Что такое квартира с обременением?

Что такое квартира с обременением?Одним из критериев при покупке недвижимости является проверка конкретного жилья на наличие обременения.

Многие потенциальные покупатели, которые выясняют, что квартира находится на обременении, срывают сделку или просят продавца уступить в цене, поскольку квартира «проблемная».

Что такое обременение на квартиру и какие отрицательные стороны у жилья, имеющего обременение?

Если над недвижимостью установлено какое-либо обременение, то собственник такого объекта уже не может реализовать свои права относительно него в полном объеме.

Что такое квартира с обременением знают немногие. Вернее они могут знать, что это такое, но только частично. Обременение по своей сути – это дефект права, то, что ущемляет права собственника, как владельца недвижимости.

Если на квартиру есть обременение, то это значит, что на это жилье у третьих лиц тоже есть свои интересы и законные права.

Какие бывают обременения?

Они могут быть явными и скрытыми. Явные – это те, что можно увидеть в урезке прав. Например, получая выписку из ЕГРН, можно увидеть в документе наличие ипотеки, ареста на жилье, наложенного судебным приставом, обременения с завещательным отказом, аренды и т. д.

Законодательством выделятся такие виды обременений:

    Какие бывают обременения?
  1. Ипотека – покупка квартиры в кредит у банка под залог приобретаемого жилья. Пока квартира будет находиться в ипотеке, то есть в залоге у кредитора, то собственник не сможет распоряжаться ею на 100% (продать, обменять или завещать недвижимость до момента полного погашения долга перед банком ему запрещено).
  2. Аренда – передача квартиры во временное владение другому лицу. При аренде имущество арендатору фактически не принадлежит, но оно используется для получения прибыли. Аренда квартиры подлежит государственной регистрации только в том случае, если арендодатель сдает жилье сроком от 1 года.
  3. Арест на квартиру – при таком виде обременения ограничиваются права пользования недвижимым имуществом. Накладывает арест на квартиру судья и снимается такое обременение только по решению суда.
  4. Рента – она предусматривает пожизненное содержание взамен предоставления права собственности.
  5. Доверительное управление – осуществляется в отношении квартиры в случае заключения письменного договора доверительного управления. Суть договора в том, что квартира передается во владение другому лицу на конкретный срок. При этом собственник недвижимости во время действия договора ограничивает себя в правах.
  6. Опека и попечительство – ограничивают право распоряжения имуществом некоторых категорий граждан. Такой вид обременения актуален тогда, когда права на недвижимость имеются у несовершеннолетних или недееспособных лиц. Сделка с недвижимостью в этом случае может быть заключена только тогда, когда собственник жилья получит от органа опеки согласие на ее осуществление.

Есть еще и скрытые обременения – такие, которые не включаются в выписку ЕГРН. Например, лица, которые участвовали в приватизации квартиры, но не прописаны в ней (нужно получить согласие этих лиц на продажу квартиры, без согласия продать недвижимость не получится). Наличие обременения снижает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Квартира с обременением – что это значит?

Специалисты не рекомендуют покупать жилплощадь с обременением, а советуют дождаться того момента, пока это обременение будет снято.

В противном случае участники сделки могут столкнуться с такими неприятными моментами:

    Квартира с обременением – что это значит?
  • если квартира находится в ипотеке и прежнему заемщику удалось ее продать, то новый владелец автоматически примет на себя все риски, ведь именно он станет новым залогодержателем, ему придется в дальнейшем рассчитываться с долгами перед банком;
  • если на квартиру был наложен арест, но каким-то образом владельцу удалось продать жилье, то нового собственника может ждать неприятная ситуация, связанная с тем, что суд может признать такую сделку купли-продажи недействительной, поскольку при составлении договора суд не снял с объекта недвижимости обременение;
  • если квартира приобреталась по договору ренты, то это значит, что права на нее полностью переходят новому собственнику, однако прежний владелец имеет право проживать в квартире до конца своих дней. Также новый владелец рискует потерять жилье, если прежний собственник захочет вернуть себе квартиру из-за определенных обстоятельств.

Продажа квартиры с обременением в 2020 году

Жилье с обременением продать можно, но нужно понимать, что покупателей на такую жилплощадь найдется немного, поэтому нередко стоимость таких квартир уценивается.

Есть некоторые особенности продажи квартир с обременением в зависимости от типа обременения:

Продажа ипотечной квартиры

Ипотечную квартиру продать реально, только обязательно необходимо получить согласие залогодержателя (банка). В этом случае процесс продажи такой квартиры может проходить по нескольким схемам:

    Продажа ипотечной квартиры
  1. Потенциальный покупатель ипотечной жилплощади вносит задаток, величина которого должна быть равной размеру задолженности перед банком. Деньги поступают на счет продавца (заемщика), однако распоряжается ими кредитор (банк). При получении денег банк снимает залог и обременение. Оставшиеся деньги поступают на счет продавца, но получить он их может только после того, как сделка купли-продажи квартиры будет совершена.
  2. Банк открывает сразу 2 банковские ячейки, в одной из которых покупатель должен положить сумму, равную задолженности по ипотечному кредиту, а во вторую – сумму, которая является оставшейся частью от общей стоимости квартиры.
  3. Покупатель передает деньги частями: первую часть он отдает сразу (долг по ипотеке), а оставшуюся выплачивает только после того, как продавец (банковский заемщик) погасит ипотеку и банк снимет обременение.

Продажа квартиры, находящейся под арестом

Продать жилье, на которое был наложен арест судом или правоохранительными органами довольно трудно. Чтобы заключить сделку купли-продажи продавцу нужно вначале получить разрешение того органа, который наложил арест.

А суд может снять его только тогда, когда собственник квартиры выполнит все свои обязательства. Если он этого не сделает, тогда его квартира может быть продана на торгах.

Продажа квартиры, полученной по договору ренты

Продажа квартиры, полученной по договору рентыБывают такие жизненные ситуации, при которых одинокие пожилые люди остаются без помощи близких и друзей. Чтобы достойно прожить оставшиеся годы, престарелые люди ищут людей, которые могут согласиться ухаживать за ними взамен на право владения их квартирой.

Если такой человек найдется, то он заключает с пожилым человеком договор ренты, согласно которому пенсионеру должны быть обеспечены достойные условия жизни, а человек, который ухаживает за стариком в итоге получит его квартиру.

При этом продать такое жилье, обремененное договором ренты, можно будет, но потенциальный покупатель должен понимать, что все обязательства по рентной сделке перейдут ему.

А если новый владелец не обеспечит пожилому человеку достойные условия проживания, то тот даже имеет право расторгнуть договор.

Продажа квартиры, где проживает арендатор

Если на квартиру был заключен договор аренды сроком от 1 года, то он обязательно должен пройти государственную регистрацию.

Продать такое жилье можно, однако покупатель должен понимать, что арендатор квартиры имеет право жить в ней до окончания срока действия договора.

Чтобы не застать врасплох покупателя наличием в квартире другого жильца, лучше всего расторгнуть договор аренды до продажи квартиры.

Продажа квартиры, где проживают несовершеннолетние или недееспособные

Чтобы продать жилье, которое обременено наличием проживающих в нем малолетних либо недееспособных лиц, собственник имущества должен получить письменное согласие на сделку от органов опеки.

Также обязательно нужно выписать таких лиц из квартиры и прописать их в другом месте, которое должно быть не хуже предыдущего места проживания.

Как узнать, есть ли обременение на квартиру, через интернет?

Как узнать, есть ли обременение на квартиру, через интернет?Прежде чем подписывать договор купли–продажи, потенциальному покупателю нужно проверить «чистоту» приобретаемой квартиры, то есть, проверить наличие или отсутствие обременений на нее.

Все явные обременения обязательно фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Чтобы проверить ту или иную квартиру на наличие обременения, покупатель может обратиться в Росреестр, Кадастровую палату или МФЦ ближайшего района.

Также можно проверить эту информацию путем подачи запроса через интернет на сайтах rosreestr.ru и gosuslugi.ru.

Как проверить обременение квартиры на сайте Росреестра?

Чтобы никаких проблем при покупке недвижимости у покупателя не возникло, он должен заранее получить информацию о приобретаемой квартире.

На сайте Росреестра можно проверить «чистоту» квартиры в режиме онлайн. Для этого нужно:

    Как проверить обременение квартиры на сайте Росреестра?
  • Войти на сайт rosreestr.ru. В поле «Физическим лицам» выбрать «Получение сведений из ЕГРН» – «Узнать больше».
  • В зеленом столбце «Электронные сервисы» нажать на «Получение сведений ЕГРН.
  • Откроется форма запроса, где нужно ввести тип объекта, его кадастровый номер и адрес объекта.

Если такого адреса в системе поиска нет, значит данных о квартире в ЕГРН нет. Если обременений на квартиру нет, тогда в графе «Ограничения» будет пустая строка.

Если же там будет надпись «В силу закона», то это значит, что жилье находится в залоге у банка.

Плюсы и минусы приобретения жилья с обременением

Перед тем как решить для себя, стоит покупать квартиру с обременением или нет, нужно проанализировать плюсы и минусы такой сделки.

Плюсы:

  • Цена квартиры с обременением на 10-30% дешевле аналогичной квартиры без обременения.
  • Если квартира находится в ипотеке у банка, то покупатель может быть спокоен за сделку, потому что продавец не сможет провернуть аферу в отношении объекта недвижимости.

Минусы:

    Плюсы и минусы приобретения жилья с обременением
  • Оформить квартиру с обременением сложней, чем обычную.
  • Если квартира находится в залоге у банка, то тот может проверять заложенное имущество, то есть, наведываться к его владельцу, тем самым создавая для него неудобства.
  • Покупатель такой квартиры может столкнуться с ситуацией, когда продавец утаил информацию о наличии дополнительных обременений.
  • Если обремененная квартира была продана несоответствующим образом, то ее продажа может быть оспорена в суде. И тогда покупатель может лишиться как самой квартиры, так и денег, которые он отдал продавцу за купленную жилплощадь.

Обременение на квартиру – ограничение в правах ее владельца на распоряжение жилплощадью. Покупка квартиры с обременением является рискованной сделкой, потому что тогда новому владельцу придется отвечать по обязательствам старого хозяина либо же ждать, когда будет снято обременение.

Проверить жилплощадь на наличие обременений можно, подав запрос в Росреестр или МФЦ либо же воспользовавшись онлайн-сервисом по проверке объекта недвижимости на наличие обременений.

Видео: Покупка квартиры с обременением


..Следующая страница->