Альтернативная продажа квартиры

Альтернативная продажа квартирыНа рынке недвижимости постоянно происходят сделки по продаже и покупке квартир. В подавляющем большинстве случаев граждане, продавая свои квартиры, сразу же приобретают новое жилье.

Иногда они переезжают для улучшения жилищных условий, иногда – для высвобождения свободных денежных средств. Так или иначе мало кто из них остаётся после продажи квартиры с деньгами на руках.

Среди риелторов широкое распространение получило понятие альтернативная сделка. Однако среди простых граждан далеко не каждый знает, что это – альтернативная продажа квартиры.

Данное понятие не закреплено на законодательном уровне. Представляет собой альтернатива единовременную продажу одной квартиры и покупку на вырученные деньги другой жилой площади.

Типы сделок по купле-продаже

Типы сделок по купле-продажеСделки с недвижимостью всегда сопряжены с большими рисками. При неправильной организацией сотрудничества можно не просто лишиться квартиры, но и потерять свои деньги.

В риэлтерской сфере деятельности принято выделять три типа сделок по купле-продаже квартир:

  • Свободная или прямая сделка;
  • Альтернативная сделка;
  • Цепочка альтернативных сделок.

Различие типов сделок строится прежде всего на принципе сложности или простоты, а также на количестве времени, которое уходит на всю бумажную волокиту.

Прямая сделка по продаже квартиры не предполагает приобретение нового жилья. Продавец просто получает от покупателя деньги, но больше их не тратит на покупку других квартир.

Во взаимодействии участвуют только два субъекта: продавец и покупатель. Иногда в сделке может фигурировать риэлтор. В любом случае сделка после получения денег оканчивается. Это самый простой вариант сделки по купле-продажи квартиры, который применяется довольно нечасто.

Недвижимость – один из лучших объектов для инвестирования денежных средств. Просто так продавать его, не покупая ничего взамен, нецелесообразно. Именно поэтому около 70% сделок по продаже квартир в Москве являются альтернативными.

Что такое альтернативная продажа квартиры?

Что такое альтернативная продажа квартиры?Альтернативная сделка – это сделка по продаже недвижимости, в которой за вырученные от продажи квартиры деньги продавцом сразу покупается новая квартира. Это единственный подходящий для сделки вариант, когда невозможно договориться о равнозначном и прямом обмене.

В альтернативной сделке оба договора купли-продажи подписываются одновременно. Оба соглашения происходят в один день, все документы регистрируются также единовременно.

Участниками альтернативной сделке выступают:

  • Первый продавец, он же второй покупатель;
  • Первый покупатель;
  • Второй продавец.

Первый продавец реализует свою квартиру первому покупателю, в то же время он покупает себе новое жилье у второго продавца, становясь вторым покупателем.

В такой схеме участвует только одна альтернативная квартира. Причём абсолютно неважно, первая или вторая квартира будет признана альтернативной. Это не будет влиять на суть сделки.

Такая сделка имеет определенные риски, связанные по большей части с большим количеством ее участников. Обычно объектами альтернативных соглашений выступают вторичные квартиры.

Лица, владеющие жильем по договору долевого участия, не могут стать субъектами альтернативной сделки потому, что в этом случае сразу въехать в это жилье новые покупатели не смогут. Дом попросту не будет введён в эксплуатацию, а квартира в нем будет существовать лишь на бумаге.

Цепочка альтернативных продаж

Цепочка альтернативных продажЧто значит цепочка альтернативных продаж? Это сделка, в которой присутствует не одна альтернативная квартира, а сразу несколько. При этом участников такого взаимовыгодного сотрудничества тоже прибавляется.

На практике редко встречаются альтернативные соглашения с более чем 4 квартирами. Но около 10 участников альтернативы вполне спокойно могут существовать в такой продаже. Были случаи, когда насчитывалось в одной цепочке 20 участников.

Чем больше цепочка альтернативных продаж, тем выше риск. Если кто-то из участников выбывает из цепочки, приходится заново формировать связи между ними. Это существенно затягивает время заключения договора купли-продажи.

Для ограничения роста цепочки в договор аванса включается условие о том, что новый продавец обязан будет выбирать себе квартиру из прямой продажи.

Предметами альтернативных цепочек чаще являются большие квартиры по 3 или 4 комнаты. Так, продавец одной 4-комнатной квартиры может по альтернативе за своё жилье получить сразу две 2-комнатных квартир. Это говорит о том, что сделки не всегда происходят последовательно.

Как происходит расчёт при альтернативной продаже квартиры?

Альтернативная сделка предполагает наличный расчёт посредством банковских ячеек, заранее арендуемых для движения финансовых потоков по цепочкам.

Для учета интересов всех сторон или минимизации рисков потерь денежных средств обычно арендуется сразу несколько ячеек. Вместе с ячейками подписываются различные условия доступа к ним.

Как происходит расчёт при альтернативной продаже квартиры?Две банковские ячейки используются в той ситуации, когда квартиры не равнозначны, и имеет место быть доплата денежных средств за разницу. Происходит это обычно по стандартной схеме.

До подписания договора купли-продажи арендуются ячейки в депозитарии банка, после подписания соглашения – сделки регистрируются и продавцы получают доступ к нужным ячейкам.

Как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?

В альтернативной сделке гражданин вынужден одновременно подыскивать покупателей для своей квартиры и новое жилье для себя самого. Если в сделке участвует риэлтор, он занимается таким поиском.

Порядок действий при альтернативной сделке можно обозначить следующим образом:

    Как проходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?
  • Оценка жилья независимым оценщиком для определения цены квартиры;
  • Поиск покупателей и нового жилья;
  • Проверка всех документов на недвижимость;
  • Заключение договоров купли-продажи;
  • Регистрация сделок в Росреестре;
  • Получение доступа к банковским ячейкам для получения денежных средств.

Можно провести оценку стоимости жилья и самостоятельно, так будет дешевле. Помощь оценщика в такой ситуации потребует дополнительных финансовых затрат.

При подборе новой квартиры нужно уделить особое внимание проверке недвижимости на наличие арестов или иных обременений.

При желании стороны могут заключить между собой предварительные договоры купли-продажи. Это необязательно, но полезно для снижения рисков отказа от обязательств.

Помимо единовременного подписания договоров купли-продажи оформляется и акт приема-передачи жилья, фиксирующий факт получения квартиры покупателем.

Регистрация соглашения в Росреестре не бесплатна. За эту услугу в 2020 году нужно заплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Квитанцию об оплате следует приложить к остальному пакету документов, где уже заранее собраны документы на квартиру, ее продавца и покупателя.

Какие риски имеет альтернативная сделка?

Какие риски имеет альтернативная сделка?Риски в таком соглашении намного выше, чем при обычном свободном обмене или продаже квартиры без последующей покупки. Чем больше участников в таких альтернативных цепочках, тем выше риски.

Самый главный риск альтернативы – это неопределенность в сроках и результатах проведения такой сделки. Взаимодействие по квартирам может затянуться на год, точно никто не знает, когда ждать окончания сделки. Если кто-то выпадает из цепочки, все начинается сначала.

В альтернативных сделках недвижимость реализуется по более низкой цене, но услуги риэлторов стоят намного дороже.

В таком соглашении нужно постоянно контролировать процесс сделки. Одни сделки могут быть зарегистрированы, а по вторым в Росреестре получен отказ.

Фактически все договоры купли-продажи в цепочке между собой не связаны, и регистратор не имеет никаких оснований проводить их единовременную регистрацию. В результате этого часть бумаг зависают в процессе неопределенности.

Чтобы не остаться без денег и квартиры, участники могут совершать следующие действия по снижению потенциальных рисков:

  • Постоянно отслеживать регистрационный процесс по номерам горячей линии Росреестра или на его официальном сайте по номерам заявлений;
  • При приостановлении регистрации по одному договору, нужно уведомить всех его участников, чтобы субъекты другого соглашения написали заявление на приостановку регистрации второго договора;
  • Делегировать регистрацию всего пакета документов стороннему исполнителю в лице опытного юриста или риэлтора.

Лучше всего проводить сделки через нотариуса. Это значительно снизит риск возникновения частичной регистрации и сократит сроки всего процесса.

Если все же ситуация с неполной регистрацией случилась, и остальные участники договоров успели получить своё и не хотят добровольно помогать в завершении сделки, можно обратиться за помощью в суд.

Многих интересует вопрос, как придержать приобретаемую квартиру при альтернативной сделке. Именно для этих целей можно написать заявление в Росреестр о приостановлении регистрационных действий по определенному договору купли-продажи.

Налоги при альтернативной продаже квартиры

Налоги при альтернативной продаже квартирыСделки по продаже и покупки квартир подлежат налогообложению. В отношении них действуют обычные правила применения налоговых вычетов. Каждый участник такого соглашения, выступая и продавцом и покупателем одновременно, имеет право получить два налоговых вычета.

Продавец квартиры должен после ее продажи уплатить НДФЛ в размере 13%. После покупки нового жилья он имеет право получить налоговый вычет. Максимальный размер налогового вычета составляет 1 миллион рублей.

Если квартира находилась в собственности лица более 5 лет, он освобождается от уплаты налога. Взаимозачёт доходов от продажи одного жилья и затрат на приобретение другой квартиры не происходит. Налоговый период, в котором это произошло, тоже не имеет никакого значения.

Плюсы и минусы

Альтернативная сделка имеет перед другими типами соглашений определенные преимущества и недостатки, которые следует учитывать при желании ее использования. Рассмотрим достоинства и недостатки альтернативной сделки в разрезе позиций покупателя и продавца квартиры.

Итак, особенности альтернативных сделок можно охарактеризовать следующим образом:

    Плюсы и минусы
  • Для продавца нет рисков остаться без жилья и денег. Его деньги не смогут обесцениться, ведь на них он сразу приобретает себе новое жилье. Недостатками для продавца являются только слишком длинный срок соглашения и необходимость снижения цены за продажу квартиры. Такая сделка требует дополнительного времени на поиск покупателя и другой недвижимости, формирование цепочки, открытие банковских ячеек.
  • Для покупателя альтернативная сделка является возможностью приобретения жилья по выгодной цене. Кроме того при участии риэлтера покупатель обеспечивается дополнительной гарантией проверки законности соглашения. Среди недостатков следует отменить вероятность срыва сделки из-за высоких ожиданий продавца и невозможности договориться между участниками одной цепочки соглашений.

Альтернативная продажа квартиры – это не только повышенный риск, но и хорошая возможность приобретения нового жилья в условиях невозможности его покупки иными способами.

Иногда человек просто не может выручить деньги с продажи своей квартиры или не имеет возможности взять займ у банка.

В альтернативной сделке важно осуществлять строгий контроль за процедурой регистрации документов, чтобы избежать возможных рисков потери денег или жилья, а также затягивания сроков заключения соглашения.

Видео: Свободный или альтернативный тип сделки


..Следующая страница->