Договор долевого участия (ДДУ)

Договор долевого участия (ДДУ)Покупка квартиры в недостроенном доме продолжительное время считали рискованным предприятием.

Даже несмотря на то, что вложение средств в недвижимость в процессе строительства позволяло хорошо сэкономить. Покупатели беспокоились, что стройку заморозят, девелоперская компания обанкротится и деньги осядут в карманах мошенников.

После вступление поправок в законодательную базу 1 июля 2018 года для более эффективной защиты дольщиков были ужесточены требования к застройщикам.

Покупка квартиры на правах дольщика гарантирует отсутствие юридических проблем с историей жилья. Отношения с застройщиком оформляются через договор долевого участия.

В этой статье рассматриваются особенности его заключения, необходимость регистрации в Росреестре, нюансы расторжения по инициативе дольщика, подводные камни подобных сделок и другие моменты, о которых не пишут в сети.

Определение ДДУ

Аббревиатурная расшифровка ДДУ означает договор долевого участия. Суть этого понятия заключается в долевом строительстве, при котором застройщик находит инвесторов, вкладывающих средства за долю в построенном объекте.

Это означает, что договор долевого строительства заключается с теми лицами, которые инвестируют стройку. Документ фиксирует права обеих сторон на бумаге.

Правовое поле

Правовое полеДоговором долевого участия обеспечивается сотрудничество физического или юридического лица со строительной компанией.

Требование к тексту, правила и порядок оформления долевой застройки регламентируются центральным нормативным актом — ФЗ-214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».

Этот законодательный документ часто претерпевает изменения, которые направлены на защиту прав дольщиков, поскольку они рискуют крупными суммами денег.

ДДУ заключается на этапе активного строительства, когда квартиры как объекта пока не существует. После сдачи дома в эксплуатацию покупка жилья оформляется посредством заключения сделки купли-продажи.

Что такое ДДУ при покупке квартиры в новостройке

Договор долевого участия, в основном, заключается при покупке квартиры в новостройке. Жилье строится на средства будущих владельцев, поэтому эти нюансы требуют юридического оформления.

Этот вид сделки связан с определенными особенностями. Прежде всего, это необходимость регистрации в Росреестре. После этого договор признается действительным.

Еще одна особенность связана со сроком получения права собственности на квартиру. Покупатель получает жилье в собственность после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта передачи.

Поэтому нужно учитывать, что один только подписанный договор не означает покупку квартиры. Всегда есть риск срыва сроков строительства или банкротство застройщика. Из-за этого очень важно выбрать достойную строительную компанию.

Обязательные пункты ДДУ: на что обратить внимание

В соглашении с застройщиком должны присутствовать все позиции, определенные статьей 4 ФЗ № 214. Если будет отсутствовать хотя бы один пункт, договор может считаться незаключенным: это значит, что права и обязанности его участников не возникают.

В тексте ДДУ должны быть прописаны следующие позиции:

    Обязательные пункты ДДУ: на что обратить внимание
  • техническое описание будущей квартиры — метраж, число комнат;
  • графический план с месторасположением на этаже относительно других квартир;
  • основные данные о многоквартирном доме — материалы строительства, класс помещения, энергоэффективность, сейсмоустойчивость;
  • срок передачи объекта дольщику;
  • полная стоимость доли и порядок ее перечисления;
  • гарантийные обязательства с указание срока;
  • обеспечительные меры, обуславливающие исполнение строителями ДДУ.

Вся информация должна соответствовать проектной декларации. В противном случае ДДУ может быть признан в суде недействительным.

Подводные камни

Любой из инструментов приобретения жилья связан с определенными рисками, имеет свои минусы и плюсы. Самый большой риск связан с вероятностью потерять деньги и не получить квартиру. Важно заранее проанализировать ситуацию, оценить все преимущества и недостатки.

Подписывая договор долевого участия, застройщик связывает себя жесткими рамками правового поля. Эти условия — гарант безопасной стройки для граждан.

К ним относятся следующие позиции:

    Подводные камни
  • интересы дольщиков, оформивших соглашение в октябре 2017 года и позже, защищает компенсационный фонд, в который строительная компания обязана перечислять 1,2 % от сумы каждого ДДУ;
  • нарушение сроков сдачи МКД влечет выделение в пользу дольщиков финансовых санкций, и этот механизм не фикция, он реально работает;
  • в регионах функционируют реестры обманутых дольщиков, оказывающих содействие гражданам, попавших в трудную ситуацию;
  • ДДУ регистрируется в ЕГРН — это придает соглашению особый формальный статус;
  • из-за ужесточения требований на федеральном уровне застройщики должны организовать так называемую «финансовую подушку» и обеспечить наличие на банковском счете строительства 10 % суммы проекта. Ситуацию контролирует банковский сектор;
  • ответственность застройщика перед дольщиками обязательно страхуется;
  • в строительной области к компаниям, нанятым для производства работ в новостройках, в 2020 году предъявляются очень высокие требования. Лицензию получить достаточно сложно, а это и является своеобразной гарантией качества жилья и соответствия его ГОСТам.

Основной недостаток ДДУ заключается в вероятности банкротства застройщика. Этот минус можно нивелировать, заключив соглашение с надежной строительной компанией, репутация которой складывалась в течение долгих лет.

Регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре

Регистрация договора долевого участия в строительстве в РосреестреДДУ — документ, практически единственный в своем роде, регистрация которого в Росреестре обязательна. Эта процедура запускается при оформлении инвестиционных отношений между застройщиком и дольщиком.

Регистрация позволит исключить недоразумения, которые могут возникнуть в связи с требованиями на квартиру в строящемся доме.

Порядок и условия заключения соглашения между строительной компанией и дольщиками-участниками регламентирует Закон № 214. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 долевое участие приобретает правовую форму только после регистрации в Росреестре.

Процедура предполагает подготовку и сбор достаточного большого количества документов. Каждая справка будет тщательно проверена и изучена на следующие соответствия:

  • правового статуса застройщика;
  • правового режима возводимого объекта;
  • наличие разрешений на проведение стройки;
  • требованиям законодательства проектно-сметной документации.

Только опытный специалист в области права и сделок с недвижимостью сможет выявить малейшие несоответствия, отыскать пути решения проблем в отношениях с застройщиком.

После проведения государственной регистрации ДДУ корректировке и изменению не подлежит. Застройщики редко идут на уступки, поэтому лучше все перепроверить до начала регистрации.

Регистрация первого договора и подготовка документов проводится строительной компанией. После этого дольщики по образцу этого договора подают документы на регистрацию самостоятельно.

Согласно пункту 3 статьи 5 ФЗ № 214 оплата по ДДУ и внесение первоначального взноса производится после регистрации соглашения. С 2017 года дольщики платят по договорам через специальные счета «эскроу».

Документы для регистрации

Документы для регистрацииПакет документов прописан в положениях пункта 2 статьи 48 ФЗ № 214. Для регистрации понадобятся:

  • разрешение на проведение строительства;
  • план МКД;
  • проектная декларация;
  • заключение контролирующих органов о соответствии строительной компании требованиям законодательства;
  • первый экземпляр ДДУ.

Перед регистрацией каждого ДДУ застройщик должен перечислять отчисления в компенсационный фонд — 1,2 % суммы каждого проекта. Госрегистратор проверит факт оплаты этого взноса. Исключением может быть факт внесения денежных средств на счет «эскроу».

Для регистрации всех последующих договоров о долевом участии понадобятся следующие документы:

  • подписанный экземпляр ДДУ;
  • заявления от дольщика и от застройщика о проведении госрегистрации;
  • паспорт дольщика и свидетельства о рождении его детей;
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса;
  • договор залога прав требования, если квартира приобретается за счет кредитных средств;
  • описание с детальным описанием квартиры, которое позволит идентифицировать объект.

В процессе регистрации всех последующих ДДУ сотрудник Росреестра не может требовать сбор ранее предоставленных документов, которые касаются компании застройщика или самого проекта.

Дольщик имеет право поручить проведение регистрации своему представителю. Это делается по нотариально заверенному документу.

Порядок проведения регистрации ДДУ

Порядок проведения регистрации ДДУПроцедура включает в себя несколько этапов:

  • подготовку документов;
  • оплату госпошлины;
  • подачу документов в Росреестр.

Помимо Росреестра, документы могут быть поданы в МФЦ. Также возможна электронная регистрация на сайте Росреестра с приложением электронно-цифровой подписи застройщика/дольщика.

При личной подачи документов необходимо присутствие и дольщика, и представителя строительной компании. Факт передачи документов должен быть отражен в расписке, подписанной госрегистратором.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре

По правилам, обозначенным в пункте 2 статьи 28 ФЗ № 214, зарегистрированный ДДУ должен иметь специальную регистрационную надпись.

Срок регистрации определен в пункте 1 статьи 16 ФЗ № 214 и составляет не более 7 дней. При подаче документов через МФЦ допустимо еще плюс 4 дня.

Проверить регистрацию ДДУ в Росреестре можно 3 способами:

  • получив выписку из ЕГРН;
  • непосредственно у застройщика — на договоре должен присутствовать штамп о регистрации;
  • на сайте Росреестра.

После оформления права собственности на купленную квартиру дольщик официально является плательщиком налога на имущество физических лиц.

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Причины, по которым дольщик может инициировать расторжение договора в долевом участии, могут быть разными:

    Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика
  • более чем на 2 месяца задержаны сроки строительства;
  • изменилось назначение общего имущества в доме;
  • на объекте были выявлены значительные, не устраненные дефекты, которые делают невозможным целевое использование;
  • строительный процесс осуществлялся с серьезными нарушениями условий ДДУ, законодательных норм и государственных стандартов;
  • приостановлена стройка, и очевидно, что к установленному сроку МКД сдан не будет;
  • поручительство, примененное застройщиком в качестве гарантии исполнения обязательств по ДДУ, было прекращено и не возобновлялось в течение 15 дней;
  • подверглась значительным изменениям проектная документация — площадь и планировка квартиры не соответствуют ранее обозначенным параметрам.

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия может быть расторгнут в одностороннем порядке по решению дольщика, путем обращения в суд или по соглашению сторон.

Принятие судом вердикта в пользу дольщика предполагает и возврат всех затраченных средств, и предоставление компенсации. Также застройщик заплатит штраф. Все выплаты необходимо произвести в течение 10 дней со дня решения суда.

Индивидуальные предприниматели и юридические лица в арбитражном суде не могут заявлять требования о штрафе и компенсации морального вреда.

Заключение

ЗаключениеПодписав договор долевого участия, вы получаете бесспорное преимущество — значительную экономию финансовых средств.

Готовое жилье на вторичном рынке обойдется дороже. Полученную разницу можно потратить на качественный ремонт в новостройке.

При оформлении ДДУ следует быть очень внимательным: взвесить все «за» и «против», учесть все риски. Не нужно забывать про мошеннические схемы и вероятность банкротства застройщика.

Изучите строительную компанию, с которой собираетесь оформлять отношения. Если все в порядке, можно подписать договор. Ведь это отличная возможность быстро и недорого построить собственную квартиру.

Видео: Договор долевого участия при покупке квартиры у застройщика


..Следующая страница->