Неустойка по ДДУ с застройщика

Неустойка по ДДУ с застройщикаДолевое участие в строительстве – довольно популярный способ приобретения жилплощади.

Его главное преимущество в том, что вкладывая деньги в строительство дома, дольщик гарантировано получает право на получение в собственность выбранной квартиры по окончании строительства.

При этом дольщик платит за будущую недвижимость гораздо меньше, чем заплатит покупатель за аналогичную квартиру на этапе полной готовности дома.

Недостаток такого долевого участия в том, что покупатель вносит деньги за недвижимость, которой еще нет. Впереди предстоят месяцы ожидания.

И, к сожалению, случается так, что сроки сдачи дома сдвигаются. И вместо, например, года ожидания, дольщик вынужден ждать полтора, а то и два года.

Что делать в этом случае? Закон дает право дольщику требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры по договору долевого участия. И теперь возникают главные вопросы: как правильно рассчитать сумму взыскания и куда необходимо писать претензию.

Как определить сроки просрочки?

Как определить сроки просрочки?Прежде чем обращаться к застройщику с претензией, нужно четко понимать, с какого именно момента началась просрочка.

Проблема в том, что в договоре долевого участия в строительстве значится несколько дат, что может сбить с толку не очень внимательного инвестора, то есть участника долевого строительства. Поэтому многие попросту пропускают тот самый момент, когда начинает «капать» неустойка.

Бывает и так что дольщик видит дату сдачи дома в эксплуатацию, понимает, что она уже прошла, подает иск в суд за неустойку, но суд возвращает иск неудовлетворенным. Почему так происходит?

Все просто, срок сдачи дома и ввода в эксплуатацию – два разных понятия. Интервал между этими датами может составлять год.

В договоре в обязательном порядке есть еще одна дата – дата передачи жилья. Именно с нее начинает копиться неустойка. Без этой даты договор в принципе не имеет силы, так как он не сможет пройти регистрацию в Росреестре.

Этот срок един для всех участников долевого строительства данного дома, после подписания договора застройщик уже не может сдвинуть ее по собственному усмотрению.

Дата передачи объекта недвижимости может быть прописана в договоре в разных вариациях. В каждом случае неустойка будет считаться по-разному:

    Как определить сроки просрочки?
  1. Так, если в договоре значится, что недвижимость должна быть передана владельцу не позже 30 ноября 2020 года, первым днем просрочки следует считать 1 декабря 2020 года.
  2. Срок передачи может быть определен кварталом, например, в пункте о сроках прописано: «в третьем квартале 2020 года». В этом случае отправной точкой для начисления пени станет 1 октября 2020 года.
  3. Застройщик может привязать дату сдачи дома к определенному событию, чаще всего ориентиром становится приемка дома госкомиссией. Например, в договоре обозначена дата ввода в эксплуатацию – третий квартал 2020 года, а срок передачи недвижимости в эксплуатацию – не позже 60 дней от прописанной даты. В этом случае расчет неустойки по ДДУ наступит 1 декабря 2020 года.

Зачастую застройщик, подстраховываясь, прописывает и вовсе расплывчатые даты, используя слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».

Все это уловки не самого ответственного застройщика перестраховаться, и, в случае отхождения от сроков, избежать законного наказания. На эти слова стоит обратить особое внимание, так как все это незаконно.

Сдача дома сдвигается, что делать?

Сдача дома сдвигается, что делать?Впрочем, закон предусматривает такой вариант развития событий, когда застройщик сдвигает ранее заявленные сроки сдачи дома в эксплуатацию.

В этом случае не менее чем за шестьдесят дней до предполагаемой даты сдачи, он обязан отправить всем участникам проекта предложение продлить сроки.

Только в том случае, если дольщик ничего не имеет против, подписывается договор с указанием новых сроков. Но в этом случае дольщик автоматически лишает себя права на получение компенсации за просрочку.

Однако участник проекта имеет полное право отказаться от продления сроков, в этом случае взыскание неустойки по ДДУ с застройщика – его полное право. В случае молчания и не предоставления никакого ответа, считается, что участник также не согласен с новыми сроками.

Единственный документ, на основании которого считается, что застройщик полностью выполнил обязательства перед дольщиками – передаточный акт. Только с момента подписания этой бумаги дольщик переходит в категорию собственника недвижимости.

Если подписание этого ключевого документа произошло до конечной даты, значит, договор соблюден. Если сроки по договору прошли, а документ так и не был подписан дольщиком, значит, пора призвать к ответственности застройщика.

Если передаточный акт все же подписан, но дата в нем стоит более поздняя, чем изначально значилось в договоре – дольщик вправе требовать неустойку за все время просрочки.

Первое, что в этом случае должен сделать недовольный участник проекта – написать претензию на строительную фирму, которая не выполнила взятые на себя обязательства.

Впрочем, заявитель может опустить этот пункт и сразу отправиться в суд. Но перед этим следует еще раз прочесть договор, вполне может статься, что претензия в компанию – обязательный этап, который должен соблюсти участник данного конкретного долевого строительства.

Претензия на застройщика – пишем правильно

При составлении претензии учтите, что это юридическая бумага, которая в случае не решения проблемы с застройщиком мирным путем будет направлена в суд. А это значит, что составлять ее придется по всем правилам.

Поэтому следите за стилем изложения, писать нужно сугубо деловым языком, без «скатывания» на разговорную лексику. Бумага не имеет общую форму, но обязательные составляющие все же должны быть предусмотрены.

Что должно быть в претензии:

    Претензия на застройщика – пишем правильно
  • Номер договора, дата подписания – все это позволит быстро отыскать требуемый документ в общей базе, и убедиться, что претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома по ДДУ от заявителя действительно обоснована;
  • Следует описать тот объект, который должен был быть предоставлен дольщику, в том числе прописать площадь, номер квартиры, этаж;
  • Обязательно обозначьте, какой именно пункт, по вашему мнению, нарушен со стороны застройщика, это позволит быстрее понять, в чем именно суть претензии и дать конкретный ответ на ситуацию;
  • Не поленитесь перед написанием бумаги проконсультироваться с юристом и уточнить, какую именно статью нарушил со своей стороны застройщик;
  • Укажите сумму неустойки, которую вы хотите получить, она рассчитывается на дату написания претензии;
  • По общим правилам срок выплаты неустойки составляет десять дней – обязательно пропишите это в документе вслед за требованием возмещения неустойки.

В сумму неустойки можно включить также те дополнительные расходы, которые пришлось понести участнику данного долевого строительства в результате сдвига сроков передачи объекта, чаще всего это размер арендной платы за снимаемое жилье,

Не спешите лично доставить бумагу в офис застройщика. Вполне может статься так, что бумагу некому будет принять, и вам предложат ее оставить неподписанной, мол, зайдите через неделю, мы вам передадим ваш экземпляр за подписью руководителя. Но в указанный срок секретарь может просто развести руками, объяснив, что никакой бумаги и не было.

Самый надежный способ оповестить застройщика о своем недовольстве и предъявить требование о выплате компенсации за просрочку – отправить претензию заказным письмом. В этом случае не забудьте оставить у себя копию отправленного экземпляра.

Если вы все-таки решили лично передать бумагу в компанию, добейтесь, чтобы вашу бумагу приняли, а на втором экземпляре специалист, который принимал бумагу, написал, кто ее принял, поставил свою подпись и печать компании.

Не ждите, что ситуация разрешится сама по себе миром. Принимайте меры, не откладывая.

Расчет неустойки – сколько требовать?

Расчет неустойки – сколько требовать?За отправную цифру необходимо взять сумму договора долевого участия. Она обязательно должна быть прописана в вашем документе.

Если не нашли полную стоимость квартиры, но при этом есть цена одного квадратного метра – возьмите эту цифру и умножьте на количество приобретаемых в рамках договора квадратных метров. Полученное число и есть истинная стоимость вашей квартиры.

Если по каким-то причинам застройщик не указал и этот параметр, берите стоимость всего ДДУ и делите эту сумму на все квадратные метры строящегося объекта. Перед вами цена одного квадратного метра, теперь умножьте его на площадь вашей квартиры.

ФЗ четко проговаривает, как именно должна быть рассчитана сумма неустойки. Она рассчитывается на основании ключевой ставки Центробанка. Отправная цифра – 1/300 ставки от полной суммы договора за сутки просрочки. Если вы физическое лицо, то проценты следует рассчитывать в двойном размере.

Так как ставка Центробанка периодически меняется, перед проведением расчетов нужно уточнить ее размер на данный конкретный момент. Так, на текущий 2020 год она составляет 7,75 %.

Для расчета пени необходимо цену ДДУ × на количество дней просрочки, полученную сумму помножить на два. Теперь следует умножить на (1/300) и на ставку ЦБ на момент расчета – 7,75.

Если у вас на руках уже есть подписанный передаточный акт, то полученное значение необходимо умножить на количество дней между указанным в договоре участия сроком и датой подписания акта.

В том случае, если до момента отправки претензии в суд ставка ЦБ изменится, заявитель может выступить с ходатайством проведения перерасчета суммы неустойки.

Приведем пример для понимания. Итак, цена ДДУ составляет 4,5 млн. рублей. Просрочка составила 65 дней. 4 500 000 × 65 × 2 × 1/300 × 7,75 = 151 175. Это и есть сумма неустойки за просроченные дни.

Возмещение вынужденных расходов

Возмещение вынужденных расходовЕсли участник долевого строительства является частным лицом и приобретает квартиру для непосредственного в ней проживания, то кроме права на получение компенсации за просрочку он может рассчитывать на возмещение стоимости аренды квартиры на время просрочки сдачи дома, если, конечно, такая имеет место быть.

Но компенсация возможна в том случае, если у дольщика нет другой жилплощади, и аренда – вынужденная мера. При этом, разумеется, у него должны иметься все документы, подтверждающие факт аренды чужой недвижимости.

Давайте проведем расчет, предположим, что месяц аренды квартиры обходится 26 000. За два месяца аренды он вынужден заплатить 52 000 рублей. Так что, кроме ранее рассчитанной суммы компенсации он может рассчитывать на получение и этой суммы тоже.

Компенсация морального вреда

Дольщик – потребитель, и в таком случае он имеет полное право требовать от застройщика возмещения морального ущерба за то, что квартира не была передана ему в срок. В результате чего дольщик мог понести как физические, так и моральные страдания.

Как произвести расчет этой суммы? Заявитель самостоятельно определяет сумму ущерба своих страданий. Так, если оценить страдания в 1 000 рублей в день, то за 65 дней «накапает» 65 000.

Штраф

Как потребитель дольщик также имеет право на взыскание штрафа с компании. Его размер составляет 50% от суммы удовлетворенных судом требований.

Не копите неустойки, не верьте обещаниям застройщика в то, что со дня на день все обязательства перед вами будут выполнены.

Неустойка (пени)

Неустойка (пени)Не спешите радоваться посчитанным суммам, застройщик может выйти на вас со встречным иском и также написать ходатайство на снижение суммы выплат. Будьте уверены, он это обязательно сделает.

Как правило, в результате таких действий от застройщика сумма общей неустойки может снизиться до 10%. Поэтому вместо насчитанных при первоначальном расчете 402 000 рублей, дольщик получит не более 40 000 рублей.

Судебные расходы

Помимо выплат, предусмотренных исковым заявлением о взыскании неустойки по договору долевого участия, обманутый дольщик имеет право на возмещение судебных расходов.

Сообщить об этом своем намерении можно после получения положительного решения от суда, но можно изначально обозначить это намерение при написании заявления.

Но имейте в виду, что судебные издержки также оплачиваются не в полном размере. Они возмещаются в том же пропорциональном соотношении, что и сумма неустойки.

Так, если по исковому заявления истцу насчитали 50% от требуемой суммы, то и за понесенные судебные издержки он получит только 50% затраченной суммы.

Общая сумма реальной компенсации

На практике случается и так, что суды вовсе отказывают заявителю в удовлетворении его прав, ссылаясь на нарушение сроков, неправильно заполненные документы и прочие нюансы.

Чтобы избежать подобной участи и исключить себя из этого списка, не пытайтесь сэкономить на юридических советах. В противном случае может статься так, что попытка сэкономить на юристе приведет к полному отказу в выплате.

Как взыскивать неустойку через суд

Как взыскивать неустойку через судИтак, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ и при этом проигнорировал предоставленную ему претензию? Не тяните, идите в суд.

В заявлении обязательно обозначьте наименование суда, в котором будет рассматриваться ваше дело, обозначьте ваши данные (ФИО, адрес, контакты). Кроме того обязательно должны содержаться сведения и о недобросовестном застройщике (адрес компании, полное наименование).

По сути, исковое заявление практически не отличается от претензии, здесь также необходимо развернуто обозначить суть возникшей проблемы.

Не забудьте обозначить суммы выплат, на которые вы рассчитываете в результате рассмотрения дела, в том числе моральный ущерб, штраф. Приготовьтесь к тому, что придется оплатить судебные расходы, госпошлину.

В обязательном порядке исковое заявление нужно дополнить приложенной копией ДДУ, квитанцией, подтверждающей факт передачи застройщику требуемой суммы, непосредственно квитанцию на уплату требуемой госпошлины и претензию, которая была ранее направлена на застройщика.

На последней в обязательном порядке должны иметься данные о том, что застройщик также получил свой вариант этой претензии.

Выбор суда

Рассмотрение таких дел проходит в судах общей юрисдикции, но, как вариант, можно продать свои требования другой компании.

Та в свою очередь, уже как юридическое лицо, может обратиться в арбитражный суд. При таком раскладе риск того, что сумма неустойки будет снижена – минимален.


..Следующая страница->