Как оспорить кадастровую стоимость?

Как оспорить кадастровую стоимость?Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, установленная в ходе государственной кадастровой оценки.

Иногда кадастровая стоимость превышает рыночную цену недвижимости.

Что делать в этом случае собственнику? Можно ли оспорить и как снизить кадастровую стоимость (КС) объекта недвижимости?

Причины неточности кадастровой оценки объектов недвижимости

Государственная оценка КС объектов недвижимости производится как минимум 1 раз в 5 лет.

Судебная практика оспаривания КС показывает, что для её определения государством применяется метод массовой оценки, который не учитывает многих особенностей каждого объекта, например, состояние жилья, неудобство подъезда к дому, неправильную форму земельного надела и пр.

Сегодня по многим объектам недвижимости выявлена завышенная КС. Это невыгодно собственникам, так как повышает налог или арендную ставку.

Именно поэтому оспаривание КС объектов недвижимости является довольно актуальным вопросом.

Основания для оспаривания

Существует всего 2 основания для оспаривания результатов определения КС, о чём гласят нормативные акты (ст. 24.18 ФЗ-№ 135, ст. 22 ФЗ-№ 237 и ст. 66 ЗК РФ):

    Основания для оспаривания
  1. Недостоверность данных об объекте недвижимости, использованных при определении его КС. Например, у организации имеется офис площадью 150 м², а оценщик указал, что площадь больше – 175 м². Такая разница влияет на КС объекта, а также повышает налог на него и является веским основаниями для оспаривания результатов оценки.
  2. Проведение оценки рыночной стоимости объекта недвижимости одновременно с оценкой её кадастровой стоимости.

Эти основания дают право собственнику провести повторное оценивание объекта недвижимости с изменением результатов в кадастровых документах.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно?

Сразу стоит предупредить, что самому исправлять показатели кадастровой стоимости в документах не следует. Это противозаконно, да и не принесёт никакой пользы, поскольку в Росреестре останутся прежние данные об объекте недвижимости.

Но есть другой выход — обратиться в оценочную комиссию с просьбой о повторной оценке объекта. Прежде чем данный показатель будет изменён официально, придётся пройти серьёзную проверку, которая не всегда может дать желаемый результат.

Комиссия может повысить кадастровую стоимость объекта недвижимости, если очевидно его подорожание в ближайшем будущем. Поэтому прежде чем приступить к процедуре оспаривания, оцените свои шансы на выигрышную перспективу.

Куда обращаться?

До 2018 года собственник, не согласный с результатами оценки, должен был обязательно подавать заявление в Комиссию, сформированную на территории, обслуживаемой органом Росреестра.

Комиссия по оспариванию кадастровой стоимости включает следующих уполномоченных лиц:

    Куда обращаться?
  • представителя органа местной исполнительной власти;
  • представителя Росреестра;
  • сотрудника департамента имущественных отношений;
  • независимого оценщика в области недвижимости (представителя СРО).

При подаче заявления кадастровый сотрудник обязан разъяснить заявителю:

  • порядок проведения процедуры и подачи заявления;
  • перечень необходимых документов;
  • нюансы по оценке объекта;
  • размер госпошлины за рассмотрение заявления;
  • механизм обжалования решения комиссии в случае несогласия с её выводами.

Все решения Комиссии, принятые по заявлениям об оспаривании КС, публикуются в свободном доступе на сайте администрации региона в разделе имущественных отношений.

Для пересмотра результатов определения КС в Комиссии заявителем подаются:

    Куда обращаться?
  • заявление с соответствующей просьбой;
  • выписка из ЕГРН о КС объекта недвижимости;
  • копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости;
  • доверенность на представителя правообладателя (при необходимости);
  • отчёт об оценке рыночной стоимости объекта;
  • бумаги, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости.

Согласно ст. 403 Налогового Кодекса РФ, в случае изменения КС объекта недвижимости по решению Комиссии, результаты учитываются при определении налоговой базы, а также вносятся изменения в Единый реестр с выдачей нового кадастрового документа на объект недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде?

Если Комиссия отказала в пересмотре КС земельного участка или вы не согласны с её решением, можно обратиться в суд.

Кстати, в 2020 году физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость сразу же через суд, не обращаясь в Комиссию. Предлагаем пошаговую инструкцию процедуры оспаривания КС через суд.

Шаг 1 — напишите административное исковое заявление и соберите необходимые документы

В иске может предъявляться одно из следующих требований:

  • об оспаривании решения Комиссии;
  • об изменении КС участка земли в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки.

Помимо требований в исковом заявлении указывается:

    Шаг 1 — напишите административное исковое заявление и соберите необходимые документы
  • наименование суда;
  • ФИО/наименование, адрес и контактные данные истца;
  • наименование и данные административного ответчика (госорган, Росреестр, орган местного самоуправления);
  • сведения о том, какие законные интересы истца были нарушены;
  • основания и доводы;
  • сведения об обращении в Комиссию (если такое обращение подавалось);
  • перечень документов.

В зависимости от оснований обращения к заявлению прилагаются следующие документы:

  • выписка из ЕГРН о КС земельного участка;
  • копия правоустанавливающего документа на земельный участок;
  • бумаги, подтверждающие недостоверность сведений о земельном наделе, использованных при определении его КС;
  • отчёт (в бумажном и электронном варианте) об оценке участка;
  • решение комиссии (при наличии);
  • платёжный документ об уплате госпошлины (300 руб.);
  • доверенность от собственника (для представителя);
  • иные документы, подтверждающие требования истца.

Шаг 2 — обратитесь с иском и документами в суд

Исковое заявление о пересмотре КС подаётся в городской, областной, краевой или верховный суд по месту нахождения заказчика работ по определению КС либо госоргана, определившего КС.

Сроки подачи заявления:

  • не позднее 5 лет с даты внесения в ЕГРН оспариваемых результатов определения КС;
  • в течение 3 месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его законных интересов (в случае оспаривания решения Комиссии).

Шаг 3 — примите участие в заседании суда

Шаг 3 - примите участие в заседании судаСуд обязан рассмотреть исковое заявление о пересмотре КС в течение 2 месяцев, а заявление об оспаривании решения Комиссии — в течение 1 месяца.

При рассмотрении дела о пересмотре КС истец должен доказать ошибочность сведений о земельном участке, использованных при определении его КС, а также величину рыночной стоимости, которая была установлена в качестве кадастровой.

Если суд примет решение об изменении КС, то в его резолютивной части должно содержаться указание на новую величину кадастровой стоимости.

Сведения о новой КС применяются для предусмотренных законодательством РФ целей (к примеру, для исчисления земельного налога) с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре КС, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судебная практика

Судебная практикаУчитывая судебную практику последних лет, можно порекомендовать собственникам следующее: прежде чем обращаться в суд с требованием о пересмотре КС, закажите услуги хорошего оценщика.

Независимый эксперт не просто проведёт экспертизу, а составит отчёт, к которому нельзя будет придраться в суде. Кроме того, когда есть корректный отчёт, уже можно оценить, насколько высоки шансы уменьшить КС объекта недвижимости.

Если разница между данными будет несущественная, то суд не сочтёт это весомым доказательством для пересмотра дела. Если же разрыв между предыдущим и текущим показателем велик, то можно смело обращаться в суд.

Таким образом, кадастровая стоимость объекта недвижимости – важный показатель, который влияет на налогообложение. Если выяснилось, что она выше рыночной, то можно её оспорить. А как это сделать – вы уже знаете.