Продажа квартиры по доверенности: плюсы и минусы

Продать недвижимость без участия собственника в РФ сегодня можно по доверенности.

Доверенным лицом может выступать как близкий родственник доверителя, так и посторонний человек. В некоторых случаях продавец недвижимости оформляет доверенность на риелтора, который курирует сделку.

Как происходит сделка по продаже квартиры по доверенности в 2020 году, какие риски могут быть у покупателя, который захочет оформить договор купли-продажи недвижимости не напрямую с продавцом, а через посредника?

Функции доверенного лица по совершению сделки купли-продажи

В зависимости от типа доверенности на право продажи квартиры, обязанности доверенного лица могут быть разными:

1. Генеральная доверенность – наиболее распространенный тип доверенности при оформлении сделки купли-продажи квартиры. Позволяет доверенному лицу совершать любые действия с квартирой: искать покупателя, оформлять документы, обращаться в Росреестр, получать деньги за продажу квартиры и т. п. Несмотря на расширенные обязанности, есть у доверенного лица и ограничения. Так, ему нельзя самому устанавливать цену на жилье либо снижать/повышать стоимость. Генеральная доверенность является самой дорогой.
2. Разовая доверенность – документ действует только 1 раз, то есть, на проведение какой-то одной операции, например, для получения денег от покупателя, на передачу документов в Росреестр и т. п.
3. Специальная доверенность – выдается на совершение ряда однородных действий, например, на продажу одного объекта. После того как сделка будет выполнена, эта доверенность аннулируется. По сравнению с генеральной доверенностью этот вид документа значительно урезает полномочия доверенного лица.

В каких случаях может понадобиться доверенность?

Выдача доверенности для совершения сделки по продаже квартиры является обусловленной в следующих случаях:

• если собственник квартиры находится на лечении в медицинском учреждении;
• если человек находится в исправительной колонии;
• если гражданину нужно совершить сделку с квартирой, находящейся в Российской Федерации, при этом сам продавец находится за пределами страны и др.

На что обратить внимание на доверенности?

1. Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Есть один вариант – когда доверенность приравнивается к нотариальной, но проверить подлинность такого документа весьма затруднительно.
2. Покупатель должен обратить внимание на полномочия, указанные в доверенности. Обычно в стандартном документе указывается информация о том, что доверенное лицо может подписывать предварительный договор купли-продажи, основную сделку; получать денежные средства; представлять интересы продавца в Росреестре.
3. Важно обратить внимание на срок действия доверенности. Просроченная доверенность, естественно, является недействительной. Также желательно, чтобы срок действия документа не заканчивался через 1-2 дня после совершения сделки. Важно учесть еще запас времени, который нужен для прохождения процедуры государственной регистрации.
4. В доверенности обязательно должна стоять дата ее выдачи, а также срок ее действия. Причем срок документа может быть любым (хоть 10-20 лет), никаких ограничений нет.
5. Покупатель должен обратить внимание на то, кто действует по доверенности. Это должен быть ближайший родственник продавца. В противном случае возникают вопрос: «Почему у человека, не имеющего родственных отношений с продавцом, есть полномочия распоряжаться его недвижимостью. Поэтому покупателю важно убедиться, что перед ним действительно находится родственное лицо продавца.
6. Если собственником является пожилой человек, тогда желательно запросить справку от психолога и нарколога.

Кто может заверить доверенность кроме нотариуса?

Перечень таких лиц отражен в ст. 189 Гражданского кодекса РФ. В основных случаях к таким лицам относятся:

• главврач/его заместитель/дежурный врач – если человек находится в санатории, больнице (в стационаре) на длительном лечении;
• начальник колонии – если гражданин находится в исправительной колонии;
• капитан подводной лодки/судна – если гражданин служит длительное время на подводной лодке/судне дальнего плаванья;
• директор дома престарелых – если гражданин ограниченно дееспособный и постоянно проживает в доме престарелых.

Риски для покупателя

Сделки по доверенности часто становятся инструментом для совершения мошеннических схем. Для покупателя можно выделить 5 основных рисков при покупке квартиры по доверенности:

1. Когда сделка совершается ненадлежащим лицом – когда доверенность выдается ненадлежащим лицом, а лицом, которое выдает себя за настоящего продавца.
2. Когда доверенность может быть отозвана. В силу нарушений отношений с доверенным лицом или в связи с изменением своих планов продавец имеет право отозвать доверенность. При этом покупатель может об этом и не знать. Более того, даже поверенный может об этом не знать, потому что доверитель может отменить доверенность, но поверенного при этом не уведомить. Таким образом, доверенность будет считаться недействительной, а сделка, совершенная по недействительной доверенности, тоже будет считаться недействительной.
3. Доверенность была выдана под давлением. Лицо, которое выдало доверенность, находилось в таких обстоятельствах, что оно было вынуждено вопреки своей воле выдать эту доверенность.
4. Доверенность была выдана лицом, которое не осознавало последствий своих действий (лицо, которое состоит на учете в психоневрологическом, наркологическом диспансере; человек, злоупотребляющий алкоголем, принимающий наркотические вещества, седативные, психотропные препараты; люди, страдающие психическими заболеваниями).
5. Смерть доверителя – в том случае, если доверитель умер или погиб, то доверенность прекращает свое действие (умершее лицо не может нести гражданские права и выполнять обязанности). Если умер собственник после подписания доверенности, то ее действие прекращается в момент смерти человека. Если гражданин умер до государственной регистрации перехода прав по договору купли-продажи, то даже в том случае, если государственная регистрация будет осуществлена, то данная сделка будет считаться незаконной. Если доверитель умер после регистрации сделки, то право автоматически перейдет и законность перехода права будет зафиксирована, она не может быть никем оспорена. Но вопрос в этом случае возникает в другом – поверенному лицу нужно получить деньги, а доверенность уже прекратила свое действие. В таком случае получить деньги умершего продавца смогут только те лица, которые официально будут признаны его наследниками.

Для покупателя неважно, какой риск случился, по какой причине доверенность была признана недействительной – все эти случаи влекут за собой недействительность совершенной сделки.

В таком случае, если сделка является незаконной в случае мошеннических действий или в связи с течением обстоятельств (например, смерти доверителя), сделка по купле-продаже квартиры будет отменена либо лицо, чьи права были нарушены, может оспорить такую сделку в судебном порядке.

Как минимизировать риски при покупке квартиры по доверенности?

Риски покупателя можно снизить следующим образом:

1. Выяснить личность и судьбу продавца – собственника недвижимости (доверителя). Если покупателю сообщают, что продавец находится, к примеру, в другой стране, тогда нужно попытаться связаться с ним по скайпу, попросить предъявить копию паспорта владельца квартиры и сравнить лицо. Также можно поговорить с соседями, показать им копию паспорта владельца, выяснить, действительно ли он является хозяином квартиры, действительно ли есть сведения о том, что он находится за границей и т. д.
2. Проверить факт отзыва доверенности. Покупателю достаточно задать вопрос нотариусу, который удостоверял доверенность, но нотариус имеет право отказать в просьбе, ссылаясь на тайну нотариальных действий. Также можно попросить поверенного в присутствии покупателя совершить какое-либо нотариальное действие по данной доверенности, таким образом, можно удостовериться в том, что доверенность действительна. Еще один вариант проверки факта отзыва доверенности – совершить какую-то нотариальную сделку.
3. Актуализировать доверенность – сделать новый документ. Если покупатель попросит сделать новую доверенность, то таким образом будет подтвержден факт жизни доверителя, факт его намерений насчет совершаемой сделки.

Стоимость доверенности для оформления сделки купли-продажи квартиры

Оформление доверенности у нотариуса – платная процедура. Сколько стоит доверенность на продажу квартиры у нотариуса в 2020 году?

В стоимость входят такие платежи:

• госпошлина за распоряжение квартирой, если доверенным лицом является близкий родственник доверителя – 100 руб.; 500 руб. – если доверенность выдается лицу, не связанному родственными отношениями с доверителем;
• тариф на правовую и техническую работу нотариуса – от 500 до 1500 руб. в зависимости от услуг того или иного специалиста;
• если доверенность выдается только для совершения только одного действия, например, доверенность лишь с правом получения денег, то стоимость заверения такого документа составит всего 200 рублей.

Необходимые документы

Прежде чем обращаться к нотариусу для оформления доверенности на право представления интересов продавца, нужно подготовить бумаги. Какие документы нужны для продажи квартиры по доверенности может подсказать нотариус.

Список документов небольшой:

• копия выписки из ЕГРН о праве собственности на продаваемое жилье;
• паспорт лица, на имя которого будет выписана доверенность;
• свидетельство о рождении ребенка и паспорт законного представителя – если продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему лицу;
• паспорт владельца квартиры, удостоверение опекуна/попечителя – если собственником продаваемой квартиры является недееспособное или частично недееспособное лицо.

Ответы на вопросы по теме

Вопрос: На сколько лет дается доверенность по договору купли-продажи?

Ответ: Ни одним законом не установлен срок действия доверенности. Но если до 2013 года максимальный срок действия составлял 3 года, то после принятия Федерального закона № 100-ФЗ этот срок был отменен. И теперь граждане могут указать в доверенности любой срок действия доверенности. Минимальный срок тоже неограничен.

Вопрос: Кто подписывает договор купли продажи квартиры по доверенности?

Ответ: Сделку с куплей-продажей недвижимости подписывает доверенное лицо. В этом случае данные доверенного лица также должны быть включены в текст договора в начале и в конце.

Вопрос: Можно ли продать квартиру по доверенности от собственника?

Ответ: Если собственник оформит генеральную доверенность, то он может не присутствовать ни на сделке, ни даже на регистрации перехода прав собственности в Росреестр.

Продажа квартиры по доверенности – сделка, при которой собственник жилья передает право третьему лицу совершать от его имени действия, связанные с продажей жилья.

При покупке жилплощади по доверенности покупатель должен настороженно отнестись к продавцу и его доверенному лицу, поскольку нередко за такой сделкой могут скрываться действия мошенников.

..Следующая страница->