Аккредитив при покупке квартиры

Аккредитив при покупке квартирыВ целях снижения рисков в последнее время часто используется аккредитив при покупке недвижимости.

Это безналичная форма расчетов в виде условного обязательства банка. Рассмотрим вопрос подробнее.

Определение

Что такое аккредитив простыми словами? Это виртуальная банковская «ячейка», которая вскоре составит серьезную конкуренцию реальному депозитарному хранилищу.

Деньги «замораживаются» на счету и выдаются только после регистрации квартиры или иной недвижимости на нового собственника. Банк обязуется произвести платеж в пользу продавца по предъявлению последним документов, которые соответствуют условиям аккредитива.

В аккредитиве отражаются порядок расчета, условия оплаты, извещения сторон.

Во время сделок с недвижимостью стороны стараются защитить себя от недобросовестного контрагента. Аккредитив в банке при покупке квартиры обеспечивает максимальную безопасность при взаиморасчетах.

Банк сам становится гарантом исполнения договора между покупателем и продавцом недвижимости.

Схема сделки

Схема сделкиДалее рассмотрим принцип работы аккредитива и заключение сделки. Аккредитив — безналичная «ячейка». Покупатель и продавец заключают между собой договор о том, что рассчитываться по сделке они будут посредством аккредитива.

Нужно заранее согласовать с банком, который откроет аккредитив, условия расчетов, указанные в договоре купли-продажи.

В банке открывают специальный аккредитивный счет (ее открывает покупатель жилья), на который поступают деньги за покупку. После их перечисляют на корреспондентский счет банка-исполнителя. Наличие текущего счета в банке, открывающем аккредитив, обязательно.

Перед этим:

  • составляется и подписывается договор купли-продажи, который предусматривает расчет через аккредитив;
  • покупатель подает заявление в банк, где просит открыть ему аккредитив.

Стороны заранее договариваются, что купля-продажа будет осуществляться через банковский аккредитив.

Обычно это указывается не только в содержании заключенного договора, но и в его названии. Документ так и именуют – «Договор купли-продажи квартиры № ___ (аккредитив)».

В договоре купли-продажи через аккредитив указывают:

    Схема сделки
  • банк, открывающий аккредитив покупателю (банк-эмитент);
  • банк, выдающий продавцу деньги (банк-исполнитель);
  • получатель «забронированных» денег;
  • документы, которые продавец обязан предоставить банку, а также срок передачи документов;
  • кто несет расходы по открытию аккредитива;
  • срок, в который покупатель должен открыть аккредитив и внести на него денежные средства;
  • ответственность за нарушение срока (размер неустойки).

Стороны заранее решают, будут ли они работать с одной банковской организацией или с разными. Если продавец открывает счет в том же банке, в котором оформляется аккредитив, этот банк будет исполнителем и эмитентом одновременно.

После открытия счета и внесения денег банк-эмитент должен проинформировать об этом продавца. С моменты внесения покупателем денег его обязательства по договору купли-продажи считаются исполненными.

Чтобы получить эту сумму, продавцу нужно исполнить свою часть соглашения (передать недвижимость в собственность плательщика).

После исполнения обязательств получатель зарезервированных денег предъявляет банку-исполнителю договор купли-продажи, зарегистрированный в Росреестре.

Возможно, стороны договорятся, что ему нужно представить и другие документы. Исполняющая кредитная организация проверяет их несколько дней. Когда банк убедится, что все в порядке, деньги с корреспондентского счета банка отправляются на собственный счет продавца.

Как только квартира переходит в собственность покупателя, и продавец предоставит документы, зарезервированные деньги ему перечислят на банковский счет.

Схема сделкиСхема расчета значительно упрощается, если текущие счета покупателя и продавца открыты в одном банке и расчеты по аккредитиву проводит один банк. Такая схема расчетов уместна не только при сделках с недвижимостью.

Ее можно использовать при любых операциях, которые связаны с покупкой товаров и оказанием разных услуг, если они не связаны с предпринимательской деятельностью частного лица.

Так можно заплатить за автомобиль, получить дорогие медицинские услуги. Основное – согласие сторон на проведение расчетов подобным образом.

Преимущества и недостатки аккредитива

Преимущества аккредитива состоят в следующем:

  • форма расчетов безналичная, позволяет сторонам определять условия расчетов в соответствии со своими пожеланиями: составлять свой перечень документов, которые подтверждают выполнение обязательств продавцом;
  • риски по сделке существенно снижаются;
  • соблюдение договорных условий контролирует третья сторона — банк;
  • Преимущества и недостатки аккредитива

  • при аккредитивных расчетах банк переводит деньги в пользу продавца только после предоставления документов, правильно оформленных;
  • условия сделки можно изменить, но изменение условий или отказ могут быть только обоюдными;
  • расчеты надежны: деньги покупателя депонируются на специальном счете банка, чтобы после их можно было перевести продавцу только при соблюдении всех условий аккредитива (после открытия аккредитива у покупателя нет доступа к этим денежным средствам);
  • продавец получает деньги только после перехода прав собственности на недвижимость в собственность покупателя;
  • нет необходимости иметь на руках крупные суммы наличных и переживать за их транспортировку и сохранность на время совершения сделки;
  • если сделка вдруг сорвалась, деньги полностью вернут покупателю;
  • аккредитив открывают на любой срок, его можно продлевать;
  • если право собственности на объект недвижимости не переходит заемщику при истечении срока действия аккредитива, деньги вернутся на счет покупателя автоматически.

Как уже говорилось выше, аккредитив минимизирует риски сделки.

Недостатки заключаются в следующем:

    Преимущества и недостатки аккредитива
  • сделка проводится медленнее, чем при других способах взаиморасчета;
  • применяется сложный документооборот;
  • если аккредитив используют для сделки с недвижимостью, некоторые банки взимают за это дополнительную комиссию;
  • вернуть деньги покупателю можно только в судебном порядке;
  • налоговики узнают о такой сделке;
  • некоторые банковские организации слишком завышают стоимость услуги, из-за чего стороны выбирают другие способы взаиморасчета.

Виды аккредитива

Аккредитив – финансовое обязательство банка. Он должен выполнить поручение покупателя: предоставить продавцу квартиры деньги на определенных условиях.

Существуют следующие виды аккредитива:

  • отзывной аккредитив – открывший его покупатель вправе в любой момент отозвать внесенную сумму и аннулировать счет (продавцы редко соглашаются на такой вариант, так как перечисление им денежных средств зависит от добросовестности контрагента);
  • Виды аккредитива

  • безотзывный аккредитив – покупатель не может его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца;
  • безакцептный аккредитив – после перерегистрации недвижимости на нового владельца ее продавец может обращаться за получением «забронированной» суммы самостоятельно, без присутствия плательщика;
  • покрытый аккредитив – банк покупателя перечислил внесенную на аккредитивный счет сумму банку-исполнителю, и она остается у него весь срок действия аккредитива;
  • непокрытый аккредитив – банк-эмитент не перечисляет деньги, а дает право организации-исполнителю списать необходимую сумму с корреспондентского счета, открытого у «эмитента».

При сделках с недвижимым имуществом аккредитив только безотзывной.

Покупатель не сможет отозвать свои деньги раньше оговоренного срока без согласия продавца. Это право у него появится только в том случае, если продавец просрочит исполнение своих обязательств по договору купли-продажи.

Подтвержденный аккредитив – это разновидность сделки, отличающаяся тем, что платеж импортера гарантирован третьим банком. Гарант обязуется совершить платеж, если импортер отказывается, то есть фактически банк-гарант является поручителем.

Стоит отметить, что подтвержденные аккредитивы бывают отзывными и безотзывными – первые оставляют эмитенту возможность аннулирования документа – однако, в практике международных расчетов на отзывные подтвержденные аккредитивы наложен запрет.

Стоимость сделки

Сколько стоит аккредитив? Примерная стоимость аккредитива – от 20 до 40 тысяч рублей. Возможно, эта цена будет снижаться, так как государство заинтересовано в проведении прозрачных сделок и будет их стимулировать. Но пока комиссии за использование при расчетах банковского аккредитива достаточно высоки.

Лидер по открытию аккредитива – Сбербанк. Тарифы:

    Стоимость сделки
  • 0,2% от внесенной на аккредитив суммы, если банк будет эмитентом и исполнителем в одном лице: минимальная сумма ограничена 1000 руб., максимальная – 5000 руб.;
  • 0,3% – если ему придется взаимодействовать с другими банковскими организациями;
  • + 2000 руб. – обслуживание совершаемой сделки.

Расчеты с использованием аккредитива производятся только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи.

Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

Аккредитив или банковская ячейка

Что лучше, банковская ячейка или аккредитив? Проведение расчетов через открытие аккредитива и аренду банковской ячейки имеет много общего, но существуют и серьезные различия.

И аккредитив, и банковская ячейка защищают права сторон сделки. Покупатель гарантировано получает искомую квартиру, а продавец свои деньги.

Аккредитивная форма более надежна, так как документы подвергаются тщательной проверке со стороны банка. Если Вы имеете основания сомневаться в добропорядочности продавца, применяйте аккредитив, так вы обезопасите себя максимально.

Процесс использования в расчетах банковской ячейки немного проще, а стоимость аренды сейфа намного дешевле аккредитивных услуг банка. В настоящее время такая форма оплаты сделок с недвижимостью наиболее распространена на отечественном рынке.

Банковская гарантия и аккредитив

Банковская гарантия и аккредитивЧем отличается аккредитив от банковской гарантии? Основное отличие – банк является промежуточным звеном между клиентом и заказчиком, он не рискует своими активами, а осуществляет банковскую услугу передачи денег от одного клиента другому.

Банковская гарантия — письменное соглашение между сторонами, где гарант обязуется выплатить бенефициару деньги, если принципал не выполнит условий контракта на поставку товара или услуг:

  • принципал – продавец товаров или услуг, который обязуется выполнить условия контракта;
  • бенефициар – заказчик, покупатель, который получает либо товар, либо деньги.

Гарант – это финансовое учреждение, предоставляющее банковскую гарантию и являющееся посредником между исполнителем и заказчиком.

Банковская гарантия обеспечивает выполнение своих обязательств победителем торгов, аукциона или тендера в части заключения договора с заказчиком.

Отличие банковской гарантии от аккредитива заключается в том, что при наступлении гарантийного случая банк отдает бенефициару свои средства за недобросовестную работу принципала. Но при аккредитиве банк только посредник при передаче сторонами денежных средств друг другу.

Аккредитив и эскроу-счет

Аккредитив и эскроу-счетВ чем отличие аккредитива от эскроу счета? Счет эскроу – финансовый инструмент, предназначенный для снижения рисков при осуществлении торговых сделок, например, купли-продажи недвижимости.

У самого счета условный характер. На нем учитываются документы, подтверждающие право собственности, деньги, но до определенного момента. Этот момент как раз и указывается в договоре на открытие эскроу.

В мировой практике счета эскроу открываются банками, финансовыми компаниями, эскроу-агентами и так далее. Они очень похожи по своему функциональному предназначению на такие банковские инструменты, как аккредитив, инкассо, гарантия, вексель, банковская ячейка.

Чаще всего счета эскроу применяются, чтобы снизить риски при торговых операциях, когда контрагенты мало знакомы между собой и уровень доверия между ними низкий. Например, в США подобный финансовый инструмент сопровождает сделки по купли-продаже недвижимого имущества.

В России такие счета используются также. Они:

  • обеспечивают выполнение условий контракта;
  • гарантируют надежное хранение денег, которые выступают оплатой по контракту.

Обычно денежные средства хранятся в банке, который выступает эскроу-агентом и не является заинтересованной стороной в сделке.

Отличия от аккредитива:

    Аккредитив и эскроу-счет
  1. Счета эскроу закрывают только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
  2. Аккредитивный расчет строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу более гибкий. Здесь стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки.
  3. При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложиться полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным условиям. А при использовании счетов эскроу банк обязан полностью контролировать и проверять выполнение сделки от самого начала до ее завершения.

Расчеты с применением аккредитива в 2020 году производят только в безналичной форме. Банковская организация отвечает за соблюдение условий, обозначенных в договоре купли-продажи.

Также она несет ответственность за то, чтобы покупателем были предоставлены нужные документы и в полном комплекте.

Видео: Аккредитив при покупке недвижимости


..Следующая страница->