Что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме?

Что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме?Что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ (Жилищному кодексу)?

Относятся ли сюда лифты, лоджии, почтовые ящики, балконы, батареи в квартире, домофоны, стояки?

Чтобы ответить на вопросы, нужно заглянуть в ряд нормативно-правовых актов.

Вопросы общего имущества в многоквартирных домах (МКД) регулируются:

  • ЖК РФ (в частности, ст. 36);
  • Пост. Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. за 15.12.2018) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»;
  • Определением Верховного Суда РФ в от 17 января 2012 г. N КАС11-789, а также другими нормативно-правовыми актами (в том числе и принятыми органами местной власти)

Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Категории в соответствии с ЖК РФ

Чтобы ответить на вопрос о том, что такое общее имущество в многоквартирном доме, нужно пересмотреть требования Жилищного кодекса. В ст. 36 указываются 4 категории.

Категория общего имущества №1. Объекты, предназначенные для обслуживания более 1 помещения

При этом объекты не должны быть частями отельных квартир. В частности, общим имуществом признают:

    Категория общего имущества №1. Объекты, предназначенные для обслуживания более 1 помещения
  • межквартирные лестничные площадки;
  • лифты, а также лифтовые и иные шахты;
  • лестницы;
  • коридоры;
  • подвалы с коммуникациями, обслуживающими более 1 помещения (технические);
  • технические этажи;
  • чердаки.

Категория общего имущества №2. Объекты, предназначенные для социально-бытовых потребностей

Само собой, это такие помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам, а используются для удовлетворения социально-битовых потребностей.

Сюда относят объекты, созданные для:

  • времяпрепровождения и досуга;
  • организации культурных мероприятий;
  • развития детского творчества;
  • занятий спортом и физкультурой, а также многие другие.

К примеру, было время, когда на первых этажах МКД организовывались:

  • секции авиамоделирования;
  • кружки по вышиванию и интересам;
  • библиотеки.

Категория общего имущества №2. Объекты, предназначенные для социально-бытовых потребностейСегодня застройщики предлагают многофункциональные центры, в которых есть:

  • тренажерные залы и бассейны;
  • торговые объекты и магазины;
  • детские кружки и многое другое.

Помещения, в которых располагаются подобные объекты досуга, являются общей собственностью. Как правило, они сдаются в аренду. Но могут быть и другие нюансы, поэтому нужно изучать каждую конкретную ситуацию.

Категория общего имущества №3. Оборудование для обслуживания более 1 помещения

В ЖК прямо прописывается, что общим имуществом будут:

  • крыши зданий (вне зависимости от конструкции, конфигурации и других особенностей);
  • ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
  • механическое оборудование;
  • электрические системы;
  • санитарно-техническое, а также другое оборудование.

В число общегодомового имущества включают и так называемые «системы беспрепятственного доступа инвалидов» (пандусы, подъемники, а также многие другие).

Категория общего имущества №4. Земельный участок с элементами благоустройства и озеленения

Т.е. все клумбы, кусты, кустарники являются общедомовым имуществом. Также в эту категорию включаются и системы для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД.

Категория общего имущества №4. Земельный участок с элементами благоустройства и озелененияСамо собой, появляется вопрос: «Что входит в земельный участок? Где он начинается и где заканчивается?» (особенно в условиях плотной застройки).

Бывает такое, что собственник квартиры считает палисадник «своим», но на самом деле объект «привязан» к соседнему дому.

Границы участков МКД определяются в соответствии с нормами земельного законодательства, а также законодательства о градостроительной деятельности.

Более детальный и подробный список имущества представлен в Постановлении №491. Правительство в этом акте постаралось максимально охватить и перечислить все возможные объекты.

По решению собственников (проводится общее собрание) общее имущество может передаваться в пользование иным лицам. Грубо говоря, это ситуации, когда площади сдаются в аренду тренажерным залам, детским кружкам или магазинам.

Сколько «квадратов» общего имущества у вас?

Само собой, в связи с общей собственностью получается парадоксальная ситуация. Право вроде есть, но вот как понять, что именно «ваше»: кусочек крыши, 2 батареи, 3 ступеньки? Чтобы решить спорную ситуацию, законодатель предусмотрел ст. 37 ЖК РФ.

В ней указывается, что доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади помещения, находящегося в собственности. При переходе прав на ту же квартиру происходит и переход прав на общее имущество.

Собственник в МКД НЕ МОЖЕТ:

  • выделять свою долю в натуре (т.е. нельзя «приватизировать себе» 4 ступеньки и установить всем плату за проход);
  • отчуждать долю в праве собственности на общее имущество в МКД (т.е. нельзя продать / подарить / передать по наследству 2 пандуса и 3 батареи).

Но есть спорные ситуации, когда субъект за свой счет произвел дорогие улучшения:

    Сколько «квадратов» общего имущества у вас?
  • заменил крыльцо;
  • перекрасил стены;
  • проложил новую проводку;
  • починил лестницу;
  • заменил батареи в доме;
  • вставил новые входные двери и так далее.

Судебная практика идет по пути признания «неотделимых улучшений недвижимого имущества» основанием для увеличения доли в праве общей собственности.

Соответствующая позиция, к примеру, была озвучена в определении N 304-ЭС16-10165. Но здесь есть 2 момента.

Требуется согласие всех собственников:

  • и на проведение «неотделимых улучшений недвижимого имущества»;
  • и на увеличение доли субъекта.

В противном случае есть риск «потратить деньги», но так и не добиться изменений в размере долей.

Где права, там и обязанности. Плата за содержание общего имущества

Пожалуй, самый «щепетильный вопрос». Гражданское законодательство предусматривает, что право собственности неотделимо от обязанностей.

Для простых граждан это значит, что придется:

  • платить за пользование;
  • поддерживать имущество в нормальном состоянии;
  • платить за ремонт и восстановление работоспособности отдельных элементов.

В ЖК РФ есть статья 39, которая называется «Содержание общего имущества в многоквартирном доме».

Ч.1 прямо указывает, что собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества. Более детально вопрос регулируют правила пользования (Пост. Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

В п. 28 документа закреплено, что собственники вносят:

  • плату за содержание жилого помещения в МКД (если у вас управляющая организация или собственник помещений);
  • обязательные платежи и взносы собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребкооператива (собственники помещений, не являющиеся членами перечисленных организаций, вносят плату за содержание жилых помещений в соответствии с ч. 6 ст. 155 ЖК, т.е. с ними заключается дополнительный договор).

В п. 29 Пост. №491 прописываются основные моменты, связанные с оплатой. Т.е. собственники общедомового имущества должны будут возмещать:

    Где права, там и обязанности. Плата за содержание общего имущества
  • расходы на содержание внутридомовых инженерных систем (электрические провода, батареи и подогрев воды, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение / канализация);
  • затраты на оплату работ и услуг, необходимых для функционирования объекта (так называемое техническое обслуживание);
  • расходы для компенсации холодной воды, горячей воды, а также электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня работ (к примеру, электричество для работы лифтов);
  • траты на истребование задолженностей по оплате жилых помещений, а также коммунальных услуг;
  • расходы на снятие показаний приборов учета;
  • траты на содержание информационных систем для сбора, хранения и обработки платежей за коммунальные услуги;
  • расходы, связанные с выставлением платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (т.е. банально бумага для платежки).

Размер платы за содержание жилого помещения отражается в платежном документе отдельной строкой (по каждому виду ресурсов).

Содержание осуществляется за счет:

  • собственных средств;
  • субсидий, выделяемых государством отдельным категориям граждан;
  • средств, выделяемых для компенсации соответствующих расходов.

Часто появляется вопрос о том, кто может пользоваться общедомовым имуществом. Это не только собственники и члены их семей, но и все те, кто получил право в установленным порядке (т.е. с разрешения общего собрания).

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Является ли балкон общедомовым имуществом?В п. ч.1 раздела I «Определение состава общего имущества» есть оговорка о том, что является общедомовым имуществом. Законодатель относит к нему «…плиты перекрытий, БАЛКОННЫЕ, а также иные плиты, несущие колонны…».

Неужели возникает такая ситуация, что вы платите за балкон и считаете его своим, но на самом деле объект является общедомовым? И как тогда быть с обязательным признаком «в пользовании нескольких лиц», указанном в ст. 36 ЖК РФ, ведь по факту балконом пользуетесь только вы?

Получается, что и ремонт должна выполнять управляющая компания? Как поступить, если от балкона отвалился кусок шифера: кто несет ответственность и возмещает ущерб (собственник квартиры или управляющая организация)?

Спорных ситуаций на практике было достаточно много, и они все требовали разрешения. Суды и сами часто путались (и продолжают делать это до сих пор). К примеру, в Определении № 2-1512/13 11-21/14 11-21/2014 от 3 марта 2014 г. отражается длинная история разбирательства. Для уточнения вопроса о том, чей же все-таки балкон, пришлось пройти ряд инстанций: мировой судья – апелляция – кассация.

В результате анализа решений и практики можно сделать вывод, что в общедомовое имущество включают:

  • плиту;
  • наружное ограждение (шифер, кованые или другие элементы);
  • внешние стены.

Индивидуальным имуществом (если его так можно назвать) считаются:

  • перила;
  • окна;
  • двери;
  • козырек (если вы устанавливали его самостоятельно);
  • остекление;
  • обшивка и дизайнерские решения.

Доступ к общедомовому имуществу (по Жилищному кодексу РФ) вы должны обеспечить.

Стояк отопления в квартире — это общедомовое имущество или нет?

Стояк отопления в квартире — это общедомовое имущество или нет?Вопрос с так называемыми батареями «стоит ребром». Обостряется он, когда происходит ЧП вроде затоплений / завоздушиваний. Кто виноват, что из-за перепада давления соседскую батарею вдруг «рвануло», а все 3 подъезда снизу оказались затопленными?

В п. 5 Постановления №491 прямо прописывается, что в состав общего имущества включают все внутридомовые инженерные системы ХВС и ГВС, состоящие из:

  • стояков;
  • ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков (так называемый вентиль, которым вы перекрываете воду);
  • отключающих устройств;
  • коллективных (общедомовых) приборов учета ХВ и ГВ;
  • первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояка.

Если вы хотите поменять батареи, то придется получать согласие всех собственников (в теории). Вопрос о том, является ли батарея в квартире общедомовым имуществом, решен просто. Да, является. И без разницы, что вы произвели «неотделимые улучшения» и заменили все радиаторы.

Таким же образом решается и вопрос о том, является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом. Правда, здесь есть нюанс, связанный с типом оборудования.

Общее правило таково: да, полотенцесушитель в ванной относится к общедомовому имуществу. Это касается так называемых «водяных радиаторов».

Если речь идет про установленный вами самостоятельно электрический полотенцесушитель, то он остается индивидуальным имуществом (при условии, что не является частью общедомовой системы коммуникаций.

Относится ли крыльцо нежилого помещения к общедомовому имуществу?

Относится ли крыльцо нежилого помещения к общедомовому имуществу?Вопрос спорный, а на практике возникает куча проблем с тем:

  • кто убирает;
  • кто ремонтирует;
  • кто обслуживает;
  • кто меняет протекающую крышу и так далее.
  • кто возмещает ущерб, если на крыльце вдруг поскользнется бабушка и вывихнет руку.

Апелляционное определение № 33-5745/2015 за 29 апреля 2015 г. по делу № 33-5745/2015 достаточно показательное в этом плане. Ситуация была такова: на крыльце здания поскользнулся человек и получил травмы. Пользователи имущества поочередно начали «скидывать» право собственности и обязательства по содержанию объекта друг на друга.

Проблема была в том, что через крыльцо был проход в 2 магазина, а сам объект обслуживался управляющей организацией. Разбирательство прошло ряд инстанций. В результате суд пришел к выводу: «Использование указанного крыльца 2-мя собственниками нежилых помещений с учетом обстоятельств дела не позволяет отнести его к общедомовому имуществу по смыслу ст. 36 ЖК РФ».

Но в каждом случае нужно смотреть индивидуально: где находится крыльцо, как выглядит, как проходит по документам.

К примеру, есть объекты, когда над входом в подъезд просто располагается часть бетонной плиты, а больше ничего нет (ни перил, ни ступенек). Плита – общедомовое имущество.

Ответственность за порчу и хищение общедомового имущества

В 2020 году санкции за подобные деяния предусмотрены в различных нормах законодательства:

    Ответственность за порчу и хищение общедомового имущества
  • ст. 7.17 КоАП РФ называется «Уничтожение или повреждение чужого имущества» и влечет штраф в размере от 300 до 500 рублей (при отсутствии значительного ущерба);
  • ст. 20.1 КоАП РФ предусматривает наказание за «Мелкое хулиганство» в виде административного штрафа в размере от 500 до 1 000 рублей или административный арест на срок до 15;
  • ст. 167 УК РФ содержит санкцию за «Умышленные уничтожение или повреждение имущества»: по ч. 1 предусмотрено наказание штрафом в размере до 40 000 рублей / в размере зарплаты или иного дохода осужденного за период до 3 месяцев либо обязательными работами на срок до 360 часов, либо исправительными работами на срок до 1 года, либо принудительными работами на срок до 2 лет, либо арестом на срок до 3 месяцев, либо лишением свободы на срок до 2 лет;
  • ст. 7.27 КоАП РФ предусматривает санкцию за «Мелкое хищение» (при отсутствии признаков преступления) в виде административного штрафа до 5-кратной стоимости похищенного имущества, но не 1 000 либо административный арест на срок до 15 суток, либо обязательные работы на срок до 50 часов;
  • ст. 158.1 УК РФ содержит санкцию за «Мелкое хищение, совершенное лицом, подвергнутым административному наказанию», а в ст. 158 УК РФ предусмотрено наказание за кражу.

Надеемся, больше не будет вопросов о том, кому принадлежит выгребная яма, балкон или лоджия.


..Следующая страница->