Особенности пожизненного содержания с иждивением

Особенности пожизненного содержания с иждивениемНе каждому известен такой правовой институт, как договор пожизненного содержания с иждивением, однако по указанным договорам очень часто приобретаются и отчуждаются квартиры.

О том, что такое договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру и чем данный документ отличается от договора ренты, читайте далее.

Что значит договор пожизненного содержания с иждивением?

Сделки по таким договорам заключаются в основном с пожилыми или больными людьми, владеющими квартирами, у которых нет близких родственников.

Смысл отношений в рамках данного договора сводится к следующему: хозяин квартиры (рентополучатель) передаёт в собственность другому лицу (рентодателю) свою квартиру, а взамен получает постоянный уход и обеспечение (продукты, лекарства, одежда).

Таким образом, одинокие, пожилые люди получают заботу и уход, а вторая сторона получает возможность (порой единственную) приобрести в собственность жилплощадь.

Существенные условия и основные положения договора

Предметом данного договора является конкретный объект недвижимости, который получатель ренты передаёт рентодателю в собственность в обмен на его содержание и обеспечение.

В соглашении должна быть представлена подробная характеристика объекта:

    Существенные условия и основные положения договора
  • адрес, площадь;
  • цели использования;
  • документы на квартиру (план БТИ, техпаспорт, кадастровый план и др.);
  • бумаги, подтверждающие право владения рентополучателем данным объектом;
  • информация о наличии/отсутствии ограничений, обременений, ареста, имущественных споров и пр.;
  • цена квартиры, установленная оценщиком или соглашением сторон.

Размер рентного обеспечения — одно из основных существенных условий договора; необходимо определить объём и состав содержания.

В этом пункте соглашения должна детально отражаться информация о том, какие услуги включены в пожизненное содержание (обеспечение получателя ренты питанием, одеждой, лекарствами, помощь в оплате коммунальных услуг, уход за состоянием здоровья и т. п.).

В этом же пункте договора определяются суммы средств для каждого из видов услуг, а также общая стоимость содержания в месяц (сумма не может быть меньше двукратного размера прожиточного минимума).

Права и обязательства сторон

В данном разделе указывается максимально полная информация о том, на что стороны имеют право, и их обязательства.

Обратите внимание! Не обозначенные в договоре права и обязанности сторон будут определяться согласно действующему законодательству РФ.

Выкуп пожизненного содержания

В этом пункте должны быть обозначены условия выкупа, подробный состав выкупной стоимости и способ её возврата.

Ответственность сторон

Ответственность сторонВ данном разделе прописывается ответственность контрагентов, заключивших договор, в случае невыполнения либо ненадлежащего выполнения его условий.

В заключительных пунктах приводится, как правило, следующая информация:

  • срок действия соглашения;
  • необходимость заверения нотариусом и госрегистрации;
  • порядок подписания акта передачи на имущество;
  • распределение расходов на оформление договора и др.

Оформленный договор пожизненной ренты скрепляется подписями сторон. К нему прикладываются документы, упомянутые в договоре.

Иногда недобросовестные плательщики ренты вводят одиноких людей в заблуждение и прописывают в соглашении ограниченный перечень услуг, маленькие суммы ренты. Такой договор можно оспорить.

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивением

Плюсы и минусы договора пожизненного содержания с иждивениемГлавным преимуществом заключения договора пожизненного содержания для рентодателя является возможность приобрести недвижимость по сниженной цене.

Практика показывает, что расходы на иждивение рентополучателя, как правило ниже, чем, например, ежемесячный ипотечный платёж.

Но минусы тоже есть. До смерти рентополучателя рентодатель является только номинальным собственником; при этом настоящий владелец квартиры при желании может легко расторгнуть договор.

Судебная практика знает случаи, когда предприимчивые старики и старушки заключали договор с рентодателем, некоторое время пользовались полученными средствами, а затем расторгали договор, чтобы найти очередную «жертву».

Стоит помнить и о наследниках, которые могут вдруг появиться и повлиять на получателя ренты, чтобы оспорить договор.

Передача в собственность имущества рентополучателя по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривает только объекты недвижимости, например, квартиру, дом, земельный участок. Данный договор прекращает своё действие после смерти рентополучателя.

Договор пожизненного содержания и договор ренты: в чём разница?

Договор пожизненного содержания и договор ренты: в чём разница?Отличие договора ренты от договора пожизненного содержания с иждивением в следующем: если в обязанности рентодателя входит передача рентополучателю только денежных средств, то это договор ренты.

Если же плательщик ренты берёт на себя обязательства по натуральному обеспечению получателя ренты (покупка лекарств, осуществление ремонта в квартире, вызов врача, приобретение продуктов и одежды), то это договор пожизненного содержания с иждивением.

Для приобретения квартиры лучше оформить договор ренты, нежели договор пожизненного содержания с иждивением. Обеспечить доказательства исполнения договора ренты проще, а расторгнуть такое соглашение в судебном порядке почти невозможно.

Доказать надлежащее выполнение условий договора пожизненного содержания намного сложнее. К примеру, как можно доказать, что рентодатель покупал продукты или что-либо другое именно рентополучателю? Показания свидетелей в таких спорах являются косвенными и принимаются судом не всегда.

Именно такие договоры часто расторгаются судом. Основанием для принятия судебного решения о расторжении договора может стать любое доказательство, подтверждающее ненадлежащее исполнение рентодателем взятых на него обязательств.

В случае расторжения такого договора рентодатель не вправе требовать с рентополучателя возмещения своих расходов.

Договором пожизненного содержания с иждивением предусматривается возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой периодических платежей в деньгах в течение всей жизни гражданина (ст. 603 ГК РФ).

Особенности оформления договора пожизненной ренты

Учитывая все особенности пожизненного содержания с иждивением, стоит принять во внимание несколько рекомендаций по составлению данного договора:

    Особенности оформления договора пожизненной ренты
  1. Включайте в договор все моменты, касающиеся дальнейшего взаимодействия сторон. Чем детальнее они будут представлены, тем меньше конфликтов возникнет в будущем.
  2. Все расходы производите через банк, сохраняйте чеки об оказании услуг, приобретении лекарств, продуктов и т.п. Каждый платёж фиксируйте в специальном журнале с подписями рентополучателя.
  3. В договоре чётко пропишите обязанности каждой из сторон, указав условия, сроки, периодичность предоставления услуг, объём денежных выплат.
  4. Договор заключайте письменно, по установленной форме и заверьте нотариально.
  5. Получите от рентополучателя справку, подтверждающую его дееспособность.

Такой, казалось бы, «педантизм» позволит избежать проблем в том случае, если рентополучатель или его наследники подадут заявление в суд о признании договора недействительным в связи с недееспособностью рентополучателя.

Согласно положениям ГК РФ, уход из жизни рентодателя не прекращает действия договора.

Недвижимое имущество, приобретённое в рамках договора пожизненной ренты, передаётся наследникам умершего совместно с обязательствами по договору; это значит, что в дальнейшем содержать получателя ренты придётся им.

Два важных совета обеим сторонам:

  1. Ни плательщику, ни получателю ренты не стоит переходить на доверительно-дружеские отношения: сохраняйте партнёрские отношения.
  2. Подписывайте ежемесячный акт о сдаче-приёмке услуг, в котором будет отмечено, что все договорные обязательства сторонами выполнены и претензий друг к другу нет.

Условия расторжения договора пожизненного содержания

Условия расторжения договора пожизненного содержанияКак уже было сказано, рассматриваемый нами договор легко расторгнуть. Для этого достаточно одного невыполненного условия или обязательства, например, оказание помощи не в полном объёме, нарушением сроков и пр.

Как расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением? Гражданский Кодекс допускает расторжение договора пожизненной ренты только по требованию рентополучателя, если рентодатель существенно нарушил условия договора.

При этом владелец квартиры вправе потребовать возврата недвижимости или выплаты ему выкупной цены на условиях, обозначенных в ст. 594 ГК РФ. А вот плательщик ренты не может потребовать компенсации понесённых им расходов.

Досрочное расторжение договора осуществляется в судебном порядке путём подачи соответствующего иска.

Признание сделки недействительной

Сделка можно признать недействительной, если будет доказано, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособен и не мог осознавать в полной мере последствия подписания соглашения.

Факт недееспособности гражданина может быть доказан посмертно на основании свидетельских показаний и медицинского заключения.

Можно ли оспорить договор пожизненной ренты?

До 2012 года оспорить договор пожизненной ренты с содержанием могли только стороны соглашения. С тех пор законодательство изменилось; в 2020 году оспорить рассматриваемый нами договор вправе также наследники рентополучателя после смерти своего родственника в судебном порядке.

Основания для оспаривания договора:

    Можно ли оспорить договор пожизненной ренты?
  • нарушение условий договора (плательщик не обеспечивал владельца недвижимости, не ухаживал, не оплачивал коммунальные услуги, не следил за медицинским обеспечением и пр.);
  • получатель ренты находился под воздействием психоактивных препаратов;
  • договор был заключён с применением угроз, шантажа, введения в заблуждение;
  • договор не заверен нотариусом, не зарегистрирован;
  • нарушены права несовершеннолетних лиц.

Соглашение может быть оспорено через суд только 2 категориями лиц:

  • законным наследником получателя ренты;
  • любыми родственниками, даже если они не претендуют на наследство умершего.

Сторонний человек (друг, сосед) не может подать заявление в суд и представлять интересы рентополучателя или его наследников.

Оспорить договор после смерти получателя ренты очень сложно. Здесь потребуются весомые доказательства в виде справок и медицинских заключений, показаний свидетелей и пр.

В завершение стоит ещё раз отметить, что рентная сделка относится к одной из наиболее рискованных, и прежде, чем заключить такой договор, необходимо хорошо взвесить все за и против.

Видео: Договор пожизненного содержания с иждивением


..Следующая страница->