Что такое девелопмент?
Понятие «девелопмент» пополнило ряды заимствованных западных терминов в шальные 90-е. В то время значение этого слова понимал узкий круг лиц.
В широком понимании девелопмент означает разработку и строительство объектов недвижимости на всех этапах. Девелоперы занимаются развитием нежилых участков, сооружают на них объекты.
Но почему необходимо усложнять и называть обычное строительство необычным словом. Может, не все так просто?
Девелопмент — что это такое, что включает в себя это понятие, как определяется в строительстве, каковы перспективы его развития в России, читайте в этой статье.
Девелопмент простыми словами
Девелопмент в переводе с английского означает развитие. Слово «developer» является производным от глагола «to develop» (развивать).
Девелопмент представляет собой систему управления инвестиционными, строительными и инженерными проектами, воплощение которых приводит к качественным изменениям территории, объектов, сооружений.
Девелопмент подразумевает разработку эффективного проекта с учетом получения в инстанциях необходимых разрешений на его реализацию.
Проект реализуется с привлечением инвестиций и кредитных средств, отбором подрядчиков, финансированием и контролем над их деятельностью. Объект строится и передается в эксплуатацию.
Говоря простыми словами, девелопер — это застройщик.
Особенности девелопмента как бизнеса
Девелопмент является глубоко специализированным бизнесом. Чтобы получать с него прибыль, нужно уточнять и перепроверять по несколько раз каждую деталь.
Непроверенная статья в документе, непроведенное исследование почвы могут привести к серьезным последствиям. Девелоперы несут ответственность за любую ошибку, даже если они к ней не причастны.
Девелопмент считается особым видом предпринимательской деятельности, доход от которой получается в результате преобразования материальных процессов.
Все эти рабочие моменты выражаются в инвестиционном развитии объектов недвижимости и включают следующие этапы:
- подбор команды участников проекта;
- изучение рынка;
- проектирование;
- маркетинг;
- строительный процесс;
- финансирование;
- бухгалтерский учет;
- управление объектом недвижимости.
Эта сфера деятельности требует крупных финансовых вложений и длительного цикла. Впоследствии реализованные проекты могут способствовать регулярному потоку денежных средств. Поэтому девелопмент — это еще и разновидность инвестиционных проектов.
Что такое девелопмент в строительстве
В строительной сфере термином «девелопмент» обозначается деятельность по созданию, реконструкции или изменению объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости. Этим видом бизнеса занимаются именно компании.
Предпринимателей в этой отрасли называют девелоперами. Как правило, это инвесторы, которые финансируют объекты недвижимости с расчетом получения прибыли от продажи.
Фактически девелопмент в строительстве — это управление объектом, менеджмент. В современном мире этот бизнес считается одним из самых прибыльных. В России он также развивается и приобретает перспективность.
Девелопмент в России
Развитие и реконструкция зданий и сооружений происходило еще во времена СССР. Явление было, а инвесторов и девелоперов не было. Застройщик должен был и строить, и восстанавливать, и заниматься поиском средств.
Все эти функции сохранились, но называться стали по-другому. Но не только это изменилось. Расширился спектр услуг, улучшился сервис. Средства массовой информации стали больше писать о девелоперских компаниях.
В 2020 году в регионах уже работают федеральные и местные девелоперские компании, которые сотрудничают с разными застройщиками. У многих федеральных компаний имеются офисы в Москве, откуда происходит управление.
У местных компаний столичных офисов нет. Руководство происходит в самом регионе.
Чем занимаются девелоперские компании
Услуги в этой сфере деятельности оказывают компании, которые реализуют строительные проекты. Проектами принято считать развитие, строительство или реконструкцию объекта.
Девелоперская компания производит полный цикл работ — от анализа идеи до сдачи готового объекта заказчику. Компании не только строят, но и реконструируют, производят ремонт (называется реновацией), но все делается только для того, чтобы увеличить стоимость.
Цены за услуги компании могут достигать 10 % от стоимости всего объекта. Все нюансы обозначаются в договоре: сроки, стоимость, перечень и объем работ.
Этапы девелопмента
Рабочий процесс над проектом включает в себя несколько этапов:
- создание идеи и анализ проекта;
- поиск территории;
- разработка проекта;
- оценка стоимости;
- поиски исполнителя;
- подписание договора;
- реализация объекта.
Разновидности девелопмента
С учетом вида недвижимости строительный девелопмент разделяется на следующие разновидности:
- жилищное строительство;
- реализация коммерческих проектов;
- сооружение загородных домов;
- работа на земельных участках.
Для реализации жилых и коммерческих проектов пошагово разрабатывается каждый этап в сфере конкретного вида строительства. Когда объект готов, он передается заказчику.
Девелопмент земли и земельных участков подразумевает разделение крупных объектов на более мелкие. Все этапы реализуются с учетом юридических и технических вопросов. Работы организуются под требования клиентов. В договоре фиксируются все детали: объем строительных работ, въезд и выезд на магистрали и т.д.
К коммерческому классу относятся гостиничный, офисный, складской, торговый и промышленный виды.
Классификация по управлению финансами
С учетом финансирования девелопмент разделяется на 2 вида:
- Fee development;
- Speculative.
При fee development исполнитель не имеет финансовой ответственности, а за выполнение получает денежное вознаграждение. Чаще всего такие объекты строятся в формате «под ключ».
Исполнителей подбирают на тендерной основе. Так заказчик находит застройщика, который подходит ему по параметрам качества и цены.
Speculative подразделяется еще на 2 категории:
- Девелопер — инициатор проекта, поэтому ответственность за реализацию проекта лежит на нем. Он подбирает проектантов, строителей, ищет инвесторов, при этом свои средства не вкладывает, поэтому его риски минимальны. Согласовывает все вопросы с вертикалью власти и государственными инстанциями. За работу получает гонорар.
- Девелопер — финансист проекта. Объект принадлежит ему, но и риски ложатся на его плечи. Объект можно продать, сдать в аренду. Девелоперская компания может не только строить, но также заниматься исследовательской работой, проводить оценку, решать юридические вопросы.

Классы недвижимости
Классификация девелопмента в недвижимости происходит по следующим показателям:
- цель владения — инвестиции, бизнес, проживание;
- уровень готовности — незавершенное строительство, необходимость в реконструкции, капремонте;
- воспроизводимость в натуральной форме — дома и насаждения.
На профессиональном языке девелоперов недвижимость разделяется на следующие виды:
- эконом;
- элит;
- бизнес-класс.
Эконом
Это наиболее популярный вид жилого девелопмента, характерными чертами которого являются:
- доступная стоимость;
- отдаленность от центра;
- использование бюджетных строительных материалов;
- слабо развитая инфраструктура;
- не всегда предусмотрена парковка.

Даже если объект относится к эконом-классу, это не значит, что оно построено некачественно. Эконом жилье соответствует принятым в стране нормам и стандартам. Оно комфортное и надежное.
Элит
К этому типу относятся объекты с наилучшими качествами. Элитность определяется по совокупности характеристик, основные из которых — это:
- расположение в уникальном месте;
- оригинальная внешняя конструкция;
- применение новейших технологий;
- выдержаны высокие стандарты;
- предусмотрены коммуникации в полном объеме — дороги, социальные объекты.
Рынок девелопмента находится в нашей стране в стадии формирования. Поэтому специалисты в этой сфере грешат склонностью к преувеличению реальных характеристик проекта. Часто риелторы выдают объекты эконом-класса за элитные и необоснованно завышают их стоимость.
Объектами элитного жилья считаются пентхаусы. Это апартаменты в верхней части здания, со вторым этажом на крыше и подведением всех коммуникаций.
Класс элит включает еще и подклассы:
- премиум;
- комфорт;
- эксклюзив.
Бизнес
В эту категорию включены объекты недвижимости из нежилого фонда, эксплуатация которых приносит прибыль. Это:
- склады;
- офисы;
- предприятия;
- магазины.
К бизнес-классу могут относиться также земельные участки, если доход связан с арендой и продажей.
Заключение
С появление девелопмента строительство радикально не изменило свое значение, но принципы формирования пространств и требования к ним возросли. В реализации девелоперских проектов продолжают активное участие зарубежные проектировщики и специалисты.
В связи с расширением границ рынка роль девелоперов стремительно растет. Большое значение приобретает комплексная реконструкция объектов — редевелопмент.
Девелопмент может иметь региональное и национальное значение. Территориальный аспект связан не только с наполнением объекта, но и развитием инфраструктуры.