Как взыскать неустойку с застройщика?

Как взыскать неустойку с застройщика?Многие люди мечтают обзавестись собственной квартирой в новостройке: подыскивают жилье в строящемся доме, составляют со строительной фирмой договор участия в долевом строительстве (ДДУ), в котором оговариваются сроки постройки и введения в эксплуатацию дома.

Если же застройщик не соблюдает эти сроки, то участник долевого строительства (покупатель квартиры в строящемся объекте) имеет право потребовать от него неустойку.

Как происходит процедура взыскания неустойки с застройщика и в каком размере можно получить денежную сумму за неисполнение либо ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств?

Требования о выплате неустойки

При составлении договора участия в долевом строительстве обязательно прописываются сроки постройки и введения дома в эксплуатацию.

Такой договор также должен быть зарегистрирован в Росреестре, поскольку без регистрации требовать от застройщика неустойку участник долевого строительства не сможет.

Потенциальные владельцы квартир в строящихся домах имеют право на получение неустойки от застройщика, если:

  • строительство ведется незаконным способом, без разрешений;
  • застройщик не сдал дом вовремя;
  • построенный дом не соответствует установленным нормам и правилам проектной документации.

Порядок взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Прежде чем обращаться в суд с исковым заявлением, дольщику (гражданину, который ждет заселения в дом) нужно вначале «полюбовно» решить вопрос со строительной фирмой.

Для этого нужно:

    Порядок взыскания неустойки по ДДУ с застройщика
  1. Составить претензию, которая должна содержать основные параметры договора, формулу и расчет неустойки, а также требования заявителя, реквизиты для перечисления денег. На практике застройщики никогда не перечисляют неустойку в добровольном порядке.
  2. Направить претензию застройщику. Сделать это можно двумя путями: направить претензию письмом с уведомлением или передать претензию в офис застройщика. Во втором случае нужно сделать дубликат письма: один экземпляр передать секретарю, а на втором попросить его поставить входящий номер и дату принятия письма (чтобы у заявителя были доказательства, что письмо он направлял застройщику).
  3. Подождать 2-3 недели, пока застройщик не ознакомится с претензией и не примет решение по ней.
  4. Если застройщик не принял никакого решения в течение 2-3 недель или оно не удовлетворило участника долевого строительства, тогда гражданин может обратиться в суд.
  5. Обращение в суд с исковым заявлением.

Как написать претензию на застройщика по долевому участию о взыскании неустойки?

Претензия подается по месту нахождения юридического лица – застройщика. Юридический адрес компании можно узнать из выписки ЕГРН, которую можно посмотреть на сайте Федеральной налоговой службы.

Чтобы подать претензию застройщику о взыскании неустойки, необходимо вначале произвести расчет неустойки. Расчет можно сделать самостоятельно или воспользоваться онлайн-калькулятором.

Далее следует написать претензию по такому формату:

    Как написать претензию на застройщика по долевому участию о взыскании неустойки?
  • наименование адресата – юридический и фактический адрес застройщика;
  • наименование адресанта – Ф.И.О. человека, подающего претензию, адрес его проживания, номер телефона;
  • наименование документа – «Досудебная претензия по договору о долевом строительстве жилья»;
  • текст претензии, где нужно указать номер договора и дату его подписания, объект долевого строительства, его адрес, срок передачи квартиры, стоимость квартиры, пункт договора, где будет указано, что при невыполнении застройщиком своих обязательств, гражданин имеет право требовать от него неустойку. В конце обязательно указать, что в случае невыполнения фирмой условий договора и отказа от уплаты неустойки, заявитель имеет право обратиться в суд;
  • дата и подпись заявителя.

Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?

Подобного рода иски граждане обычно подают в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика, то есть, строительной фирмы, с которой гражданин подписал договор.

Но в случае покупки жилой квартиры или дома на такого гражданина распространяется действие закона «О защите прав потребителей».

Согласно этой норме права человек может выбрать, в какой суд подавать иск: по месту нахождения застройщика, по месту жительства истца или же по месту нахождения объекта долевого строительства.

Преимущество подачи иска в суд для гражданина в том, что кроме неустойки он может рассчитывать на штраф со стороны застройщика в размере 50% от размера неустойки. Это правило регламентируется законом «О защите прав потребителей».

Как рассчитать неустойку по ДДУ в 2020 году?

Как рассчитать неустойку по ДДУ в 2020 году?Согласно ФЗ № 214 неустойку нужно считать с даты, которая указана в ДДУ. Например, если в договоре обозначено, что застройщик должен передать дом в эксплуатацию 31.01. 2020 года, то неустойку можно начинать рассчитывать с 01.02. 2020 года и до даты подписания передаточного акта.

Если строительная фирма нарушила срок сдачи дома, тогда по требованию второй стороны сделки она должна выплатить ей пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Если участником ДДУ является гражданин, а не юридическое лицо, тогда неустойка выплачивается в двойном размере (согласно ст. 6 ФЗ № 214).

С 2016 года значение ставки рефинансирования Центрального банка стали приравнивать к ключевой ставке. Последняя устанавливается в процентах и периодически меняется Центральным банком. Ее размер можно узнать на официальном сайте ЦБ РФ – www.cbr.ru.

Участник долевого строительства может самостоятельно выбрать размер ключевой ставки:

  1. Ставка может быть взята на день наступления обязательств, то есть на день начала нарушения сроков передачи жилья.
  2. Размер ключевой ставки можно взять на день фактического исполнения обязательств, то есть на день подачи иска в суд.
  3. Можно взять несколько значений ключевой ставки по периодам действия: с начала нарушения сроков передачи квартиры и до дня вынесения решения судом.

Самостоятельно просчитать реальный размер неустойки можно по такой формуле:

Н = ЦД * КДП * 1/300 * 2 * КС, где:

Н – размер неустойки;

ЦД – цена договора;

КДП – количество дней просрочки;

1/300 – ставка рефинансирования ЦБ РК;

2 – двойной размер неустойки (для физических лиц; для юридических лиц этот параметр не берется);

КС – ключевая ставка.

Разберем на примере: стоимость квартиры согласно договору равна 3 500 000 рублей. Передачу жилья застройщик задержал на срок 6 месяцев (180 дней). Ключевая ставка равна 11%. Производим расчет по рассмотренной выше формуле:

Н = 3500000 * 180 * 1/300 * 2 * 0,11 = 462 000 (рублей).

Если гражданин был вынужден обратиться в суд за защитой своих интересов и при этом до подачи в суд он предъявил свои претензии застройщику, но в течение 2-3 недель после предъявления претензий застройщик не выплатил неустойку, тогда истец при подаче заявления и вынесении решения судом по данному вопросу имеет право на получение штрафа с той суммы неустойки, которая была рассчитана.

Статья 333 ГК РФ в деле о взыскании неустойки

Статья 333 ГК РФ в деле о взыскании неустойкиК сожалению, судебная практика такова, что суды практически никогда не взыскивают неустойку в том размере, которая была рассчитана в исковом заявлении.

С чем это связано? Суд может по требованию застройщика (ответчика) снизить размер неустойки, если сочтет, что ее размер несопоставим с тем ущербом, который был причинен непосредственно гражданину.

Размер снижения неустойки на основании этой статьи варьируется не просто от одного суда к другому, но и от одного судьи к другому в рамках одного суда.

Обычно снижение происходит в 2, 3 и даже 4 раза, но в судебной практике встречаются ситуации, когда размер заявленной неустойки уменьшается и в 10–15 раз. При этом оспорить такое решение суда у истцов практически никогда не получается.

Однако суд имеет право снизить ставку согласно ст. 333 ГК РФ только на основании заявления ответчика о снижении неустойки. И если по каким-то причинам ответчик забыл написать такое заявление, то суд не имеет права снижать пеню.

Взыскание неустойки за перенос сроков сдачи

В п. 3 ст. 6 ФЗ № 214 речь идет о том, что застройщик должен сообщить гражданину, с которым заключил договор ДДУ, о переносе срока передачи квартиры.

При этом чтобы ему не пришлось платить неустойку, он должен уведомить собственника жилья о переносе сроком за 2 месяца до того срока, что указан в договоре.

Если компания не уведомит гражданина, тогда ей придется платить неустойку в добровольном либо принудительном порядке.

Можно ли требовать моральную компенсацию за перенос срока сдачи дома в эксплуатацию?

Можно ли требовать моральную компенсацию за перенос срока сдачи дома в эксплуатацию?Участник долевого строительства имеет право подать иск в суд и на возмещение морального вреда (помимо выплаты неустойки). Это правило регулируется ст. 15 закона РФ «О защите прав потребителей».

Если истец докажет в суде, что ему был нанесен моральный вред в результате срыва срока сдачи застройщиком объекта в эксплуатацию, то суд обязательно удовлетворит такой иск.

Опытные юристы советуют истцам в таких случаях требовать максимально возможный размер моральной компенсации, но чтобы его сумма была в пределах разумного. Суды обычно снижают ее размер, поэтому лучше брать с запасом.

Претендовать на выплату моральной компенсации можно в том случае, если в результате срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию участнику долевого строительства пришлось проживать в общежитии или, к примеру, вставать очень рано и ехать на работу и т. п.

Как по максимуму взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ?

Многие люди сталкиваются с ситуацией, когда суды снижают размер их неустойки, установленной на законодательном уровне. Они применяют статью 333 Гражданского кодекса РФ. В результате этого вместо кругленькой суммы истцу возвращается только половина (в лучшем случае).

Но не все знают, что можно получить максимальный размер неустойки, а для этого стоит придерживаться следующих рекомендаций:

    Как по максимуму взыскать неустойку с застройщика за просрочку по ДДУ?
  1. Выбор суда. Истец должен провести анализ судейских практик по вопросам взыскания неустойки. Бывают ситуации, когда суд, находящийся по месту нахождения застройщика, выдает неустойку в несколько раз меньше, чем тот суд, что находится по месту жительства истца. При одинаковых обстоятельствах дела в одном суде истец может получить 500 тысяч рублей, а в другом – 1,5 миллиона рублей. Поэтому важно отнестись к выбору подсудности очень серьезно и предусмотрительно.
  2. Перевод дела в арбитражный суд. Если решение суда общей юрисдикцию по вопросу выплаты неустойки не удовлетворило истца, тогда он может обратиться в арбитражный суд. Как правило, такие суды удовлетворяют требования истца и выносят решение о взыскании полного объема неустойки в его пользу.
  3. Разбивка исковых требований на небольшие периоды. Судебная практика показывает, что участникам ДДУ выгодней всего судиться с застройщиком за короткие периоды просрочки. Не стоит ждать, когда фирма передаст квартиру, поскольку при своевременном обращении к застройщику с просьбой о взыскании неустойки, у человека будет больше шансов получить положенные ему деньги, потому что после введения жилого дома в эксплуатацию у многих застройщиков просто напросто нет денег, чтобы оплатить все неустойки.

При несоблюдении сроков по вводу жилого объекта в эксплуатацию, участник долевого строительства (человек, который купил квартиру в строящемся доме) имеет право взыскать с застройщика неустойку за просроченный период.

Вначале ситуация решается в досудебном порядке путем написания претензии в адрес застройщика. Если он игнорирует требования заявителя, тогда тот имеет право подать исковое заявление в суд и требовать взыскать неустойку с застройщика, а при желании еще и моральную компенсацию за то, что тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Видео: Взыскание неустойки с застройщика. Как подать иск?


..Следующая страница->