арендаторов». Арийцы предпочитали жить не в своих домах, а в съемных. В процентном соотношении доля доходных домов в Германии составляла 30 %.

Когда появился первый доходный дом в России: краткий экскурс в историюА больше половины немцев приобретали собственную недвижимость к 40 годам. Даже состоятельные люди, у которых были средства для покупки жилья, не испытывали дискомфорта от проживания в арендном.

Через некоторое время подобная практика широко распространилась в крупных городах Российской Империи. Это был рубеж XIX-XX веков. Восемь из десяти представителей разных сословий и имеющие разные доходы проживали в арендных домах.

К началу революции в России официально действовало 600 арендных домов. Так решали жилищный вопрос чиновников. После революции вся собственность была национализирована, и здания перешли к муниципальной собственности. Им был представлен статус домов с коммунальными квартирами.

Что происходит сейчас с доходными домами?

70 % швейцарцев и половина населения Голландии и Германии снимает жилье. Поэтому арендное жилье в этих капстранах занимает не менее 30 % во всей структуре недвижимости.

После 80 лет застоя доходные дома как бизнес-схему стали рассматривать и в России. В начале нулевых такие арендные объекты появились в Москве и в Северной столице — Санкт-Петербурге, немного погодя — Новосибирской области, Самаре, Краснодарском крае, Татарстане.

Виды доходных домов

Виды доходных домовСтроительство многоквартирных арендных домов может производиться за средства одного или нескольких индивидуальных вкладчиков. Также и государство может принимать участие в возведении здания или полностью строить такой объект.

По этому критерию доходные дома разделяются на такие категории, как:

  • муниципальные;
  • частные.

Договора на проживание в них разделяются, соответственно, на коммерческие и социального найма.

Социальный наем предполагает получение жилья от государства с низкой арендной платой. Имеет право на такие преференции ограниченное число потребителей, в основном, льготники.

Чаще всего это жилье отличается низким качеством постройки и отделки. Это обычно вторичный фонд недвижимости, имеющий большой процент износа.

Могут быть и новые дома. Но чаще всего они построены по упрощенной технологии из дешевых материалов. В квартирах низкие потолки, тонкие стены и очень маленькие комнаты.

Коммерческий наем предлагает более комфортное жилье повышенного качества. Цены на такие объекты формируются в свободной рыночной системе. Квартиру в таком доме может снять каждый человек. Главное — платить вовремя и рассчитывать свои финансовые возможности.

Доходные дома, в зависимости от площади, набора услуг, сроку окупаемости и другим характеристикам, делятся на несколько категорий:

    Виды доходных домов
  • многоквартирные — состоят из множества квартир, площадь всего объекта и этажность может быть ограничена только техническими стандартами, средняя доходность таких домов составляет 5 % годовых;
  • гостевые — чаще всего это 2 или 3-этажные дома площадью 300 м², разделенные до 10 жилых секций, строительство дома обойдется в 1,5 миллиона рублей, окупаемость составит 3-4 года, характерной особенностью гостевых домов является то, что их собственники часто и сами проживают под одной крышей с постояльцами;
  • таунхаусы — апартаменты с отдельным входом, могут быть 2-этажными, поэтому 1 и 2 этажи могут сдаваться разным хозяевам, стоимость строительства составляет от 10 миллионов рублей, окупаемость — примерно 5 лет при высоком качестве сдачи готового объекта;
  • хостелы — небольшие жилые дома или просторная квартира, переоборудованная под домашние гостиничные номера, в которых размещается несколько человек с общим санузлом. Затраты на переустройство под хостел готового объекта достигают 500 тысяч рублей, окупаемость составит 1,5-3 года — это зависит от популярности заведения и наличия постояльцев;
  • мини-отели — это жилье гостиничного типа, в которых номера сдаются на небольшой срок, предоставляется минимум услуг, прибыль приносит сдача помещений и предоставление дополнительного сервиса.

Преимущества доходных домов

Для арендаторов Для собственников и инвесторов
Наличие дополнительного сервиса Как вариант выгодного вложения — недвижимость сегодня растет в цене
Высокие стандарты обслуживания Получение регулярной выгоды за счет оплаты услуг постояльцев
Официальные отношения с собственником: сотрудничество только при подписанном соглашении, оплата через платежные системы. Собственник не может без разрешения посещать сданный объект. Разные варианты использование: можно обустроить бюджетное жилье или вложиться в объект премиум-класса
Все права защищены: фиксируются сроки и стоимость аренды Гарантированная окупаемость. Спустя несколько лет затраченные средства вернутся, и их можно будет переинвестировать, а прибыль от сдачи аренды все равно будет продолжать поступать

Как снять квартиру в доходном доме в Москве

Как снять квартиру в доходном доме в МосквеСовременный рынок аренды и найма жилья на 90 % находится в «тени». Сдача квартир происходит по устной договоренности. Документы и договора не оформляются.

У арендатора нет никаких гарантий, что его не обманут или не выселят раньше срока. Собственник, наоборот, волнуется, чтобы он не стал жертвой обмана, или чтобы жилье не было испорчено.

В 2016 году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взялось реформировать этот непрозрачный рынок.

Многофункциональный комплекс на Ходынском поле в Москве стал первым проектом программы развития цивилизованного формата аренды. Здесь был построен первый доходный дом на 283 апартамента. Он был заселен в 2017 году.

В портфеле арендных проектов у Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — дом с апартаментами в районе Кутузовского проспекта. Снять там квартиру можно будет в третьем квартале 2020 года.

Планируется застройка арендных домов в жилых комплексах на юго-востоке Москвы. Будет построено и предложено к заселению более 70 тысяч квадратных метров. Это мероприятие планируется к третьему кварталу 2020 года.

На современном московском рынке недвижимости большое количество различных вариантов аренды жилья в доходных домах. Существуют специализированные сайты, объявления также размещаются в печатных средствах массовой информации.

Бизнес на доходных домах

Строительство жилья под сдачу в аренду — достаточно выгодное решение для инвестиций в доходный дом с учетом, что был разработан реальный бизнес-план и предусмотрены все финансовые риски

Преимущества бизнеса на доходных домах заключаются в следующих моментах:

    Бизнес на доходных домах
  • однотипность структуры — простая организация и элементарное управление;
  • свободная ниша — минимальная конкуренция;
  • самоокупаемость — реализация бизнеса в кредит и погашение ежемесячных платежей за счет арендной платы жильцов;
  • пассивный доход — наемный управляющий будет заниматься поиском арендаторов и обеспечивать сбор оплаты за жилье.

В любой бизнес-схеме присутствуют и свои риски. Доходный дом — не исключение. Учитываем все риски:

  • Доходность объекта может быть ниже запланированной. Это связано с неопытным управлением, минимальной загрузкой, нерегулярной оплатой.
  • Изменения в действующем законодательстве могут повлиять на получение убытков. К примеру, недавно был принят закон, согласно которому хостелы в жилых домах обустраивать запрещено.
  • Самый большой риск любого мероприятия связан с человеческим фактором. Могут возникнуть проблемы с персоналом, конфликты между арендаторами. Часто эти проблемы случаются в мини-гостиницах и хостелах.
  • Проблемы с получением ссуды. Если в стране кризис, девальвация или инфляция, банки, инвесторы могут пересмотреть условия получения займов — повысят процентные ставки, потребуют вернуть средства в досрочном порядке.
  • Налогообложение при продаже. При срочной продаже доходного дома (если он, например, стал приносить убытки) потребуется оплатить налог в размере 13 % от стоимости объекта.

От уплаты 13-процентного налога освобождаются собственники, владевшие недвижимостью свыше 5 лет.

Заключение

ЗаключениеДоходные дома как явление на рынке арендной недвижимости может быть выгодно и арендаторам, и собственникам.

Арендатор получает благоустроенное жилье и выгодно решает вопрос с жильем. Собственник может действовать по схеме и создать собственный доходный дом, который будет приносить прибыль уже через несколько месяцев.

Для этого необходимо привлечь средства инвесторов, вложить собственные или получить большой кредит в банке на строительство или покупку дома.

Небольшой срок окупаемости и пониженный уровень риска характерны для объектов площадью до 400 квадратных метров.


..Следующая страница->