Как узнать рыночную стоимость квартиры?

Как узнать рыночную стоимость квартиры?Каждый продавец желает продать принадлежащую ему недвижимость с максимальной выгодой для себя. В тоже время любой покупатель хочет приобрести данную недвижимость с максимальной выгодой для себя.

Чтобы уравнять положение обеих сторон и не допустить резких скачков на рынке недвижимости необходимо проводить процедуру оценки жилья в момент ее купли-продажи.

Как определить рыночную стоимость недвижимости, и кто должен проводить эту процедуру?

Рыночная стоимость – что это?

Что такое рыночная стоимость недвижимости? Это наиболее вероятная стоимость квартиры, по которой она может быть реализована.

Проще говоря это та цена, по которой реальнее всего продать квартиру. На размер рыночной стоимости влияет много факторов, это может быть и курс доллара, и сезонность, и состояние экономики в целом.

Может проводиться независимая оценка и государственная. Отличие первой в том, что она позволяет определить рыночную стоимость конкретного объекта недвижимости – отдельной квартиры, частного дома. Государственная оценка проводится по спискам массовых методик и применяется к группе аналогичных объектов.

Для чего нужно проводить оценочную стоимость

Для чего нужно проводить оценочную стоимостьПроведение оценочной стоимости – обязательная процедура для собственника недвижимости, если он желает ее продать, оформить в качестве залога в банке и других мероприятий, требующих знания рыночной стоимости объекта.

Процедура по проведению оценки недвижимости позволяет соблюсти интересы всех сторон.

Услугами оценки может воспользоваться как частное лицо, так и юридическое, если они уверены, что проведение процедуры оценки позволит им приобрести материальную выгоду.

Если документ был составлен в соответствии с действующим законодательством, итоговая сумма считается действительной и рекомендуется для использования при купле-продаже.

Если одна из сторон не согласна с проведенной оценкой, то, согласно Российскому законодательству, она имеет полное право обратиться в суд и оспорить проведенную оценку в судебном порядке.

Стоит отметить, что такой выход из ситуации не гарантирует того, что оценка будет пересчитана с учетом пожеланий заявителя.

В каких случаях потребуется официальный документ справедливой оценочной стоимости недвижимости:

    Для чего нужно проводить оценочную стоимость
  1. При продаже квартиры, любой продавец желает понимать реальную цену, на которую он может рассчитывать, не отпугнув покупателя и не затягивая процесс продажи;
  2. При оформлении страховки на недвижимость, в этом случае данная бумага потребуется для страхового агентства, так как расчет страховой суммы напрямую зависит от реальной стоимости страхуемого имущества;
  3. При оформлении банковского кредита под залог недвижимого имущества, в этом случае банку также необходима рыночная стоимость объекта;
  4. Если между собственниками возник имущественный спор, предметом, которого стала данная недвижимость, оценочная стоимость позволяет определить сумму, которую один собственник должен будет возместить другому;
  5. При вступлении в право наследования.

Как определить рыночную стоимость квартиры?

Как узнать рыночную стоимость квартиры? Сделать это довольно просто, можно обратиться к специалистам, а можно попытаться провести эту процедуру самостоятельно через онлайн-справочник, который обслуживает Росреестр. Это достаточно удобный сервер для тех, кому на данный момент не нужна официальная заверенная бумага.

Если требуется официальный документ, то без обращения к специалистам не обойтись никак.

Где взять справку о рыночной стоимости квартиры? Оценку недвижимости можно заказать в специализированной независимой компании, которая оказывает данный вид услуг.

Второй вариант – обратиться в агентство недвижимости. В этом случае лучше выбирать такое агентство, которое стабильно работает на рынке недвижимости не один год. В противном случае можно наткнуться на мошенников, которые в лучшем случае окажут вам некачественную услугу, в худшем – вовсе ее не окажут.

Как определить рыночную стоимость квартиры?После выбора исполнителя услуги, необходимо подать письменное заявление. Кроме того, специалисту, который будет проводить оценку вашей недвижимости, потребуются дополнительные документы: технический паспорт и документ, подтверждающий ваши права на данную недвижимость.

Из первого документа специалист почерпнет необходимые для проведения оценки недвижимости сведения. Второй документ подтвердит ваши права на данную квартиру. Так как заказывать процедуру оценки недвижимости может только собственник помещения.

Этапы проведения оценки

  1. Заказчик оценки и специалист договариваются о дате и времени проведения процедуры, специалист не может назначить рыночную стоимость объекта, не осмотрев объект перед этим.
  2. Непосредственный выезд на объект, проведение фотографирования, сбор необходимой информации о предмете оценки.
  3. Обработка полученных данных, составление отчетности, в которой четко обозначены все параметры проведенной процедуры.

После подготовки отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, исполнитель передает на руки заказчику весь пакет документов. В подтверждение того, что процедура проведена квалифицированным специалистом, имеющим лицензию на проведение такого рода работ, исполнитель обязан предоставить эту бумагу.

Срок проведения оценки и подготовки необходимого отчета занимает в среднем 3-5 рабочих дней. Если процедура оценки необходима для оформления ипотеки, попросите банковских специалистов предоставить вам список проверенных организаций.

Основные методы оценки недвижимости

Оценщик, выполняя свою работу, может использовать несколько методов для определения оценочной стоимости данной квартиры.

Сравнительный метод

Сравнительный методСамый распространенный способ в 2020 году определения стоимости недвижимости. Он основан на предположении о том, что покупатель не заплатит за данную недвижимость больше, чем за подобные этому объекты, выставленные на открытом рынке. Особенно распространен это метод в кругу риэлторов.

Цена определяется с учетом определенных параметров, на стоимость влияют ряд коэффициентов. На итоговую сумму влияет год постройки дома, состояние квартиры, качество отделки, площадь квартиры, инфраструктура и многое другое.

Приведем пример: вы желаете продать двухкомнатную квартиру в спальном районе. Для вынесения итоговой стоимости оценщик подбирает другие схожие варианты и путем анализа определяет стоимость этого объекта недвижимости.

По большому счету, воспользоваться таким методом может любой собственник.

Положительные стороны метода:

  1. Данный способ позволяет получить максимально приближенную к реальной рыночной стоимости оценку, опираясь на мнении большинства участников рынка недвижимости (продавцов и покупателей);
  2. Сравнительный метод учитывает колебание спроса-предложения и инфляции;
  3. Не требует особых знаний и дает максимально надежный результат определения рыночной стоимости квартиры, но при условии, что на рынке есть схожие с анализируемым предложения.

Недостатком данного метода является то, что на рынке весьма сложно найти два объекта недвижимости максимально схожих по параметрам. Даже при наличии единой планировки есть масса параметров, по которым даже очень одинаковые квартиры могут быть оценены по-разному.

К тому же оценщик может опираться только на сумму, которую желает получить продавец. Узнать, за какую стоимость на самом деле была продана данная квартира практически не представляется возможным.

Затратный метод

Затратный методСуть этого метода: определить, какую сумму денег потребуется потратить, чтобы построить точную копию данной недвижимости. Здесь идет в расчет стоимость строительного материала, отделочных работ, архитектурные параметры объекта.

К слову сказать, именно этот способ применяли в Советском Союзе сотрудники БТИ при расчете инвентаризационной стоимости жилья.

Просчитать рыночную стоимость по затратному способу сможет только специалист, так как для проведения такого расчета потребуется собрать ряд сведений и точных цифр.

Положительные стороны метода:

  1. Это самый верный вариант выяснить стоимость объекта недвижимости с использованием современных проектных нормативов;
  2. Данный вариант подходит для оценки отдельно стоящих зданий, чаще всего его используют при расчете стоимости социально-значимых объектов – школ, больниц, тюрем;
  3. Данный способ позволяет получить технико-экономическое обоснование нового строительства.

Для проведения расчета по этому способу потребуется определить стоимость земельного участка, на котором расположен объект. Для оценки рыночной стоимости недвижимости по затратному методу потребуется рассчитать стоимость замещения или возмещения объекта. По этому параметру необходимо определиться до проведения расчетов.

В расчет берется степень износа здания, его внешний вид, физическое состояние. От полученной стоимости нового строения следует отнять степень износа, к полученной сумме приплюсовать стоимость земельного участка. На выходе получится искомая стоимость данной недвижимости.

Затратный метод оценки позволяет получить ликвидную стоимость недвижимости. Чаще всего затратный и сравнительный метод не сильно отличаются в полученных результатах.

Доходный метод

Доходный методВ этом случае сумма недвижимости напрямую зависит от ожидаемых доходов от данной квартиры. Этот вариант расчета актуален в том случае, если покупатель планирует в дальнейшем получить прибыль от данной недвижимости, например, перепродать с выгодой для себя или получать ежемесячны доход, сдавая недвижимость в аренду.

Методика расчета сводится к следующему. Необходимо рассчитать сумму всех поступлений, которые будущий собственник планирует получить. Также потребуется определить сумму затрат – налоги, пошлины, услуги ЖКХ и т.п.

От предполагаемой суммы дохода отнимаем предполагаемые расходы. После этого определяется ставка дисконтирования. Теперь можно перевести полученную сумму в текущую стоимость.

Самым большим недостатком этого метода является то, что он не помогает провести оценку недвижимости, а лишь определить степень доходности данного объекта.

Опять же, в условиях кризиса квартира нельзя гарантировать стабильный доход. Если у покупателя нет полной информации, например, у него нет сведений о текущей ставке дисконтирования, проводить расчеты бессмысленно.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

На рыночную стоимость квартиры влияет ряд параметров.

Местоположение

МестоположениеЭто один из основных критериев, по которому определяется стоимость.

Чем престижнее район, тем выше цена. Имеет значение доступность метро и автомагистралей.

Располагающиеся в непосредственной близости промышленные предприятия значительно снижают итоговую стоимость квартиры.

Чем комфортнее район проживания, тем выше стоимость квартиры.

Качество инфраструктуры

Развитая инфраструктура в непосредственной близости объекта недвижимости заметно повышает стоимость жилья.

Чаще всего для покупателя имеет большое значение находящаяся в шаговой доступности школа, детский сад, магазины, больница, рынок, парк и т.п. акцент делается именно на шаговую доступность всех этих объектов.

Транспортная доступность

Возможность добраться из любой точки города в данный конкретный микрорайон – большое преимущество для данного объекта.

В крупных городах большое значение имеет находящееся в непосредственной близости метро.

Площадь объекта

Закон рынка таков, что чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит покупка квадратного метра.

Состояние квартиры

Берется в расчет не только состояние самой квартиры, но и подъезда, и придомовой территории.

Общая конъюнктура рынка

Оценщик в обязательном порядке учтет все перечисленные параметры, но на конечную стоимость повлияет спрос на рынке недвижимости, состояние экономики.

Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости?

Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости?Срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости на законодательном уровне не прописан. Но специалист при составлении документа в обязательном порядке прописывает дату его составления.

По сути, проведенная оценка может быть актуальна на протяжении неограниченного периода, но некоторые параметры все же имеют свойство меняться, что приводит в негодность весь отчет.

Срок действия отчета по оценке прописан в положении ФСО 1, здесь четко говорится, что данный отчет имеет силу на протяжении полугода. Если за этот период отчет не успели использовать по назначению, его придется переделывать.

Такое положение вещей связано с тем, что ситуация на рынке недвижимости меняется не так быстро, но смена тенденций все же наблюдается. Определенного срока в количестве шести месяцев вполне достаточно для того, чтобы учесть все актуальные сведения.

Кстати, при рассмотрении имущественных вопросов суды достаточно часто принимают в расчет отчет об оценке объекта, срок годности которого свыше полугода.

Сколько стоит заказать рыночную оценку

Сколько стоит заказать рыночную оценкуСказать, в какую именно сумму встанет отчет рыночной стоимости – однозначно не получится. На эту сумму повлияет целый спектр факторов. И зависит это не только от региона, в котором проживает заказчик, но и от самого объекта недвижимости, оценку которого необходимо провести.

Так, если исполнителю предстоит оценить коммерческую недвижимость, можно смело утверждать, что заказчику придется заплатить около 15 000 рублей. Если объект недвижимости – жилой дом, коттедж или земельный участок, то приготовьтесь выложить за процедуру около 6 000-8 000 рублей.

Для проведения процедуры оценки такого строения потребуется обратиться к узкопрофильному специалисту, а это изначально предполагает определенную доплату. Если клиент намеревается провести оценку квартиры, то за услугу вряд ли спросят больше 5 000 рублей.

При этом можно сказать с уверенностью, что в более отдаленных от центра городах эта услуга гораздо дороже, чем в крупных населенных центрах. Все дело в жесткой конкуренции, в которой вынуждены работать специалисты крупных городов.

Чтобы не переплатить за отчет по рыночной стоимости, не спешите заказывать отчет в первой попавшейся конторе. Проведите небольшой мониторинг, обратитесь хотя бы в несколько компаний, предлагающих выполнение данных услуг.

Видео: Как определить рыночную стоимость при покупке/продаже квартиры?


..Следующая страница->