Как продать комнату в коммунальной квартире?

Как продать комнату в коммунальной квартире?Все сделки с недвижимостью строго регламентированы в соответствии с действующими нормами законодательства.

Продажа комнаты в коммунальной квартире по праву признаётся одной из самых сложных сделок по купле-продаже жилья, поскольку продавцу в данном случае принадлежит лишь доля реализуемого объекта недвижимости.

Мало того, что комната должна принадлежать продавцу обязательно на правах собственности, так еще и для осуществления сделки ему непременно требуется получение согласия соседей. За ними законодательно закреплена привилегия преимущественного права приобретения доли.

Злоупотребляя своим правом они могут чинить препятствия для продажи комнаты. Как законно избавиться от комнаты в коммуналке, и как оградить себя от взаимодействия с соседями, расскажем в статье.

Новые правила продажи

В коммунальных квартирах обычно проживает несколько жильцов. Каждому из них принадлежит своя личная комната, в то время как кухня, санузел и коридор признаются общей собственностью.

Чтобы защитить интересы соседей коммунальной квартиры, закон закрепил за ними право преимущественной покупки. Проще говоря, они должны дать своё согласие на реализацию жилья третьему лицу в случае, если сами не пожелают стать ее собственниками.

Самого документа, который бы носил название «согласие на продажу», не существует. Это условное обозначение волеизъявления соседей, согласных или не согласных на покупку комнаты.

Продать комнату в коммунальной квартире может только ее собственник. В случае проживания в квартире по договору социального найма сначала требуется получение права собственности и приватизации жилья.

Правила продажи в 2020 комнаты в коммуналке помимо необходимости получения согласия соседей ничем не отличаются от обычных сделок с недвижимостью.

Как направлять уведомление о продаже?

Как направлять уведомление о продаже?Уведомлять соседей при желании продать свою комнату нужно всегда. В этом заинтересован и сам собственник жилых квадратных метров.

Ведь если данное действие будет не соблюдено, завершить изменение прав в регистрационной палате не получится.

Даже если палата пропустит каким-либо образом такое допущение, в последствие сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Через суд сосед сможет забрать себе проданное третьему лицу жилье, а собственнику придётся возвращать деньги своему первому покупателю.

Следует учитывать ряд требований по отправке уведомлений, в частности:

  • Если сосед собственник комнаты, уведомление нужно направлять именно ему;
  • Если сосед проживает по социальному найму, уведомление нужно направлять в местную администрацию;
  • Если сосед-собственник недееспособен, отправлять уведомление необходимо в органы опеки и попечительства.

Направлять уведомление лучше всего заказным письмом с уведомлением. Не стоит отдавать бумагу на руки соседу, даже если он находится в метре от Вас.

Он прочтёт письмо, скажет устно свой ответ, а через время может передумать и обратиться в суд за восстановлением своих прав. У продавца должно быть на руках документальное подтверждение позиции соседа относительно дальнейшей судьбы комнаты.

Даже если сосед не получит на руки письмо, у Вас всегда будет доказательство его отправки. Но даже в этой ситуации лучше подстраховаться.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?Договор купли-продажи может потерять свою юридическую значимость, если должным образом не договориться с соседями. Полностью проигнорировать соседей при совершении сделки нельзя. Это будет нарушением законодательных норм.

Но в случае, если соседи начнут чинить явные препятствия или будут пытаться затянуть Вам сроки сделки, нужно грамотно выстроить взаимодействие с ними.

Если продавец владеет комнатой на праве собственности единолично, сделка оформляется в простой письменной форме. Нотариальное оформление требуется при реализации комнаты, находящейся в общей долевой собственности.

Кроме того к нотариусу можно обратиться для заверения отправки уведомления соседям. Если они будут пытаться проигнорировать получение письма, можно оформить у нотариуса свидетельство об отправке и отправить его повторно через 30 дней. Однако, придётся заплатить за услуги нотариуса.

Остановимся еще на одном случае, как оформить отказ соседей при продаже комнаты в коммунальной квартире. Собственник вполне может находиться в другом населенном пункте.

В такой ситуации у нотариуса придётся не только оформить уведомление об отправке письма соседу, но и его письменный отказ от прав на покупку.

Сложнее будет ситуация, если сосед пропал, и его местонахождение никому неизвестно. Тогда сделка по продаже комнаты сильно затянется.

Собственнику реализуемой комнаты придётся обратиться в суд для признания соседа безвестно отсутствующим. К сожалению, на это потребуется целый год.

Проще всего просто отправить заказное письмо и сохранить неполученный соседом конверт. С даты возврата конверта нужно будет отсчитать 30 дней, после чего можно свободно продать комнату в коммуналке, кому угодно.

Как продать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей?Конечно можно воспользоваться и некоторыми около законными уловками для обхода взаимодействия с соседями. Так, к примеру, можно оформить сделку по дарению комнаты выбранному покупателю и просто на руки получить от него денежные средства.

Но при этом стоит учитывать, что с ним у Вас должны быть более чем доверительные отношения, иначе Вы не просто останетесь без денег, так еще и можете быть привлечены к ответственности на притворную сделку.

Нередко продавцы дарят лишь малую долю комнаты необходимому покупателю, после чего он признается их соседом юридически. Новому соседу остальная часть комнаты продаётся через реализацию права преимущественной покупки.

Все эти способы имеют право на существование, но имеют слишком высокий риск для продавца и собственника недвижимости.

Как продать комнату в коммуналке: полная процедура

В целом, порядок продажи комнаты в коммунальной квартире имеет обычный алгоритм. Состоит продажа из следующих процедур:

    Как продать комнату в коммуналке: полная процедура
  • Поиск покупателя, достижение договоренности с ним, подготовка объекта недвижимости к сделке. Для формирования цены может потребоваться оценка, оплачивать которую придётся самостоятельно.
  • Направление соседям уведомления о предстоящей продаже, получение от них согласия или отказа. При молчании со стороны соседей требуется просто дождаться окончания 30 дней срока после отправки письма.
  • Подготовка документов.
  • Регистрация сделки в Росреестре в течение срока от 5 до 14 дней.
  • Получение денежных средств за комнату.

Если доподлинно известно, что соседи не имеют никаких притязаний на комнату, с найденным покупателем можно заранее оформить предварительной договор купли-продажи и взять с него залог. Если в соседях Вы не уверены, лучше дождаться их мнения относительно вопроса продажи.

Ст. 250 ГК РФ устанавливает 30-дневный срок для получения ответа от соседа не только в случае его отказа на приобретение комнаты. В тот же срок сосед должен будет осуществить своё право преимущественной покупки, если изъявит желание.

Необходимые документы и способы их подачи в Росреестр

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире, чтобы сделка была признана законной? В отдельных случаях пакет документов может немного различаться.

Желательно перед оформлением и подготовкой сделки уточнить в Росреестре, какие точно нужно собрать бумаги для этого.

В целом, перечень необходимой документации в большинстве случаев ограничивается следующими позициями:

    Необходимые документы и способы их подачи в Росреестр
  • Договор купли-продажи недвижимости;
  • Передаточный акт;
  • Нотариально заверенный отказ от соседей или документы, подтверждающие отправку уведомления;
  • Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • Техплан комнаты;
  • Квитанция по оплате пошлины в размере 2 тысяч рублей;
  • Справка о том, что продавец не имеет долгов по ЖКХ;
  • Справка о прописанных в комнате;
  • Согласие супруга или согласие опеки, если в комнате проживают несовершеннолетние дети.

Договор купли-продажи и передаточный акт нужно предоставлять в трёх экземплярах.

Кроме всем подлинникам нужно предоставить снятые копии. Если документы распечатаны на более чем одной странице, их нужно сшить и собственноручно заверить.

Подать документы на регистрацию можно как через сам Росреестр, так и через отделение МФЦ. Подача осуществляется лично сторонами сделки или через их представителей, но только при наличии нотариальной доверенности.

Можно также подать бумаги через нотариуса в электронном виде. В таком случае процедура регистрации займёт всего 3 дня.

Необходимые документы и способы их подачи в РосреестрСпособ получения денег за комнату нужно заранее оговорить с покупателем. Можно получить от него наличные средства или банковский перевод. При желании для расчета можно привлечь нотариуса, который откроет депозит для хранения денежных средств. Конечно, это потребует от продавца дополнительных финансовых затрат.

Государственную пошлину за регистрацию может оплатить как продавец, так и покупатель. Часто они складываются равнозначными суммами — по тысяче рублей.

Как продать комнату в коммунальной квартире? Осуществить сделку по реализации объекта недвижимости можно как самостоятельно, так и при содействии риэлтора.

Услуги риэлтора будут стоить денег, но его участие может служить гарантией соблюдения законности всей процедуры продажи комнаты.

В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны данные продавца и покупателя, описание предмета сделки, установленный размер цены на недвижимость и список лиц, которые имеют право пользования жильем. Все остальные нюансы сделки в договор включаются на добровольном согласованном решении сторон.

Продажа комнаты в коммунальной квартире требует соблюдения особой законодательной процедуры со стороны нескольких участников процесса.

Важная роль в этой процедуре отводится соседям, владеющим остальными комнатами в коммуналке. Они могут первыми изъявить желание на покупку помещения или отказаться от такой возможности.

Чтобы впоследствии не пришлось оспаривать свои права на законность сделки в суде, лучше заранее мирно урегулировать этот вопрос с соседями по коммуналке.


..Следующая страница->