Что такое нормативная цена земли?

Что такое нормативная цена земли?Любой участок земли имеет несколько ценовых категорий, куда входит кадастровая, рыночная и нормативная стоимость. Многих интересует, что такое нормативная цена земли?

Нормативная цена земли (НЦЗ) — это условный показатель стоимости земли, который зависит от качества и местоположения.

Это особенная финансовая величина, характеризующая стоимость земельного надела, который может быть передан по наследству, продан или использован как залог по кредиту.

Используется для оценки стоимости, регулирования рыночных цен и расчетов окупаемости, исходя из прогнозируемой прибыли.

По закону

Порядок определения нормативной цены регламентирован постановлениями правительства РФ. Вопросы, связанные с порядком определения НЦЗ и возможностью применения данной стоимости регулируются на законодательном уровне правовыми актами.

В соответствии с п. 13 ст. 3 ФЗ РФ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ», использование НЦЗ осуществляется, если не установлена кадастровая цена надела.

Стоимость таких наделов не может быть выше их кадастровой стоимости. Если цена участка еще не определена, то она устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Определение нормативной стоимости, используемое в других правовых актах, дается в ст. 25 Закона РФ «О плате за землю». Порядок расчета НЗ и необходимость ее корректировки в конкретном регионе указан в Постановлении Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли». Все нормативные акты периодически подвергаются дополнениям и изменениям.

В 2015 году в Земельном кодексе произошли изменения, некоторые статьи были удалены. Наделы больше не предоставляются в бессрочное пользование или пожизненное наследство.

По законуВ 2020 году предоставление участков земли регулируется гл. 6 Земельного кодекса, согласно которой земля из государственного или муниципального фонда предоставляется на основе:

  • договоров безвозмездного пользования или аренды;
  • договора купли-продажи;
  • решения органов власти или ОМСУ в собственность или постоянное пользование бесплатно.

Бесплатное предоставление земли в собственность возможна для лиц, имеющих трех и более детей. Им могут предоставить надел для ИЖС без предварительного согласования места и торгов.

В соответствии с Постановлением Правительства, НЦЗ ежегодно определяется органами исполнительной власти для земель различного целевого назначения по административным районам, оценочным зонам или поселениям.

Органы местного самоуправления вправе уточнять количество и границы оценочных зон, повышать или понижать установленную НЦЗ, но не более чем на 25%.

Продажа земли по нормативной цене

Согласно ст. 28 Земельного Кодекса РФ, принадлежащие государству или муниципалитету земли, граждане и юридические лица могут приобрести за определенную плату.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ, стоимость устанавливается органами местного самоуправления и органами исполнительной власти.

Порядок определения стоимости земли и их оплата устанавливаются в отношении наделов, которые находятся в собственности:

  1. Субъектов РФ. Устанавливается органами государственной власти.
  2. Федеральных субъектов. Устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и Правительством РФ
  3. Муниципалитета. Устанавливается органами местного самоуправления.

Продажа земли по нормативной ценеСогласно с ст. 38 ЗК РФ, при приобретении государственного земельного участка, собственник вправе сам определять:

  • начальную цену участка;
  • сумму задатка;
  • форму проведения торгов или аукционов.

Продажа участков земли проводится на публичных торгах, кроме случаев, оговоренных в п. 2 ст. 39,3 Земельного Кодекса РФ.

Продать можно только те наделы, на которых не планируется строительство объектов недвижимости в соответствии с ВРИ надела, кроме продажи в собственность гражданам:

  • для садоводства, ЛПХ, ИЖС, КФХ на аукционах;
  • без публичных торгов.

Выкупить у муниципалитета или государства можно без торгов те участки, которые:

  • образованы из арендованных земель для комплексного освоения территории;
  • образованы из участков в садоводческих товариществах;
  • предназначены для ведения сельскохозяйственной и фермерской деятельности, а также построены под ИЖС, ЛПХ;
  • имеют объекты недвижимости;
  • принадлежат некоммерческим организациям (кроме участков общего пользования);
  • принадлежат юридическим лицам (кроме тех, что нужны для строительства жилья эконом-класса);
  • находятся в бессрочном пользовании или сданы в аренду юридическим лицам по истечению 3 лет действия арендного договора;
  • входят в состав Дальневосточного федерального органа;
  • в других случаях, согласно в п. 2 ст. 39,3.

Стоимость участка

Стоимость участкаСтоимость участка земли, который находится в муниципальной или государственной собственности определяется по его кадастровой стоимости без торгов или по результатам публичных торгов.

Правила определения цены без проведения торгов регламентированы постановлением № 279.

НЦЗ в 60% от кадастровой стоимости устанавливается на участки:

  • юрлиц, если на земле располагаются объекты регионального или федерального значения;
  • под садоводство, ЛПХ, ИЖС, гаражное строительство лиц, являющихся владельцами объектов недвижимости, построенных на этих участках.

НЦЗ в 2,5% от кадастровой стоимости применяется при продаже земли:

  • хозяину объектов, расположенных на участке;
  • некоммерческим гражданским организациям, которые приобретают землю под комплексное освоение территории для ИЖС.

То есть, под нормативной ценой земли подразумевается нижняя ценовая граница включительно до кадастровой стоимости, по которой проводилась продажа земельного надела без торгов.

Нормативная стоимость формируется уполномоченными органами субъектов федерации с учетом таких факторов:

  • уровня рыночной цены;
  • ставки налогообложения конкретного региона, исходя из целей использования надела;
  • целевого назначения участка.

Кем определяется НЦЗ и как рассчитать

Некоторых землевладельцев интересует, кем и как определяется нормативная цена земли. Нормативная стоимость участка устанавливается исполнительными органами власти на основании зонирования цен, согласно правительственному постановлению № 319.

Разработка основных нормативов возложена на федеральные исполнительные органы и Госкомитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству. Состояние рынка анализирует ОМСУ, а также определяет количество и границы оценочных зон.

Формула расчета нормативной стоимости земли: цена участка равняется размеру ренты, деленному на процент ссуды и умноженному на 100%.

При подсчете нормативного показателя должны соблюдаться определенные условия:

    Кем определяется НЦЗ и как рассчитать
  1. При проведении расчетов не должны учитываться используемые льготы налогообложения.
  2. Налоговая ставка не может быть увеличена более чем в 200 раз.
  3. Величина НЦЗ не может быть больше чем 75% от рыночной цены, установленной в конкретном регионе.
  4. Муниципалитет не имеет право увеличить стоимость земли более чем на 25% от установленной цены при первичных расчетах.
  5. Не должны учитываться показатели увеличения налога за превышение норм отвода земли.

Когда для расчета земельного налога нужно применять нормативную стоимость земли? На самом деле участки земли чаще продаются по кадастровой или рыночной стоимости, превышая нормативную цену. Только в некоторых случаях государственные или муниципальные земли могут продаваться по НЦЗ.

Когда нужна НЦЗ

В каких случаях используется нормативная цена земли? При помощи НЦЗ государство может участвовать в рыночных земельных отношениях и регулировать их.

Нормативная цена используется в качестве стоимости при продаже наделов для индивидуального предпринимательства или при выкупе незастроенных участков земли в населенных пунктах.

НЦЗ нужна также при:

    Когда нужна НЦЗ
  • дарении;
  • распределении долей при наследовании;
  • разделе общей собственности;
  • передаче земли в залог;
  • расчете окупаемости надела;
  • продаже территории без проведения торгов;
  • передаче участка в собственность бесплатно.

При налогообложении используется обычно рыночная или кадастровая стоимость, и инвентаризационная— при их отсутствии.

Кто выдает справку о нормативной цене земли? При обращении физических и юридических лиц акты установления НЦЗ по рекомендуемой форме выдают районные и городские комитеты по землеустройству.

При составлении акта не учитываются установленные обременения и ограничения, которые носят санитарно-гигиенический, технологический и природоохранный характер. Кадастровую справку можно получить в региональном МФЦ, подав туда запрос.

Отличия рыночной и кадастровой цены

Чем отличается рыночная, кадастровая и нормативная стоимость земли? На участке сначала проводится кадастровая оценка с целью определения его кадастровой цены, включая ежегодную корректировку, которая равняется 7% от величины предыдущего года.

Размер земельного налога осуществляется на основе полученных данных. По этим результатам устанавливается нормативная стоимость земельного участка.

Если кадастровая цена территории неизвестна, и нет времени на проведение оценки, расчет производится на основе рыночной стоимости. Поэтому здесь не имеет значение размер налоговой ставки, но данная процедура должна быть проведена раньше 6 месяцев до даты проведения расчетов НЦЗ и только специалистами с организаций, имеющих на это лицензию.

Если определение нормативной цены проводит собственник надела, то ему придется заплатить от 10 до 50 тыс. рублей, в зависимости от объема работ, региона, формы отчета.

Рыночная стоимость определяется на конкретную дату, изменяется во времени и зависит:

    Отличия рыночной и кадастровой цены
  • от изменения целевого назначения земли;
  • от местоположения участка;
  • от срока и ожидаемой величины получения дохода от продажи надела;
  • от спроса и предложения на рынке.

Нормативная стоимость нужна для отчуждения земель, в отличие от кадастровой цены, которая требуется для определения налоговых вычетов. Проводить кадастровую оценку имеет право только уполномоченные подразделения Росреестра, ее можно узнать на карте их сайта или направив туда специальный запрос.

Кроме сведений о величине кадастровой цены будет предоставлена информация о дате проведения оценки.

При проведении кадастровой оценки учитывается:

  • удаленность от города;
  • местонахождение;
  • популярность района;
  • экология и близость к местам отдыха;
  • коммуникации;
  • инфраструктура;
  • площадь;
  • категория земли;
  • субъективные факторы.

Итак, нормативная цена земли является одним из экономических показателей для выявления величины финансового значения. Определяется НЦЗ на основе кадастровой или рыночной стоимости, при этом никакие льготы или обременения учитываться не должны.

Налоговая ставка для участков земли земель определяется каждым субъектом РФ самостоятельно. Данный показатель не может превышать предельные значения, прописанные в Налоговом Кодексе. Свою ставку налогообложения можно узнать в региональных нормативных актах.


..Следующая страница->