Что такое девелопмент?

Понятие «девелопмент» пополнило ряды заимствованных западных терминов в шальные 90-е. В то время значение этого слова понимал узкий круг лиц.

В широком понимании девелопмент означает разработку и строительство объектов недвижимости на всех этапах. Девелоперы занимаются развитием нежилых участков, сооружают на них объекты.

Но почему необходимо усложнять и называть обычное строительство необычным словом. Может, не все так просто?

Девелопмент — что это такое, что включает в себя это понятие, как определяется в строительстве, каковы перспективы его развития в России, читайте в этой статье.

Девелопмент простыми словами

Девелопмент в переводе с английского означает развитие. Слово «developer» является производным от глагола «to develop» (развивать).

Девелопмент представляет собой систему управления инвестиционными, строительными и инженерными проектами, воплощение которых приводит к качественным изменениям территории, объектов, сооружений.

Девелопмент подразумевает разработку эффективного проекта с учетом получения в инстанциях необходимых разрешений на его реализацию.

Проект реализуется с привлечением инвестиций и кредитных средств, отбором подрядчиков, финансированием и контролем над их деятельностью. Объект строится и передается в эксплуатацию.

Говоря простыми словами, девелопер — это застройщик.

Особенности девелопмента как бизнеса

Девелопмент является глубоко специализированным бизнесом. Чтобы получать с него прибыль, нужно уточнять и перепроверять по несколько раз каждую деталь.

Непроверенная статья в документе, непроведенное исследование почвы могут привести к серьезным последствиям. Девелоперы несут ответственность за любую ошибку, даже если они к ней не причастны.

Девелопмент считается особым видом предпринимательской деятельности, доход от которой получается в результате преобразования материальных процессов.

Все эти рабочие моменты выражаются в инвестиционном развитии объектов недвижимости и включают следующие этапы:

• подбор команды участников проекта;
• изучение рынка;
• проектирование;
• маркетинг;
• строительный процесс;
• финансирование;
• бухгалтерский учет;
• управление объектом недвижимости.

Эта сфера деятельности требует крупных финансовых вложений и длительного цикла. Впоследствии реализованные проекты могут способствовать регулярному потоку денежных средств. Поэтому девелопмент — это еще и разновидность инвестиционных проектов.

Что такое девелопмент в строительстве

В строительной сфере термином «девелопмент» обозначается деятельность по созданию, реконструкции или изменению объекта недвижимости с целью увеличения его стоимости. Этим видом бизнеса занимаются именно компании.

Предпринимателей в этой отрасли называют девелоперами. Как правило, это инвесторы, которые финансируют объекты недвижимости с расчетом получения прибыли от продажи.

Фактически девелопмент в строительстве — это управление объектом, менеджмент. В современном мире этот бизнес считается одним из самых прибыльных. В России он также развивается и приобретает перспективность.

Девелопмент в России

Развитие и реконструкция зданий и сооружений происходило еще во времена СССР. Явление было, а инвесторов и девелоперов не было. Застройщик должен был и строить, и восстанавливать, и заниматься поиском средств.

Все эти функции сохранились, но называться стали по-другому. Но не только это изменилось. Расширился спектр услуг, улучшился сервис. Средства массовой информации стали больше писать о девелоперских компаниях.

В 2020 году в регионах уже работают федеральные и местные девелоперские компании, которые сотрудничают с разными застройщиками. У многих федеральных компаний имеются офисы в Москве, откуда происходит управление.

У местных компаний столичных офисов нет. Руководство происходит в самом регионе.

Чем занимаются девелоперские компании

Услуги в этой сфере деятельности оказывают компании, которые реализуют строительные проекты. Проектами принято считать развитие, строительство или реконструкцию объекта.

Девелоперская компания производит полный цикл работ — от анализа идеи до сдачи готового объекта заказчику. Компании не только строят, но и реконструируют, производят ремонт (называется реновацией), но все делается только для того, чтобы увеличить стоимость.

Цены за услуги компании могут достигать 10 % от стоимости всего объекта. Все нюансы обозначаются в договоре: сроки, стоимость, перечень и объем работ.

Этапы девелопмента

Рабочий процесс над проектом включает в себя несколько этапов:

• создание идеи и анализ проекта;
• поиск территории;
• разработка проекта;
• оценка стоимости;
• поиски исполнителя;
• подписание договора;
• реализация объекта.

Разновидности девелопмента

С учетом вида недвижимости строительный девелопмент разделяется на следующие разновидности:

• жилищное строительство;
• реализация коммерческих проектов;
• сооружение загородных домов;
• работа на земельных участках.

Для реализации жилых и коммерческих проектов пошагово разрабатывается каждый этап в сфере конкретного вида строительства. Когда объект готов, он передается заказчику.

Девелопмент земли и земельных участков подразумевает разделение крупных объектов на более мелкие. Все этапы реализуются с учетом юридических и технических вопросов. Работы организуются под требования клиентов. В договоре фиксируются все детали: объем строительных работ, въезд и выезд на магистрали и т.д.

К коммерческому классу относятся гостиничный, офисный, складской, торговый и промышленный виды.

Классификация по управлению финансами

С учетом финансирования девелопмент разделяется на 2 вида:

1. Fee development;
2. Speculative.

При fee development исполнитель не имеет финансовой ответственности, а за выполнение получает денежное вознаграждение. Чаще всего такие объекты строятся в формате «под ключ».

Исполнителей подбирают на тендерной основе. Так заказчик находит застройщика, который подходит ему по параметрам качества и цены.

Speculative подразделяется еще на 2 категории:

• Девелопер — инициатор проекта, поэтому ответственность за реализацию проекта лежит на нем. Он подбирает проектантов, строителей, ищет инвесторов, при этом свои средства не вкладывает, поэтому его риски минимальны. Согласовывает все вопросы с вертикалью власти и государственными инстанциями. За работу получает гонорар.
• Девелопер — финансист проекта. Объект принадлежит ему, но и риски ложатся на его плечи. Объект можно продать, сдать в аренду. Девелоперская компания может не только строить, но также заниматься исследовательской работой, проводить оценку, решать юридические вопросы.

Классы недвижимости

Классификация девелопмента в недвижимости происходит по следующим показателям:

• цель владения — инвестиции, бизнес, проживание;
• уровень готовности — незавершенное строительство, необходимость в реконструкции, капремонте;
• воспроизводимость в натуральной форме — дома и насаждения.

На профессиональном языке девелоперов недвижимость разделяется на следующие виды:

• эконом;
• элит;
• бизнес-класс.

Эконом

Это наиболее популярный вид жилого девелопмента, характерными чертами которого являются:

• доступная стоимость;
• отдаленность от центра;
• использование бюджетных строительных материалов;
• слабо развитая инфраструктура;
• не всегда предусмотрена парковка.

Даже если объект относится к эконом-классу, это не значит, что оно построено некачественно. Эконом жилье соответствует принятым в стране нормам и стандартам. Оно комфортное и надежное.

Элит

К этому типу относятся объекты с наилучшими качествами. Элитность определяется по совокупности характеристик, основные из которых — это:

• расположение в уникальном месте;
• оригинальная внешняя конструкция;
• применение новейших технологий;
• выдержаны высокие стандарты;
• предусмотрены коммуникации в полном объеме — дороги, социальные объекты.

Рынок девелопмента находится в нашей стране в стадии формирования. Поэтому специалисты в этой сфере грешат склонностью к преувеличению реальных характеристик проекта. Часто риелторы выдают объекты эконом-класса за элитные и необоснованно завышают их стоимость.

Объектами элитного жилья считаются пентхаусы. Это апартаменты в верхней части здания, со вторым этажом на крыше и подведением всех коммуникаций.

Класс элит включает еще и подклассы:

• премиум;
• комфорт;
• эксклюзив.

Бизнес

В эту категорию включены объекты недвижимости из нежилого фонда, эксплуатация которых приносит прибыль. Это:

• склады;
• офисы;
• предприятия;
• магазины.

К бизнес-классу могут относиться также земельные участки, если доход связан с арендой и продажей.

Заключение

С появление девелопмента строительство радикально не изменило свое значение, но принципы формирования пространств и требования к ним возросли. В реализации девелоперских проектов продолжают активное участие зарубежные проектировщики и специалисты.

В связи с расширением границ рынка роль девелоперов стремительно растет. Большое значение приобретает комплексная реконструкция объектов — редевелопмент.

Девелопмент может иметь региональное и национальное значение. Территориальный аспект связан не только с наполнением объекта, но и развитием инфраструктуры.