Приобретательная давность на недвижимость

Приобретательная давность на недвижимостьСлова великого французского мыслителя Жан-Жака Руссо о том, что плоды земли принадлежат всем, а земля — никому, сегодня имеют другой смысл.

И плоды, и земля являются собственностью того, у кого есть на это права и самое главное — оформлена необходимая документация. Приобрести права собственности можно не только путем покупки, получения в дар или по наследству.

В российском законодательстве есть такие понятие, как приобретательная давность на недвижимое имущество, причем оно касается не только земли. Это исключительный и довольно противоречивый способ стать владельцем недвижимого имущества.

Он применяется в том случае, когда объект гражданских прав выпадает из оборота по причине отсутствия собственника, который на самом деле есть, но не по документам. Звучит довольно запутанно, но по сути все гораздо проще.

Разберемся детально в основных понятиях и определениях, описанных в нормативно-правовых актах по этой теме, разберем случаи из судебной практики, обозначим алгоритм действия в тех или иных ситуациях, например, как признать права собственности в силу приобретательной давности.

Основные понятия и определения

Основные понятия и определенияВ гражданском законотворчестве России владение предполагает фактическое обладание имуществом, абсолютное господство над ним, возможность воздействовать на него. Это может быть элемент права собственности или самостоятельный институт.

В ситуации с приобретательной давностью имеет место второй вариант. Факт обладания имуществом установлен, а права на него отсутствуют.

Чтобы подобные ситуации негативно не влияли на гражданский оборот, в законе было прописано право о возможности признания права собственности за давностным хозяином, то есть за тем владельцем, который обладает недвижимым имуществом в течение определенного срока. Вот, что такое приобретательная давность на недвижимость.

Такой способ получения прав на собственность (квартиру, земельный участок или дом) действует при условии владения объектом не менее 15 лет. Владение этой недвижимостью происходит не за оплату и не по соглашению, так как у собственника обычно отсутствуют документы, подтверждающие его права на имущество.

Приобретение права собственности по давности владения производится только по решению суда. Предварительно следует убедиться в отсутствии законных владельцев недвижимого имущества.

Приобретательная давность распространяется на такие объекты, как:

  • квартиры;
  • гаражи;
  • дома;
  • земельные участки (доли).

Самое главное условие — собственники должны быть неизвестны или отказаться от имущества.

Приобретательная давность не распространяется на земли, изъятые из оборота, границы которых не установлены, принадлежащие государственным и муниципальным органам.

Приобретение объектов недвижимости таким способом — редкое явление, особенно, когда владелец неизвестен. Вся информация по имуществу имеется в базе данных Росреестра. Если в процессе судебных заседаний будут установлены собственники или наследники, решение вынесут в их пользу.

Исторические предпосылки

Исторические предпосылкиЕсли имущество бесхозяйное, признать права больше шансов. Это связано с тем, что помимо фактического владельца, приобретать права на недвижимое имущество больше некому. В Советском Союзе в 70-80-х годах работникам государственных предприятий на время службы предоставлялось жилье.

Во времена перестройки предприятия обанкротились, власть и законы поменялись, и служебные квартиры стали бесхозными. По идее, их следовало передать на баланс местным органам власти.

Но большинство квартир так и остались у прежних владельцев и даже стали передаваться по наследству. Хотя документальных прав у фактических хозяев на них не было.

Нормативное регулирование

Основные права и обязанности относительно приобретательной давности закреплены в статье 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководящие разъяснения по практике ее применения даны в пунктах с 15 по 21 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего арбитражного суда № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Нормативное регулированиеВ соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса РФ приобретательной давностью на недвижимое имущество является пользование юридическим или физическим лицом объектами, которые не находятся в их собственности, но используются добросовестно, открыто, по назначению и самое главное — долговременно (от 15 лет).

Согласно пунктам 1-4 статьи 234 Гражданского кодекса РФ такие объекты можно официально зарегистрировать в собственность.

Право на защиту владения от других лиц в силу приобретательной собственности появляется до наступления права собственности. А право на собственность появляется только после регистрации объекта недвижимости в Росреестре.

Сроки приобретательной давности

Приобретательная давность устанавливается тогда, когда фактический хозяин начинает распоряжаться недвижимым имуществом.

Срок приобретательной давности на недвижимость составляет 15 лет. Его нельзя изменить ни по решению суда, ни по соглашению сторон. 15 лет — это минимальный срок, то есть владеть имуществом можно и сверх этого времени.

Законом предусмотрен 3-летний срок исковой давности. За этот период законный владелец может обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать вернуть имущество. Поэтому фактический срок приобретательной давности равен 18 годам.

Как воспользоваться приобретательной давностью

Для оформления права на недвижимость по давности владения потребуется доказывать в суде, что вы действительно владеете имуществом добросовестно, открыто и непрерывно.

Условия применения права

Помимо своих честных намерений необходимо соблюдение некоторых других нюансов:

    Условия применения права
  • получение объекта недвижимости на легитимных основаниях — должен быть установлен факт добровольной передачи объекта предыдущим владельцем;
  • открытое пользование объектом — сведения о том, что вы пользуетесь имуществом, должна быть известна управляющей компании, коммунальным службам, соседям;
  • срок пользования объектом должен составлять не менее 15 лет.

Случаи, когда право не применяется

Давность владения не является аргументом для признания права собственности в следующих ситуациях:

  • легализация самовольных сооружений — получить в собственность постройки такого плана можно при применении статьи 222 Гражданского кодекса РФ;
  • приватизация недвижимого имущества;
  • самовольное присвоение.

Возможные альтернативы

Не все готовы обращаться в суд и ждать его вердикта так долго. Упростить процедуру права приобретательной собственности на объект можно следующими способами:

    Возможные альтернативы
  • самостоятельно отыскать законного собственника и заключить с ним сделку по передаче имущества;
  • если объект недвижимости является бесхозным и владелец неизвестен, лучшим решением будет взаимодействовать с местными регистрационными органами — Кадастровой палатой или Росреестром. Возможно, они помогут приобрести объект в порядке, который удовлетворит обе стороны;
  • если речь идет о муниципальной квартире (по договору социального найма), лучше всего заняться приватизацией жилья.

Порядок признания права собственности

Признание права собственности в силу приобретательной давности в 2020 году так же, как и ранее, возможно только через суд. Фактическому владельцу необходимо обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением и пакетом документов.

Как доказать и оформить

По закону, заявитель должен предоставить доказательную базу, подтверждающую соблюдение условий приобретательной давности.

К таким фактам относятся:

    Как доказать и оформить
  • квитанции о произведенных коммунальных платежах;
  • договор о предоставлении охранных услуг;
  • показания соседей, родственников, других свидетелей;
  • чеки за строительные материалы и ремонтные услуги, связанные с обустройством объекта;
  • квитанции об уплате налоговых отчислений на землю или дом;
  • договор о передаче объекта в аренду или в пользование.

Также необходимо обосновать причинное право, по которому заявитель смог пользоваться недвижимым имуществом на основании срока давности. Это значит, что необходимо доказать, что вы владеете и пользуетесь объектом не менее 15 лет.

Решение суда, которое будет вынесено в пользу истца, заявившего право на приобретательную давность, и будет являться правоустанавливающим документом. Его необходимо будет подать в Росреестр и зарегистрировать право документально.

Можно ли обойтись без суда

Факт установления приобретательной давности можно установить и доказать только через суд.

Если объявились наследники

Наличие наследников играет существенную роль в определении права собственности. Если такие лица появились, они могут оспорить право на имущество. Их сторону суд принимает чаще всего.

Особенности составления и подачи искового требования

Куда подавать иск

Исковое заявление подается по месту регистрации недвижимого имущества. Если вы проживаете в одном населенном пункте, а объект расположен в другом, иск подается в ту судебную инстанцию, по адресу которой зарегистрировано имущество.

Как составить исковое заявление

Как составить исковое заявлениеИск о признании права собственности в силу приобретательной давности отличается от заявления особого производства.

Судебные расходы и время на рассмотрение второго варианта будет значительно меньше.

Но такой способ не подойдет, если собственник объекта известен или на него претендуют другие лица.

Если суд установит, что есть спор о праве, необходимо подавать иск о праве собственности по приобретательной давности. Форма иска не отличается от других.

Кто является ответчиком

В качестве ответчиков могут выступать следующие лица:

  • административные органы — если объект бесхозный;
  • бывшие или настоящие собственники, не участвовавшие в пользовании объектом.

Как происходит подача иска в суд

Иск этого формата является имущественным. Если документы подаются в судебную инстанцию общей юрисдикции (подведомственную), госпошлина будет зависеть от стоимости имущества.

Для этого нет необходимости в проведении независимой экспертизы или оценки. Можно использовать оценку из договора страхования или инвентаризационную оценку.

От цены объекта также зависит место, куда требуется направить иск. Если сумма составляет менее 50 тысяч рублей, документы подаются в мировой суд, если более — в районный, но всегда по месту нахождения объекта недвижимости или земельного участка.

Как происходит подача иска в судДля подтверждения обстоятельств дела может понадобиться опрос свидетелей или представителей государственных органов.

Для этого в суд вместе с исковым требованием предоставляется ходатайство о вызове свидетелей. Если суд удовлетворит ходатайство, можно также получить справки от третьих лиц.

Если место жительства ответчика неизвестно, в исковом заявлении указывается его последний известный адрес. Ответчику предоставляется копия искового заявления и прилагаются все письменные доказательства.

Иск о праве на приобретательную давность рассматривается по общим правилам судебных заседаний.

Особенности признания права по давности владения на самовольное сооружение

На основании статьи 222 «Самовольная постройка» главы 14 «Приобретение права собственности» Гражданского кодекса РФ самовольным сооружением считается жилой дом или другой объект недвижимого имущества, построенный на земле, не отведенной для этих целей, либо сооруженным без получения разрешений, с нарушением градостроительных норм.

Лицо, построившее такой объект, не вправе распоряжаться им — дарить, передавать в наследство, сдавать в аренду и т.д. Как правило, самовольная постройка подлежит сносу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Субъект, который построил самовольное сооружение, не приобретает на нее прав собственности, так как подобная постройка не подлежит госрегистрации из-за допущенных нарушений в ходе возведения. Такое строение необходимо снести, однако стройматериалы собственник может забрать себе, если снос будет произведен за его счет.

Что по закону является нарушением

Что по закону является нарушениемГражданский кодекс РФ однозначно отвечает на этот вопрос. Под нарушениями, связанными с самовольным строительством, подразумеваются:

  • сооружение на земле, не предназначенной для этих целей;
  • отсутствие разрешений на строительство;
  • значительное несоблюдение градостроительных правил и норм.

С 1 сентября 2006 года утратила исходный смысл норма части 1 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, допускавшая возможность признания права собственности по приобретательной давности на самовольную постройку при условии, что земля предоставлена лицу под данное сооружение.

Так была прекращена судебная практика признания права собственности на основании письменного обещания владельца о предоставлении участка в будущем. В настоящее время это не является основанием для признания права собственности даже в суде.

Заключение

Способ приобретения права собственности на недвижимое имущество с использованием приобретательной давности с точки зрения закона не вызывает особенных трудностей.

Если вы открыто, добросовестно и в течение 15 лет владеете объектом недвижимости, то вполне можете закрепить право собственности на него через суд.

Но это в теории. На практике же очень редко суд принимает сторону истца при рассмотрении таких дел.

Сегодня бесхозная земля — довольно редкое явление. Всегда находятся реальные собственники или наследники, и это очень затрудняет ход дела.


..Следующая страница->