Что такое жилищный накопительный кооператив (ЖНК)?

Что такое жилищный накопительный кооператив (ЖНК)?Около 15 лет назад в обиходе россиян официально появилось новое понятие – жилищно-накопительный кооператив.

Особенно с ним знакомы граждане, которые решили приобрести жилье с помощью членства в подобной организации.

Что же такое ЖНК, на чем основан принцип их работы и стоит ли связываться с подобными кооперативными образованиями.

ЖНК – что это?

ЖНК или жилищный накопительный кооператив представляет собой экономическое предприятие, принцип работы которого основывается на удовлетворении потребностей его членов в сфере приобретения жилья. Подобные кооперативные предприятия способствуют привлечению финансовых средств дольщиков для приобретения новых жилых помещений.

Основным законодательным актом, регулирующим деятельность и ответственность подобных предприятий, выступает ФЗ-215 «О накопительных жилищных кооперативах». Участниками ЖНК могут стать исключительно граждане с российским гражданством.

Если человек хочет зарегистрировать свой кооператив, то он должен подробно изучить, как создать жилищный накопительный кооператив. Подобное объединение, по закону, обязательно должно быть включено в государственный реестр жилищных накопительных кооперативов. Для этого председатель должен обязательно зарегистрировать предприятие в ЕГРЮЛ, предоставив необходимую документацию.

Принцип работы ЖНК

Если говорить простым языком, то жилищные кооперативы представляют собой добровольные, официально зарегистрированные сообщества, помогающие своим участникам накопить средства на приобретение жилья. Все накопительные кооперативные организации должны обладать официальным статусом и подчиняться российскому законодательству.

ЖНК может покупать квартиры своим вкладчикам в любом доме любого города:

    Принцип работы ЖНК
  1. Человек вступает в членство ЖНК, приобретает статус пайщика и вносит регулярные паевые выплаты, которые поступают на его индивидуальный счет в кооперативе.
  2. Руководство кооператива тратит поступающие средства только на приобретение жилья для дольщиков.
  3. Чтобы расходование данных средств имело исключительно целевое назначение, за этим следят налоговики и Центробанк РФ.
  4. Также за расходованием следят и сами пайщики посредством финансовых отчетов, выкладываемых руководством ЖНК на своем офсайте.
  5. Руководит всей деятельностью избранное правление во главе с председателем. Избирают либо переизбирают правление, а также утверждают максимальную цену для покупки жилья сами пайщики на общих собраниях.
  6. Если пайщики вдруг пожелают проверить целесообразность использования своих денег, то на собрании можно избрать ревизора либо ревизионную комиссию, в состав которой могут войти пайщики или независимые эксперты, но только не из членов правления.

Обычно в жилищно-накопительные кооперативы вступают граждане, у которых недостаточно денег на покупку жилья, но с ипотечным кредитованием связываться не желают из-за большой переплаты или же сам банк не дает кредит.

Такие граждане объединяются в кооперативное сообщество и складывают свои финансы в общий котел (паевый фонд), который ежемесячно пополняют определенными взносами. Когда скопится достаточное количество средств, то кооператив покупает квартиру для первого пайщика, потом второго и т. д.

На кооперативные деньги можно приобрести только жилье. Нельзя тратить эти средства на зарплату сотрудников, расчет с подрядчиками или стройматериалы.

А на арендную плату, рекламные кампании или зарплату можно тратить только вступительные и членские взносы. Эти выплаты перечисляются на отдельный счет и расходуется на нужды кооперативного сообщества.

Как приобретается жилье

Как приобретается жильеКогда пайщик находит для себя желаемую квартиру, он сообщает ее координаты в кооператив, который ставит пайщика в конец очереди. Когда подходит очередность, ЖНК приобретает жилое помещение и передает его в пользование пайщику. Последний вправе зарегистрироваться в квартире вместе с семейством, переехать туда, либо сдавать жилплощадь в аренду.

Пайщик продолжает ежемесячно выплачивать обязательные взносы, пока не будет погашена вся стоимость жилья. Пока сумма не будет полностью выплачена, квартира остается в собственности кооператива. Этим ЖНК отличается от ипотечного приобретения жилья, при котором квартира становится собственностью сразу, но до окончания выплат она будет в банковском залоге.

Пока пайщик остается в кооперативе, взносы остаются его собственностью. Он может их подарить, продать, завещать и пр. Только членские и вступительные взносы сразу переходят в собственность кооператива. За долги забрать пай не могут, даже в случаях, когда пайщик обанкротится, либо приставы арестуют его имущество.

Преимущества и риски приобретения жилья посредством ЖНК

Основными плюсами приобретения жилья посредством участия в жилищном накопительном кооперативе считаются:

    Преимущества и риски приобретения жилья посредством ЖНК
  1. Минимальный размер первоначального взноса.
  2. Нет необходимости для вступления в кооператив собирать кучу бумаг и справок, достаточно минимального набора документов.
  3. Пониженный процент при выплатах за приобретенную квартиру.

Если же говорить о недостатках подобных экономических объединений, то к ним относят традиционные риски при участии в любых кооперативах подобного рода.

Сюда можно отнести такие риски:

  • исключение из членства кооператива на основании общего решения собрания;
  • убытки, обусловленные расходами на кооперативную деятельность;
  • обязательный вступительный взнос, не включаемый в накопления на жилплощадь, и риски дополнительных платежей при убытках ЖНК.

Но эти факторы не столь значимы, как тот факт, что квартира до окончания выплат будет принадлежать кооперативу, потому полноценно ей распоряжаться покупатель не сможет.

А если вдруг кооперативное объединение обанкротится, то пайщик окажется в крайне невыгодном положении.

Как вернуть деньги из ЖНК

Нередко возникают обстоятельства, когда пайщик хочет выйти из кооператива, например, внезапный переезд или наследство, жизненные изменения и пр. Написать заявление на выход из организации можно в любой момент. В подобной ситуации возникает проблема, как вернуть деньги из ЖНК.

Сумма возврата будет зависеть от того, копит пайщик средства на жилье или уже рассчитывается за приобретенную квартиру:

    Как вернуть деньги из ЖНК
  1. Если участник только копит средства, то ему следует написать заявление. После его подачи в течение месяца пайщику должны вернуть все взносы, кроме регулярных членских (по 1 тыс. ежемесячно) и вступительного (12 тыс. единоразово) взноса.
  2. Если же жилье уже куплено, но окончательный расчет еже не близко, а выйти из кооператива нужно уже сейчас, то алгоритм действий будет иной. Сначала пайщик должен решить, вернет он квартиру или оставит ее себе в собственность. Если пайщик решит съехать с квартиры, то возврату подлежат все паевые взносы с процентами, уплаченные до настоящего момента (кроме членских и вступительного). Если же пайщик решит жилье оставить, то ему придется внести оставшуюся сумму за квартиру единовременно. В этом случае пайщик не получает никаких денег, но остается с собственной квартирой.

Получается, что выйти из жилищного накопительного кооператива не сложно, как и вернуть свои средства. Иногда на пайщика при выходе накладывается обязательство в виде неустойки за невыполненные перед кооперативным сообществом обязательств.

Размер такой неустойки не может быть больше 1/300 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.

Чтобы минимизировать риски неоправданных платежей, перед оформлением отношений и вступлением в кооператив нужно крайне внимательно прочитать устав организации, оценить его соответствие ФЗ-215, проверить существование ЖНК в ЕГРЮЛ, сопоставить число пайщиков с количеством купленных квартир и пр.

Чем отличается жилищно-накопительный от жилищно-строительного кооператива

Не стоит путать накопительный со строительным жилищным кооперативом. Отличить ЖНК от ЖСК довольно просто:

    Чем отличается жилищно-накопительный от жилищно-строительного кооператива
  1. Основная разница заключается в том, что строительное объединение создается с целью строительства определенного здания, а ЖНК может приобретать жилье в разных домах и даже в разных городах.
  2. Также разница заключается в регулировании деятельности. ЖСК работают на основании ЖК, ГК и ФЗ-214, а работа накопительных кооперативов регулируется ФЗ-215.
  3. Еще одно отличие заключается в принципах использования и накопления взносов. Накопительные объединения больше напоминают кассы помощи, когда часть оплаты исходит от пайщика, а остальное оплачивает кооператив. А потом пайщик постепенно выплачивает остаток и проценты за использование средств из кооператива. А в ЖСК все паи сразу направляются на строительство.

Но при любом раскладе – и в ЖНК, и в ЖСК, дольщики не смогут владеть жильем, пока окончательно за него не рассчитаются.

Стоит ли приобретать жилье через кооперативы

Казалось бы, деятельность ЖНК и ЖСК весьма прозрачна и понятна. Но сложность в том, что жилье приобретается наполовину за свои средства, а наполовину за счет остальных вкладчиков.

Фактически система напоминает традиционную пирамиду. Подобная деятельность гарантирует приобретение жилья лишь для части самых первых участников.

Если новые дольщики перестанут вступать в кооператив, то остальные пайщики могут остаться без своих квартир. Сомнительная и далеко не радужная перспектива.

Подобные схемы зачастую используются, чтобы обойти ФЗ-214. Фактически кооперативные объединения выступают посредником между застройщиками и будущими собственниками жилья.

Стоит ли приобретать жилье через кооперативыЗадачей кооператива выступает продажа квартиры, а потому кооперативное руководство часто контролируется застройщиками, что выгодно только для последних. Ведь вместо договора о долевом участии покупатель будет иметь отношения только с кооперативным объединением.

При этом в приоритете будут интересы застройщиков, а не пайщиков. При этом кооператив не сможет спасти пайщиков в случае, когда застройщик обанкротится или по другим причинам заморозит стройку.

Перед вступлением в накопительный жилищный кооператив нужно несколько раз подумать о возможных рисках подобного мероприятия, оценить преимущества.

Если все же решено приобретать жилье через ЖНК, то нужно тщательно проверять документацию и договора, подписываемые с кооперативом. Это поможет избежать неприятных последствий и неудачного участия в ЖНК.


..Следующая страница->