Долевое строительство

Долевое строительствоДолевое строительство представляет собой процесс возведения дома строительной компанией, которая заключила с дольщиками (физическими или юридическими лицами) договор, согласно которому фирма обязуется построить объект в оговоренные сроки, а дольщики обязаны выплатить фирме конкретную сумму, после чего каждый из них получает свою квартиру в пользование.

Процесс заключения договора, особенности долевого строительства регулируются специальным законом ФЗ–214.

Что такое долевое строительство?

Это такой вид строительства, при котором строительная компания возводит жилой дом не за свои средства, а за деньги будущих владельцев квартир.

Иными словами, еще на этапе возведения дома его будущие жители выделяют средства строительной компании, которая готова возвести дом.

Что такое долевое строительство?После ввода дома в эксплуатацию квартиры передаются в собственность тех граждан, которые вносили денежные средства. Этот процесс и называется долевым строительством.

Обычно будущие владельцы квартир в строящемся доме выделяют средства не сразу всей суммой, а определенными платежами. Можно сказать, что квартиру они берут якобы в рассрочку.

Плюс долевого строительства в том, что при таком способе покупки квартиры ее стоимость будет ниже, чем при покупке уже готового жилья.

Изменения в ФЗ–214 в 2020 году

Раньше покупка квартиры в строящемся многоэтажном доме была рискованной сделкой. Дело в том, что многие нечестные на руку застройщики привлекали для строительства дома средства новых дольщиков.

В итоге оказывалось, что деньги потенциальных покупателей, которые заключили договор позже остальных дольщиков, уже были потрачены, но строительство дома так и не сдвигалось с места.

Чтобы обезопасить граждан от мошеннических схем застройщиков, правительство РФ решило внести изменения в закон. Так, уже с 2018 года и по сегодняшний день застройщиков начали контролировать банки, но только те, у которых имеется разрешение на выделение средств для долевого строительства.

Специальные сотрудники банков контролируют, куда застройщики тратят деньги. И если раньше человек мог заключить договор напрямую с застройщиком, то сегодня многие предпочитают воспользоваться счетом эскроу.

Это счет, на который человек кладет деньги в банк, а застройщик получает их, но только после того, когда он введет недвижимость в эксплуатацию.

Получается, что сегодня договор заключается в трехстороннем порядке – между застройщиком, банком и потенциальным покупателем квартиры.

Можно ли вложить в долевое строительство материнский капитал?

Можно ли вложить в долевое строительство материнский капитал?При рождении или усыновлении второго, третьего и последующих детей граждане РФ имеют право на получение материнского капитала.

Это одна из форм государственной поддержки семей, а воспользоваться такой возможностью могут только те семьи, которые ранее не воспользовались другими мерами государственной поддержки.

В 2020 г. размер этой помощи составляет чуть больше 450 тысяч рублей. Сумма вроде и немаленькая, но на покупку квартиры ее точно не хватит.

Логичным встает вопрос: «Можно ли использовать средства из материнского капитала для участия в долевом строительстве?».

Да, материнский капитал может быть потрачен на улучшение жилищных условий, в том числе и на строительство дома с привлечением строительной организации, на оплату первого взноса при получении ипотеки, на погашение основного долга по кредиту, на уплату цены по договору участия в долевом строительстве.

Закон о долевом участии в строительстве

Закон 214–ФЗ содержит исчерпывающую информацию об особенностях и порядке заключения ДДУ. Основные положения этого закона выражаются в следующем:

    Закон о долевом участии в строительстве
  • Застройщик имеет право привлекать средства физических или юридических лиц для возведения многоквартирного дома только после того, как он получит разрешение на строительство.
  • Отношения между застройщиком и инвесторами (будущими владельцами квартир) связывает договор участия в долевом строительстве. Согласно этому договору застройщик обязан возвести объект в четко оговоренные сроки.
  • Такой договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
  • Если в договоре не будет указана цена сделки, сроки и порядок уплаты денег, гарантийный срок на объект недвижимости, срок передачи объекта в эксплуатацию, тогда такая сделка будет считаться недействительной.
  • Если во время строительства дома объект недвижимости будет поврежден либо же испорчен вследствие каких-то обстоятельств (пожар, землетрясение и т. д.), тогда ответственность полностью понесет застройщик до момента передачи дома в эксплуатацию.
  • Если еще до момента ввода дома в эксплуатацию участник ДДУ скончался, тогда претендовать на его квартиру имеют право его наследники. Застройщик не имеет права ограничивать их в правах.
  • Если строительная компания не укладывается в срок для возведения или сдачи дома в эксплуатацию, тогда она обязана будет выплатить каждому участнику ДДУ неустойку за долевое строительство в размере одной семидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ.
  • Если застройщик сдал дом в эксплуатацию с нарушением каких–то правил или строительных норм, тогда участник ДДУ имеет право потребовать от него устранить недостатки в разумный срок и на бесплатной основе, уменьшить сумму договора или возместить расходы участника ДДУ, который решил самостоятельно устранить недостатки.

На что обратить внимание?

    На что обратить внимание?
  • Объект долевого строительства передается его участникам по акту приема–передачи и делается это после того, как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию (застройщик получит соответствующие документы – разрешение на ввод).
  • После получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, строительная фирма обязана в течение 2 месяцев передать дом участникам долевого строительства.
  • Когда инвестор (физическое лицо, которое выделило деньги для долевого строительства) получит уведомление от застройщика о том, что объект готов к сдаче, он должен принять объект в течение 7 дней после получения уведомления.
  • Если объект недвижимости не соответствует определенным требованиям инвестора, то тот может до момента подписания акта приема-передачи потребовать от строительной фирмы устранить все недостатки.

Регистрация ДДУ

Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Документы должны быть поданы прямо в эту инстанцию или через МФЦ. Подавать документы на регистрацию договора должен дольщик.

Для этого ему нужно принести такие бумаги:

    Регистрация ДДУ
  • договор долевого участия в 3 экземплярах;
  • заявление (его можно составить в момент обращения в Росреестр или МФЦ);
  • гражданский паспорт заявителя. Вместо заявителя подать документы на регистрацию может его доверенное лицо, которое будет действовать на основании доверенности;
  • согласие супруга или супруги на совершение сделки. Это согласие должно быть заверено у нотариуса. В том случае если оба супруга являются дольщиками по одному объекту недвижимости, тогда такое согласие предоставлять не нужно;
  • ипотечный или кредитный договор – если дольщик использует заемные средства банка, чтобы спонсировать застройщика;
  • документы на объект строительства. Эти документы должны быть составлены застройщиком, он должен их согласовать с дольщиком. В них должна быть отражена информация о местонахождении объекта недвижимости, площади квартиры;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрационные действия. Для физических лиц размер госпошлины составляет 350 рублей.

После подачи пакета документов в Росреестр, сотрудник этой инстанции должен зарегистрировать бумаги в течение 10 дней с момента их подачи заявителем.

Может ли дольщик отказаться от квартиры?

В Законе «О долевом строительстве» четко прописано, в каких случаях гражданин может отказаться от квартиры в новостройке:

    Может ли дольщик отказаться от квартиры?
  • если строительная компания не выполняет своих обязательств по передаче дома в установленный срок;
  • если застройщик приостановил или полностью прекратил строительство дома и становится очевидно, что в положенный срок он не выполнит своих обязательств и не передаст объект недвижимости дольщику;
  • если застройщик изменил проектную документацию;
  • если была нарушена технология строительства, качество готового объекта пострадало.

Во всех этих случаях гражданин имеет право отказаться от дальнейшего сотрудничества с застройщиком. А тот обязан будет вернуть дольщику его денежные средства, в том числе оплатить проценты на всю сумму, что внес дольщик, за их использование.

Размер процентов исчисляется как одна стопятидесятая ставка рефинансирования ЦБ на день исполнения обязательств.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Под переуступкой прав по ДДУ понимается передача квартиры в эксплуатацию другому человеку еще до момента сдачи дома в эксплуатацию (на стадии строительства объекта).

Если дольщик не хочет быть собственником жилья в строящемся объекте и он нашел покупателя на такое жилье, тогда первый должен подписать договор о переуступке прав.

В статье 11 Закона 214–ФЗ указано, при каких обстоятельствах дольщик может передать незаконченный объект строительства третьему лицу:

  • если он полностью уплатит положенную сумму застройщику или полностью переведет оставшийся долг на нового участника ДДУ;
  • уступка прав разрешается только с момента регистрации договора в Росреестре и до того момента, пока стороны не подписали акт приема-передачи.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительствеПри переуступке прав первоначальный договор, подписанный застройщиком и прежним дольщиком, не прекращает своего действия. Меняется только сторона соглашения, поэтому все условия сделки сохраняются.

Это касается и сроков строительства, а также передачи объекта в эксплуатацию. Также новому участнику ДДУ переходят все права и обязанности, прописанные в прежнем соглашении.

Новоиспеченному дольщику важно быть внимательным и не допустить ситуации, при которой прежний дольщик передал ему права на квартиру, но при этом не выплатил всю сумму застройщику.

По закону дольщик, который уступает право требования, может продать незавершенный объект строительства, не выплатив всю сумму строительной компании, но он обязан уведомить об этом покупателя.

Чтобы обезопасить себя от неожиданной выплаты долга, потенциальный покупатель недвижимости должен запросить у застройщика акт сверки платежей исходного дольщика. По этому документу будет видно, сколько денег выплатил дольщик, какую сумму он еще должен.

Согласие застройщика на переуступку прав по договору долевого участия не требуется. Однако он обязательно должен быть уведомлен дольщиком о том, что будет происходить смена собственника.

Исполнение обязательств по ДДУ

Застройщик считается исполнившим свои обязательства после подписания акта приема–передачи объекта. А дольщик считается исполнившим свои обязательства после уплаты положенной суммы застройщику за свою долю, а также после подписания передаточного акта.

Страховка объекта недвижимости по договору ДДУ

Обязанность по страховке строящегося дома и по передаче квартиры дольщику возлагается на строительную компанию. Если застройщик требует у дольщика деньги на страховку, то он нарушает закон, потому что в ФЗ–214 четко прописано, что дольщик должен вносить средства только на строительство дома.

Плюсы и минусы ДДУ

Плюсы и минусы ДДУСомневаясь в том, стоит или нет вкладывать деньги на строительство многоквартирного дома, стоит рассмотреть все достоинства и недостатки такой сделки с застройщиком.

Плюсы:

  • относительно низкая стоимость покупки дома. Дольщик может сэкономить до 30% на покупке жилья в строящемся объекте недвижимости;
  • не нужно изначально платить всю сумму. Заключая договор о долевом участии, дольщик, грубо говоря, берет квартиру в рассрочку без уплаты процентов.

Минусы:

  • дольщик не сразу получает заветную квартиру, а через определенное время, оговоренное в договоре;
  • есть вероятность того, что застройщик не выполнит своих обязательств: не возведет дом, построит его, но с существенными нарушениями договора, сдаст дом в эксплуатацию, но не уложится в срок. В таком случае дольщик потеряет свое драгоценное время и нервы;
  • дольщик может попасть в руки мошенников, которые могут завладеть его деньгами. Чтобы не быть обманутым, обязательно нужно проверять застройщика на «чистоту» его работы еще до момента заключения договора ДДУ.

Долевое строительство выгодно для дольщика, потому что квартира, купленная на этапе строительства, обойдется ему дешевле примерно на 30%, чем в уже готовой новостройке или на вторичном рынке недвижимости.

Однако риски для дольщика по договору ДДУ все же имеются: он может не получить квартиру, застройщик может не сдать дом в эксплуатацию в положенное время или вовсе может оказаться мошенником.

Для безопасности проведения сделки сегодня дольщики могут не переживать, что их средства будут безвозвратно потеряны, поскольку с введением эскроу-счетов застройщик никуда не денется с деньгами, пока не сдаст дом в эксплуатацию.


..Следующая страница->