Старая квартира в зачет новой

Старая квартира в зачет новойСмена старого жилья на новые, просторные апартаменты – мечта многих семей. Но продажа старой и покупка новой квартиры — процесс длительный и хлопотный.

Многие застройщики и агентства недвижимости предоставляют клиентам возможность значительно ускорить этот процесс с помощью схемы взаимозачёта.

Итак, как продать старое жильё в зачёт нового? Об этом пойдёт речь далее.

Особенности и преимущества схемы зачёта

Сразу отметим, что не стоит путать понятия «взаимозачёт» и «трейд-ин» – сделку по ускоренной продаже старой квартиры и приобретения новой.

Понятие «trade in» пришло из автобизнеса, где такая схема применяется уже давно и подразумевает выкуп агентством старой машины со скидкой (до 15%). Взамен клиент подбирает себе другую машину, доплачивает разницу в стоимости и получает новое авто.

Сегодня на рынке недвижимости сделку по схеме взаимозачёта часто называют «трейд-ином», хотя это неправильно. «Trade in» — это ускоренный выкуп агентством старой квартиры клиента по сниженной цене. А продажа старой квартиры в зачёт новой предполагает несколько другое.

Купить квартиру взаимозачётом вполне реально. Как это сделать? Клиент агентства недвижимости подбирает понравившиеся апартаменты в новостройке. Далее эксперты проводят оценку старой квартиры и выставляют её на продажу.

Старая квартира в зачет новойДля ускорения процесса, как правило, запускается реклама продаваемого жилья и привлекаются всевозможные риэлторские умения и навыки. На период продажи старого жилья выбранная новая квартира бронируется на имя клиента.

Как только найдётся покупатель на старую жилплощадь, клиент подпишет 2 договора одновременно – продажи старой квартиры и покупки жилья в новостройке. При необходимости покупатель доплачивает разницу в цене одним платежом или в рассрочку.

Процедуру покупки квартиры в зачёт старой квартиры можно провести и без привлечения агентств, но без рекламы покупателя придётся искать месяцами или даже годами, при этом ни одна строительная компания не станет так долго держать бронь на имя потенциального покупателя. Да и оформить всю необходимую документацию самостоятельно довольно сложно.

Главное преимущество схемы «квартира взаимозачётом» в том, что агентство недвижимости заинтересовано в быстром проведении сделки, а по сему активно ищет покупателя и помогает клиенту справиться со всеми юридическими формальностями, сопровождая эту сделку от начала и до конца

У граждан, интересующихся вопросами продажи старого и приобретения нового жилья, зачастую возникают такие вопросы:

    Старая квартира в зачет новой
  1. Что выгоднее: ипотека или зачёт? Специалисты утверждают, что схема зачёта вторичного жилья при покупке новостройки выгоднее ипотеки, поскольку покупателю квартиры не приходится отчислять проценты по кредиту под залог приобретённой недвижимости.
  2. Взаимозачёт и обмен — это одно и то же? Покупка квартиры по взаимозачёту похожа на распространённую некогда схему обмена, которая существует и сегодня. Однако обмен квартиры возможен в тех случаях, когда сделка совершается между физлицами, двумя собственниками квартир. Если же в сделке участвуют физическое лицо (собственник старой квартиры) и юридическое лицо (застройщик), то речь уже идёт о схеме взаимозачета жилья.
  3. Можно ли провести сделку взаимозачёта между квартирами вторичного фонда? Нет, зачёт вторичного жилья возможен только при покупке новостройки.

Условия оформления сделок по схеме взаимозачёта

При продаже квартиры в зачёт новостройки агентства по недвижимости предъявляют определённые требования. Так, например, в Москве для взаимозачёта принимаются в основном квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, юридически и физически свободные (т.е. хозяева должны быть готовы освободить жильё в течение 1-3 недель по достижении договорённости).

Охотнее всего риелторы принимают для таких сделок высоколиквидные квартиры в домах, построенных после 2000 года, находящихся в хорошем состоянии. Часто квартиры, доступные для покупки по взаимозачёту, предлагаются в объектах с незавершённым циклом строительства, а это означает, что покупателю придётся ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома в эксплуатацию могут быть изменены.

К 2020 году на российском рынке сложилось 2 варианта взаимозачёта. Первый — классический, когда риэлторская компания берёт на реализацию квартиру, находящуюся в собственности клиента. Второй вариант предполагает срочный выкуп квартиры, когда агентство выкупает старую квартиру и оформляет её в зачет новой.

Второй вариант не очень прижился на рынке, поскольку квартира в этом случае выкупается риелторами со значительным дисконтом (15 — 30%) от общей рыночной стоимости.

Компании объясняют такой большой процент затратами на последующую реализацию квартиры и высокими рисками, связанными с низким спросом на жилплощадь. Продавцам такой дисконт также не выгоден, поскольку это существенная потеря денег, исчисляемая иногда миллионами.

Условия оформления сделок по схеме взаимозачётаЕсли говорить о механизме сделки, то агентства обычно оформляют выкупаемые квартиры на специально созданное юрлицо внутри или вне корпоративной структуры компании. От имени этого юрлица потом и ведётся продажа.

Отметим, что покупателям не стоит бояться приобретать «зачётное» жильё от юридического лица: никаких «подводных камней» тут нет.

Второй вариант — классический взаимозачёт — куда более популярный и распространённый, чем первый: риэлторская компания берёт старую квартиру на реализацию, активно её рекламирует и фиксирует цену на новое жильё. В этом случае все участники сделки заинтересованы в том, чтобы продать «вторичку» быстро и по оптимальной цене.

Стоимость квартиры в новостройке фиксируется, как правило, на 3-6 месяцев. Агентствам невыгодно растягивать сроки продажи, особенно, если квартира относится к категории ликвидных на данный момент.

Для того чтобы недвижимость вторичного фонда могла участвовать в схеме взаимозачёта, она должна принадлежать клиенту на правах собственности (т.е. это не может быть муниципальное, наёмное, арендованное или неприватизированное жильё).

Ни в коем случае агентство или застройщик не станут реализовывать квартиру, обременённую залогом или арестом.

Для подтверждения юридической чистоты квартиры собственник собирает и предоставляет следующие документы:

    Условия оформления сделок по схеме взаимозачёта
  • актуальную выписку из ЕРГН;
  • выписку из Росреестра;
  • кадастровые документы на недвижимость;
  • экспликацию и поэтажный план из БТИ (для подтверждения отсутствия неузаконенной перепланировки);
  • бумаги, на основании которых было получено право собственности (договор дарения, купли-продажи и пр.);
  • выписку из домовой книги о количестве прописанных в квартире лиц или справку о составе семьи, полученную в паспортном столе;
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным счетам (подтверждается выпиской из лицевого счета);
  • согласие на сделку от органов опеки (если в квартире пописаны несовершеннолетние) и супруги продавца.

Иногда предъявляются определённые требования к возрасту многоэтажного дома, в котором располагается квартира и к её планировке.

Квартиры в зачёт: программы от застройщиков и агентств

Сегодня большинство крупных застройщиков Санкт-Петербурга предлагают покупку квартир в строящихся жилых комплексах. У различных застройщиков в разных жилых комплексах, на разных этапах строительства могут быть абсолютно разные программы и условия их проведения.

Квартиры в зачёт: программы от застройщиков и агентствТак, например, компания «Северный город» предлагает своим клиентам программу «Выгодный зачет». Старая недвижимость продаётся в течение 90 дней по рыночной цене, а вырученная сумма частично или полностью покрывает стоимость новостройки.

Цена на новую квартиру фиксируется на время продажи. Покупка оформляется в соответствии с ФЗ-№ 214, первоначальный взнос составляет 15% от стоимости жилья. Допускается оформление ипотеки от Сбербанка РФ.

Внесение первоначального взноса — обязательное условие работы по схеме зачёта со строительной компанией. Минимальный размер первого взноса по таким программам — от 10%, максимальный может составить до 50%. После внесения аванса и заключения договора с застройщиком покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка на время реализации старой квартиры.

В среднем этот срок ограничен рамками: от 2 до 6 месяцев. Гарантией соблюдения сроков внесения основной суммы обычно является наличие оценочной стоимости и указанных в договоре с агентством недвижимости сроков продажи «зачётного» жилья.

В свою очередь, питерское агентство недвижимости «Юрист» предлагает потенциальным клиентам продать свою «вторичку» в зачёт приобретения новостройки на основе подписания договора аренды и возможности проживания в проданной квартире вплоть до окончания строительства дома.

Комиссионные риэлторской компании за реализацию квартиры и оформления сделки составляют 3,5-4%. Их оплачивает обычно продавец, но в некоторых случаях застройщик берёт эту миссию на себя, как это делает, например, строительная компания «Ленстройтрест».

Квартиры в зачёт: программы от застройщиков и агентствЕсли говорить о Москве, то здесь схему взаимозачёта «обкатывает» один из крупнейших застройщиков — СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ КВС. Вниманию клиентов предлагается 2 варианта программ, которые немного отличаются условиями, например, размером первоначального взноса (15% или 20%), сроками, предоставляемыми для продажи старой квартиры (3 и 6 месяцев) и некоторыми другими нюансами договоров.

Примечательно, что договор на продажу старого жилья можно заключить через отдел вторичной недвижимости компании КВС.

Жители Москвы и Московской области могут также стать участниками программы «Переезд», воспользовавшись услугами таких агентств недвижимости, как «Первый строительный фонд» или «Азбука Жилья», партнёром которой является строительная компания «Группа ЛСР». Кстати, купить новую квартиру у этого застройщика можно, имея на руках всего лишь 5% от её стоимости.

Основные риски при зачёте имеющегося жилья

Финансовую ответственность за выполнение условий договора с застройщиком, по соблюдению сроков продажи имеющегося жилья, внесению основной суммы несёт сам клиент.

Именно поэтому так важно подобрать риелторскую компанию с высоким профессиональным уровнем специалистов, которые сумеют дать предварительную оценку ликвидности объекта и реализовать старое жильё по максимальной рыночной цене в течение периода, обозначенного в договоре.

Основные риски при зачёте имеющегося жильяВ случае, когда сложно спрогнозировать соблюдение сроков продажи без значительных финансовых потерь, лучше подстраховаться. Для этого собственнику стоит предварительно выставить свою жилплощадь на продажу, чтобы увидеть реальный спрос на объект и правильно оценить его.

Исходя из полученной таким образом оценки ликвидности квартиры, можно будет понять, целесообразно ли участвовать в рассматриваемых нами программах или лучше сначала продать старое жильё, а потом уже покупать другое.

Минусы продажи старого жилья в зачёт нового

Кроме вышеописанных рисков, можно выделить ещё 2 минуса участия в сделках взаимозачёта:

  1. Программа каждого застройщика действует только в рамках Жилого комплекса этой строительной компании, что существенно ограничивает выбор жилья.
  2. Продажа старой недвижимости осуществляется либо самим застройщиком, либо с помощью «агентства-партнёра». В обоих случаях оценка жилья клиента выполняется с большим «запасом», а это, как правило, приводит к существенным потерям в конечной стоимости квартиры, а в некоторых случаях даже сводит на нет все преимущества такого зачёта.

Минусы продажи старого жилья в зачёт новогоИменно поэтому целесообразно сначала обратиться к независимому профессиональному эксперту, который подберёт наиболее интересные и выгодные варианты квартир и Жилых комплексов.

А также оценит риски приобретения новостройки по программам, предлагающим квартиры в зачёт, в контексте вашего жилья и с учётом особенностей условий каждой программы зачёта у каждого конкретного застройщика.

Такой подход к решению вопроса продажи старого и покупки нового жилья обеспечит успешное выполнение главной задачи без потерь от стоимости, в нужные сроки и на самых выгодных условиях.


..Следующая страница->