Ликвидационная стоимость объекта недвижимости

Ликвидационная стоимость объекта недвижимостиЗачастую при проведении операций с недвижимым имуществом многие не знают, как определить ликвидационную стоимость.

Для этого назначается финансовая оценка недвижимости, которая определяет размер показателей.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости – это цена, по которой жилье может быть максимально быстро реализовано из-за критических обстоятельств без дополнительных условий.

Значение ликвидационной стоимости

Итак, разберем подробнее, что такое ликвидационная стоимость квартиры, и в каких случаях ее важно высчитать.

Это сумма денежных средств, которую человек в кратчайшие сроки ожидает получить от реализации объекта имущества, кроме расходов, связанных с его продажей.

Ликвидационная стоимость имеет значение для:

    Значение ликвидационной стоимости
  1. Покупателей недвижимости, для которых важно знать предполагаемую сумму денег, которую можно вернуть себе от приобретения жилья при возникновении форс-мажорных обстоятельств.
  2. Банков и финансовых организаций, предоставляющих ипотеку на приобретение квартиры, которая становится залогом на все время выплаты.
  3. Муниципальных и федеральных органов власти, которые передают в собственность объекты недвижимости по договору социального найма или частных лиц.

Причины применения ликвидационной стоимости:

  • срочная реализация жилья по личным обстоятельствам;
  • продажа квартир в аварийном состоянии;
  • распродажа новостроек, где спрос незначителен;
  • передача принадлежащего муниципалитету жилья на торги;
  • реализация бизнеса, связанного с многоквартирными домами.

Оценка ликвидационной стоимости

В момент вынужденной срочной реализации стоимость жилья определяется с помощью определения разницы между коммерческой стоимостью и предполагаемыми убытками, которые могут возникнуть при подготовке и продаже жилых и нежилых помещений.

Ликвидационная стоимость объекта оценки недвижимого имущества определяется:

    Оценка ликвидационной стоимости
  1. Прямым способом. Метод основан на получении результата путем сравнения цены конкретного объекта с аналогичным жильем по качеству. Зачастую его используют риелторы, которые знакомы с актуальными расценками на разные виды недвижимости.
  2. Косвенным способом. Получение результата путем анализа среднерыночной цены имущества, что значит вычитание ликвидационных расходов из среднестатистической коммерческой стоимости жилья. Лицам, не владеющим актуальной статистикой на стоимость на рынке недвижимости, лучше применять косвенный метод при оценке ликвидационной цены.

При косвенном методе учитывается воздействие поправок и корректировок, которые отражают влияние факторов и причины купли-продажи.

Косвенный способ не является точно выраженной величиной. В формуле определения цены коэффициент корректировки равняется 20% от рыночной стоимости объекта.

Независимо от способа, оценка ликвидационной цены жилья производится в несколько этапов:

  1. Выясняются юридические нюансы, обозначается рыночная стоимость объекта, цель и время проведения оценки.
  2. Составляется план с определением порядка и методики проведения.
  3. Поиск информации, которая определяет влияние ликвидационных факторов и коммерческую ценность аналогичного жилья на рынке недвижимости.
  4. Проводится анализ предполагаемой выгоды от использования жилья.
  5. Согласовываются данные, полученные расчетным путем и анализом на прошлых этапах оценивания.
  6. Выносится итог и составляется отчет о произведенных расчетах.

Оценка ликвидационной стоимостиРасчет ликвидационной стоимости недвижимости производится по условной формуле, где ликвидационная стоимость недвижимости равна объективной рыночной стоимости, умноженной на корректировочный коэффициент вынужденного выставления на торги.

Корректировочная поправка не имеет точной математической формулы и зависит от опыта и интуитивных возможностей оценщика. Данная величина колеблется от 10% до 30% рыночной стоимости жилья, из-за чего торги могут не состояться, так как корректировочный коэффициент должен достигать не менее 50%.

При расчете корректирующей поправки принимается во внимание:

  • способ совершения сделки;
  • сумма расходов, связанных с реализацией квартиры или дома;
  • срок планируемой продажи;
  • риски.

Примерно определить стоимость жилого объекта можно на онлайн-калькуляторе, который анализирует введенные, он есть почти на всех сайтах недвижимости. Однако такие программы не учитывают ряд факторов, влияющих на цену.

Точную стоимость жилого имущества может дать только опытный риелтор или профессиональный оценщик, который выезжает на объект и осматривает его лично.

На месте он учитывает особенности квартиры и дома, принимая во внимание качество ремонта, месторасположение и транспортную доступность.

Факторы, влияющие на оценку

В процессе оценивания ликвидационной цены должна приниматься во внимание степень влияния следующих факторов:

    Факторы, влияющие на оценку
  1. Привлекательность объекта недвижимости. Потенциальных покупателей привлекает жилье с лучшими качественными характеристиками. Ликвидационная стоимость увеличивается при повышении спроса.
  2. Время. Стоимость формируется согласно срокам экспозиции. Из-за максимально сжатых сроков владелец не может проводить рекламу жилья и подбирать самого выгодного покупателя.
  3. Ситуация в экономике. При возникновении кризиса ликвидационная цена недвижимого имущества обычно резко уменьшается пропорционально падению коммерческой стоимости жилого объекта.

Наибольшее влияние на величину ликвидной стоимости оказывает временной фактор. Существует связь между понижением ликвидационной стоимости и необходимыми сроками продажи недвижимости. Чем быстрее необходимо продать жилой объект, тем ниже будет его стоимость.

Участников сделок зачастую интересует размер реальной стоимости квартиры. Однако в случаях с жилищными займами, расчет ликвидной цены производят обязательно, потому что жилой объект становится залоговым имуществом в распоряжении банка во время выплаты ипотеки.

Документы для проведения экспертизы

Для оценки ликвидационной цены используют информацию на основании таких документов:

    Документы для проведения экспертизы
  • свидетельство о праве собственности;
  • выписка из техпаспорта БТИ;
  • договор купли-продажи, наследования или дарственная;
  • схема объекта с пояснениями (поэтажная);
  • справки о задолженностях, арендных обязательствах или залоге.

Используемая оценщиком документация во время проведения анализа и расчетов должна быть отмечена в заключительном отчете.

Отличие рыночной стоимости от ликвидационной цены

При оценке зданий и помещений, кроме ликвидационной цены, определяется среднерыночная стоимость, имеющая первостепенное значение для различных сделок. На рынке недвижимости она представляет собой настоящую стоимость жилого или нежилого объекта.

Это наиболее объективная стоимость жилья, которая определяется на основании оценки:

  • качества постройки;
  • уровня ремонта;
  • площади помещения;
  • месторасположения дома.

Отличие рыночной стоимости от ликвидационной ценыМногих интересует, чем рыночная стоимость отличается от ликвидационной в 2020 году. Рыночная цена устанавливается на основании среднего уровня стоимости и не зависит от сроков реализации объекта.

Ликвидационная цена наоборот зависит от сроков продажи, на основании факторов, из которых должна формироваться стоимость квартиры. Рыночная цена является наиболее вероятной, и зависит от площади, типа дома, транспортной доступности.

Продавцы жилья квартир обычно плохо ориентируются на рынке недвижимости, устанавливая на недвижимость цену, отличающуюся от рыночных показателей. Если владелец дома или квартиры хочет сократить время экспозиции и ему нужно быстро реализовать свою собственность, он может назначить стоимость ниже рыночной, то есть ликвидационную стоимость.

Между рыночной и ликвидационной ценой есть некоторые отличия:

  1. На величину ликвидационной стоимости влияет ограниченное время.
  2. Ликвидационная стоимость всегда намного меньше рыночной цены.
  3. На формирование рыночной стоимости влияет качество недвижимого объекта и инфраструктура, которая его окружает.

При выдаче ипотеки большинство банков учитывают не только рыночную, но и ликвидационную цену недвижимости, чтобы в случае дефолта и инфляции можно было максимально быстро продать залоговое жилище.

Если кредитная организация выставит на рынок жилье по рыночной цене, то процесс реализации имущества существенно затянется.

Итак, ликвидационная стоимость является показателем оценки жилья в денежном эквиваленте с учетом издержек, связанных с его реализацией. Зависит эта величина от множества факторов, где важным показателем выступают сроки продажи недвижимости.

Чем больше времени на реализацию объекта, тем выше шансы на заключение выгодной сделки.