Когда не платится налог с продажи квартиры?

Когда не платится налог с продажи квартиры?Сделки по реализации недвижимости в стране являются предметами налогообложения. Продавец жилья, продавая свою квартиру, получает доход, с которого он обязан наравне со всеми оплатить налог в размере 13%.

Продавая собственное жилье, большая часть граждан сразу планирует совершение новой сделки с недвижимостью. Терять финансовые средства на налогообложение продажи жилья многие категорически не желают.

В законодательстве есть определённые положения, касающиеся снижения или полного освобождения от налогового бремени в сделках с недвижимостью. О том, как не платить налог с продажи квартиры, поговорим далее.

Особенности налогообложения сделок с недвижимостью

Налог на доходы физических лиц граждане обязаны уплачиваться со всех поступлений в свой бюджет. Продажа квартиры является реальным доходом для продавца, отчего и возникает соответствующее обязательство.

Особенности налогообложения сделок с недвижимостьюВ 2020 году действуют следующие ставки подоходного налога:

  • 13 % — для резидентов;
  • 30 % — для нерезидентов.

Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры? Ставка 13% рассчитывается только с дохода от продажи жилья, а 30 % — с полной продажной стоимости.

То есть, гражданин РФ, чтобы максимально снизить своё налоговое бремя должен купить другое жилье или продать квартиру по заниженной стоимости.

Чтобы сократить налогооблагаемую базу граждане используют следующие методы:

  1. Учитывают расходы на покупку квартиры.
  2. Применяют налоговый вычет.

При продаже квартиры может быть применён налоговый вычет в размере не более 1 миллиона рублей.

Такой же размер вычета действует в отношении домов, комнат, земельных участков. А, гараж, к примеру, или автомобиль можно будет реализовать только с вычетом в 250 тысяч рублей.

Вообще для налогообложения продажи квартиры будут иметь значение только два обстоятельства: срок владения жильем и способ его получения.

Срок владения жильем

Срок владения жильемТак как срок владения имеет большое значение, нужно определиться через сколько лет можно продать квартиру, чтобы не платить налог.

Кто не платит из собственников налог? Раньше до 2016 года по ст. 217 НК РФ собственники жилья освобождались от уплаты налога, если владели квартирой более 3 лет.

В 2016 году в НК РФ были введены существенные поправки, коснувшиеся изменения срока владения жильем.

Минимальный срок по-прежнему остался равен 3 годам, но только в исключительных случаях:

  • при приватизации социального жилья;
  • при наследовании или дарении близкими родственниками;
  • при передаче жилья по договору ренты с пожизненным содержанием рентодателя.

Во всех остальных случаях, чтобы не платить налог 13 %, нужно владеть своей квартирой минимум 5 лет.

При продаже квартиры в каком случае платится 13 % налог при привязке даты владения в новым срокам? На квартиры, купленные с 1 января 2016 года, распространяется срок в 5 лет, на квартиры, купленные до 2016 года – 3 года.

Как исчисляется срок?

Когда не платится налог с продажи квартиры мы разобрались, осталось определиться с тем, с какого момента будет исчисляться срок владения жильем. Этот момент не всегда совпадает с моментом регистрации права собственности на квартиру в Росреестре. Есть и исключения из этого правила.

Рассмотрим наиболее распространённые случаи:

    Как исчисляется срок?
  1. Купля-продажа на вторичном рынке – с даты, указанной в договоре, до даты заключения договора о реализации.
  2. Купля-продажа на первичном рынке – с даты, указанной в справке-счете.
  3. Наследование – дата открытия наследства (дата смерти или вступления в силу решения суда о признании наследодателя умершим).
  4. Дарение – дата, указанная в договоре.

Если гражданин частично приобретал имущество, к примеру, 30% купил в 2010 году, 30% в 2013 году, а оставшуюся часть – в 2016 году, срок исчисления владения объектом недвижимости будет идти с 2010 года.

Учёт кадастровой стоимости

С 2016 года налогообложение сделок с недвижимостью рассчитывается исходя из значения кадастровой стоимости жилья.

Подлежащая оплате в бюджет сумма должна быть максимальной:

  • либо цена по договору;
  • либо кадастровая стоимость с учётом коэффициента 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры для налогообложения должна быть определена на 1 января 2016 года.

Если к этому времени региональные власти еще не провели кадастровую оценку объекта, придётся исчислять НДФЛ с договорной цены. Владелец квартиры вправе выбрать наиболее выгодный для себя вариант начисления и уплаты налога.

Учёт кадастровой стоимостиЕсли применение налогового вычета для него нецелесообразно с экономической точки зрения, он может уплатить налог с разницы между продажной стоимостью жилья и первоначальной суммой его приобретения.

Чтобы воспрепятствовать фиктивному занижению стоимости жилья и налогов соответственно, было применено правило о том, что если стоимость квартиры не менее 70% от кадастровой стоимости, то налог исчисляется из договорной цены. Изменение также не имеет обратной силы.

Продажа наследуемой квартиры

Отдельного внимания заслуживает рассмотрение вопроса о том, облагается ли налогом продажа квартиры, полученной по наследству. В отношении такого жилья существуют специальные правила.

Облагаться налогами сделки с наследуемой недвижимостью могут только, если она находится во владении менее 3 лет.

Особенности законодательства в данном случае выглядят следующим образом:

  • трехлетний период владения устанавливается для близких родственников наследодателя;
  • пятилетний период владения устанавливается для всех остальных лиц (дальних родственников или посторонних граждан).

Уплата налога пенсионерами

Уплата налога пенсионерамиПенсионеры у нас стране являются особо незащищенной категорией населения. Они получают маленькие пенсии, уплачивать налоги с которых многим из них совсем не под силу. Нужно ли платить налог пенсионеру при продаже квартиры?

К сожалению, в стране нет действующих налоговых льгот для пенсионеров, по которым они могли бы освободиться от этого бремени.

Пенсионеры, владеющие недвижимостью, обязаны уплачиваться подоходный налог с продажи своей квартиры в том же объеме и по тем же правилам, что и обычные трудящиеся граждане.

В ближайшее время не планируется пересмотр этого законодательного положения, налоговое бремя сохранится в полном объеме.

Частные случаи налогообложения

Есть некоторые способы снижения размера налогов, которые зависят от цены продажи и покупки квартиры. Граждане могут вполне законно и официально пользоваться ими при желании освободить себя от налогового бремени.

Продажа и покупка жилья в одном и том же году

Обычно сделки по отчуждению одной недвижимости и приобретению другой происходят стремительно. Граждане просто не могут долго находиться без своего жилья.

Если продать квартиру и сразу же купить другую, но при этом оставить на руках прибыль от сделки, придётся оплачивать подоходный налог. Но налог можно будет сократить, если Вы ни разу к этому моменту не воспользовались налоговым вычетом для покупателя.

В этой ситуации собственник жилья будет иметь право получить сразу два вычета:

  • по купленной квартире в размере 2 миллионов рублей, если ранее не использовался вычет или до 2014 года не в полном объеме;
  • по проданной квартире в 1 миллион рублей, если вычет не был использован в году реализации квартиры по другому объекту.

Продажа и покупка жилья в одном и том же годуИспользовать налоговый вычет в размере 2 миллионов рублей при покупке квартиры гражданин может только один раз в жизни.

При этом у него есть право распределить вычет по нескольким приобретаемым объектам.

Чтобы воспользоваться вычетом нужно иметь недвижимость в пределах РФ, быть резидентом этой страны, кредитоваться только у отечественных банков и подтверждать уровень своих доходов.

Продажа и покупка жилья за одну и ту же цену

Нередко граждане не получают какого-либо дохода от сделок с недвижимостью, продавая за те же средства, что и использованные при покупке. Нужно ли платить налог, если продал квартиру за ту же цену, что и купил?

В этом случае гражданину не нужно ожидать наступления пятилетнего срока владения жильем. Он на него не распространяется. Но на него действует другое правило, в которому налог на доход ему все же могут насчитать.

Если продавать квартиру дешевле, чем 70% от ее кадастровой стоимости, то налог будет насчитан, исходя из 70% кадастровой стоимости с вычетом потраченной на приобретение квартиры суммы.

Продажа доли квартиры

Продажа доли квартирыПри продаже доли налог также можно пропорционально уменьшить. Доля обычно не приобретается отдельно. Она достаётся в собственность вместе с самой квартирой.

При этом расходы на покупку доли указываются в самом договоре купли-продажи или определяется по формуле Стоимость покупки умножить на Величину доли.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры тоже может быть учтён, но распределён между совладельцами пропорционально их долям. Бывает так, что кто-то из владельцев имеет долю более 5 лет, а кто-то менее 3.

Тогда можно большую часть дохода по продаже квартиры распределить в пользу освобождённого от налогообложения собственника. Продаваться квартира будет как единый объект, но в договоре доли сторон будут указаны.

Отчуждение недвижимости предполагает уплату налога на полученный доход, действующую в отношении всех категорий налогоплательщиков.

С 2016 года в НК РФ были внесены важные изменения, касающиеся срока владения жильем, предоставляющие право владельцу не платить подоходный налог с продажи квартиры в бюджет государству.