Оформление купли-продажи квартиры через нотариуса

Оформление купли-продажи квартиры через нотариусаКак происходит купля-продажа квартиры через нотариуса и какие документы нужно подавать в 2020 году? Есть ли отличия при заключении сделки на первичном рынке (от застройщика или в ипотеку) и на вторичном рынке?

Инструкция поможет разобраться, нужно ли заверять сделку нотариально, какие требования учитывать, сколько стоит услуга. Материал подготовлен с учетом актуальных изменений законодательства.

Общие правила заключения договора купли-продажи квартиры

Договор заключается в простой письменной форме и является основанием для регистрации перехода прав собственности на недвижимость. С этим документом покупатель обращается в организацию, уполномоченную на госрегистрацию сделок.

Если речь идет о простой неосложненной сделке купли-продажи недвижимости, то нужно будет:

    Общие правила заключения договора купли-продажи квартиры
  • договориться о стоимости, условиях, сроках и других нюансах;
  • составить в письменной форме договор купли-продажи, а затем подписать его;
  • передать недвижимость по передаточному акту;
  • обратиться в Росреестр для регистрации перехода прав собственности (и получения выписки, т.е. «свидетельства»);
  • рассчитаться окончательно, оформить все платежные документы;
  • получить свидетельство о праве собственности.

Т.е. в обычных ситуациях оформление сделки купли-продажи квартиры через нотариуса не требуется.

Но стороны могут договориться об обращении в нотариальную контору для дополнительной защиты прав и интересов. Это выгодно и продавцу, и покупателю.

Первый снижает риск неуплаты. Второй защищен от приобретения «черной квартиры» с правами третьих лиц (родственники в тюрьме, залог в банке, споры о наследстве и так далее).

Но в законодательстве перечисляются основания, при наступлении которых обращение к нотариусу обязательно. В противном случае не соблюдается порядок заключения сделки.

В каких случаях обязательно нужно обращаться к нотариусу?

В каких случаях обязательно нужно обращаться к нотариусу?Стороны должны будут заверить договор у нотариуса, если:

  • продавец квартиры – несовершеннолетнее лицо;
  • сделка подразумевает отчуждение доли в квартире (т.е., к примеру, когда вы выкупаете комнату в трехкомнатной квартире).

К примеру, после смерти родителей квартира досталась сестре и брату. Доли равные: 50% принадлежат женщине, а 50% — мужчине. В таком случае придется заключать сделку через нотариуса.

Если же квартира делится в результате продажи (т.е. сестра продет свои 50% молодой семье, а брат дарит свои 50% дочери), в таком случае заверять договор не требуется.

Инструкция по оформлению сделки купли-продажи

Обратиться можно к любому нотариусу (т.е. по месту жительства покупателя, по месту жительства продавца или по месту нахождения недвижимости).

Последний вариант, конечно, более предпочтительный. Но сегодня со сделками купли-продажи работают нотариальные контору по всей Российской Федерации.

С собой берем пакет документов. Ниже разберем, что понадобится. Пока что же разберемся, как происходит сделка купли-продажи квартиры у нотариуса:

    Инструкция по оформлению сделки купли-продажи
  1. Продавец и покупатель (или их представители, получившие правомочия в установленном порядке) приходят предварительную консультацию. Это необходимо, чтобы уточнить отдельные моменты, понять процедуру, проверить объект сделки. С собой берем пакет документов (о них ниже). Нотариус должен спросить о достигнутых договорённостях, провести правовой анализ документов. Зачастую на этой стадии появляется вопрос в стиле: «Вы же понимаете, что оформляете сделку, находясь в браке? Т.е. в случае развода вторая половина будет иметь право на часть недвижимости?». Также нотариусы уточняют и другие моменты, о которых могут не знать и не подозревать стороны. Назначается дата заключения сделки.
  2. Нотариус составляет договор (как правило, используется типовая форма). Обычно специалисты неохотно заверяют принесенные «соглашения», поскольку сложно оценить их законность. На все работы нужно буквально 2 недели.
  3. Стороны приходят для заключения сделки. Если продавец и покупатель в браке, то должны привести и супругов (им также разъясняются все права и обязанности). Нотариус предпринимает ряд действий:
    • проверяет дееспособность сторон и правомочия на заключение сделки;
    • зачитывает текст и ее раз объясняет права / обязанности;
    • проверяет данные, предоставленные сторонами;
    • смотрит еще раз реквизиты.
  4. Договор распечатывается в нескольких экземплярах. Документ подписывается сторонами и удостоверяется специалистом нотариальной конторы. Также документ скрепляется гербовой печатью.

  5. Стороны должны зарегистрировать сделку купли-продажи в уполномоченной на совершение подобных действий организации — Росреестре. Кстати, не всегда обязательно самим идти в государственный орган. Документы можно подать и через нотариуса.
  6. Регистрация в Росреестре. Сделки, связанные с переходом прав собственности на недвижимость (будь то дарение, купля-продажа и другие), должны проходить через ЕГРН. Есть 2 варианта регистрации:
    • самостоятельно, т.е. через МФЦ;
    • через нотариуса.
  7. Получение документов и завершение сделки.

Если стороны выбрали самостоятельную регистрацию через МФЦ, то должны будут:

    Инструкция по оформлению сделки купли-продажи
  • записаться на прием в установленной порядке (онлайн или через «регистратуру»);
  • прийти в государственный орган с подготовленным пакетом документов;
  • подождать, чтобы сотрудник Росреестра все проверил и принял;
  • получить уведомление о том, что срок госрегистрации сделки составляет до 9 рабочих дней (на практике приходится ожидать чуть ли не 2 недели);
  • получить завершенные экземпляры договоров; покупателю выдают подтверждение права собственности – выписку из ЕГРН на квартиру («свидетельство»).

Если будете заказывать регистрацию у нотариуса, сэкономите время и силы. В электронной форме документы обрабатываются быстрее, а выписку можно получить уже через 3 дня. Забирают договора и свидетельства также у нотариуса. Правда, стоит подобная процедура дороже.

Необходимые документы, которые представляются участниками сделки

Стороны – продавец и покупатель. Но важно понимать, что на стороне покупателя могут быть 2, 3, 5 или больше заинтересованных лиц (как и на стороне продавца).

Поэтому важно уделить внимание подготовке пакета документов, чтобы потом не пришлось в срочном порядке искать нужные «бумажки», рыться в домашнем архиве или бежать в государственные органы.

Документы, которые предоставляет продавец:

    Необходимые документы, которые представляются участниками сделки
  • паспорт (или другой документ, подтверждающий личность);
  • свидетельство о браке (нужно, поскольку придется подготовить согласие супруга на заключение сделки);
  • техпаспорт квартиры;
  • свидетельство о рождении детей (в случае продажи недвижимости, которая формально принадлежит ребенку);
  • разрешение органа опеки на продажу (когда собственником является ребенок);
  • документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки сособственников или соседей по коммуналке (подписывается так называемый «отказ»);
  • документ на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН);
  • справка об отсутствии задолженности по ЖКУ (взять можно в бухгалтерии ЖЭКа);
  • справка о прописанных или выписка из домовой книги (берется в местной управляющей организации).

Как правило, на этом список документов заканчивается. Но могут потребоваться и другие (в зависимости от конкретной ситуации). К примеру, справка об инвентарной стоимости жилья или медицинскую выписка о состоянии участника сделки. Последняя нужна, чтобы в суде не было споров в стиле: «Дедушка продал квартиру, потому что выжил из ума. Требуем вернуть нам недвижимость!».

С «бумажками» продавца разобрались. Теперь посмотрим, какие документы нужны покупателю.

Документы, которые предоставляет покупатель:

  • паспорт (или другой документ, который используется для подтверждения личности);
  • свидетельство о браке (для тех, кто в браке), поскольку нужно получить согласие супруга на приобретение недвижимости.

Если покупка оформляется в ипотеку, то предоставляют одобрение банка (или другие документы, подтверждающие выдачу кредита).

Стороны могут договориться об оплате через ячейку. В таком случае требуется договор ее аренды. Нотариус может попросить дополнительные документы, подтверждающие правоспособность и дееспособность стороны.

Сколько берет нотариус за оформление договора купли-продажи квартиры?

Сколько берет нотариус за оформление договора купли-продажи квартиры?Цена в нотариальной конторе складывается из 2 факторов:

  • установленный нотариальный тариф за совершение правоустанавливающих / правоподтверждающих действий;
  • дополнительные технические и правовые услуги.

Если говорить о тарифе, то он устанавливается «сверху», т.е. в нотариальной палате. Нет фиксированных и единых «такс» вроде «За продажу квартиры берем 10 000 рублей!». Тарифы отличаются в зависимости от суммы сделки. Чем выше цена сделки, тем ниже % тарифа.

Как вы понимаете, самыми дорогими регионами в плане недвижимости остаются Москва и Санкт-Петербург. Тарифы за совершение нотариальных действий здесь также достаточно высокие.

«Дополнительные технические и правовые услуги» — графа расходов, которую устанавливает сам нотариус. Эту сумму специалист назовет в ходе консультации.

В «таксу могут включаться»:

  • составление договора и работа с документами;
  • распечатка документов;
  • отправка соглашений в Росреестр;
  • консультация сторон;
  • составление текста согласия супругов на совершение сделки;
  • проверка наличия / отсутствия обременений на недвижимость, а также многие другие.

Каждая услуга стоит немного, но постепенно «набегает» приличная сумма. Само собой, появляется закономерный вопрос: кто оплачивает услуги нотариуса при продаже квартиры? Должен ли вносить деньги покупатель или продавец? Быть может, сумма разделяется между ними пополам?

Кто оплачивает услуги нотариуса по сделкам купли-продажи квартиры

Кто оплачивает услуги нотариуса по сделкам купли-продажи квартирыЕдиного правила и требования нет. В договоре стороны обычно фиксируют, кто же вносит средства. Как правило, стороны приходят к тому, что лучше разделить сумму пополам. 50% стоимости услуг нотариуса вносит продавец, а остальные 50% — покупатель.

Если обязательное нотариальное удостоверение сделки не требуется, то оплачивает услуги специалиста сторона, настоявшая на обращении к нотариусу.

Но помните, что за государственную регистрацию перехода прав собственности придется отдать 2 000 рублей. Средства вносит покупатель.

Расценки нотариуса по договорам купли-продажи недвижимости «кусаются». Поэтому стороны задают закономерный и вполне понятный вопрос: «Какую ответственность несет нотариус при сделке купли-продажи квартиры?». Т.е. можно ли быть на 100% уверенным, что отдаешь деньги специалисту, но получаешь взамен «чистую квартиру» и «прозрачную сделку»?

Риски и гарантии при купле-продаже

Известны случаи, когда:

    Риски и гарантии при купле-продаже
  • покупатель приобретал недвижимость, а потом появились «странные родственники продавца»;
  • квартира оказывалась с долгами или в залоге;
  • продавец признан недееспособным, т.е. заключать сделку он не имел права;
  • недвижимость продали незаконно и нарушили права несовершеннолетних;
  • апартаменты оказались арестованными;
  • продавец не получил оплату, хотя все документы оформил…

Не хотелось бы приобрести квартиру, пожить в ней 5 лет, а потом столкнуться с судебным иском и выселением.

Нотариус – человек, который защищает от подобных неприятностей (и продавца, и покупателя). Специалист:

  • разъясняет правовые последствия покупки или продажи недвижимости;
  • уточняет изменение долей, когда супруги состоят в законном браке;
  • проверяет дееспособность сторон и правомочия на заключение сделки;
  • дает консультации по поводу выбора доступного и прозрачного способа совершения платежей;
  • оценивает правовую прозрачность сделки;
  • проверяет имущество (долги, аресты, права третьих лиц, залог, обременения и так далее);
  • составляет текст договора и учитывать все нюансы (момент перехода права собственности, внесение средств, способ оплаты, сроки исковой давности);
  • готовит дополнительные документы, которые нужны для заключения сделки (к примеру, согласие супруга и других родственников).

Продажа квартиры через нотариуса будет безопасной и еще по одной причине. В законодательстве прописывается обязательное страхование ответственности нотариуса. Это значит, что нотариальная контора компенсирует все убытки, причиненные неправомерными действиями нотариуса.

Грубо говоря, вы купили квартиру за 50 000 долларов через контору. Но спустя год обнаруживается, что на недвижимости есть права третьих лиц. Последние требуют передачи квартиры «в натуре». Вина нотариуса очевидна: он должен был проверить все обременения. В таком случае с конторы можно взыскать 50 000 долларов, потраченных на покупку недвижимости (+ моральный ущерб).

Страхование ответственности нотариальной конторы – это реальная гарантия того, что в будущем регистрация договора пройдет без проблем. Но на практике ею редко кто успевает воспользоваться.

В компетенцию нотариуса входят и другие действия. Специалист:

    Риски и гарантии при купле-продаже
  • регистрирует сделку купли-продажи в электронном виде;
  • проверяет информацию из ЕГРН о наличии / отсутствии прав третьих лиц или же обременений;
  • предоставляет депозит для проведения сторонами безопасных расчетов;
  • готовит доверенности для того, чтобы представлять интересы сторон в МФЦ;
  • сообщает о возможных последствиях (к примеру, при признании имущества совместно нажитым);
  • проверяет сособственников недвижимости о том, что у них есть преимущественное право выкупа (когда у квартиры 2 или же 3 собственника, то их обязательно уведомляют в установленной форме).

На рынке недвижимости достаточно много мошенников и «черных риелторов». Именно по этой причине стороны предпочитают проводить сделки через нотариуса. Это позволяет быть уверенным, что в будущем не возникнет никаких проблем.

В 2020 году процедура подачи документов и оформление сделки не претерпела существенных изменений. Если нужно получить уточнения, стоит записаться на консультацию к нотариусу. Услуги специалиста «влетают в копеечку», но зато стороны сделки экономят время, нервы и силы.

Наконец, не стоит забывать и о том, что у участников появляется дополнительная гарантия защиты прав (на фоне страхования ответственности нотариусов).

Обращаться к специалисту или делать все самостоятельно? Решать только вам.

Видео: Сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса


..Следующая страница->