Как инвестировать в недвижимость?

Как инвестировать в недвижимость?Среди способов вложить свободные средства с целью получения последующего дохода выделяют множество способов.

Виды инвестирования отличаются доходностью, сроками, рисками, объектом вложения. Один из самых доступных для изучения простыми гражданами способов – инвестиции в недвижимость.

Люди повседневно имеют дело с объектами недвижимости, как с жилыми, так и с коммерческими, но не все воспринимают их как место, куда можно вложить деньги. Вложения в недвижимость – отличный вариант получения пассивного дохода.

Несмотря на кажущуюся простоту получения прибыли с объекта, необходимо учесть ряд организационных и правовых нюанс, чтобы уберечь себя от непредвиденных издержек.

Особенности инвестирования в недвижимость

Особенности инвестирования в недвижимостьПри выборе недвижимости в качестве объекта инвестирования учитывается ряд факторов, влияющих на будущую доходность, срок окупаемости вложений, риски различного характера. Многое зависит от самого объекта, его расположения, собственников, текущего состояния, кредитной задолженности.

Среди показателей, невыгодно отличающих вложения в недвижимость от других видов инвестирования, выделяется ликвидность. Это означает возможность беспрепятственно купить или продать объект инвестиций.

Что касается недвижимости, то ее куда труднее сбыть, чем, например, валюту, являющуюся одним из наиболее ликвидных инструментов инвестирования.

Это означает, что инвестор должен основательно подойти к вопросу инвестирования в недвижимость и учитывать, что вложение будет долгосрочным.

Основные особенности при вложении средств в недвижимость:

  • необходима значительная стартовая сумма, даже если будут привлечены кредитные средства;
  • срок инвестиций составит несколько лет, как минимум;
  • высокая доходность не гарантирована и маловероятна;
  • рынок недвижимости подвержен подъемам и спадам, как и остальные рынки;
  • недвижимость требует управления, что отнимает временные и денежные ресурсы.

Если принято решения работать с вложениями именно на рынке недвижимости, то необходимо уметь оценивать надежность и прозрачность деятельности застройщиков, их субподрядчиков, а также многих других участников процесса строительства и эксплуатации зданий.

Способы инвестирования в недвижимость отличаются от объектов, среди которых выделяются три основных вида:

  • жилая;
  • коммерческая;
  • строящаяся.

Особенности инвестирования в недвижимостьЕще один популярный вид – вложения за рубежом в местные объекты. Там ко всему прочему необходимо изучить местное законодательство в сфере покупки и владения недвижимостью.

Данный вид отличается тем, что объекты подбираются в курортных местах, где они сдаются в посуточную аренду, которая способна покрыть простой в период отсутствия туристического потока.

Главный фактор, который препятствует инвестициям в недвижимость – отсутствие стартового капитала. Выходят из положения разными методами, среди которых выделяется привлечение кредитных и заемных средств, покупка на начальных этапах строительства, когда стоимость значительно ниже готового объекта, совместное финансирование.

Жилая недвижимость

Многие осознанно или неосознанно становятся инвесторами в жилье. Те, кто делает это неосознанно, могут не подозревать, что квартира или дом – отличный объект для инвестиций, который может приносить доход двумя путями:

  • сдача в аренду;
  • продажа.

Необходимо учитывать эти возможности и подходить к вопросу выбора жилья более осознанно, чтобы быть в будущем более гибким и иметь актив, способный приносить прибыль.

Инвестирование в жилую недвижимость требует наименьших знаний и минимум вовлечения, в отличие от прочих способов вложения.

Если дело касается покупки только одного объекта, то все управление сводится к косметическому ремонту, оплате коммунальных платежей, подготовке помещения.

Те же инвесторы, которые вкладываются в несколько жилых объектов вынуждены самостоятельно контролировать каждый из них. Такая деятельность уже по определению не относится номинально и фактически к получению пассивного дохода.

Жилая недвижимостьКак правило, для этих целей привлекаются отдельные специалисты или даже целые управляющие компании, которые берут все заботы на себя. От инвестора требуется подобрать компетентную команду для управления активами.

Если говорить о стоимости жилой недвижимости, то на нее влияют, как и на все остальные виды недвижимости, такие факторы:

  • расположение;
  • площадь;
  • текущее состояние;
  • статус собственников.

Расположение определяет будущую ликвидность объекта, то есть, например, возможность сдачи в аренду. В России сформировался тренд миграции населения в крупные города на заработки, поэтому наиболее ликвидные объекты представлены в этих городах.

А уже внутри них все определяется сопутствующей инфраструктурой, прежде всего – транспортной. Например, в Москве самые ликвидные квартиры – около станций метро.

Площадь помещения влияет на коммунальные платежи, которые обычно оплачивает съемщик и опять же на ликвидность. Для рабочего и среднего класса наиболее распространенный вариант – аренда одно- или двухкомнатной квартиры.

Соответственно, нужно учитывать при инвестировании, что, например, четырехкомнатную квартиру будет сдать проблематично. Выход из такой ситуации – разделение площади между съемщиками.

Текущее состояние определяет будущую прибыль от объекта. Наибольшие риски – при вложении на стадии котлована. На этапе строительства жилья может произойти ряд событий, который не только оттянет срок сдачи в эксплуатацию, но и сорвет его, превратив объект в недострой.

Жилая недвижимостьОчень важно тщательно выбирать застройщика, который будет производить строительство в соответствии с нормами. С другой стороны, инвестиции в строительство жилой недвижимости позволяют значительно сэкономить на вложении и получить большую доходность.

Относительно статуса собственников – это вопрос юридического характера. Перед покупкой обязательно должна быть проверка собственников на «чистоту». Долги по собственности или неожиданные совладельцы могут испортить весь инвестиционный проект.

Естественно, вопрос стоимости является важнейшим среди остальных и именно на него и обращают внимание инвесторы. Здесь необходимо понимать, что менее дорогостоящие объекты более ликвидны и менее подвержены общим спадам рынка, чем, например, элитная недвижимость.

Коммерческая недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость больше являются бизнесом, чем простым вложением. К ней относятся торговые, офисные и производственные площадки, которые требуют большего вовлечения в процесс управления. Необходимо вести бухгалтерию и обслуживать здания, что самостоятельно делать не очень рационально.

Считается, что коммерческие объекты более привлекательные, нежели жилые. Но на самом деле, они точно так же требуют поиска съемщика, которые могут затянуться на период кризиса, ремонтных работ, а также дополнительной бумажной волокиты, если производится перевод помещения из одной категории в другую.

С другой стороны, коммерческие площади проще разделить между съемщиками: распространена практика установки специальных торговых стоек, которые не требует значительных усилий по монтажу, а также физического разделения помещений.

Одновременно с этим на привлекательность коммерческой недвижимости влияют бизнес-процессы потенциального съемщика, которые необходимо учитывать при инвестировании:

    Коммерческая недвижимость
  • проходимость места;
  • возможность подъезда техники;
  • нормативные требования (например, по выбросам, если речь о производстве);
  • допустимое расстояние от других объектов (запрет на продажу сигарет и алкоголя вблизи детских учреждений).

Все вышеуказанные факторы показывают, что коммерческие объекты практически лишены универсальности, потому что сферы бизнеса отличаются своими потребностями.

Порядок инвестирования

После изучения рынка недвижимости и возможных способов инвестирования, вкладчику необходимо понять, с чего начать свои шаги на пути к покупке:

  1. Определяется непосредственно объект недвижимости: тип, стоимость, доходность, расположение.
  2. Изучаются нормативно-правовые вопросы, касаемо выбранного объекта: собственник, порядок покупки данного типа недвижимости, согласования.
  3. Определяется способ покупки: напрямую или с привлечением сторонних средств.
  4. Проверить все нюансы повторно.
  5. Оформить сделку.

Многочисленные способы оплаты включают как индивидуальное кредитование, так и участие в инвестиционных фондах.

Для рынка недвижимости существует несколько вариантов оформления финансовой стороны сделки:

    Порядок инвестирования
  • покупка с помощью собственного капитала;
  • ипотека;
  • долевое участие;
  • покупка через закладную;
  • опционы;
  • жилищные государственные сертификаты;
  • арендное соглашение с последующей сдачей в субаренду;
  • потребительские займы.

Более 80% рынка к 2020 году составляет долевое строительство, которое обеспечивает застройщиков необходимыми для строительства средствами, а дольщиков правами инвестора.

Доходность

Инвестиции в недвижимость имеют важнейшую характеристику, определяющую назначение всего процесса вклада – доходность.

Финансовый гуру Роберт Кийосаки в своей книге «Богатый папа, бедный папа» подробно описал данный нюанс, указав, что жилье для личного использования является пассивом, то есть отнимает ресурсы, а вот недвижимость, сдаваемая в аренду – актив, приносящий существенный пассивный доход.

ДоходностьК слову, покупка недвижимости для сдачи в аренду и является основным способом заработка для автора. Помимо этого, он в книге описывает философию, как инвестировать и приучить себя к оценке движения денег с точки зрения инвестирования.

Для того, чтобы успешно вложиться, необходимо на практике знать, как посчитать доходность инвестиций в недвижимость. Это поможет еще до момента покупки понять бесперспективность ряда объектов.

Каждый объект отличается друг от друга целым рядом характеристик, поэтому существует несколько два способа оценки доходности, учитывающие те или иные показатели:

  • подсчет с помощью окупаемости;
  • через определение ставки дисконтирования.

Окупаемость объекта равна его стоимости, разделенной на ежегодные поступления от аренды – самая простая формула. Доходность – обратная величина: ежегодные поступления, деленные на стоимость. Обычно для объектов недвижимости такой показатель варьируется возле отметки в 10%.

Показатель ставки дисконтирования рассчитывается, чтобы учитывать ежегодный уровень инфляции и держать, таким образом, арендные цены в соответствии с ростом показателей. С помощью выбранной ставки подсчитывается число будущих денежных поступлений от объекта недвижимости.

Формула подсчета следующая:

Применяемые обозначения:

  • PV – определяемая стоимость;
  • Ct – денежные поступления в течение периода t;
  • i – ставка дисконтирования;
  • R – стоимость остатков;
  • n – продолжительность прогноза.

Получается, что расчет делается на определенный период, который выбирает инвестор. Это еще раз показывает, что к вопросу инвестирования в недвижимость необходимо подходить осознанно и с определенными целевыми показателями.

Заключение

ЗаключениеИнвестиции в недвижимость отличаются многообразием не только в выборе объекта для вложения, но и способами оплаты, управления активами, доходностью, рисками, ликвидностью.

Как и для других инструментов инвестирования, рынку недвижимости свойственны падение, рост, неоднородность.

Инвестору необходимо разобраться в видах недвижимости, а также в способах получения доходов по ним, чтобы получать пассивный доход. В противном случае есть риск потерять сбережения за счет неоправданного вклада в тот или иной объект.

Видео: Инвестиции в недвижимость


..Следующая страница->