Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенкаРеализация недвижимости всегда сопряжена с рядом трудностей. Особыми сложностями отличаются сделки по недвижимости, в которой присутствуют доли несовершеннолетних граждан.

Дети – это ограниченно дееспособная категория граждан, которая самостоятельно не может принимать такие важные решения, как продажа квартиры. Они нуждаются в защите и помощи со стороны специальных государственных органов.

Но как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка? Для этого прежде всего нужно получить разрешение от органов опеки и попечительства, которым следует доказать, что в результате сделки жилищные условия ребенка не ухудшатся.

Без оформления согласия опеки сделка по реализации недвижимости будет признана недействительной.

В каких случаях можно продать квартиру с долей ребёнка?

Несовершеннолетними гражданами признаются лица в возрасте до 18 лет. Считается, что они в силу своего возраста и отсутствия нужных знаний и опыта, не могут самостоятельно совершать крупные сделки. Их безопасность находится под контролем органов опеки и попечительства.

Дети не могут остаться на улице после продажи квартиры их родителями. Они по закону должны получить не только новую жилую площадь, но и не уступающие первой квартире условия жизни.

Отделу опеки для получения разрешения на продажу нужно будет предоставлять документ, который подтверждает приобретение для ребёнка нового жилья.

Отсутствие такого документа будет являться основанием аннулирования сделки или даже привлечения к ответственности нарушителей правил заключения соглашений.

Можно ли продать квартиру, если в доле несовершеннолетний ребёнок? Да, конечно, такую квартиру можно реализовать на рынке, но для этого нужно знать некоторые особенности.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка может быть осуществлена двумя способами:

    В каких случаях можно продать квартиру с долей ребёнка?
  • Если после продажи старой квартиры планируется приобретение новой, в ней должна быть оформлена большая или равная доля на ребенка;
  • Если после продажи старой квартиры не планируется покупка новой, ребёнка нужно будет оформить в качестве собственника доли в другом домовладении, например, в квартире бабушки или дедушки.

Оформить на ребёнка вместо доли в квартире комнату нельзя. Ребёнок не может по закону проживать в одиночестве, а с одним или даже двумя родителями будет недостаточно жилой площади.

Лучше всего заранее урегулировать этот вопрос в органах попечительства, чтобы точно знать, в каком случае они подпишут своё разрешение.

Продажа квартиры при наличии материнского капитала

Материнский капитал – это денежная помощь, получаемая каждой женщиной, родившей второго или последующих детей от государства. Составляет размер материнского капитала на 2020 год чуть более 400 тысяч рублей.

Государство устанавливает ограничения по пользование этими средствами. Они должны быть использованы непосредственно на ребёнка. Купить жилье на них тоже можно, главное чтобы мать выделила на каждого ребёнка в квартире равные доли.

Продажа квартиры при наличии материнского капиталаОстаётся вопрос – может ли мать продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире в такой ситуации. Она имеет полное право улучшить жилищные условия своих детей и реализовать жилую недвижимость на рынке. Главное при этом получить разрешение опеки и оформить документы должным образом.

Считается, что в определенных случаях вместо квартиры ребенку можно обеспечить равную денежную компенсацию. Однако опека на такую сделку идёт крайне редко.

Ребёнок не может самостоятельно правильно распоряжаться большой суммой денег, и место жительства за ним все равно должно каким-либо образом закрепиться.

Условия продажи квартиры

Вся сделка по реализации недвижимости с долей несовершеннолетнего строится вокруг взаимоотношений с органами опеки и попечительства. Они в этой ситуации вместо родителей выступают законными представителями ребёнка, так как сами родители в данной ситуации могут ущемить права детей.

Все сделки по продаже квартир с долей несовершеннолетнего гражданина подлежат обязательному нотариальному заверению.

Взаимодействия с опекой строятся по следующему алгоритму:

  • Нужно собрать пакет документов, составить заявление и вручить все инспектору органов опеки;
  • В течение 2-4 недель опека проводит проверку и выносит своё решение;
  • Когда разрешение получено, можно оформлять куплю-продажу.

Условия продажи квартирыВ процессе проверки инспекторы опеки вправе вызвать на беседу родителей ребёнка, осмотреть старую и новую жилую площадь, провести иные контролирующие мероприятия.

При оформлении сделки должны присутствовать оба опекуна или родителя несовершеннолетнего.

Если один из родителей скончался, нужно предоставить свидетельство о его смерти, если он лишён родительских прав – соответствующее решение суда, если проживает далеко или в силу проблем со здоровьем не может явиться – его согласие на сделку.

Документы, предоставляемые в опеку

Какие документы нужны для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего при оформлении согласия опеки? Опека должна видеть четкую картину ваших планов и дальнейших действий, поэтому придётся собрать внушительный пакет документации.

В опеку инспектору нужно предъявить:

    Документы, предоставляемые в опеку
  • Паспорт заявителя;
  • Свидетельства о рождении детей, если им меньше 14 лет, паспорта и согласия, если им 14 лет и более;
  • Свидетельство о браке или разводе;
  • Согласие второго родителя при его отсутствии;
  • Документы на продаваемое жилье: выписка из ЕГРН, технический план и паспорт, договор купли-продажи или иной документ, на основании которого получено жилье, справка о стоимости и об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Документы на приобретаемое жилье: предварительный договор купли-продажи, технические документы, выписка из ЕГРН.

Перечень документов в каждом конкретном случае может немного отличаться. Лучше всего заблаговременно осведомиться у инспектора о том, какие бумаги нужны для получения разрешения.

Принести в отделение опеки нужно как подлинники документов, так и заранее снятые с них копии.

Отказ опеки и его оспаривание

Опека может вынести правомерный или неправомерный отказ в предоставлении разрешения на сделку. Во втором случае придётся отстаивать свои права через суд.

Правомерно опека может вынести отказ в ряде случаев:

    Отказ опеки и его оспаривание
  • Ребёнок получает меньшую долю;
  • Ребёнок получает меньшие квадратные метры;
  • Жилплощадь приобретается по договору долевого участия или в рассрочку;
  • Новое жилье не имеет развитой инфраструктуры или необходимых для жизни коммуникаций.

Из документов инспектор должен отчётливо увидеть, что ребёнок получит лучшую жилплощадь. В этом случае у него не будет каких-либо претензий.

Если планируется продать долю ребёнка родственнику, можно ожидать получение отказа от опеки. Она может признать подобную сделку мнимой.

Если гражданин не согласен с отказом опеки, он смело может подавать в суд. В судебной инстанции придётся доказывать улучшение жилищных условий ребёнка.

К примеру, можно апеллировать тем, что в новом доме лучшие климатические условия или экологическая обстановка, что там родитель получит более высокооплачиваемую работу, что по городскому проекту в ближайшее время там планируется обустройство инфраструктуры. В такой ситуации лучше заручиться помощью опытных юристов.

Чтобы не получать согласие на сделку со стороны опеки, необязательно ждать 18 лет. Подросток может быть эмансипирован с 16 лет при заключения брака, ведении предпринимательской деятельности или полном трудоустройстве.

Порядок продажи квартиры с долей ребёнка

Алгоритм продажи квартиры с долей несовершеннолетнего от обычной сделки купли-продажи отличается тем, что в нем требуется получение разрешения от органов опеки и попечительства и нотариальное заверение сделки.

В целом, выглядит порядок следующим образом:

    Порядок продажи квартиры с долей ребёнка
  • Получение согласия от опеки;
  • Заверение соглашения у нотариуса;
  • Сделка регистрируется в Росреестре;
  • Происходит расчёт по договору купли-продажи.

Обязательно условие нотариального заверения обеспечивает полную законность сделки. Нотариус просто не поставит свою печать и подпись на том контракте, который нарушает права кого-либо из сторон.

Нужно заранее осведомиться у сотрудников нотариальной конторы, какие документы нужно подготовить, и сколько будут стоить их слуги. Иногда можно самостоятельно разработать текст договора, который нотариус лишь проверит.

Однако часто нотариусы самостоятельно формируют соглашения для еще большей минимизации рисков обмана и ущемления чьих-либо прав.

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от суммы сделки по продаже квартиры. За детей до 14 лет подписи должны ставить родители. Дети от 14 до 18 лет могут самостоятельно подписывать такие документы.

Регистрация сделки

Регистрацию любых сделок осуществляет Росреестр. Без регистрации сделка не будет считаться заключённой, права собственности новых владельцев не будут документально зафиксированы.

Подавать документы можно как в Росреестр, так и в отделение МФЦ. Предоставить нужно:

    Регистрация сделки
  • Заверенный у нотариуса договор купли-продажи;
  • Передаточный акт;
  • Разрешение органов опеки и попечительства;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на сделку;
  • Справка об отсутствии коммунальных долгов;
  • Техническая документация на квартиру;
  • Справка о зарегистрированных в квартире лицах;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины в размере 2 тысяч рублей.

Регистрация сделки по недвижимости в Росреестре осуществляется в пределах 5-14 дней.

Можно делегировать регистрацию сделки нотариусу, удостоверяющему договор. Это займёт гораздо меньше времени – порядка 3 дней, но будет стоить определенной денежной суммы.

Порядок оплаты за проданную квартиру должен быть прописан в договоре купли-продажи. Оплата может совершаться на момент заключения сделки или при передаче квартиры по акту. Деньги могут быть получены наличными или переводом по банковским картам.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребёнка сложнее, чем реализовать жилье, принадлежащее одному собственнику.

Нужно не просто получить согласие опеки на данную сделку, но и обеспечить ребёнка такими же или даже лучшими условиями жизни в будущем. Сделка по реализации жилья с долей ребёнка подлежит обязательному нотариальному заверению.


..Следующая страница->