Как зарегистрировать право собственности на недвижимость?
Как происходит регистрация права собственности на недвижимость, какие документы нужно предоставлять и куда?
Разбираемся с юридическими нюансами ФЗ-218 и других законов, актуальных в 2020 году.
Какие права на недвижимость, где и как нужно регистрировать?
Госрегистрации и внесению сведений в ЕГРН подлежат:
- все вещные права на недвижимость (а не только право собственности!);
- сделки с объектом;
- ограничения прав;
- обременения.
Т.е. обращаться в Росреестр нужно будет, если:
- на загородном участке устанавливается сервитут (к примеру, соседи получают право прохода или проезда, выпаса домашних животных);
- вы оформляете ипотеку на покупку квартиры / дома (как на первичном рынке, так и на вторичном);
- происходит передача предприятия / имущественного комплекса / квартиры / магазина в доверительное управление;
- заключается договор аренды;
- помещение сдается в наем, а также во многих других ситуациях.

Почему так важна регистрация сделок с недвижимостью в Росреестре? Все просто. В соответствии с требованиями ФЗ-218 и других документов, только в таком случае вы сможете доказать законные права на объект.
Сведения, внесенные в ЕГРН подтверждают статус собственника или иного владельца. Оспорить права на недвижимость (будь то загородный дом, коттедж, квартира, апартаменты, садовый домик, дача, земельный участок) можно будет только в суде.
Права должен регистрировать собственник (гражданин РФ, иностранный гражданин или лицо без гражданства). В ситуации, когда собственником является несовершеннолетний, его законные права и интересы представляет законный представитель.
В числе последних выступают родители, усыновители, опекуны, попечители). Если ребенок достиг возраста 14 лет, то самостоятельно может обратиться в Росреестр с подготовленным пакетом документов.
Если собственником недвижимости стал недееспособный, то заявление на регистрацию права должен подавать опекун.
Регистрация в Росреестр удостоверяет факт:
- возникновения права собственности (у покупателя при заключении сделки купли-продажи);
- изменения права (к примеру, когда устанавливается обременение или сервитут);
- перехода прав (т.е. при купле-продаже права от одного собственника переходят к другому);
- прекращения права.

Процедура регистрации, порядок, список документов и другие требования прописывает Федеральный законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Не стоит путать регистрацию прав собственности и кадастровый учет. В первом случае мы говорим о статусе сторон: вы «закрепляете» или «прекращаете» право (т.е. сам факт этого удостоверяется). Во втором случае речь идет о характеристиках недвижимости и вообще о ее существовании.
Само собой, появляется вопрос: нужно ли сначала ставить дом / квартиру / дачу на кадастровый учет?
Нужно ли перед госрегистрацией недвижимости ставить ее на кадастровый учет?
Был период, когда система государственного учета недвижимости только формировалась. В связи с этим нужно было сначала ставить квартиру / дом / участок на кадастровый учет, а затем уже совершать сделки и оформлять переход прав собственности.
Сегодня необходимость в этом отпала, поскольку система кадастрового учета охватывает почти все объекты. Сведения о недвижимости уже внесены в ЕГРН.
Остается только зарегистрировать переход прав собственности. Сейчас это делается одновременно.
Но есть ситуации, когда все же придется сначала поставить объект на кадастровый учет. Это касается ситуаций, когда:
- объект был создан (к примеру, построили частный дом, квартиру или дачу);
- объект был только образован (что происходит после разделения одного участка земли на 2);
- объект прекратил существование (к примеру, квартира была снесена).
Встречаются ситуации, когда нужен только кадастровый учет, т.е. регистрировать права через Росреестр не нужно. Это касается ситуаций, когда:
- недвижимость претерпела изменения (к примеру, площадь частного дома увеличилась или уменьшилась в результате перестройки);
- объект прекратил существование, так и не пройдя госрегистрацию в ЕГРН.
В каждом случае необходимо разобраться, что у нас с недвижимостью, где и когда она была зарегистрирована.
Постановка на кадастровый учет бесплатная. За регистрацию прав собственности нужно заплатить госпошлину.
Какие документы нужны для регистрации прав на недвижимое имущество?
Закон о государственной регистрации недвижимости прописывает порядок и процедуру. На официальном сайте Росреестра представлен приблизительный перечень.
Но нужно учесть детали каждой ситуации:
- тип недвижимости;
- особенности имущественных прав;
- статус собственности (общая совместная, долевая и так далее);
- регистрация / отсутствие регистрации права собственности;
- наличие / отсутствие перестройки или перепланировки;
- отнесение объекта к категории культурного наследия и так далее.

Список документов для регистрации купли-продажи жилого дома:
- договор купли-продажи (2 экземпляра);
- документы, удостоверяющие личности заявителей (при наличном обращении предоставляются оригиналы);
- заявления о госрегистрации (оригиналы): перехода права; возникновения права;
- документ, подтверждающий выполнение продавцом условия, которое является основанием для перехода права собственности (если в договоре указывается это условие);
- согласие залогодержателя, сделанное в письменной форме, на отчуждение имущества (если объект под залогом);
- согласие органа опеки и попечительства (касается несовершеннолетних).
Список документов, которые предоставляются при наследовании земельного участка:
- паспорта или любые другие документы, удостоверяющие личности;
- заявление правообладателя;
- подтверждение уплаты госпошлины (цена зависит от категории земель и статуса наследника: физическое или юридическое лицо);
- свидетельство о праве на наследство (предоставляют оригинал + копию).

Документы для регистрации дарения квартиры:
- договор дарения (заключается в простой письменной форме);
- паспорт + документы для удостоверения личности;
- заявления о госрегистрации перехода прав (отдельно оформляет свой «документ» даритель, а получатель подарка пишет отдельное заявление);
- согласие залогодержателя на отчуждение (если квартира находится в залоге);
- согласие органа опеки и попечительства;
- документ, подтверждающий правомочия представителя (если он участвует в сделке);
- подтверждение уплаты госпошлины.
Документы для регистрации купли-продажи комнаты в коммунальной квартире. Стороны сделки предоставляют в Росреестр:
- договор купли-продажи (в простой письменной форме или с нотариальным заверением);
- документы, удостоверяющие личности заявителей (представителей заявителей);
- заявления о госрегистрации (оригиналы): 1) продавец заполняет появление о переходе права; 2) покупатель предоставляет заявление о приобретении прав;
- документ, подтверждающий исполнение условия договора купли-продажи (если оно было прописано в документе);
- согласие залогодержателя на отчуждение имущества, предоставленное в письменной форме (оригинал документа + его копия);
- согласие ООП (если на стороне продавца несовершеннолетний);
- подтверждение уплаты госпошлины.

Регистрация аренды нежилых помещений. Перед тем, как зарегистрировать права, нужно подготовить пакет документов. В Росреестр предоставляют:
- договор аренды со всеми приложениями (оригиналы);
- документы, удостоверяющие личности заявителей (паспорта или любые другие); при личном обращении предъявляется оригинал;
- заявление одной из сторон договора о госрегистрации договора аренды (оригинал);
- согласие залогодержателя, оформленное в письменной форме, на передачу объекта недвижимости в аренду;
- разрешение (согласие) ООП, если речь идет о недееспособных гражданах
- разрешение (согласие) ООП на представительство интересов недееспособных родственниками;
- согласие другого супруга на заключение договора (если собственность является совместной);
- документ, свидетельствующий об отсутствии совместной собственности супругов (к примеру, это могут быть: 1) брачный договор; 2) соглашение разделе общего имущества супругов; 3) решение суда о разделе имущества с определением долей супругов;
- подтверждение правомочий представителя;
- подтверждение уплаты государственной пошлины.
Документы для регистрации купли-продажи части дома или квартиры. В Росреестр подают:
- договор купли-продажи (оригиналы);
- паспорта заявителей или же любые другие документы, подтверждающие личность;
- заявления о госрегистрации (оригиналы): 1) продавец пишет «бумагу» об отчуждении прав собственности; 2) покупатель заполняет заявление о приобретении недвижимости;
- документ, подтверждающий исполнение условия договора (если такое условие стороны зафиксировали в договоре);
- согласие залогодержателя на отчуждение (если часть квартиры или же жилого дома находится в залоге);
- согласие ООП (если речь идет об интересах несовершеннолетних или недееспособных).

Как видите, в каждом случае нужно смотреть индивидуально. Перед походом в государственный орган стоит еще раз пересмотреть подготовленные документы, чтобы потом не пришлось бежать и в срочном порядке искать «дополнительные бумажки».
Простая и электронная регистрация недвижимости в Росреестре
Вопрос о том, как подать документы на регистрацию прав на квартиру / дом / участок, возникает часто. законодательство предлагает несколько вариантов.
Способ №1. Прийти лично
К примеру, у вас отчуждается квартира, расположенная в г. Москва. Подать заявление можно будет в любом центре «Мои документы».
Возникает и другой вопрос: можно ли зарегистрировать недвижимость в другом регионе через МФЦ Москвы? Да, такое возможно. Но придется обращаться в 1 из узкоспециализированных центров.
Они находятся на:
- Проспекте Мира, д. 119, стр. 71;
- Варшавском шоссе, д. 47, корп. 4, эт. 3;
- пр-зд Завода Серп и Молот, д. 10;
- Зеленый пр-кт, д. 20.
Приемная Росреестра работает только по предварительной записи! Телефон – +7 (495) 587-78-55. Инвалиды 1 и 2 групп, а также ветераны ВОВ обслуживаются вне очереди.
Способ №2. Отправить документы почтой
В 2020 году такой вариант остается актуальным, поскольку экономит время и избавляет от необходимости переездов. Пакет документов направляется на адрес территориального органа / офиса Росреестра по месту нахождения недвижимости.
Если сомневаетесь, туда ли отправите письмо, лучше адресовать его в центральный аппарат Росреестра (101000, г. Москва, Чистопрудный бульвар, дом 6/19).
Способ №3. Заполнить заявление онлайн
На официальном сайте Росреестра можно скачать образец заявления и записаться на прием. Но есть один момент. Придется заполнять большое количество форм, а на финальной стадии документ подписывается усиленной электронной подписью. Но благодаря этому заявителей ожидает упрощенная регистрация.
Способ №4. Вызвать специалистов Росреестра на дом
Государственный орган предлагает бесплатную услугу под названием «Выездное обслуживание». Суть в том, что по месту проживания одной из сторон сделки выезжает курьер. Он примет заявление на регистрацию прав. Правда, воспользоваться бесплатным сервисом могут не все.
Услуга доступна только:
- ветеранам Великой Отечественной войны (ВОВ);
- инвалидам Великой Отечественной войны;
- инвалидам I группы;
- инвалидам II группы.
Стандартный срок регистрации прав на недвижимость – около 10 дней. Бывают случаи, когда приходится ждать до 12 дней (чуть ли не 2 недели!). Но иногда все успевают сделать за 5 дней.
Заявителям доступно отслеживание регистрации недвижимости на сайте Росреестра. Для этого нужно воспользоваться функцией «Проверка исполнения запроса online».
В результате государственной процедуры заявитель получает документ (выписку из ЕГРН). В ней указываются:
- характеристики объекта недвижимости;
- права на указанный объект, которые были зарегистрированы в установленном порядке.
Выписку можно получить разными способами (вы сами выбираете, какой большой подходит):
- электронный документ, подписанный квалифицированной электронной подписью;
- e-mail;
- документ на бумажном носителе (получаем по почте или в МФЦ);
- с курьером (доставка платная).
При заполнении заявления на регистрацию права нужно будет указать способ получения документа.
Часто спрашивают: «Где свидетельства о праве собственности и об обременениях?». С 2017 года эти документы НЕ ВЫДАЮТ. Только выписки.
Стоимость регистрации в 2020 году для физических и для юридических лиц
Установлена стандартная госпошлина, которая взимается за осуществление административной процедуры. Для физических лиц она составляет 2 000 российских рублей. Для юридических лиц сумма в разы больше: 22 000 рублей. Размеры пошлины стандартные.
Есть исключения для регистрации наследования земельных участков. По таким сделкам размер госпошлины зависит от категории земель.
Если мы говорим о физлицах, то они уплачивают:
- 350 рублей за госрегистрацию права на з/у, предназначенный для ведения ЛПХ, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или ИЖС;
- 350 рублей — за госрегистрацию права на земельный участок из земель с/х назначения;
- 100 рублей – за регистрацию доли в праве общей собственности на з/у из земель с/х назначения;
- 2 000 рублей – за госрегистрацию прав на иные з/у.

Для юридических лиц стоимость выше.
ФЗ-218 защищает права и законные интересы собственников. Именно по этой причине они могут запретить регистрировать права на недвижимость без личного присутствия.
В таком случае государственный орган будет отклонять любые запросы и заявления посторонних лиц о регистрации недвижимости без присутствия собственника. Исключением являются ситуации, когда права на недвижимость изменены вступившим в законную силу решением суда.
Несогласие с записью в ЕГРН о праве на недвижимость и порядок оспаривания
Любой человек может проверить статус недвижимости на сайте ЕГРН. Если на ресурсе появилась запись о новом собственнике, то в Росреестр подается заявление о наличии возражений по поводу регистрации прав на недвижимость.
Запись в ЕГРН не повлияет на дальнейшую регистрацию прав. Но собственник получает дополнительную защиту.
..Следующая страница->