Что входит в управление многоквартирным домом?

Что входит в управление многоквартирным домом?Благодаря нововведениям в коммунальном хозяйстве появилась необходимость в правильном управлении жилыми помещениями.

Такие вопросы раньше решало государство и местные органы власти, теперь заботы легли на плечи граждан.

Зачастую собственники мало знают про самостоятельное управление многоквартирным домом, поэтому рассмотрим различные способы.

Способы управления

Управление МКД осуществляется собственниками помещений самостоятельно или с выбором способа управления.

Управление многоквартирным домом представляет собой согласованную деятельность жильцов по:

  • предоставлению коммунальных услуг собственникам;
  • обеспечению комфортных условий проживания жильцов;
  • обеспечению надлежащего содержания общего имущества;
  • созданию благоприятных условий проживания и установлению порядка пользования общим имуществом.

Способы управленияСогласно ЖК России (ч. 2 ст. 161) в 2020 году предусмотрены виды управления:

  • владельцами жилых помещений;
  • товариществом собственников квартир;
  • управляющей организацией;
  • жилищными кооперативами.

На общих собраниях жильцов выбирается способ управления многоквартирным домом, который собственники могут изменить в любой момент. Решение о способе управления обязательно для всех собственников в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК).

Если в течение года они не определились с выбором, то органы местного самоуправления определяют управляющую организацию на основании конкурса.

Управление домом собственниками

Давайте разберемся, что такое непосредственное управление многоквартирным домом.

В МКД допускается управление жильцами, если в нем не больше 30 квартир. Все вопросы, связанные с избранием совета и порядком управления, решаются на общем собрании голосованием владельцев квартир.

Жильцам целесообразно выбрать уполномоченное лицо от имени собственников, которое будет действовать в их интересах, а также подрядные организации.

Совет жилого дома должен:

    Управление домом собственниками
  • выдвигать предложения по управлению;
  • вносить предложения по предоставлению коммунальных услуг и проведению ремонтных работ;
  • контролировать качество предоставляемых услуг и следить за выполнением работ;
  • давать заключение по проектным договорам;
  • выполнять решения собрания.

На общем собрании может выноситься вопрос о размере взносов на ремонт управляемого дома. Если набралось более 50 % голосов, то выносится решение о предполагаемом размере ежемесячного платежа.

При непосредственном способе управления на общем собрании выбираются организации для выполнения работ по ремонту и оказания услуг по содержанию дома. С ними имеет право договариваться уполномоченный решением собрания собственник или другое лицо, получившее удостоверенное в письменной форме полномочие.

При непосредственном виде управления законодательством не предусмотрено заключение договора управления домом.

Коммунальные услуги предоставляет РСО, в обязанности которого входит поставки услуг надлежащего качества до границ общего имущества и границ инженерно-технического обеспечения дома.

Качество выполнения работ и оказания услуг должно соответствовать требованиям и заключенным договорам. Каждый собственник заключает договоры поставки услуг от своего имени. РСО не отвечает за содержание внутридомовых инженерных коммуникаций.

В непосредственном самоуправлении домом есть свои плюсы и минусы.

Преимущества:

    Управление домом собственниками
  1. Когда МКД управляет организация, то она отвечает за оплату услуг, оповещение о новых тарифах и разнос уведомлений. При выборе непосредственного управления каждая квартира самостоятельно перезаключает договора на оплату коммунальных платежей. Добросовестным жильцам не придется страдать из-за задолженностей управляющих компаний.
  2. На ежегодном общем собрании решаются вопросы, как устанавливается плата за содержание, ремонт дома и определяется размер платы.
  3. Управление без посредников гарантирует отсутствие ошибок в начислениях и перерасчетах. Никто не сможет приписать в квитанции лишнюю сумму в минус жильцу.
  4. Если у жильцов одной квартиры появилась задолженность, то спрос будет только с них, а соседи материально не пострадают.
  5. Для поддержания отличного состояния дома могут проводиться технические работы за счет самих собственников. Если коллегиально было решено нанять фирму, то следует заключить договор, где четко указать, в какие сроки, и какую именно работу она должна выполнить.

Недостатки:

    Управление домом собственниками
  1. Поиск главного руководителя среди жильцов. Сложно выбрать человека, который безвозмездно возьмет на себя ответственность за работу и составление документации. Обязанности представителя дома большие, а должность при непосредственном управлении не оплачивается.
  2. Все манипуляции, связанные с улучшением проживания в доме, являются добровольными. Если все жильцы решат установить домофоны, а несколько собственников не захотят сдавать деньги, то заставить их нельзя. Поэтому придется распределять сумму между согласными жителями.
  3. Качество услуг, за которое никто не отвечает. Если компания подает горячую воду по срокам, то к ней нет претензий. Но если вода не поднимается на последние этажи или едва теплая на предпоследних этажах, поиск причины ложится на выбранных руководителей дома.
  4. В каждом многоквартирном доме проживает множество семей, каждая из которых должна перезаключить договора и оплачивать коммунальные услуги. Представителю непосредственного управления придется ходить по квартирам и контролировать своевременность заключения договоров и регулярной оплаты счетов.
  5. Такой дом не может претендовать на деньги, которые выделяет город на капитальные и текущие ремонты. Все затраты ложатся на плечи жильцов, так как в законе прописано, что у органов самоуправления нет такого права.
  6. Отсутствие государственной поддержки, муниципальной или федеральной помощи. Дом списывается с баланса муниципалитета, так как жильцы добровольно принимают на себя все траты. Если в доме было решено установить детскую площадку или пандус, собственники будут вкладывать свои силы и деньги. А если в конструкции обнаружится нарушение нормы, то за последствия придется отвечать всем.

Управление товариществом собственников жилья

ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой объединение владельцев квартир для общего управления, эксплуатации и обслуживания многоквартирного дома, а также распоряжения общим имуществом в пределах законодательства для создания, сохранения и приумножения такого имущества.

Управление товариществом собственников жильяТСЖ может быть образовано:

  1. Собственниками рядом стоящих домов, дачных домиков, если такие дома имеют общую инфраструктуру и инженерно-техническое обеспечение.
  2. Собственниками квартир, количество которых в доме не более 30, если эти дома расположены на участках с общей границей, инфраструктурой и инженерно-техническим обеспечением.

В таком товариществе число членов должно быть более половины от общего количества собственников. По результатам голосования общим собранием принимается решение об учреждении ТСЖ.

Для исполнения своих функций ТСЖ обязано обеспечивать:

  • управление многоквартирным домом;
  • выполнение обязанностей по содержанию дома и его ремонту;
  • техническое и санитарное состояние жилого дома.

Товарищество собственников жилья имеет право заниматься хозяйственной деятельностью, средства от которой идут на оплату общих расходов.

Что входит в права сообщества:

  • ремонт и обслуживание дома;
  • сдача в аренду имущества;
  • строительство.

Управляет в таком товариществе правление ТСЖ. Его вышестоящим органом является собрание собственников.

Преимущества управления товариществом:

    Управление товариществом собственников жилья
  1. Председатель и члены правления дома являются владельцами квартир, а значит, им не безразлично состояние лифтов, крыши, инженерных коммуникаций.
  2. Каждый член сообщества имеет право знать, куда расходуются его денежные средства, а также контролировать и влиять на качество коммунальных и жилищных услуг.
  3. Товарищество собственников представляет законные интересы жильцов в доверенном доме (ст. 137 ЖК). Это означает, что владельцы квартир не останутся сами с неразрешенными проблемами.
  4. Благодаря активности собственников формируется сознание жильцов, которые начинают бережнее относиться к имуществу и придомовой территории.
  5. Возможность заработка дополнительные денег для повышения качества проживания в МКД. Их можно получить от сдачи в аренду общего имущества и оказываемых дополнительных услуг жильцам (проведение ремонта в квартире, установка входных дверей).
  6. Грамотное управление товариществом позволит постепенно накапливать деньги на капитальный ремонт с помощью взносов.
  7. Жильцы самостоятельно решают, сколько денег будет потрачено на обслуживание дома, и знают, что все взносы пойдут на разрешение проблем конкретного МКД.

Управление компаниями

Данные организации являются юридическими лицами, которые не только осуществляют управление многоквартирными домами, но и занимаются эксплуатацией помещений, а также следят за санитарным и техническим обслуживанием здания.

Свою деятельность управляющие организации могут вести только на основании лицензии на управление многоквартирными домами, выданной органом жилищного надзора по решению лицензионной комиссии. Она необходима для получения права на обслуживание жилых домов и открывает допуск к работе в сфере ЖКХ.

Управление организациями производится по договору, заключенным с собственниками квартир в конкретном доме. Договор имеет определенный срок действия и предусматривает равные условия для собственников.

Что включает в себя соглашение:

    Управление компаниями
  • адрес объекта и перечень имущества;
  • стоимость услуг, порядок оплаты и расчет затрат на содержание дома;
  • перечень работ по содержанию и ремонту дома, а также предоставляемых коммунальных услуг;
  • способ контроля жильцами исполнения возложенных обязательств.

Чтобы признать способ управления домом управляющей организацией следует соблюдать следующие требования:

  • решение о выборе управления организацией приняли сами собственники;
  • они же выбрали конкретную коммерческую компанию и утвердили проект договора;
  • с избранной организацией заключен договор жильцами, имеющими больше 50% голосов от общего числа собственников (ч. 1 ст. 162);
  • коммерческая структура должна приступить к исполнению обязательств в течение 30 дней (ч. 7 ст. 162).

Взяв на себя обязанности по управлению многоквартирным домом, коммерческая структура:

    Управление компаниями
  • несет ответственность перед жильцами за выполнение работ, оказание коммунальных услуг и надлежащее содержание имущества;
  • имеет право взимать плату за предоставленные услуги и осуществлять расчеты с РСО;
  • вправе выдвигать предложения собственникам по перечню работ и размеру платы;
  • должна отчитываться перед владельцами имущества дома о выполнении договора управления;
  • должна размещать в ЖКХ информацию об управленческой деятельности;
  • для выполнения работ может привлекать подрядчиков по своему усмотрению.

Собственники имеют право отказаться от выполнения договора, если управляющая компания выполняет обязательства ненадлежащим образом. Также возможно досрочное прекращение контракта из-за смены вида управления.

Управление жилищными кооперативами

Жилищный кооператив представляет собой добровольное объединение жильцов для управления домами и удовлетворения потребности в жилище.

Члены объединения участвуют в содержании домов, капитальном ремонте, приобретении имущества собственными средствами. В таком кооперативе должно быть не меньше 5 участников, но не более количества квартир в доме.

Участником сообщества может быть юридическое или физическое лицо, достигшее совершеннолетия. Участники должны вносить паевые платежи. Уставом кооператива регулируются сроки и условия вступительного взноса.

Управление жилищными кооперативамиСреди пайщиков допускается раздел имущества, если помещения изолированы. Разделу также подлежит имущество, если перепланировка и переустройство объекта предполагает изоляцию жилого помещения.

Граждане, которые хотят вступить в кооператив, будут считаться его членами только после внесения пая. Решением кооперативного собрания участнику предоставляется жилье в доме в соответствии с размером взноса. Право собственности на квартиру жилец получает после полного внесения пая.

Независимо от вида управления, управляющее домом лицо или сообщество несет ответственность перед собственниками по возложенным на него обязательствам.

Защита прав собственников жилья, нарушенных в результате правления имуществом, возлагается на судебную систему Российской Федерации и лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом.


..Следующая страница->