Как оформить покупку доли в квартире у родственника?

Как оформить покупку доли в квартире у родственника?Как выкупить долю в квартире у родственника?

Есть 2 возможных варианта – когда владелец доли согласен ее продать добровольно и когда он категорически против этого.

В первом случае процедура проста и не имеет сложностей в реализации, во втором – придется потрудиться в достижении поставленной цели, в т.ч. обратиться в суд если того потребует ситуация.

Понятие долевой собственности

Разделяют 2 понятия общей собственности – совместная и долевая. В первом случае доли каждого из участников не определены по причине того, что имущество не подлежит разделу по закону (пример – приобретенное в браке, крестьянского или фермерского хозяйства (если иные правила не оговорены в дополнительном соглашении и пр.).

Во втором – каждому члену семьи принадлежит доля, выраженная в дробном соотношении. Жилплощадь при этом не разделена, доли в натуре не выделены.

Другими словами – каждому принадлежит доля в праве, а не какая-то комната конкретно. Если доли не установлены собственниками в соглашении или они не могут быть определены по закону, то являются равными.

Порядок покупки доли у родственника в 2020 году при согласии всех сторон

Далее пошагово рассмотрим процесс, как оформить покупку доли в квартире у родственников. Если один из них не против продать свою долю другому и во владении находятся только оба из них, то процедура выполняется в стандартном режиме – таком, который используется при классической купле-продаже.

Если есть другие родственники с долями — продавец должен известить их о намерении совершить сделку, но только в том случае, если покупатель не имеет доли. Если она у него есть — уведомлять о своих намерениях остальных членов семьи не нужно. Делается это для того, чтобы в дальнейшем избежать любых претензий с их стороны.

Порядок покупки доли у родственника в 2020 году при согласии всех сторонПорядок:

  1. Скачайте бланк в интернете, распечатайте и заполните его.
  2. Передайте лично в руки остальным членам семьи.
  3. Возьмите с них расписку о получении с указанием даты, подписи и ее расшифровки. Она поможет доказать правоту в суде, если в этом возникнет необходимость.

Информация, которая должна быть в извещении: почтовый адрес недвижимого имущества, его кадастровый номер, размер отчуждаемой доли, её стоимость.

Если другие владельцы долей и продавец живут раздельно, последний должен направить извещение на их адрес заказным письмом одним из 2-х способов (а лучше обоими сразу):

  1. Через нотариуса.
  2. Ценным письмом по почте с описью вложения и уведомлением о вручении.

Так как родственники обладают правом преимущественной покупки, они должны дать ответ в течение месяца, что не собираются приобретать долю и не против сделки. Если по истечении месяца ответа не последовало, а извещение было ими получено, можно смело приступать ко второму шагу – сбору документов.

Составление и заверение договора купли-продажи

Обращение к нотариусу обязательно. Нововведения в ФЗ N76 от 1.05.2019 года с отменой обязательного обращения в нотариальную контору не коснулись сделок с долями.

У нотариуса нужно составить и заверить договор купли-продажи, предоставив документы:

    Составление и заверение договора купли-продажи
  • паспорта сторон;
  • документ-основание возникновения права собственности на объект недвижимого имущества у продавца;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • нотариальное согласие супруга (и) на продажу доли;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ;
  • документ, с данными о количестве прописанных в квартире человек (выписка из домовой);
  • справка из органов опеки и попечительства, если затрагиваются интересы несовершеннолетнего члена семьи.

Нотариус может запросить дополнительные документы в зависимости от особенностей соглашения.

Сбор документов

Для перерегистрации недвижимости необходимо собрать еще один пакет документов и отнести их в отделение Росреестра или МФЦ по месту жительства:

    Сбор документов
  • заявление о госрегистрации прав;
  • паспорта сторон, участвующих в сделке;
  • извещение, переданное другим собственникам;
  • договор, подготовленный в нотариальной конторе;
  • акт приема-передачи имущества;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право продавца на его долю;
  • выписка из ЕГРН с данными кадастрового учета;
  • чек об оплате госпошлины (можно не подавать, но сохранить на случай, если информация о проведенном платеже не отобразится в единой информационной системе);
  • согласие супруга (и) продавца на осуществление сделки, если доля была получена в браке (требуется заверение у нотариуса);
  • согласие супруга (и) покупателя, если оплата недвижимости осуществляется из общего бюджета, но право собственности оформляет на себя один.

Если отчуждаемая доля находится в залоге, перед проведением сделки нужно получить разрешение у залогодержателя. Если это банк (ипотека), тогда в дополнение к указанным выше документам нужно приложить кредитный договор и закладную.

После подачи документов покупатель должен дождаться окончания процесса их рассмотрения и явиться в назначенное время в орган для получения выписки из государственного реестра.

Выкуп доли, если родственник против

Далеко не каждый родственник согласится на продажу своей доли в общей квартире, особенно если у него нет альтернативного жилья. Можно пойти другим путем и пригрозить продать свою долю посторонним лицам.

Право свободно распоряжаться своей частью имущества закреплено законодательно. В этом случае для второй стороны будет созданы опасные условия, что может положительно сказаться на результате. Но есть и альтернативные способы решения проблемы.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против:

    Выкуп доли, если родственник против
  1. Постараться всеми возможными способами полюбовно договориться, возможно, предложить сумму чуть выше той, что была бы получена в случае классической реализации соглашения.
  2. Обратиться в суд при условии, что доля родственника – незначительна и не может быть реально выделена (принудительный выкуп). Желательно при этом, чтобы он не был активным пользователем объекта недвижимости (появлялся там редко) и вообще нарушал права остальных членов семьи своим проживанием, в т.ч. не оплачивал свою часть коммунальных платежей.

Исковое заявление, подаваемое в суд, должно содержать данные удостоверяющих личность документов, суть требования, информацию о принятых попытках мирного урегулирования процесса. Суть требования – незначительность доли, нужно обосновать, используя все возможные для этого доводы.

Если суд вынесет положительное решение, разрешение родственника, выступающего против сделки, не потребуется, но покупатель будет вынужден выплатить ему надлежащую сумму компенсации.

Получение имущественного вычета

Статья 220 НК РФ запрещает получение налогового вычета с понесенных расходов на приобретение недвижимости /доли в нем, если сделка была заключена между лицами, которые являются по отношению друг к другу взаимозависимыми.

Получение имущественного вычетаК таковым относятся:

  • муж/жена;
  • родители;
  • братья и сестры;
  • подопечные и попечители.

В остальных случаях налоговый вычет при покупке доли в квартире у родственника получить можно. Его размер – 13% от суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Например, если муж приобрел долю у сестры жены, дочь купила долю у своей бабушки.

Взаимозависимость может быть определена судом на прочих основаниях, если есть подозрения, что при реализации сделки будут иметь место махинации с ценой объекта.

Использование материнского капитала

Еще один вопрос, на который стоит дать ответ выглядит так: «Можно ли купить долю в квартире у родственников на материнский капитал?».

Семейный капитал – это материальная помощь от государства, которая может быть потрачена на покупку или строительство недвижимости/улучшение жилищных условий и т.д.

Поэтому если в квартире есть доли у других лиц, можно их выкупить, тем самым улучшив свое положение. При этом возможен даже вариант, когда в собственность покупателя перейдет не вся квартира, но большая ее часть, главное, чтобы в ней было больше одной комнаты.

Поэтому в 2020 году маткапитал можно направить на покупку доли при условии, что:

  1. Вся квартира перейдет в собственность приобретателей.
  2. Доля будет представлять собой изолированное помещение (одна, две комнаты и более в общей квартире).

Ипотека для приобретения части недвижимого имущества

Ипотека для приобретения части недвижимого имуществаИ последнее, о чем нужно упомянуть – можно ли взять ипотеку на покупку доли? Банки, выдавая кредит, планируют вернуть свои средства и в придачу к ним проценты.

Если у заемщика возникнут проблему с выплатами, кредиторы имеют право реализовать имущество, тем самым обезопасив себя от финансовых потерь. Квартира, в которой собственников несколько, не представляет для них особого интереса, так как создает проблемы в области защиты их прав.

Единственный вариант, при котором сделка может быть заключена – если покупатель приобретет последнюю долю и жилье перейдет к нему на праве собственности полностью после заключения договора купли-продажи.

Кредитные организации в этом случае получат в залог полноценную квартиру и смогут без дополнительных трудностей продать ее если потребуется.