Как оценить квартиру для продажи?

Как оценить квартиру для продажи?Все, что можно купить и продать имеет свою рыночную стоимость, оптимальную сумму, за которую покупатель готов купить данный товар, а продавец – продать.

Рыночная стоимость позволяет избежать резких скачков на рынке, помогая достичь компромисса между обеими сторонами.

Оценка квартиры для продажи – обязательная процедура, которая позволяет определить реальную рыночную стоимость данного объекта недвижимости в данных конкретных реалиях.

Что собой представляет рыночная стоимость недвижимости

Нужна ли оценка недвижимости и какие факторы влияют на данный показатель в 2020 году? На формирование рыночной стоимости, как и во все времена, влияет целый спектр критериев. Это и состояние экономике в стране в целом, и сезонность, и курс валют, и даже налоги.

Оценка недвижимости может проводиться по нескольким методам:

    Что собой представляет рыночная стоимость недвижимости
  • доходный метод – в этом случае стоимость объекта определяется с учетом доходов, которые может принести данный объект, в этом случае необходимо владеть рядом коэффициентов;
  • сравнительный метод – оценщик анализирует цены на аналогичную недвижимость и делает заключение о стоимости данного конкретного объекта;
  • затратный метод – оценщик основывается на объемах вложения, которые потребуются для возведения точно такого же объекта недвижимости, но с учетом имеющегося износа.

Как правильно провести оценку? Проведение процедуры предполагает соблюдение целого ряда действий:

  1. оценщик и клиент договариваются о проведении оценки;
  2. стадия обсуждения процедуры, на стоимость может повлиять целый ряд факторов, от площади квартиры до ее местоположения;
  3. выбор времени проведения процедуры;
  4. подписание договора на сотрудничество с описанием обязательств обеих сторон;
  5. непосредственный выезд на место для обследования и фотографирования объекта;
  6. подготовка отчета, срок проведения этих работ между заказчиком также оговаривается заблаговременно;
  7. процесс передачи готовой отчетности на руки заказчику, оплата заказа.

Кто делает оценку квартиры?

Кто делает оценку квартиры?Собираясь провести оценку недвижимости заказчик начинает искать исполнителя данной услуги. Кто делает оценку квартиры? В поисках исполнителя можно обратиться в специализированную компанию, выбирая специалиста не стесняйтесь интересоваться, какова квалификация данного сотрудника.

Учтите, оценочная стоимость должна не только устраивать заказчика, но соответствовать действительности.

Нередко услуги оценки предоставляют агентства недвижимости. Но и в этом случае имеет смысл немного «поковыряться», а не кидаться в первую попавшуюся контору, предоставляющую риэлтерские услуги. Убедитесь, что перед вами зарекомендовавшее себя агентство со стабильной работой, а не фирма-однодневка.

Если у вас назрела необходимость провести оценку собственной недвижимости, обращайтесь к специалистам и вам проведут данную процедуру. Но учтите, указанная в отчете стоимость не дает гарантии, что вы продадите свою квартиру по указанной цене.

Оценщик может определить лишь примерную сумму, за которую данная недвижимость может быть реализована в условиях современно рынка без спешки и суеты. По факту реальная цена может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Отчет оценки – обязательный документ в том случае, если собственник собирается продать свою квартиру в ипотеку, оставить в качестве залога в банке или недвижимость выступает в качестве спорного объекта, стоимость которого необходимо определить до последнего рубля.

В этом случае в договоре в обязательном порядке должны быть прописаны параметры объекта, а также указан метод, при помощи которого проводилась оценка.

Независимая оценка квартиры

В том случае, если заказчик не уверен, что оценочная процедура была проведена по всем нормам, он может оспорить результат, обратившись к независимым экспертам и провести оценку заново.

Что влияет на независимую оценку?

    Что влияет на независимую оценку?
  1. Местонахождение квартиры: даже не самая «опрятная» недвижимость может стать довольно «лакомым» кусочком, если она находится в престижном районе и окружена всеми необходимыми социально-значимыми объектами.
  2. Технические характеристики здания – не менее важная составляющая – материал, из которого построен объект, используемые технологи.
  3. Описание самой квартиры – планировка комнат, метраж, размер кухни, состояние санузлов и прочие составляющие.
  4. Доступность квартиры – наличие в непосредственной близости метро – большой плюс, если квартира находится в большом городе.
  5. Экологический показатель – в последнее время этот пунктик приобретает все большее значение, люди стремятся жить в экологически чистых районах и готовы платить за это.
  6. Наличие службы, которая обеспечивает безопасность жильцов – специализированная охрана, консьерж.

Оценщик изучает объект с точки зрения всех этих составляющих и дает свою экспертную оценку.

Как формируется стоимость услуги

Проведение оценочной процедуры – услуга не бесплатная. Но не все знают, сколько стоит оценить квартиру для продажи, чем активно пользуются недобросовестные оценщики.

Цена в первую очередь зависит от того, какой объект вы собираетесь оценивать. Отдельно стоящее здание где-нибудь за городом может обойтись в 25 000 рублей. Оценка частного дома может обойтись в 6 000 – 8 000 рублей.

Сложность проведения процедуры оценки в этом случае заключается в том, что оценщик должен учесть достаточно широкий перечень параметров.

Проведение оценочной процедуры квартиры «выльется» в 2000 – 4 000 рублей.

Как формируется стоимость услугиНа конечную стоимость повлияет не только регион, где находится объект, но и город. Так, в более крупном городе оценка может обойтись значительно дешевле. В виду большой конкуренции на рынке.

В небольшом городке заказчик вынужден будет заплатить более значительную сумму, так как специалисты, не желая терять в доходах, стараются держать единую цену.

На стоимости услуг может сказаться и квалификация эксперта, здесь все по схеме – чем опытнее, тем дороже. Это оправданные затраты, так как если специалист проведет неправильную оценку, банк может ее не принять, что повлечет повторные потери, так как оценку придется проводить повторно.

Кто оплачивает оценку квартиры

Еще один вопрос, который интересует многих, кто должен платить за оценку квартиры при продаже: продавец или покупатель?

По законам рынка, оплачивать такую процедуру должен тот, кто в данном случае получает прибыль, то есть продавец.

Кто платит за процедуру, если требуется провести независимую оценку? И снова ответ – продавец. Как не крути, но для проведения процедуры купли-продажи продавцу необходимо иметь на руках документ, определяющий рыночную стоимость объекта. Поэтому он, как никто, заинтересован в наличии данной бумаги.

Порядок проведения процедуры оценки самостоятельно

Порядок проведения процедуры оценки самостоятельноВ том случае, если у вас нет необходимости в официальном отчете с соответствующими печатями, вы можете сэкономить и провести оценку своей недвижимости собственными силами.

Как самостоятельно оценить квартиру? Для этого необходимо выполнить ряд действий. Приготовьтесь к тому, что процесс займет достаточно много времени.

Первичный мониторинг

Выбирайте несколько источников о продаже квартир. Для этого подойдут как интернет-ресурсы, так и традиционные печатные СМИ. Выбирайте те источники, которые пользуются особой популярностью.

Выборка квартир

Внимательно изучаем предложения подобные вашему, подбирать варианты следует максимально приближенные. Обращайте внимание на район, количество комнат, материал, из которого построен дом и прочие параметры. Если в объявлении не указана цена, звоните и спрашивайте.

В выборку имеет смысл включать даже те объявления, которые были опубликованы несколько месяцев назад. Это помогает понять, произошел ли за это время какой-то скачок на рынке недвижимости.

Чем больше объявлений вы подберете, тем точнее будет ваш анализ. Оптимальным является количество в 20-30 предложений.

Если рынок не предлагает большого разнообразия вариантов, берите для сравнения квартиры из соседнего кластера. В конце концов покупатель будет находиться в точно таком же положении и также, как и вы вынужден будет анализировать имеющийся по факту ассортимент.

Анализ выборки и оценки квартиры

Анализ выборки и оценки квартирыПо отобранным предложениям делаем первичный, самый простой анализ – определяем стоимость одного квадратного метра. Сделать это несложно, необходимо стоимость квартиры разделить на площадь квартиры.

Но стоимость квадратного метра – не единственный параметр, на который мы ориентируемся. Необходимо также принимать во внимание размер кухни, вид из окна, планировку, ремонт.

Чтобы не потеряться в параметрах, советуем проводить анализ по баллам. Выставлять по каждому дополнительному удобству коэффициенты.

Хороший вид из окна на городской парк или пруд – дополнительный бонус, за который вполне можно «накинуть» 5-10 % к стоимости квартиры. Но это лишь в том случае, если большая часть выставленных на рынок квартир не могут похвастать этим же фактом. Если половина ваших конкурентов продает квартиры с таким же видом – вряд ли он сможет стать той самой изюминкой.

Но учтите и тот факт, что если все ваши окна выходят на автомагистраль, по которой день и ночь идет поток грузового транспорта – придется сбавлять цену, делая ее ниже на 5-10 % по отношению к средней.

Чтобы получить более полную информацию о квартирах, имеет смысл позвонить по нескольким объявлениям. Наверняка, в процессе разговора обнаружиться много интересных фактов.

Позадавайте вопросы о документах. Вполне может статься так, что имеющиеся привлекательные с точки зрения покупателя варианты – не больше, чем попытка агентств недвижимости заманить к себе клиентов.

Идеальный вариант – лично съездить хотя бы по нескольким адресам и посмотреть предлагаемые варианты. Тогда будет проще понимать – кто они, ваши конкуренты, да и увеличивается вероятность оценить свою квартиру максимально адекватно.

Все эти манипуляции позволят вам оценить вашу квартиру максимально точно. Но конечная стоимость не в последнюю очередь зависит от того, торопимся мы с продажей или можем позволить себе немного подождать.

Кроме того, не забывайте про желание людей торговаться. Маркетологи утверждают, что человек куда охотнее соглашается на предложенную цену, если продавец лично ему сделал небольшую уступку, чем купить что-то по установленной цене без возможности получить хоть какую-то скидку.

Контрольная проверка цены

Контрольная проверка ценыКак убедиться, что мы оценили квартиру для продажи верно? Проведите так называемое контрольное сглаживание.

Что это такое? Звоним по телефону в риэлтерское агентство и сообщаем им, что хотели бы продать свою квартиру. Завязываете разговор на эту тему и между делом просите оценить вашу квартиру по телефону. Профессионал легко это сможет сделать по ключевым параметрам даже по телефону.

Но приготовьтесь к тому, что агент будет навязчиво предлагать свои услуги, не отказывайтесь, обязательно скажите, что буквально сегодня-завтра заедете к ним для подписания договора о сотрудничестве.

Если вам перезвонят через пару дней и спросят, почему вы все еще не приехали, сообщите с нотками сожаления в голосе, что по независящим от вас обстоятельствам вы пока вынуждены были пока отказаться о продажи, но как только снова надумаете – сразу же к ним приедете.

Таким образом имеет смысл обзвонить несколько агентств. Это нужно для того, чтобы получить максимально объективную картину. Так как некоторые агенты при телефонном разговоре могут намеренно завышать цену, желая таким образом склонить вас к сотрудничеству именно с ними.

Как правило такая схема работает следующим образом: агент действительно выставляет квартиру по предложенной цене, видя, что такая цена не дает результата, риэлтор начинает вас уговаривать снизить цену. В результате квартира выставляется на рынок недвижимости уже по свей реальной цене, но время для продавца может быть потеряно даром.

Имейте в виду такой ход развития событий и не прыгайте от счастья, когда услышите в трубке цену, значительно выше вашей расчетной. Скорее всего на другом конце провода с вами беседует именно такой делец.

Еще один момент, который стоит учесть, оценочная стоимость от риэлтора – далеко не истина в последней инстанции. Точную цену вашей квартиры может определить только рынок, а иногда и везение.

Выставляя окончательную цену на свою квартиру, не забывайте учитывать общую тенденцию на рынке: спад или определенный подъем. Если на данный момент наблюдается явное затишье, будьте готовы вести более активный торг.

Корректировка цены в «рынке»

Корректировка цены в «рынке»Все, вы определились с рыночной стоимостью вашей квартиры и уже подали объявление о продаже, но даже на этом этапе еще рано расслабляться. Продолжайте мониторить цены на квартиры.

Если вы видите, что ваша квартира вызвала явный интерес у покупателей, вы можете с легкость скорректировать цену в сторону повышения.

В том случае, если вы видите, что реальный покупатель обходит вас стороной, подумайте, может имеет смысл немного скинуть цену?

Как еще можно провести оценку квартиры?

Оформление оценки через специалистов – надежно, но дорого. Проводить оценочную процедуру своими силами – дешево, но требует большого количества свободного времени и терпения. Но есть и другие способы, позволяющие сделать оценку квартиры для продажи быстро, бесплатно и с минимальной потерей времени.

Интернет-ресурсы предлагают провести эту процедуру при помощи специальных онлайн-калькуляторов. Несмотря на популярность этих ресурсов, сильно им доверять все же не стоит, так как все они имеют достаточно высокую погрешность при проведении расчетов. Простой эксперимент, просчитайте одну и ту же квартиру на разных калькуляторов, результат будет очень сильно отличаться.

Есть и такие ресурсы, которые не определяют стоимость конкретного объекта, но проводят свой анализ, выдавая усредненную стоимость квартиры в данном конкретном городе. Данный анализ проводится на основе всех имеющихся объявлениях о продаже на данном конкретном ресурсе.

В чем преимущество такого калькулятора, он показывает статистику цен за последние годы, что позволяет понять общую тенденцию рынка недвижимости в данном конкретном городе и даже районе.


..Следующая страница->