Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?Приобретение жилья с привлечением материнского капитала с 2007 года является отдельным сегментом рынка недвижимости, вызывающим много вопросов.

Одной из самых популярных тем, требующих разъяснения, является продажа квартиры с маткапиталом: можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, насколько правомочной будет сделка, через сколько можно продать, порядок действий.

Законом разрешено продавать такую недвижимость сразу после покупки. Продажа жилья, в покупке которого использовали материнский капитал, практически ничем не отличается от реализации любой недвижимости, доли в которой имеют несовершеннолетние граждане.

В состав собственников семейного жилья обязательно должны быть включены дети, поэтому любое юридически значимое действие согласовывается с местными органами опеки и охраны детства.

Перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, необходимо определить готовность к решению нескольких вопросов:

  • оплата 13 % налога с прибыли от продажи помещения жилого назначения, бывшего в собственности семьи менее 5 лет;
  • есть ли возможность предоставить детям равноценное или лучшее жилье;
  • прохождение длительных по времени и сложных документально процедур с ипотечной недвижимостью.

Свое согласие отдел опеки даст только в том случае, если после продажи приобретается квартира, в которой условия жизни и метраж улучшаются.

Налоговые требования после продажи жилья с маткапиталом

Налоговые требования после продажи жилья с маткапиталомПри продаже в 2020 году недвижимости, бывшей в собственности менее 5 лет, продавец должен будет оплатить с полученной прибыли налог. Если продажная цена менее или равна цене приобретения квартиры, налог не оплачивается.

Исключение составляют случаи, когда в договоре указывается заниженная стоимость. При этом варианте налоговая служба считает за сумму реализации кадастровую стоимость жилья.

Чтобы вычислить срок, когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, без оплаты налогов, нужно посмотреть дату выдачи свидетельства о собственности или выписки ЕГРН.

Дата вступления во владение недвижимостью и считается точкой отсчета 5-летнего срока для свободной от налога продажи жилья.

Налог должен быть оплачен каждым собственником, согласно размеру своей доли в проданном недвижимом имуществе. Если стоимость доли составляет менее 1 млн. руб., налог не оплачивается, но декларацию отправить в ФНС, во избежание штрафа, придется.

Можно избежать требования оплаты налога за продажу квартиры, если сделки по отчуждению одного жилья и продаже второго прошли регистрацию в Росреестре в одном календарном году.

Как получить разрешение опеки

Как получить разрешение опекиЗаконодательно закреплено главное условие отчуждения — продажи, обмена — любого жилья, приобретенного с использованием маткапитала — это разрешение органов опеки.

Документ получается по месту регистрации детей, а не нахождения отчуждаемой квартиры. При обращении нужно будет заполнить заявление с просьбой о получении разрешения, в котором необходимо указать причину продажи и на что будут потрачены вырученные деньги.

В этой части нужно будет написать параметры приобретаемого жилья, доли детей в котором будут равны или увеличены по сравнению с продаваемым имуществом.

Также можно написать обязательство о помещении денег за продажу долей, принадлежащих детям, на специальный банковский счет, снятие средств с которого будет возможно только с согласия опеки.

Документы, которые потребуют сотрудники опеки:

  • заявление по предоставленной опекой форме от представителя ребенка;
  • заявление, написанное собственноручно, от члена семьи старше 14 лет;
  • удостоверения личности всех собственников долей;
  • брачное свидетельство;
  • бумаги, подтверждающие основание приобретения собственности;
  • справочный документ о цене жилья по кадастру;
  • экспликационный план — техпаспорт;
  • договор о намерениях, ДДУ, бронь, предварительный договор купли-продажи или другой документ на приобретаемое жилье.

Чтобы избежать отказа от опеки, желательно убедиться, что доли детей в новой квартире будут равны или увеличены по сравнению с проданной, а условия жизни не будут хуже.

Идеальным вариантом считается сделка по отчуждению, проведенная одновременно с госрегистрацией приобретения нового жилья.

Опека может разрешить продажу детских долей в равноценный обмен на дарение доли: в квартире родственников, в жилье без обременения.

Любое действие, ущемляющее интересы детей в части принадлежащей им собственности, будет аннулировано через суд, который в принудительном порядке обяжет сделать возврат материнского капитала.

Пошаговая инструкция для продажи квартиры

Пошаговая инструкция для продажи квартирыЧтобы понять, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал, продавцу нужно определить статус жилья: без обременения или в залоге у финансового учреждения.

Продажа недвижимости с любым статусом производится путем регистрации в Росреестре права собственности. Существуют общие пункты для продажи квартиры с материнским капиталом.

Пошаговая инструкция состоит из следующих действий:

  1. Сбор пакета документов.
  2. Обращение для госрегистрации перехода права собственности в МФЦ или Росреестр.
  3. Получение зарегистрированного договора купли-продажи в 10-дневный срок.

При подаче документов должны присутствовать все совершеннолетние собственники. Для ипотечного жилья и жилой недвижимости без обременения список будет разным.

Базовый пакет, необходимый во всех ситуациях, включает:

  • договор купли-продажи в нескольких экземплярах;
  • выписки ЕГРН;
  • удостоверения личности всех собственников — паспорта и свидетельства о рождении детей;
  • план экспликации — техпаспорт;
  • согласие опеки;
  • квитанцию об оплате госпошлины.

Пошлину в размере 2 тыс. руб. за государственную регистрацию собственности оплачивает покупатель.

Продажа недвижимости с маткапиталом, не имеющей обременения

Продажа недвижимости с маткапиталом, не имеющей обремененияСделка оформляется в МФЦ или отделении Росреестра. Для государственной регистрации договора купли — продажи и перехода права собственности к другому человеку необходимо предоставить специалисту учреждения документы из базового списка, включающего 3 экземпляра договора купли-продажи.

Необходимости в предоставлении квитанции оплаты госпошлины нет, но ее наличие может ускорить процесс.

Если присутствие всех взрослых обеспечить невозможно, то договор купли-продажи перед посещением регистрационного органа можно зарегистрировать у нотариуса или предъявить доверенность от всех отсутствующих совершеннолетних лиц. Присутствие детей на сделке не требуется.

Продажа ипотечной квартиры

Узнать, можно ли продать квартиру с материнским капиталом в ипотеке, лучше всего непосредственно у самого кредитора, банка — заимодавца, который предложит вариант, подходящий под условия, прописанные в ипотечном договоре.

Если жилье приобреталось в ипотеку, до выплаты долга его статус — нахождение в залоге у банка. Продавцу для реализации обремененного жилья нужно выбрать, по какой схеме он будет действовать:

  • получение аванса для погашения остатка ипотечных платежей;
  • согласование сделки банком, который получает часть своих денег в счет уплаты ипотеки;
  • перевод обязательств ипотечного договора на покупателя, который будет продолжать возвращать заемные средства банку.

Продажа ипотечной квартирыВсе варианты законны и возможны для реализации, но затратны по времени. Если покупатель согласен ждать, то нужно будет начать процесс сбора документов и последующей передачи их для государственной регистрации.

Пакет документов для госрегистрации сделки с банковским обременением включает сбор бумаг на недвижимость и личности собственников из базового списка, а также дополнительно предоставляемые 4 экземпляра договора и разрешение финансового учреждения на реализацию залогового имущества.

Ситуация ипотечного приобретения недвижимости с привлечением средств маткапитала, когда доли детей выделяются не сразу, является законной, так как ФЗ-216 обязывает выделить доли, не оговаривая сроки.

В период оформления кредита родители пишут обязательство о выделении доли детей. Этот документ оформляется нотариально и остается в отделении Пенсионного фонда, выдавшего разрешение на использование средств маткапитала.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

  1. Продавать недвижимое имущество жилого назначения, в приобретение которого вкладывался маткапитал, законом не запрещено.
  2. Согласие опеки требуется для любой операции с недвижимостью, в которой есть доли несовершеннолетних детей.
  3. Интересы детей в любом случае необходимо соблюсти, предоставив им в собственность равноценные или улучшенные доли в другом жилье.
  4. Ипотечное жилье с маткапиталом реализовывают только с получения разрешительных документов от кредитной организации.

Все продажные сделки по переходу права собственности на жилье с маткапиталом оформляются в отделениях «Мои документы» МФЦ или Росреестре. Для некоторых регионов доступна подача документов через портал Госуслуги.