Объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительстваТалантливый советский зодчий Иосиф Каракис афористично заметил, что самым тяжелым наказанием для архитектора являются здания, не отбрасывающие тени.

К подобным строениям в большей степени относится объект незавершенного строительства, который по каким-то причинам превратился в долгострой или остался в нереализованных проектах.

Строительство объекта считается незавершенным, если оно не переходит с этапа стройки к стадии приемки и ввода в эксплуатацию. Причинами этому могут быть разные обстоятельства: чаще всего это отсутствие у застройщика финансовых средств или необходимых материалов, бюрократические проволочки.

В этой статье описаны основные определения и признаки объектов незавершенного строительства (ОНС), как происходит их консервация, регистрация, как признается право собственности на сооружения с таким статусом, возможно ли их застраховать, можно ли ввести в эксплуатацию — в общем, все главные юридические аспекты с пояснением: как все происходит по документам и как в жизни.

Основные признаки, понятия, особенности

Основные признаки, понятия, особенностиЧто такое объект незавершенного строительства, или «недострой», на бытовом уровне знают многие. Но в законе нет четкого определения. Из-за этого — множество сложностей, с которыми постоянно сталкиваются правоведы, юристы, строители и экономисты.

Объект незавершенного строительства — это всегда объект капитального строительства, статус которого не до конца подтвержден, при этом степень выполненных работ позволяет идентифицировать его как самостоятельное недвижимое имущество.

К основным требованиям по определению объекта незавершенного строительства в 2020 году относятся следующие:

  • установлена прочная связь с участком земли, на котором сооружается объект;
  • наличие факта консервации, приостановки, прекращения;
  • индивидуальное назначение сооружения.

Исходя из этого, под ОНС подразумевается определенная единица недвижимости, строительные работы на которой законсервированы, приостановлены или окончательно прекращены.

Объект недвижимости считается с незавершенным строительством, потому что он существует без акта государственной приемки.

Хотя, чтобы начать стройку, была отведена земля, получено разрешение на строительство, производились определенные работы, которые по ряду причин были приостановлены.

В СССР объекты незавершенного строительства называли «долгострой». Период перестройки не смог решить это явление, а даже усугубил его. Россия стала жить в новых условиях, но полуразрушенные и нежилые здания все еще «оккупируют» многие земли Руси-матушки.

Правовые аспекты

Правовые аспектыИ хотя определение в законе ОНС отсутствует, есть нормативно-правовые акты, регулирующие их правовой статус.

Согласно положений статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объекты, строительство которых не завершено, являются такими же капитальными строениями, как и обычные здания и сооружения.

Вместе с тем, в соответствии с положениями статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации ОНС относятся к недвижимому имуществу, прочно связанному с землей, перемещение которых без значительно ущерба их назначению невозможно.

Для бухгалтерского учета инвестиций, произведенных в форме капитальных вложений в сельхозорганизациях, применяются методические рекомендации, утвержденные Минсельхозпродом РФ 22 октября 2008 года. В документе ОНМ рассматриваются в более широком понимании.

К объектам, имеющим статус незавершенного строительства, относятся следующие категории:

  • объекты в стадии продолжающегося строительства;
  • объекты, сооружение которых законсервировано, приостановлено, вообще прекращено, но не списано в установленном порядке;
  • объекты, находящиеся в эксплуатации, но без оформленных актов приемки.

Стоит учесть тот факт, что приведенные методические установки носят рекомендательный характер. Содержащиеся в них нормативы можно рассматривать как справочно-информационные.

Согласно статьи 1 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» данные по объектам незавершенного строительства аналогичны сведениям по другим объектам, прочно связанным с землей.

То есть информация и по тем, и по другим сооружениям вносится в государственный кадастровый учет недвижимого имущества — ЕГРН. Этот аргумент также позволяет относить ОНС к объектам недвижимости.

Правовые аспектыВместе с тем, ОНС может быть поставлен на кадастровый учет, если уровень выполненных работ позволяет идентифицировать его как самостоятельную единицу недвижимости.

Такое основание прописано в пункте 3 Обзора судебной практики по делам оспаривания отказа в постановке на кадастровый учет (утверждено Президиумом Верховного Суда РФ от 30 ноября 2016 года).

При разрешении споров о признании правомерности строящегося объекта недвижимым необходимо доказать, что на нем полностью закончены работы по обустройству фундамента или идентичные им процессы. Данное требование обозначено в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ.

А правовая позиция на этот счет впервые была высказана в Постановлении Пленума ВС РФ № 25 от 23 июля 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса РФ» (пункт 38).

С чем связаны пробелы в законодательстве

Долгое время ОНС будто бы и не существовал в правовом поле. Тема постоянно носила дискуссионный характер. Несовершенство юридической системы и пробелы в законодательстве негативно сказывались на стабильности строительной отрасли и жизнедеятельности человека в целом.

ОНС стали проблемой общества уже давно. Количество споров постоянно растет, а законодатели будто бы не замечают этого и поэтому не предпринимают шагов, чтобы устранить противоречия.

Суды, рассматривая споры, в самостоятельном режиме разрабатывают правовые статусы под каждый из объектов, фактически устраняя пробелы в законодательстве и устанавливая прецеденты.

Владельцы должны производить регистрацию прав собственности на недвижимые объекты до окончания хода строительства. Это объясняется тем, что после регистрации прав собственности владельцы могут распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению — продавать, дарить, менять.

Как установить, что строительство объекта завершено

Как установить, что строительство объекта завершеноНедостроенное здание имеет пространственное описание с обозначением координат характерных точек и основные характеристики (протяженность, площадь, глубина залегания фундамента).

Но только этого описания недостаточно для установления факта завершения строительства. Тогда как определить степень готовности?

И на этот счет законодатель не обрадовал. Утвержденной методики по определению степени завершения строительства нет. Но есть Приказ МЭР № 52 от 10 февраля 2012 года, в котором прописаны две специальные формулы.

Первая формула

Степень готовности объекта незавершенного строительства (в процентах) = 100 × объем выполненных работ (их стоимость на текущий момент) : стоимость строительства по смете.

Вторая формула

Используется также еще один способ вычисления степени готовности «недостроя» для внесения его в кадастровый паспорт на незавершенное строительство.

Высчитывается удельный вес возведенных конструкционных элементов. Такой подход часто применяют инженеры Бюро технической инвентаризации.

Порядок регистрации недостроенного объекта

Порядок регистрации недостроенного объектаВ статье 40 Федерального закона № 218 от 13 июля 2015 года говорится о возможности стать полноправным собственником «недостроя» и разъясняется, как происходит регистрация объекта незавершенного строительства.

Процедуру оформления ОНС в собственность может инициировать лицо, обладающее правами или имеющее разрешение на земельный участок, на котором происходит его строительство

Если ранее этого сделано не было, регистрация объекта и земельного участка может проводиться одновременно.

Потребность в регистрации до окончания работ может возникнуть при обращении взыскания на строящийся предмет залога из-за необходимости совершения сделки по прямому указанию пункта 5 статьи 13 Федерального закона № 214 от 30 декабря «Об участии в долевом строительстве».

Признать право собственности на объект в недостроенном доме в судебном порядке могут следующие категории граждан:

  • дольщики, оплатившие все издержки и платежи по договорам и фактически получившие в собственность свой объект, даже если само здание не введено в эксплуатацию (в соответствии с пунктом 16 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 года).
  • лица, чьи средства привлечены для строительства МКД при условии, что по факту построенное здание не вводится застройщиком в эксплуатацию или он уклоняется от заключения соглашения долевого участия (согласно пункту 14 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 4 декабря 2013 года).

В этих двух случаях Росреестр проведет регистрацию недостроенного объекта на основании судебного акта, вступившего в законную силу.

Особенности консервации «недостроя»

Особенности консервации «недостроя»Если работы по возведению строения не удается завершить в запланированный период, требуется консервация объекта незавершенного строительства. Причиной этого может стать отсутствие средств на реализацию проекта в полном объеме, неблагоприятные погодные условия, прочие обстоятельства.

Консервация представляет собой процесс, подразумевающий возобновление строительных работ через какое-то время. Подрядные договоры не разрываются, а лишь приостанавливаются на некоторый срок.

Понятия консервации и остановки не идентичны, так как при окончательном прекращении строительного процесса мероприятия могут быть возобновлены, но при обязательном условии замены инвестора. Процедура консервации не предполагает замену вкладчика. Остановка строительства позволяет в будущем реализовать проект или ликвидировать его.

Как признать право собственности на недостроенный объект

Признание права собственности на объект незавершенного строительства требуется в 2-х случаях:

  • если застройщик находится в любой из стадий банкротства;
  • если согласно условиям договора и требованиям ФЗ № 214 застройщик не передает объект участнику договора долевого участия из-за невозможности закончить строительства или ввести дом в эксплуатацию.

При банкротстве застройщика требования о признании права собственности на ОНС направляются в Арбитражный суд. Однако, на практике это достаточно рискованное мероприятие, потому что Арбитражный суд обычно отказывает в признании прав.

Участнику долевого строительства предлагается вступить в реестр требований кредиторов с денежными требованиями. А объект включается в конкурсную массу для последующей реализации.

Признание права собственности на ОНС необходимо для защиты прав на объект. При получении соответствующего решения суда устанавливается то, что третьи лица не будут претендовать на ваше имущество.

В соответствии с пунктом 16 Обзора судебной практики разрешение дел по судебным спорам с участием дольщиков требования о признании права собственности на ОНС в виде квартиры в МКД подлежат удовлетворению, если истцом исполнены все обязательства по договору участия в долевом строительстве.

Как происходит страхование недостроенного дома

Как происходит страхование недостроенного домаЗастраховать «недострой» не только можно, но и нужно. Однако следует знать определенные аспекты. Не все страховщики заключают договора, если в строении есть только окна и крыша, другие компании требуют наличие участка, третьи — ограждение забором.

В этом ничего особенного нет, при таком обилии страховых компаний всегда можно подобрать программу под свою ситуацию.

Землю под объектом застрахуют только в том случае, если она является собственностью владельца строения.

Камнем преткновения при страховании объекта незавершенного строительства чаще всего является требование о наличии дверей и окон.

Строители устанавливают их в конце, чтобы здание не проветривалось, а страховые агенты опасаются, что в таком виде сооружение легче разобрать, проникнуть внутрь, нанести урон имуществу. В этом случае наступает страховой случай.

Можно прийти к соглашению, застраховав ОНС только от пожара. Можно заколотить проемы досками.

Компании отказываются страховать следующие объекты:

  • заброшенные дома;
  • здания с большим износом;
  • строения, о которых давно не проявлялась забота;
  • сооружения, расположенные в зоне стихийных бедствий.

Насколько реален ввод в эксплуатацию ОНС

Насколько реален ввод в эксплуатацию ОНСЕсли вас интересует, можно ли ввести в эксплуатацию объект незавершенного строительства, следует обратиться к нормам статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Эта процедура невозможна.

После завершения строительства организация должна получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для этого требуется обращение в орган исполнительной власти, местного самоуправления, уполномоченную организацию.

Составляется заявление о выдаче разрешения на ввод, прикладываются документы, предусмотренные частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса. А так как строительство не завершено, подобное разрешение никто не выдаст.

Заключение

Объект незавершенного строительства — это специфический вид недвижимости, имеющий собственный правовой режим.

Однако многочисленные недостатки, неоднозначность правоприменительной практики и противоречия в действующем законодательстве позволяют сделать вывод о необходимости совершенствования законотворчества в этом направлении.


..Следующая страница->