Доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление недвижимостьюВсе чаще собственники предпочитают сдавать свои объекты в доверительное управление недвижимостью.

Так можно получить хорошую прибыль от использования имущества за вычетом расходов на содержание объектов и суммы вознаграждения доверительного лица.

Доверительное управление недвижимостью имеет определенные особенности, о которых пойдет речь далее.

Что такое доверительное управление недвижимостью

Доверительное управление представляет собой новый институт права, появление которого связано с настоящим этапом развития рыночных отношений. Это обусловлено стремлением организовать более эффективное управление имуществом и хозяйственной деятельностью.

Ранее действовал только один метод выбора хозяйственного руководителя — административный. В новых условиях он признан неэффективным, так как отсутствует экономическая заинтересованность ответственного лица, появляются условия для злоупотребления своего положения.

Хозяйственная деятельность осуществляется более эффективно, если проводится не на административной, а на коммерческой основе.

По закону доверительное управление недвижимостью определяется как передача учредителем доверительному управляющему управление имуществом по договору доверительного управления.

Что такое доверительное управление недвижимостьюСогласно пункту 1 статьи 1012 Гражданского кодекса передача в управление не влечет за собой возникновение права собственности.

Закон также определяет, что доверительный управляющий имеет право совершать в отношении переданной ему недвижимости юридические и фактические действия.

Сделки могут совершаться и от имени доверителя, но в документах обязательно должен быть отражен тот факт, что подпись поставлена доверительным управляющим, а не собственником.

Если письменного оформления не требуется, сделка заключается устно, а при подписании отдельных документов после имени проставляется аббревиатура «Д.У.».

В соответствии с указаниями по пункту 3 статьи 1012 Гражданского кодекса РФ, если управляющий не сделает пометку в договоре о своем статусе, то будет отвечать за результаты личным имуществом и собственными ресурсами.

Доверительное управление имуществом

Эта категория права является процессом управления имуществом, переданным учредителем доверенному лицу на определенный срок.

В качестве примера можно привести следующий: компании часто передают акции фондового рынка в доверительное управление лицам, которые хорошо знают специфику рынка ценных бумаг.

Отношения участников взаимовыгодного процесса регламентируются Гражданским кодексом РФ. В частности, в соответствии с пунктом 4 статьи 209 Гражданского кодекса собственник вправе передавать имущество доверителям, которые за гонорар должны действовать в интерес своего нанимателя.

Правомочия доверителя имеют пределы, которые определены законодательными нормами, а также договором с собственником.

Объектами доверительного управления имуществом являются следующие объекты:

    Доверительное управление имуществом
  • организации;
  • имущественные комплексы;
  • отдельные объекты;
  • права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
  • ценные бумаги;
  • исключительные права.

Согласно пункту 1 статьи 1018 Гражданского кодекса РФ под имуществом следует понимать права требования или пользования, а также движимые вещи при возможности их учета и обособления на банковском счете или на балансе.

Исключениями из движимого имущества являются денежные средства в качестве автономного объекта. В доверительное управление могут передаваться деньги в составе другого имущества.

В доверительном управлении может быть индивидуально-определенное имущество. Условиями договора должно быть предусмотрено, что передается подлежащее созданию или приобретению имущество, которого еще нет в натуре в момент подписания соглашения. Имущество становится предметом договора, но пока не предметом доверительного управления.

Учреждения и унитарные предприятия не могут передавать свое имущество в доверительное управление.

Доверительное управление квартирой

Доверительное управление квартиройПри наличии свободной квартиры можно получать доход от аренды, но многие отказываются иметь дело со съемщиками, опасаясь, что получат больше хлопот и ущерба, чем доходов.

Кто-то просто не располагает временем для поиска нанимателей и контроля над состоянием квартиры. Но если воспользоваться услугами доверительных управляющих, вопрос решается гораздо проще.

Выражаясь простыми словами, доверительное управление квартирой — это процесс сдачи жилья в аренду с минимальными усилиями и максимальной выгодой.

Доверительное управление позволяет получать стабильный ежемесячный доход, сохранив спокойствие собственников за свою недвижимость, сэкономив их время на подготовку помещения к заселению, поиск жильцов, решение бытовых вопросов, урегулирование споров.

Между собственником и агентом заключается типовой договор, цель которого — подтверждение полномочий доверительного управляющего и получение полного карт-бланша над арендаторами. Агент будет отвечать за любые события, которые произойдут в квартире (пожар, залили соседи).

Передача имущества в доверительное управление

Если владелец имущества не обладает достаточными знаниями и практикой управления собственностью, он может делегировать свои права доверительному управляющему.

Заключается договор с ограничением по срокам и требованиями эффективной эксплуатации активов. В итоге управлением занимается опытный агент, в результате действий которого собственник замечает стабильный рост прибыли.

Суть доверительного управления отражена в главе 53 Гражданского кодекса. В нормативе установлены правила и порядок заключения договора. А в тексте статьи 1012 приводится определение процедуры передачи недвижимого имущества третьему лицу на основании договора доверительного управления.

В 2020 году в число объектов доверительного распоряжения относятся:

  • облигации, акции, другие ценные бумаги;
  • отдельные активы;
  • исключительное право;
  • набор имущественных активов.

По каким правилам имущество передается в доверительное управление

По каким правилам имущество передается в доверительное управлениеПеред передачей имущества управленцу должно быть заключено соглашение, в котором будут обозначены порядок эксплуатации ресурсов. После составления окончательной версии документа он должен быть передан на государственную регистрацию.

Договор признается действительным и вступает в силу с числа, с которого агент получает вверенное ему имущество.

В статье 1016 Гражданского кодекса перечисляются обязательные пункты, которые должны быть прописаны в тексте договора:

  • срок действия (общая продолжительность не должна превышать 5 лет);
  • перечень объектов имущества;
  • величина и форма вознаграждения (может быть введена особая система оплаты);
  • наименование организации (личные данные агента), кто будет выступать в роли доверительного управляющего.

Если одного или нескольких пунктов, входящих в категорию обязательных, прописано не будет, договор может быть признан недействительным, однако это может установить только суд.

Ограничения

ОграниченияВ соответствии с требованиями пункта 1 статьи 1015 Гражданского кодекса РФ в качестве доверительного управляющего может выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

Однако соглашение не может подписываться со структурами местного управления и муниципалитетами, другими государственными органами.

Существуют и другие ограничения:

  • нельзя передавать имущество в доверительное управление, если ресурсы используются при оперативном управлении;
  • управленец не может получить в распоряжение денежные средства в натуре.

Объекты должны быть обособлены от общего комплекса имущества полноправного собственника. Вверенные ресурсы и объекты должны учитываться бухгалтерией на отдельном балансе, формирование которого возлагается на доверительного управляющего.

Спорные моменты

Передача недвижимости в доверительное управление может быть связана с определенными сложностями:

    Спорные моменты
  • при определении степени ответственности управленца в гражданском праве существует термин «должной заботливости», который в законодательных актах имеет размытое значение. В связи с этим возникают споры из-за сложности доказывания отсутствия заботливости по отношению к вверенным объектам;
  • определение объемов полномочий при управлении ценными бумагами — владелец акций вправе выбирать стратегию и определять объекты инвестирования, но решения по способу управления принимает агент.

Процедура передачи ресурсов в управление может быть признана незаконной, если отношения между сторонами были оформлены с ошибками. Договор должен быть подписан и зарегистрирован. В нем должны содержаться обязательные пункты.

Если соглашение заверяется одной из сторон посредством факсимиле, должно быть предварительно подписан договор о возможности применения факсимиле одним из участников.

Если в соглашении есть пункт о применении факсимиле, и этот договор подписан при помощи факсимиле, этот документ в суде признается недействительным.

Максимальный срок действия договора доверительного управления

Максимальный срок действия договора доверительного управленияДоверительный договор заключается с целью управления собственностью, переданной одной стороной другой на определенный срок.

Если в соглашении не предусмотрен другой срок, одна из сторон, желающая прекратить отношения, должна уведомить об этом другую — не позднее, чем за 3 месяца до прекращения документа.

Правило не распространяется на отказ от договора выгодоприобретателя, который имеет право отказаться от участия ранее, потому что не является стороной по договору.

Регистрация договора

Регистрация соглашения на переход имущества по сделке доверительного управления осуществляется в органах Росреестра.

Для этого необходимо обратиться в Росреестр, предоставить документы в электронном виде, направить их почтовым отправлением, заказать выездное обслуживание, сдать пакет документов в МФЦ.

В перечень документации, необходимой для регистрации договора доверительного управления, входит:

    Регистрация договора
  • паспорт, доверенность;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • свидетельства о регистрации и учредительные документы — для организаций;
  • доверительный договор;
  • акт приема-передачи ресурсов;
  • нотариальное согласие на передачу совместного супружеского имущества.

По сути, регистрировать сделку доверительного управления не нужно. Важно зарегистрировать передачу в управление недвижимого имущества и других ресурсов, передаваемых в доверительное управление.

Заключение

Доверительное управление недвижимостью — очень удобная форма взаимодействия между сторонами. Собственники могут не переживать за эффективное управление их имуществом.

И самое главное — вверенная собственность будет приносить регулярный доход. Важно правильно составить соглашение и зарегистрировать его.


..Следующая страница->