Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры?

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры?Все объекты недвижимости имеют свою цену, которая характеризует степень их ликвидности и условия состояния рынка.

При постановке на учёт объекта недвижимости в Росреестре помимо сведений о размере квартиры, ее месте нахождения, информации о собственнике фиксируется и кадастровая стоимость объекта.

До 2020 года во всей стране должен быть завершён переход на расчёт налогообложения имущества по кадастровой стоимости.

Ранее налоги рассчитывались на основании инвентаризационной стоимости, которая иногда существенно отличалась от рыночных значений цены объекта.

Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной. Чтобы понять, в чем заключается суть такого изменения налогообложения и учета недвижимости, нужно разобраться с тем, как рассчитать кадастровую стоимость квартиры.

Где ее можно узнать, и возможен ли вариант самостоятельного расчета?

Что такое кадастровая стоимость жилья?

Что такое кадастровая стоимость жилья?Кадастровая стоимость квартиры – это по сути рыночная стоимость жилья, которая определяется Службой кадастра и картографии страны. Все сведения о кадастровых стоимостях объектов недвижимости фиксируются в Росреестре и доступны для сведения граждан.

Раньше рыночная стоимость квартиры существенно отличалась от кадастровой. Сегодня это не так. В 2020 году эти две категории стали максимально уравнены. Именно исходя из этой стоимости начисляются различные налоги, в том числе и налог на недвижимость. Соответственно, чем выше кадастровая стоимость объекта, тем выше будет сумма налога.

Отличие кадастровой цены от рыночной в основном складывается из стоимости отделочных работ и предметов мебели. В остальном значения цены уравнены.

Кадастровая стоимость не постоянна, ее значение изменяется. Пересмотр существующих значений осуществляется с определённой периодичностью, установленной ФЗ № 135.

Федеральная служба кадастра и картографии обязана заново высчитывать кадастровую стоимость квартир в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе каждые 2 года, в иных населенных пунктах субъектов РФ – каждые 3 года.

Ранее оценка кадастровой стоимости производилась один раз в 5 лет. Не всегда оценка стоимости осуществляется строго по графику. Она может быть проведена и ранее установленного срока в принудительном порядке.

Инициаторами такой процедуры могут быть:

  • собственники квартиры, полагающие допущение ошибки в расчетах;
  • муниципалитет города;
  • налоговая служба;
  • кадастровая палата.

Если ошибка в расчётах все же будет обнаружена, вернуть излишне уплаченный налог не получится. Переоценка поможет только в дальнейших расчетах учитывать наличие выявленной ошибки.

Состав и назначение кадастровой стоимости

Особо интересует граждан вопрос, из чего рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости.

Кадастровая цена квартиры обычно складывается из нескольких показателей:

    Состав и назначение кадастровой стоимости
  • расположение объекта, его удаленность, район нахождения;
  • площадь квартиры;
  • степень износа объекта недвижимости;
  • наличие коммуникаций;
  • тип недвижимости: целая обособленная квартира или комната в общежитии.

На полную стоимость объекта больше всего влияет цена 1 квадратного метра недвижимости в том или ином районе или населённом пункте. В Москве, к примеру, квадратный метр жилья стоит порядка 200 тысяч рублей. В регионах таких цен практически не существует.

Определяется цена с помощью специальной формулы, где учитываются региональные коэффициенты, год постройки помещения и многие другие показатели.

Сведения о кадастровой стоимости объекта необходимы во многих ситуациях, таких как:

  • проверка начисленных налогов на недвижимость;
  • определение налогов при оформлении наследства или дарственной;
  • расчёт оплаты услуг нотариуса;
  • оформление ипотечного займа;
  • определение субсидий и иных социальных платежей.

Формируется кадастровая стоимость органами власти самостоятельно. Собственник не может повлиять на ее значение, искусственно завысить или занизить значение этой суммы.

Где можно узнать кадастровую стоимость квартиры?

Получить сведения о значении кадастровой стоимости объекта довольно несложно. Существует несколько доступных способов получении данной информации, которыми может воспользоваться любой желающий.

Итак, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры?

Получить кадастровую стоимость можно:

    Где можно узнать кадастровую стоимость квартиры?
  1. На официальном сайте Росреестра. Для этого заходим на страничку – https://rosreestr.ru/site/fiz/ и выбираем «Справочную информацию по объектам недвижимости». Там вводим адрес объекта с указанием на ГКН. Далее нужно будет заполнить всю информацию по квартире от субъекта до номера квартиры и нажать кнопку «Сформировать запрос».
  2. Получение кадастрового паспорта. Если кадастровый паспорт есть у Вас на руках, в него достаточно просто заглянуть. Если паспорта нет, его можно заказать. Для этого нужно подать заявление в Службу кадастра, иметь при себе паспорт и оплаченную квитанцию по госпошлине на 200 рублей.
  3. Получение выписки из ЕГРН. Для этого нужно подать соответствующее заявление в Росреестр и получить выписку в назначенный срок. Обычная выписка с кадастровой стоимостью, сформированная на экране компьютера, будет бесплатной. За электронный вариант выписки придётся заплатить 300 рублей.
  4. Получение бумажной выписки из ЕГРН в МФЦ. Можно на руки получить официально заверенный документ с указанием кадастровой стоимости объекта в ближайшем отделении МФЦ.

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости через портал Государственных услуг нельзя.

Самостоятельный расчёт

Рассчитать кадастровую стоимость квартиры можно и самостоятельно. Это тоже довольно просто.

Расчёт по общей схеме осуществляется по следующей формуле: Кадастровая стоимость = (Ставка налога на недвижимость*200)*Количество квадратных метров.

Такая формула позволит лишь совершить предварительный расчёт. Для более точной оценки желательно обращаться за помощью к специальным оценщикам.

Следует также учитывать, что государством определены льготными метры, которые не нужно считать при определении налога на недвижимость. Есть и другой способ расчета кадастровой стоимости жилья. Для квартир это значение равно 20 квадратным метрам. Оставшаяся площадь жилья умножается на кадастровую стоимость одного метра жилья.

Самостоятельный расчётПолученная сумма умножается на коэффициент 0,1 % с учетом того, что стоимость квартиры не превышает 10 миллионов рублей. Эту полученную сумму и нужно будет оплатить в бюджет в виде налога.

Как рассчитать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире? Для этого нужно из общей площади недвижимости вычитать не 20 метров, а 10. С оставшейся площади будет уплачен налог.

При наличии нескольких собственников оставшаяся стоимость квадратных метров делится на количество долей.

Пересмотр результатов оценки

Результаты проведения кадастровой оценки и определения стоимости жилья могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Оспорить оценку могут:

  1. Юридические и физические лица, чьи интересы были затронуты проведённой оценкой.
  2. Органы государственной власти или местного самоуправления в отношении тех объектов, которые находятся в их собственности.

Основаниями для уменьшения кадастровой стоимости являются только выявленные недостоверные сведения и ошибки в проведённых расчетах, а также сильное расхождение в рыночной и кадастровой цене на одну дату расчёта.

Наличие оснований для оспаривания цены квартиры определяется только по сведениям, полученным из Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, что регламентировано ФЗ № 135.

Привлечение независимого эксперта

Часто случается так, что значение кадастровой стоимости, установленное службой кадастра, вызывает возмущение у собственника, поскольку оно существенно выше рыночной цены жилья. В таком случае собственник может провести независимую оценку кадастровой стоимости квартиры для последующего обжалования ее значений.

Документ в виде заключения эксперта может использоваться только для оспаривания кадастровой стоимости. Налоговая служба такие бумаги к сведению самостоятельно не принимает.

Для направления запроса в комиссию заинтересованное лицо также должно подать определённый пакет документов:

    Привлечение независимого эксперта
  • справка с информацией об установленной в кадастре цене;
  • копия документа, заверенная у нотариуса, которая подтверждает законное право владения жильем;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений, содержащихся в Кадастре;
  • оценка рыночной цены объекта на ту дату, когда была зафиксирована кадастровая стоимость;
  • экспертное заключение.

Решение по поступившему запросу комиссия обязана принять в течение одного календарного месяца, что зафиксировано в нормах законодательства.

При этом у них есть всего неделя на то, чтобы довести информацию о поступившем запросе до органов местной власти. Как только определенное решение комиссией будет вынесено, она должна будет уведомить о нем заявителя в течение 5 календарных дней.

Обжаловать в суде заинтересованные лица могут не только конечный результат оценки имущества, но и решение специальной комиссии. Как правило, суды встают на сторону истцов, оспаривающих заключения комиссии, при наличии достоверного отчета независимой оценки и снижают кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Если иск о снижении кадастровой стоимости удовлетворён, новую цену рассчитывает суд. Кадастровая стоимость в таком случае в неизменном виде поступает в Росреестр для исполнения и внесения изменений в соответствующие документы.

В ближайшее время все субъекты и населенные пункты страны перейдут на учёт недвижимости по кадастровой стоимости и на расчёт налогов на имущество по кадастровым данным. Таким образом значение налогооблагаемой базы по имуществ будет максимально приближено к рыночной стоимости жилья.

Узнать кадастровую стоимость можно и на сайте Росреестра, и в отделении МФЦ и в кадастровом паспорте на квартиру. Значение кадастровой стоимости жилья непостоянно, оно подлежит регулярной переоценке.


..Следующая страница->