Необходимые документы для покупки квартиры

Необходимые документы для покупки квартирыПокупка квартиры – сложная и порой очень рискованная сделка, особенно, если процедура купли-продажи проходит без участия нотариуса.

Не нужно пренебрегать услугами этого специалиста, ведь он может проверить документы на их подлинность, правильность оформления, срок действия и т. д.

Если же покупатель не хочет обращаться к нотариусу, то он должен четко знать, какие документы нужны для покупки квартиры, на что обращать внимание, чтобы через время не начать оспаривать сделку купли-продажи в суде.

Проверка документов при покупке жилья

Какие же документы нужно смотреть при покупке квартиры на вторичном рынке, на что конкретно следует обращать внимание потенциальному покупателю?

Специалисты советуют обращать внимание на следующие документы, список которых представлен ниже:

    Проверка документов при покупке жилья
  • бумаги на землю – выяснить, на основании чего собственник квартиры владеет ею (на основании договора купли-продажи, дарения и т. п.), не находится ли жилье в аресте, есть ли на нем какие-либо другие обременения;
  • технические условия на подключение всех необходимых коммуникаций в квартире (если речь идет о новостройке);
  • гражданский паспорт продавца. Он необходим для того, чтобы потенциальный покупатель мог определить: действительно перед ним стоит тот человек, данные о котором содержатся в документах на квартиру. Данные из паспорта нужно сравнить с данными, указанными в свидетельстве о государственной регистрации, а также в договоре купли-продажи. Также нужно проверить информацию в паспорте на странице, где должна быть отметка о женитьбе/замужестве. Если квартира была куплена в браке, тогда продавец должен принести письменное согласие о том, что супруга/супруг не против продажи жилья. Согласие обязательно должно быть заверено у нотариуса. Если же супруги находятся в разводе, но квартира была куплена в браке, тогда покупатель должен попросить предоставить ему свидетельство о разделе имущества, чтобы ни бывший муж, ни бывшая жена не требовали своей долю жилья;
  • свидетельство о государственной регистрации права и другие документы, которые подтверждают права собственника на квартиру. При проверке бумаг потенциальный покупатель должен внимательно проверить документы на ту квартиру, если текущий ее владелец приобрел ее по договору ренты или договору дарения между людьми, которые не состоят в родственных отношениях. Также следует детально изучить документы на ту квартиру, права на которую владелец получил недавно в порядке наследования. Чем больше времени прошло с момента открытия наследства, тем лучше (родственникам дается 6 месяцев на то, чтобы обратиться к нотариусу для открытия наследства). Если же сделка дарения была заключена между людьми, которые не являются родственниками, тогда нужно выяснить: не было ли в этой сфере мошеннического подтекста (так может быть оформлена сделка купли-продажи);
  • Проверка документов при покупке жильяЕдиный жилищный документ – в нем должна быть отражена полная информация о квартире, а также о зарегистрированных в ней лицах. Такой документ заинтересованное лицо может получить в МФЦ, но только с согласия собственника квартиры и только в его присутствии. Также узнать о том, кто прописан в квартире, потенциальный покупатель может, если попросит хозяина предоставить ему выписку из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • справка о том, что собственник жилья не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

Прежде чем подписывать договор, покупатель квартиры должен проверить наличие оригиналов всех документов, а также их содержание.

Базовый пакет документов для заключения сделки купли-продажи

Какие документы нужно требовать с продавца для того, чтобы заключить договор купли-продажи в 2020 году?

Итак, базовыми документами являются:

    Базовый пакет документов для заключения сделки купли-продажи
  • правоустанавливающий документ на жилье, который показывает, на каком основании продавцу досталась квартира;
  • выписка из ЕГРН – она нужна для того, чтобы покупатель мог удостовериться в том, что на текущую дату квартира действительно принадлежит продавцу;
  • выписка из домовой книги либо Единый жилищный документ – можно посмотреть, кто зарегистрирован в квартире;
  • гражданский паспорт хозяина квартиры.

Документы для покупателя, которые необходимы ему для регистрации сделки в Росреестре

Многие люди точно не знают, какие документы получает покупатель при покупке квартиры и какие нужно сдать в Росреестр, поэтому часто регистрирующие органы отказывают им в обработке заявки по причине нехватки каких-то бумаг. Для окончательного оформления сделки договор купли-продажи нужно зарегистрировать в Росреестре.

С собой следует принести документы из следующего перечня:

    Документы для покупателя, которые необходимы ему для регистрации сделки в Росреестре
  • заявление;
  • гражданский паспорт покупателя;
  • договор в 3 экземплярах;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • правоустанавливающие документы на жилье.

Это базовый пакет документов, который может быть дополнен другими бумагами в зависимости от особенностей сделки, различных нюансов.

Так, регистратор может потребовать от заявителя согласие от органов опеки, брачный контракт продавца, согласие родителей или опекунов, выписку из домовой книги, ипотечный договор и др.

После регистрации сделки новый владелец недвижимости получает на руки:

  • передаточный акт;
  • договор купли-продажи со всеми необходимыми отметками о регистрации;
  • выписку из ЕГРН.

Документы, необходимые для продавца недвижимости

Продавец жилья по факту ничем не рискует, продавая свою квартиру. От покупателя ему нужен будет только гражданский паспорт для заключения сделки.

После того как договор будет подписан и квартира перейдет новому собственнику, прежний владелец должен получить такие документы из Росреестра:

  • договор купли-продажи, свидетельствующий о том, что сделка состоялась;
  • передаточный акт;
  • копия выписки из ЕГРН о государственной регистрации.

Проверка подлинности документов продавца

Знаете, на что нужно обратить внимание в документах при покупке квартиры? Нужно смотреть, действительно ли продавец предоставляет подлинники документов, а не их качественные подделки.

Нередко мошенники подделывают паспорта и выдают себя за других людей. Важно убедиться, что продавец пришел на сделку с действительным паспортом, а для этого покупатель может заказать проверку его паспортных данных через сайт МВД РФ. Информацию о квартире можно получить из выписки ЕГРН.

Проверка подлинности документов продавцаЧтобы понять, есть ли в квартире лица, которые еще не выписались из нее, покупатель должен попросить предоставить ему выписку из домовой книги.

Если покупатель сомневается в чистоте сделки с квартирой, то он должен попросить у покупателя предоставить ему расширенную выписку ЕГРН. В ней будет отмечено, когда и кто владел квартирой после сдачи ее в эксплуатацию. Если недвижимость продавалась в течение непродолжительного периода несколько раз, то это должно насторожить покупателя, потому что за этим может скрываться мошенническая схема аферистов.

Бывает такое, что продавец жилья не может лично продать его, а потому от его имени выступает доверенное лицо. Ничего страшного в этом нет и такую сделку заключить можно, но покупатель должен проверить, действительна ли доверенность, не является ли она поддельным документом.

А для этого он может проверить данные по доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Какие документы нужны для приобретения жилья в новостройке?

Люди думают, что покупая новую квартиру у застройщика, они ничем не рискуют и их никто не обманет. Однако это не так, поскольку застройщики тоже не всегда правильно и грамотно оформляют документы.

Как же проверить документы при покупке квартиры в новостройке?

У застройщика нужно проверить следующие бумаги:

    Какие документы нужны для приобретения жилья в новостройке?
  • документ о регистрации юридического лица (свидетельство);
  • выписка из реестра юридических лиц, где обозначен список учредителей. Важно! Такая выписка действительно в течение 1 месяца;
  • устав юридического лица – нужно проверить вид деятельности компании, полномочия руководителя;
  • разрешение на строительство;
  • лицензия на ведение деятельности;
  • договор аренды участка, на котором возведен дом. Нужно проверить, кто указан в документе в качестве арендатора, провести сверку плана, границ и кадастрового номера (эти данные должны совпадать с теми, что указаны в проектной документации);
  • проект договора долевого участия. Важно! Это должна быть сделка именно долевого участия, а не договор займа или инвестирования;
  • доверенность на право подписи и представления интересов генерального директора застройщика – если от имени руководителя компании выступает его доверенное лицо.

Алгоритм продажи

Некоторые люди могут зациклиться на проверке документов и вовсе не обратить внимания на порядок сделки. А ведь от этого тоже зависит будущее приобретаемой квартиры и получение прав собственности на нее.

Сделка купли-продажи жилья на вторичном рынке будет считаться заключенной, если будут выполнены следующие шаги:

    Алгоритм продажи
  1. Покупатель выбирает квартиру для покупки, просит продавца показать ему необходимые документы.
  2. Покупатель вносит аванс за жилье.
  3. Стороны оформляют договор купли-продажи. Покупатель передает оставшуюся часть денег за квартиру.
  4. Новый собственник недвижимости обращается в Росреестр и регистрирует право собственности на жилье.
  5. Стороны подписывают акт приема-передачи.

Если сделка купли-продажи происходит на первичном рынке недвижимости, а дом до конца еще не возведен (находится на этапе строительства), тогда схема продажи будет отличаться:

  1. Покупатель выбирает квартиру в новостройке и знакомится с застройщиком, а также со всеми необходимыми документами на жилье.
  2. Стороны заключают договор.
  3. Покупатель производит расчет с продавцом.
  4. Покупатель мониторит процесс строительства дома согласно графику строительства, следит за процессом стройки.
  5. Покупатель принимает квартиру у застройщика, стороны подписывают передаточный акт.
  6. Новый владелец недвижимости оформляет право собственности на жилье в новостройке.

Полезные советы

    Полезные советы
  1. Не стоит заключать сделку купли-продажи, если квартира была недавно куплена, потому что нередко за этим скрывается какая-то афера.
  2. Лучше не покупать жилье, если хозяином квартиры является пожилой человек либо лицо, находящееся на попечении, потому что нередко после заключения сделки появляются наследники, которые раньше не претендовали на квартиру.
  3. Подписывать документы нужно только с собственником жилья либо с собственниками, если их несколько. Если хозяин жилья не может по каким-то обстоятельствам сам заключить договор, тогда лучше отказаться от такой сделки и поискать другие варианты. Даже доверенность не всегда спасает, поскольку ее можно отозвать, а сделку посчитать недействительной.
  4. Внимательно нужно приобретать квартиру, в которой были прописаны несовершеннолетние. По закону РФ детей нельзя просто выписать, не прописав в другом месте. Покупатель жилья должен удостовериться в том, что все дети выписаны и прописаны по месту нахождения родителей.
  5. Если владельцем квартиры является несовершеннолетнее лицо, то в процессе заключения сделки покупатель должен попросить предоставить ему письменное согласие от органов опеки на продажу жилья.
  6. Проверять нужно только оригиналы документов, а не их копии.

Чтобы не попасть на мошенников при заключении сделки купли-продажи квартиры, потенциальный покупатель должен проверить все необходимые документы на жилье, в частности: техническую документацию на недвижимость, документ о праве собственности, выписку из ЕГРН об истории операций с квартирой, сверить паспортные данные хозяина с данными о нем в документах на недвижимость.

Если у покупателя закралась хоть доля сомнения касательно чистоты сделки и бумаг, тогда лучше поискать другую квартиру либо же обратиться за помощью к грамотному риэлтору или к нотариусу, который проанализирует документы, удостоверится в их подлинности и подтвердит, действительно ли квартира чиста либо же на ней есть какие-то обременения, а хозяин выдает себя вовсе не за того человека, кем он является.


..Следующая страница->