Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как избежать рисков при покупке квартиры на вторичном рынке?Рынок жилищной недвижимости делится на первичный и вторичный. Покупка квартиры и в том и другом случае сопряжена с рисками.

Но если на первичном рынке проблемы связаны с застройщиком, то нюансов покупки вторичного жилья значительно больше.

Подробно разберем подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: что стоит учесть и как выявить обман.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделка купли-продажи затрагивает несколько сторон. Перед заключением договора рекомендуется внимательно проверять документы и реальное состояние объекта недвижимости.

Выделяют две категории рисков: юридические и документальные. Рассмотрим каждую из них подробнее.

Юридические

Основная опасность связана с низкой юридической грамотностью населения. Выявить мошенничество без специальной юридической подготовки сложно, а обращаться за помощью к профессиональному юристу многим людям кажется неоправданным.

К юридическим рискам относят обстоятельства, которые нарушают установленный порядок проведения сделки, что автоматически лишает ее законности.

Так, неправильно оформленные документы могут привести к тому, что контракт будет аннулирован. При этом покупатель не получит ни жилье, ни денежную сумму, которую уже внес за квартиру.

Юридическая практика сталкивается с различными случаями мошенничества. Справедливо решить вопрос часто не удается даже в суде.

Скрытые собственники

Скрытые собственникиЖилье на вторичном рынке имеет богатую историю. Не факт, что люди, которые владеют квартирой сейчас, знают о том, что там было раньше.

Есть риск, что до того, как они купили жилплощадь, там проживали другие лица, которые по стечению обстоятельств могут до сих пор быть прописаны в этой квартире. Это могут быть дальние родственники одного из собственников, в данный момент находящиеся в другой стране или отбывающие наказание в местах лишения свободы.

Такие лица имеют право на проживание в помещении и даже на приватизацию его части. Если собственник вдруг вернется, то может подать иск в суд о нарушении его прав на имущество.

Если на жилищной площади прописана мать с несовершеннолетним ребенком, то нужно потребовать их выписки. Снять регистрацию без согласия родителя до совершеннолетия ребенка нельзя. Исключение составляют случаи, когда семья имеет собственное жилье, записанное на одного из супругов.

Как избежать рисков подобного рода? Проверьте чистоту истории жилища. Обратитесь в компетентный орган и запросите расширенную архивную выписку. В ней будет собрана информация обо всех владельцах, прописанных лицах и т.д.

Несовершеннолетний собственник

Несовершеннолетний собственникЕсли квартира записана на ребенка, то всеми вопросами по ее продаже занимаются официальные представители. Это могут быть родители, опекуны или представители учреждений, где содержится несовершеннолетний.

Подпись ребенка требуется только при достижении им 14-летнего возраста. При этом она подтверждается подписью законного представителя.

Такая сделка сопряжена с особым порядком оформления. Чтобы получить право на продажу квартиры, нужно получить разрешение органов опеки. Они следят за тем, чтобы продажа недвижимости не причинила ребенку вреда и учитывала его интересы.

Если на имя несовершеннолетнего не будет приобретено новое жилье или стоимость старого не будет компенсирована в денежном эквиваленте, то сделка будет считаться противоправной. В ходе выявления несоответствия закону, будет возбужден судебный процесс.

Недееспособный собственник

Неспособное лицо не имеет право осуществлять сделки купли-продажи. В случае выявления неправоспособности лица в момент заключения договора, он будет аннулирован.

Лицо считается недееспособным в случае алкогольного или наркотического опьянения, при наличии старческого слабоумия или других обострившихся психических расстройств.

При возникновении сомнений касательно адекватности продавца, следует запросить справку из психиатрического или наркологического диспансера. Чтобы обезопасить себя, следует нотариально заверить договор купли-продажи. Нотариус несет ответственность за правоспособность продавца.

Имущество, нажитое в браке

Имущество, нажитое в бракеСогласно закону, нажитое совместно имущество является собственностью супругов в равной мере. Для продажи квартиры здесь требуется согласие другого супруга, подтвержденное нотариусом.

Когда не нужно переживать:

  1. Жилье было приобретено до момента официальной регистрации брака.
  2. Если союз не заключен официально. То есть пара не узаконила отношения.

Если брак официально заключен, то доверенность не нужна если:

  1. Жилплощадь перешла к одному из супругов по наследству.
  2. Собственность была получена в дар.

Если с момента расторжения союза прошло не более трех лет, то внимательно изучите условия развода. Может существовать запрет на манипуляции с недвижимостью. В течение трех лет, другой супруг имеет право подать иск о нарушении имущественных прав.

Продажа по поддельным документам или по доверенности

Мошенники часто подделывают доверенности для проведения сделок. Даже если она подлинная, это не гарантирует чистоту финансовой операции.

Мошенники используют пожилых людей и социально незащищенных членов общества для своих целей. От их лица оформляют доверенности и выставляют недвижимость на продажу.

При этом собственник может даже не знать о том, что его квартира продается. Такая доверенность может быть аннулирована собственником.

Жилплощадь, полученная в наследство

Если квартира была унаследована, то необходимо убедиться что:

    Жилплощадь, полученная в наследство
  1. Другие наследники, если таковые имеются, отказались от своей доли. Отказ оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом.
  2. Все действия, связаннее с разделом помещения, выполнены. Квартира в полной мере принадлежит продавцу.
  3. Прилагается документ о компенсации доли в денежном эквиваленте. Актуально, если другие наследники потребовали выплаты, а не отказались от своей части недвижимости в пользу продавца безвозмездно.

Перед покупкой, убедитесь что все вопросы между родственниками благополучно разрешены. В противном случае есть вероятность, что сделка будет оспорена.

Квартира в залоге

Если объект недвижимости находится в залоге, проводить с ним любые манипуляции запрещено. Наличие обременений проверяется кадастровой службой.

При этом следите за датой оформления справки — продавец мог оформить кредит под залог недвижимости после обращения в кадастровую службу. Чтобы исключить риск, перед совершением сделки, потребуйте новую справку.

Нарушение при использовании материнского капитала

Если жилье полностью или частично приобретено за счет денежных средств, выданных на ребенка, то несовершеннолетний имеет право на долю.

Если при продаже квартиры, интересы ребенка не учитываются, то по закону сделка может быть аннулирована.

Документальные

Риски связаны с неправильно или недобросовестно оформленными бумагами. Сюда относится проведение несанкционированных работ по перепланировке, увеличение квадратных метров, о котором не сообщили уполномоченным органам. Также это могут проблемы с домоуправляющей компанией.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Официальный документ купли-продажи учитывает интересы обеих сторон. В договоре прописываются условия сделки, конфликтные ситуации и способы их решения.

Прежде чем купить жилье на вторичном рынке, нужно внимательно изучить следующие детали:

    Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
  1. Подробно ознакомьтесь с состоянием жилищной площади и ее владельцем:
    • кто из членов семьи прописан в квартире, кто из них имеет право на собственность;
    • когда была приобретена жилплощадь, кто был прежним владельцем;
    • есть ли в числе собственников несовершеннолетние;
    • проживает ли кто-либо из собственников за границей, служит ли в армии или отбывает срок;
    • готовы ли лица, прописанные в помещении, выписаться из него;
    • если квартира получена в наследство, то стоит выяснить на каком основании.
  2. Копируйте все документы, касающиеся сделки. В случае подмены, вы сможете предоставить оригинал в суде.
  3. Проверяйте чистоту сделки самостоятельно. Официальные организации этим заниматься не будут. Если нарушение всплывет после оформления договора, то это будет целиком ваша ответственность.
  4. Проверяйте все документы, которые дает вам владелец жилья. Особенно паспорта. Там не должно быть исправлений, черкотин и других помарок, благодаря которым можно признать документ недействительным. Проверьте наличие голограмм, перфорации. Оцените соответствие фотографии.
  5. Удостоверьтесь, что продает квартиру и заключает договор одно и то же лицо. Для этого сравните паспортные данные собственника с данными из предварительного договора купли-продажи и документов на собственность.

Правила покупки квартиры на вторичном рынке

Чтобы исключить риски при покупке квартиры на вторичном рынке, следует придерживаться следующих правил:

    Правила покупки квартиры на вторичном рынке
  1. Не гонитесь за дешевизной. Квартира с явно заниженной стоимостью должна в первую очередь вызывать не восторг, а подозрение. Мошенники часто выставляют подобные объекты на продажу, с целью быстрого привлечения покупателей.
  2. Если вы чувствуете, что вам не хватает знаний в области заключения сделок с недвижимостью — обратитесь к специалисту. Юрист проверит все документы на квартиру, а также поднимет всю информацию о продавце, скрытых собственниках и т.д.
  3. Покупайте только приватизированное жилье. Обращайте внимание на порядок проведения процедуры. Иногда при приватизации не включают несовершеннолетних. Впоследствии они имеют право претендовать на часть имущества.
  4. Внимательно изучайте условия наследования, если жилплощадь была передана собственнику по наследству. После оформления сделки, неожиданно могут появиться другие наследники и подать иск о нарушение их прав на имущество. Не забывайте также о лицах, которые по закону имеют право на долю в наследстве: несовершеннолетние дети, инвалиды и др.
  5. Не спешите при оформлении сделки. Тщательно проверьте все, начиная от продавца и заканчивая историей самой квартиры. Невнимание к деталям может привести к тому, что вы не получите ни квартиру, ни внесенные за нее денежные средства.

Как избежать рисков

Правила покупки квартиры на вторичном рынке помогут вам избежать обмана. Чтобы не сомневаться в продавце и квартире, следует проверить следующие документы:

  • свидетельство на квартиру;
  • документ на право собственности;
  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт на объект недвижимости.

Если квартира была унаследована, то продавец обязан приложить свидетельство о праве вступления в наследство. Если объект получен в дар, то оформляется дарственная. Документы предоставляются в оригинале.

Техническая сторона вопроса

Внимательно изучите состояние объекта недвижимости, прежде чем подписывать договор о покупке:

    Техническая сторона вопроса
  1. Обратите внимание на общее состояние дома. Осмотрите подъезд. Изучите качество коммуникаций, стен. Нередки случаи, когда собственник пытается продать квартиру в доме, который находится в аварийном состоянии.
  2. Проверьте насколько чисто в подъезде. Это говорит о том, как часто объект убирают, а также о культуре его жителей. Оцените придомовую территорию, состояние мусоропровода, мусорных контейнеров.
  3. Проверьте помещение на наличие грибка, плесени. За косметическим ремонтом всего этого можно не заметить, но запах сырости подскажет, что существует определенная проблема.
  4. Оцените состояние проводки, труб водоснабжения и отопления. Если все это в неприглядном состоянии и нужна замена, можно потребовать скидку от продавца.
  5. Попытайтесь оценить, каково будет в квартире в то или иное время года и суток. Даже если окно выходит на южную сторону, но напротив растет высокое дерево, светло в квартире вряд ли когда-нибудь будет. Оцените температуру. Если в помещении прохладно в теплое время года, то есть риск, что зимой будет холодно. Риску подвержены угловые квартиры, где тепло теряется за счет того, что большая часть стен выходит на улицу. А также квартиры на первых этажах.
  6. Оцените планировку помещения. Часто собственники проводят несанкционированные работы: сносят перегородки, объединяют комнаты. При этом изменения не фиксируются в официальных документах. Чтобы избежать штрафа, нужно определить, была ли проведена перепланировка. Для этого изучите технический план квартир этого дома или выбранного типа жилья. Также можно обратиться в БТИ за планом конкретного объекта недвижимости.
  7. Пообщайтесь с соседями. Оцените их статус. Однородная социальная среда — залог спокойного проживания в доме.

Как совершить сделку: пошаговая инструкция

Чтобы оформить сделку купли-продажи в 2020 году, нужно выполнить следующие действия:

    Как совершить сделку: пошаговая инструкция
  1. Проанализируйте рынок. Выявите среднюю стоимость для выбранного типа объектов. Проведите непосредственный осмотр помещений и выберите оптимальный вариант.
  2. Обговорите все нюансы с продавцом. Договоритесь о цене объекта, сроках заселения т.д.
  3. Проведите проверку собственника и документов на квартиру. Привлеките опытного эксперта для оценки достоверности информации.
  4. Заключите предварительный договор. Он может быть дополнен или изменен в процессе обработки запроса.
  5. Внесите аванс, если это необходимо. При этом заключите договор, подтверждающий это действие.
  6. Удостоверьтесь в отсутствии рисков и оформите основной договор. Он вступит в силу после подписания.

Подведем итоги

Покупка объекта недвижимости требует юридической грамотности и опыта заключения сделок. Если вы боитесь столкнуться с мошенниками — лучше поручите это дело юристу.

Злоумышленники разрабатывают новые схемы махинаций, выявить которые бывает непросто. Внимательно изучайте документы на квартиру. Оценивайте поведение собственника.


..Следующая страница->