Что такое эскроу счет?

Что такое эскроу счет?Гражданско-правовые сделки всегда сопряжены с высокими рисками, особенно если речь в них идёт о полной предоплате.

Когда вторая сторона сделки берет на себя отложенное во времени обязательство, а деньги за его исполнение получает сразу, существует вероятность не исполнения ей условий договора. Такое встречается во многих сферах договорного права и наиболее часто – в долевом строительстве.

Для того, чтобы защитить интересы покупателя с недавнего времени на законодательном уровне было закреплено введение специальных эскроу счетов.

Что это – счета эскроу? Это возможность заблокировать денежные средства покупателя до момента исполнения договорных обязательств продавца. В сфере долевого строительства – это запрет на получение средств застройщиком для строительства дома до того, как дом будет введён в эксплуатацию.

О том, какие особенности в себе таит это новое для экономики России явление, поговорим далее.

Что такое эскроу счёт и его особенности?

Что такое эскроу счёт и его особенности?На самом деле понятие эскроу счета в российском законодательстве существует уже порядка 5 лет. Сегодня повышенное внимание к нему обусловлено применением этой банковской гарантии к долевому строительству, от которого в последние года пострадало большое число граждан.

Особенности использования эскроу счетов закреплены в ГК РФ, а именно в введённой в 2018 году главы 45.

Согласно ст. 860.7 эскроу счёт – это специальный банковский счёт для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца счета (депонента) с целью их передачи другой стороне сделки (бенефициару) при наступлении оснований, предусмотренных договором.

Если говорить простым языком, эскроу счёт – это ячейка, в которой деньги дольщика хранятся банком до момента окончания строительства дома, после чего они передаются застройщику. В этой схеме появляется третье действующее лицо – банк, который носит название эскроу-агент.

Очевидно, что сделано это для того, чтобы защитить интересы дольщиков и оградить их от мошенничества со стороны застройщика. Теперь застройщикам придётся строить дома за свои собственные деньги.

Открывать и использовать эскроу счета в России могут как физические лица, так и юридические.

Области применения

Области примененияВ законодательстве точно не определены сферы и области применения эскроу счетов. Это означает, что не только в долевом строительстве стоит ждать их использования.

Эскроу счета могут быть применимы в следующих ситуациях:

  • При покупке ценных бумаг или иных финансовых инструментов;
  • При финансировании проектов и инвестициях;
  • При передаче прав на какое-либо имущество, особенно на нематериальные его виды.

Выступать агентом в такой сделке могут только банки, для всех остальных организаций предусмотрен запрет. Если за границей на эскроу может храниться что угодно, то в России – только денежная масса.

Договор об открытии и использовании эскроу счета заключается тремя сторонами в обязательном порядке. Банк в нем выступает в роли доверителя.

Использование в долевом строительстве

Счета эскроу в долевом строительстве по сути начнут применяться только с 1 июля 2020 года. При этом распространяться в качестве обязательной нормы они будут не на всех застройщиков.

Компании, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, обязаны использовать эскроу счета при взаимодействии с покупателями.

Деньги дольщиков будут заморожены до момента окончания строительства. После этого застройщик получит к ним доступ и сможет при помощи них загасить имеющиеся у него целевые кредиты. Для покупки жилья можно будет пользоваться этой технологией свободно.

Использование в долевом строительствеДанное нововведение вызвало немало споров в общественности, особенно в строительных кругах. Очевидно, что все предрекают при введении счетов роста цен на недвижимость. Мало того, работать по такой схеме смогут только крупные застройщики, маленькие компании будут вынуждены прекратить деятельность.

Так ли это будет на самом деле, покажет время. Представители власти и строительных корпораций обещают, что рост цен не будет значительным и составит порядка 7-8%. Такая цена вполне оправдывает появления фактора безопасности.

Очевидно, что для покупателя средства по приобретению недвижимости чаще всего являются неподъёмными при попытке собрать их собственных средств. Дольщики для покупки квартиры вынуждены обращаться за помощью к кредитным учреждениям. Это означает, что они могут взять кредит в том же банке, где и планируется открытие эскроу счета.

Таким образом банк будет иметь высокую степень заинтересованности в возврате денежных средств и проверке законности деятельности застройщика.

Эскроу счёт — это сейф, в котором надежно спрятаны под банковской охраной денежные средства на покупку жилья.

Для застройщика такая система взаимодействия с покупателем тоже является выгодной. Ведь тем самым фиксируется намерение покупателя приобрести объект недвижимости, а средства по договору существуют в реальности. Желание же получить эти деньги быстрее будет выступать стимулом для увеличения скорости строительства объекта застройщиком.

Эскроу счёт в действии

Работа эскроу счёта отдаленно похожа на работу такого варианта безналичного расчета, как аккредитив. Однако, она имеет и свои особенности. Чтобы четко выделить разграничение, нужно погрузиться в схему действия эскроу счетов.

Алгоритм работы счета таков:

    Эскроу счёт в действии
  • Покупатель обращается с заявлением в банк об открытии счета эскроу;
  • Банк открывает специальный счёт, а покупатель перечисляет на него или вносит наличными сумму договора, заключённого между ним и продавцом недвижимости;
  • Стороны исполняют условия сделки – застройщик вводит дом в эксплуатацию, покупатель регистрирует право собственности;
  • Если сделка завершается успешно, стороны приходят в банк и сдают подтверждающие это документы банку на проверку;
  • После проверки продавец получает доступ к эскроу счету и распоряжается деньгами по личному усмотрению.

Если в ходе исполнения условий договора возникают какие-либо сложности или несоответствия, средства находятся под охраной и контролем банка. Они могут быть разблокированы и доступны только покупателю. Продавец не получает к ним никакого доступа.

Изменить условия договора можно либо по полному согласию всех участников, либо на основании судебного решения.

Эскроу счёт действует только в течение того периода времени, который зафиксирован в договоре.

Счёт может быть закрыт в некоторых обстоятельствах. К примеру, если компания будет ликвидирована, кто-то из сторон сделки признан недееспособным или будет потеряна связь с кем-то из них. Возможен вариант, когда финансовое учреждение потеряет лицензию или прекратит свою деятельность по другим основаниям.

Тогда лицо, открывшее счёт, должно быть включено в реестр кредиторов для возврата своих денежных средств. Бенефициар может быть включён в реестр только при условии, что его обязательства по договору были исполнены.

Эскроу счёт в действииБанки могут запрашивать у сторон дополнительные документы в подтверждение законности проводимой сделки.

Важно проследить, чтобы положение об обязанности банка проверять документацию было прописано в трехстороннем договоре. Иначе банк не будет нести ответственность за наличие нарушений в деятельности застройщика.

Многих интересует вопрос, подлежат ли страхованию денежные средства, размещённые на счетах эскроу. Да, счета страхуются, что прямо предусмотрено ФЗ № 177 «О страховании вкладов в банках РФ».

Страхование должно быть осуществлено в период с даты представления документов для государственной регистрации прав на имущество до истечения 3 дней после регистрации.

Счета эскроу должны быть застрахованы на сумму в 10 миллионов рублей.

Список банков с эскроу счетами

Далеко не все финансово-кредитные организации взяли на вооружение новую технологию взаимодействия с клиентом. Открыть эскроу счёт в любом банке Вы не сможете.

Однако, уже сегодня такую услугу стали предоставлять порядка 60 учреждений, полный список которых представлен на официальном сайте ЦБ.

Среди банков, свободно открывающих эскроу счета, присутствуют следующие:

    Список банков с эскроу счетами
  • Сбербанк России;
  • ВТБ;
  • Альфа Банк;
  • Почта банк;
  • Открытие;
  • Уральский банк реконструкции и развития;
  • ОТП;
  • Промсвязь банк;
  • Возрождения;
  • Банк Санкт-Петербург;
  • Московский кредитный банк;
  • Россельхоз банк;
  • Тинькофф;
  • Росбанк и др.

Перед тем, как открывать эскроу счет, нужно ознакомиться с условиями сотрудничества с банком и выбрать наиболее подходящий и надежный вариант.

Бегать из одного банка в другой не получится. Это трехсторонний договор, поэтому все ключевые решения по договору и его изменения будут решаться только по общему совокупному согласию.

В чем преимущества и есть ли недостатки?

Эскроу счёт для застройщика предполагает появление новых сложностей. Ведь брать денежные средства дольщика для проведения строительства он больше не сможет. Это означает, что ему придётся привлекать заемные финансовые средства.

Для дольщика эскроу счет – надежная гарантия. Он находится не только под защитой государства, но и финансового учреждения, которое заинтересовано в тщательной проверке продавца недвижимости и его документов.

Эскроу счёт имеет явные преимущества:

    В чем преимущества и есть ли недостатки?
  • При расторжении договора или признании его недействительным, счёт перестаёт действовать автоматически. Его не нужно специально закрывать, как, к примеру, аккредитив.
  • Закрыть счёт после исполнения обязательств можно только в присутствии трёх сторон сделки. Одностороннее закрытие запрещено.
  • Правила распоряжения эскроу счетом можно прописать в тексте договора.
  • Тщательная проверка банком сделки и минимальный риск мошенничества.

Многие банки не были готовы к такому новшеству. Но вероятнее всего по прошествии времени и активном использовании этой технологии другими банками, те, кто ранее отказался от эскроу счетов, примет противоположное решение.

Эскроу счета – новое явление в российской экономике и еще более новая процедура в долевом строительстве страны. При возможности использования ее во многих сферах, применяться она в большей степени будет в отношении защиты дольщиков от произвола застройщиков.

При использовании счетов эскроу в сделку по долевому строительству будут привлечены в качестве третьей стороны и гаранта защиты интересов — банки.

Технология такого сотрудничества позволит сохранить денежные средства покупателя недвижимости до момента полного окончания строительства жилого объекта.

Видео: Что такое эскроу-счет?


..Следующая страница->