Что такое переуступка квартиры?

Что такое переуступка квартиры?Жилищный рынок развивается в последние годы стремительными темпами, и граждане по большей части стараются приобретать квартиры в новостройках.

Сколь бы рискованной не являлась сделка по покупке квартиры в строящемся доме, из-за особо привлекательной цены все чаще население выбирает именно этот вариант приобретения собственного жилья.

Иногда потенциальный покупатель сталкивается с такой проблемой, как отсутствие доступных для приобретения квартир в строящейся многоэтажке.

Вся недвижимость уже распродана по договорам долевого участия, и купить себе квартиру в таком объекте можно только по переуступке права собственности.

Что такое переуступка квартиры в новостройке? Так ли выгодно и безопасно покупать квартиру таким способом?

Что значит переуступка при покупке квартиры?

Переуступка – это передача прав на квартиру от продавца покупателю в строящемся доме.

Поскольку у самого продавца существуют долевые отношения с застройщиком, то покупатель по переуступке также получает право доли на недвижимость в возводимом объекте капитального строительства.

Покупка квартиры в новостройке – это всегда выгодно. Дом еще не построен, цены на квадратные метры более привлекательные. Кроме того, в 2020 году практически полностью решена проблема обманутых дольщиков с помощью законодательного закрепления понятия «эскроу счета». Теперь деньги дольщиков хранятся в безопасности и не передаются застройщику до момента окончания строительных работ.

Что значит переуступка при покупке квартиры?Сделка по переуступке называется цессией, в которой продавец выступает в роли цедента, а покупатель – в роли цессионария. Регламентирована сделка по переуступке ст. 382 Гражданского Кодекса страны и ФЗ № 214 о долевом строительстве.

По договору переуступки переходит от продавца к покупателю не сама недвижимость, а право на неё.

Самой квартиры в момент совершения сделки по переуступке просто может не существовать. Как объект соглашения она существует только на бумаге. Право собственности на недвижимость будет возможным получить только после ввода дома в эксплуатацию застройщиком.

Чтобы состоялась переуступка прав собственности на квартиру в новостройке, нужно получить согласие застройщика и обязательно зарегистрировать договор цессии в Росреестре.

Покупка квартиры по переуступке прав возможна только после оплаты цены сделки или вместе с переводом долга на нового участника ДДУ.

Виды переуступки

Виды переуступкиСуществует несколько классификаций договоров цессии. Заключаться такие соглашения могут как между физическими лицами, так и между юридическими. Мотивы покупателей также могут быть разнообразны.

Кто-то покупает квартиры для себя, а потом переуступает их другим владельцам по личным соображениям. Другие же таким образом пытаются заработать.

На начальном этапе возведения дома квартиры стоят недорого, к концу строительства – их стоимость возрастает. Переуступая жилье таким способом некоторые граждане неплохо зарабатывают.

Выделяют два вида таких соглашений:

  1. Предварительный договор о покупке жилья.
  2. Уступка по соглашению долевого участия.

В сделке о переуступке права на квартиру в новостройке важное значение имеет время фактического получения квартиры. Это сделки на будущее. Если речь идёт о предварительном договоре, то он фиксирует дату возникновения прав и обязанностей сторон.

В чем достоинства и недостатки сделки по переуступке?

Плюсы и минусы переуступки права на квартиру для каждой из сторон будут свою. То, что выгодно покупателю, может быть невыгодно продавцу недвижимости.

Для продавца в качестве преимущества использования такой сделки выступает ее финансовая привлекательность. Это неплохой вариант инвестирования денежных средств.

Цены на жилье на первой и заключительной стадиях строительства дома часто очень сильно различаются, что даёт возможность заработать продавцу такой квартиры.

В качестве недостатков такого соглашения можно отметить длительный срок его осуществления. К примеру, заключить договор купли-продажи значительно проще, чем договор цессии.

В чем достоинства и недостатки сделки по переуступке?При переуступке нужно взаимодействовать не только с покупателем, но и Росреестром и застройщиком многоквартирного дома. Кроме того нужно не забывать, что сделки по цессии облагаются налогами, их нужно декларировать в соответствии с нормами НК РФ.

Цессия выгодна покупателю тем, что даёт возможность купить жилье по цене ниже рыночной или в дальнейшем продать его по завышенной цене.

Если дом не сдан, Вы покупаете с одной стороны «кота в мешке». Квартиры еще нет, застройщик может стать банкротом или остановить строительство. При этом оказывать влияние покупатель сможет только на застройщика, а не на продавца.

Если неверно оформить договор цессии или не регистрировать его в Росреестре, можно стать жертвой мошенников. Часто преступники фиктивно продают один и тот же объект недвижимости сразу нескольким покупателям, которые узнают об обмане только после окончания строительных работ.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме?

Порядок действий при переуступке квартиры немного отличается от обычного алгоритма по купле-продаже недвижимости.

Нужно договориться с застройщиком о продаже жилья, собрать полный пакет документов, зарегистрировать сделку в Росреестре.

После этого и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию можно будет оформлять право собственности на жилье.

Какие документы нужны для переуступки прав на квартиру?

Какие документы нужны для переуступки прав на квартиру?Перед заключением соглашения о переуступке и перед его регистрацией сторонам нужно подготовить следующие документы:

  • согласие застройщика;
  • договор долевого участия;
  • справка, подтверждающая погашение долга перед застройщиком.

Если продавец покупал квартиру у застройщика за свои собственные деньги, больше ничего не требуется. Если же квартира ипотечная, нужно дополнительно подготовить разрешение от банка на переуступку.

Если квартира по ДДУ приобреталась гражданином в браке, она признаётся совместно нажитым имуществом. В этом случае продавец должен подготовить согласие супруга на продажу недвижимости, нотариально его заверить.

В договоре ДДУ должно быть указано, как происходит получение согласия от застройщика. Иногда достаточно просто направить ему письменное уведомление, иногда нужно получить официально задокументированное разрешение. Часто застройщики берут плату за оформление согласия.

Как заключается договор цессии?

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке должен быть письменно оформлен.

В нем в обязательном порядке должна найти отражение следующая информация:

    Как заключается договор цессии?
  1. Информация о продавце и покупателе: ФИО, адрес, паспортные данные.
  2. Сведения о ДДУ: номер, предмет сделки.
  3. Адрес передаваемого объекта недвижимости.
  4. Стоимость сделки.
  5. Дата заключения соглашения.
  6. Порядок оплаты и банковские реквизиты.
  7. Перечисление документов, которые подлежат передаче от продавца к покупателю.
  8. Права сторон и обязанности.
  9. Подписи.

Обязательно после получения согласия от застройщика пропишите в договоре цессии его обязательства перед дольщиком для того, чтобы в случае срывов сроков строительства можно было законно получить неустойку.

Составлять договор переуступки желательно в нескольких экземплярах для продавца, покупателя, застройщика, Росреестра, банка.

Как зарегистрировать договор переуступки?

Мы уже говорили, что договор цессии обязательно нужно регистрировать в Росреестре. Сделать это при желании можно через МФЦ, однако это может занять гораздо больше времени.

Для регистрации нужно представить в отделение Росреестра или МФЦ следующую документацию:

    Как зарегистрировать договор переуступки?
  • оригиналы ДДУ и договора переуступки;
  • квитанция с оплатой государственной пошлины;
  • паспорта сторон сделки;
  • заверенные у нотариуса согласия супругов продавца и покупателя;
  • согласие застройщика и банка;
  • справка об отсутствии задолженности за приобретение жилья.

Размер государственной пошлины за регистрацию сделки составляет 350 рублей. Оплачивается она покупателем.

Принимая документы, сотрудник Росреестра выдаёт расписку о факте принятия с указанием сроков регистрации. Обычно срок не превышает 10 дней. Когда срок подойдёт, Вам обратно выдадут все документы и уведомят о внесении изменений в договор.

Оформить право собственности на жилье можно будет только после ввода дома в эксплуатацию. Застройщик обязан будет выдать заверенную копию о введении в эксплуатацию дома и подписать акт приема-передачи квартиры. Оформлять право собственности также нужно будет в Росреестре или МФЦ.

Нужно будет представить акт приема-передачи, разрешение на ввод в эксплуатацию, цессию и ДДУ, паспорт владельца и квитанцию об оплате пошлины. Пошлина за регистрацию права собственности для граждан составляет 2 тысячи рублей, для юридических лиц – 22 тысячи рублей.

После прошествия срока в 10 дней на руки Вы получите обратно документы и выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость с указанием права собственности.

Налог при реализации квартиры по переуступке равен 13% от выручки – от разницы сумм между договором долевого участия и договором цессии.

Какой риск представляет переуступка?

Какой риск представляет переуступка?Покупая квартиру в сданном доме риски утраты права собственности минимальны. Но опасно ли по цессии покупать то, что существует пока только по документам?

Самый большой риск – это вероятность того, что дом так и не будет достроен. Сегодня для минимизации таких рисков создаются эскроу счета, где хранятся деньги дольщиков.

Желательно прописать все обязательства застройщика не только в договоре долевого участия, но и в соглашении по переуступке. Таким образом можно будет требовать с застройщика возмещение убытков или неустойки в случае нарушения им условий договора.

Сложнее оформить сделку по переуступке квартиры, купленной в ипотеку. В этом случае нужно получать согласие банка. Банк, в свою очередь, обычно в такой ситуации требует полного погашения долга. Чтобы переуступите ипотечное жилье, нужно обратиться за помощью к юристам. Это довольно сложная сделка.

Но можно ли купить в ипотеку такое жилье? Купить в кредит по переуступке прав квартиру можно. Банк просто погасит сумму сделки продавцу, а покупатель будет в последующем рассчитываться с банком самостоятельно по кредитному договору.

Ещё одним риском в такой сделке может быть наличие в качестве собственников в договоре долевого участия несовершеннолетних граждан. Осложняться соглашение будет тем, что при наличии детей в правообладателях на квартиру, придётся дополнительно получать согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Они следят за зашитой прав несовершеннолетних граждан.

Переуступка квартиры в новостройке – это возможность купить жилье не напрямую у застройщика, а через дольщика, ранее купившего этот объект недвижимости.

Фактически это не покупка самого жилья, это переуступка права требования его у застройщика, который еще не окончил строительство многоэтажного дома.

Видео: Переуступка квартиры в новостройке — что это?


..Следующая страница->