• Страхование сделок с недвижимостью
• Оперативное управление имуществом
• Виндикационный иск

Что такое земельные споры и как они регулируются?

Что такое земельные споры и как их разрешать в 2020 году?

Законодательство регулирует правоотношения, возникающие между субъектами по поводу признания прав, исполнения обязанностей и другим вопросам.

Практика показывает, что у «землевладельцев» возникают проблемы, когда:

• один нарушает границы другого (ставит забор, строит хозяйственные помещения или сараи);
• реальная площадь участка не совпадает с той, которая указана в документах;
• государство собирается изъять участок для «госнужд» с выплатой владельцу компенсации (но по поводу определения ее размеров возникают серьезные вопросы);
• наследники не могут «поделить» недвижимость, оставленную покойным;
• государственные органы нарушают права и законные интересы владельца участка.

Могут возникать и другие проблемы. Но земельные споры о границах земельного участка по праву считаются едва ли не самыми распространенными.

Какое законодательство регулирует земельные споры?

Чтобы найти ответы на вопросы, нужно «поднять» массив актов:

• Гражданский кодекс РФ (ГК РФ);
• Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ);
• Земельный кодекс РФ (ЗК РФ);
• Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ регулирует земельные правоотношения, возникающие между специальными субъектами — экономической или же иной предпринимательской деятельности);
• ФЗ 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости» (в особенности глава 3);
• Постановление ФАС Московского округа за 1 ноября 2012 г. по делу N А41-34453/11;
• Определение Санкт-Петербургского городского суда за 7 мая 2009 г. N 6292, а также многие другие.

Это не только законодательные акты и акты законодательства. Придется поднять решения судов, чтобы отследить практику по тем или иным вопросам; нужно будет проконсультироваться со специалистом службы межевания.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11 октября 2016 г. N 9-КГ16-10 содержало оговорку: земельные споры не подлежат разрешению в досудебном порядке. По сути, суд еще раз подчеркнул нормы, прописанные в ст. 64 ЗК. Теперь осталось понять, что же такое «земельные споры».

Земельные споры: что это такое и по каким делам идти в суд

ЗК РФ не содержит определение, что такое «земельный спор». Поэтому за уточнением понятия придется идти в судебную практику (определения Верховного суда РФ, а также судов других инстанций).

К примеру, Апелляционное определение ВС Республики Дагестан от 04 октября 2012 г. по делу N 33-2351/12 указывает: «Земельные споры – такие споры, которые возникают из земельных и СВЯЗАННЫХ С НИМИ правоотношений».

К таковым относятся разногласия, связанные с реализацией субъективных прав и / или исполнением обязанностей:

• о признании права на земельный участок (при наследовании, при купле-продаже, а также других сделках);
• об обязании исполнения определенного действия в пользу участника земельных правоотношений (к примеру, об установлении сервитута; если совсем просто, то сюда попадают дела, когда: вам нужно проложить коммуникации через участок соседа, но тот не разрешает, а также многие);
• об изменении земельных правоотношений;
• о прекращении земельных правоотношений.

9 правил, которые касаются земельных споров:

1. Досудебный порядок урегулирования действующим законодательством не предусмотрен. Но при желании вы можете прийти к «противнику» и попытаться договориться мирно.
2. Споры о правах на земельные участки рассматриваются в порядке искового производства. Это значит, что придется идти в суд, платить госпошлину, подавать иск.
3. Иски об установлении границ земельных участков (з/у) относят к искам о правах на недвижимость.
4. Органы кадастрового учета не могут решать споры о расположении границ смежных земельных участков. Т.е. вы приходите в госорган с жалобой о том, что размеры границ не соответствуют, а сосед «залез» на вашу территорию. Чиновники только разводят руками: они не могут «встревать» между соседями и диктовать правила. Окончательную точку в делах о нарушении границ ставит суд.
5. Законодательство не предусматривает возможность согласования границ з/у принятием судебного акта о признании незаконным отказа заинтересованного лица в согласовании.
6. Споры по поводу допущенных кадастровых ошибок и возможностей их устранения разрешаются в суде. Нельзя прийти к инженеру и сказать: «Поправь здесь цифру «2.55» на «3.43», а то сосед жалуется, что я незаконно занял его территорию!».
7. Спор о сносе самовольных построек на участке рассматривается ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО в судебном порядке. Это касается категории дел, когда субъект построил дом / коттедж / квартиру без согласования в местных органах.
8. Спор о границах з/у не может разрешаться исключением из кадастра сведений о границах участка со ссылкой на наличие технической ошибки.
9. Разногласия смежных землепользователей о границах з/у также рассматриваются в судебном порядке. Сюда относятся категории дел, связанных со временным пользованием участком. К примеру, когда 2 фермера взяли в аренду 2 пашни, но один начинает «залезать» на территорию другого. Если не удается договориться мирным путем, приходится идти в суд.

Теперь вы знаете, что все земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

Люди часто не понимают, что такое «досудебное урегулирование». Процедура обозначает, что для разрешения конфликта нужно было бы перед обращением в суд сходить в органы власти. К примеру, в кадастровое агентство или БТИ. Дальше пришлось бы подать заявление, дождаться рассмотрения и принятия решения.

Когда «на руках» уже есть неудовлетворяющий вас «отказ» госоргана, идем в суд. Если сразу пойти в суд, то вам откажут из-за несоблюдения процедуры. Т.е. только зря потратите время, силы и нервы.

Законодательство понимает под «досудебным урегулированием» строго формализированную процедуру, прописанную на уровне нормативно-правовых актов. Ваши попытки «решить все переговорами с соседом» сюда не включаются!

Как решить спор с соседом по границе земельного участка

Судебная практика показывает, что подобная категория конфликтов является одной из самых сложных. Но при этом в государственный орган поступает все больше исковых заявлений.

Причины не только в «соседских конфликтах», но и в желании уточнить свои права. В советское время участки выдавались достаточно «условно», и у многих даже нет документации (или есть, но с ошибками).

Соответственно, люди хотят избежать проблем в будущем, когда встанет вопрос о:

• наследовании участка;
• заключении сделки купли-продажи;
• изъятии для государственных нужд.

Как правило, вопрос о границах з/у возникает, когда:

• сосед начинает нарушать права (перенес забор на 3 метра, поставил сарай прямо у вас на участке и так далее);
• обнаруживается кадастровая ошибка;
• границы, указанные в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основе Закона № 218-ФЗ требованиям;
• в других ситуациях.

В общем, становится понятно: ваши права нарушаются. Т.е. вы всегда считали, что владеете площадью 36 м2, а тут вдруг оказывается, что всего 33 м2! Что делать в таком случае? Можете не тратить время на походы в органы местного управления и самоуправления. Нужно отправляться в суд с исковым заявлением.

Споры, связанные с границами земельных участков, не имеют исковой давности. Это значит, что можно «вступить в конфликт» в любое время.

Без разницы, когда вы узнали о нарушениях своих прав, как долго владеете недвижимостью, как долго ваши интересы притесняются.

Само собой, придется заплатить госпошлину. Приготовьте документы, доказывающие законность владения и обращения в судебную инстанцию.

Пригодятся:

• планы границ земельного участка (до проведения межевания, а также после процедуры);
• заключение инженеров (выдается организацией, которая проводит кадастровый замер);
• план территории на местности (спорные объекты выделяются цветом);
• документы о собственности на землю.

Дальше ждем, когда будет назначено предварительное судебное заседание. Если все в порядке, за ним следует и основное. Кстати, иск подаем в суд ПО МЕСТУ НАХОЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ. Ответчиком выступает лицо, которое чинит препятствия в проведении проверок и пользовании территории (т.е. сосед). Он получит повестку.

В ходе судебного заседания рассматриваются доводы сторон. В результате по ходатайству истца или ответчика (или по инициативе самого суда) может назначаться экспертиза. Процедура позволит уточнить границы и провести проверку. Но есть и минус: стоимость экспертного заключения будет в 3-4 раза превышать цену межевания.

В ходе рассмотрения дела могут возникать и другие сложности.

Документы, представленные сторонами, не позволяют посмотреть на ситуацию объективно и изучить все моменты для вынесения решения. Назначают практическую экспертизу, которую будет курировать Роскомзем.

Кадастровые инженеры, имеющие соответствующие разрешения, составляют заключение и ставят подписи. В документе отражаются границы участков.

Документация (включая кадастровую) должна быть дополнительно проверена. Придется поднять информацию по частным участкам и определить, совпадают ли планы с исходными границами. Ответственными за проверки будут специалисты Росреестра.

Судебная практика по земельным спорам, связанных с межеванием

В законодательстве не зафиксировано жесткое требование о проведении экспертизы. Но анализ практики позволяет сделать вывод: в 80-90% случаев назначается процедура. По принятию решения: есть ряд ситуаций, когда суд встает на сторону истца.

Типичные ситуации:

• соседи самовольно заняли территорию, передвинув забор по своему усмотрению;
• размеры участка были неправильно определены при образовании объекта или при его регистрации;
• Росреестр не соглашается исправить допущенную ранее ошибку в общем порядке;
• инженер, который проводил замеры, оказался некомпетентным (и это признано в ходе разбирательства).

Суд учитывает все доказательства, которые предоставляют стороны (в том числе и свидетельские показания). Но есть риск, что одними сведениями дело не ограничится. Если назначается экспертиза земли при земельном споре, то придется ее оплачивать.

Споры о границах земельных участков, вытекающие из реестровых (раньше — кадастровых) ошибок, суд должен разрешать с обязательным привлечением на стороне ответчика кадастрового органа. Конфликт может разрешиться в порядке исправления реестровой ошибки.

В последнее время суды часто отказывали истцам по искам об установлении границ земельных участков. Верховным судом РФ подобные решения отменялись. Причина почти всегда одна и та же: недостаточное изучение материалов дела.

Позиция Верховного суда по этому вопросу четко очерчена: отказ в иске о границах земельного участка возможен только по мотивам его необоснованности.

Судам запрещено давать отказ по формальным основаниям, среди которых:

• отсутствие уточненных границ;
• несоответствие площадей з/у фактическим размерам;
• недоказанность обстоятельств спора, а также другие.

В противном случае отказы по делам об установлении границ и о межевании участка признаются необоснованными.

На практике решение государственного органа означает фактическое неразрешение судебного спора. Т.е. истец может отстоять интересы в кассационной и апелляционной инстанциях. Проблема только в том, что на обжалование нужны нервы, силы и время.

Пример необоснованного отказа из практики

Известно одно дело, в котором истец прошел «по всем инстанциям»: от мирового судьи до ВС РФ. Причина проста: суды оставляли споры фактически неразрешенными, когда отказывали в удовлетворении исковых требований спорящих сторон по правопритязаниям относительно земельного участка.

В результате ВС признавал неправомерность решения суда в связи с несоблюдением требований ст. 2 ГПК. Порядок разрешения конфликтной ситуации как бы формально и соответствует установленным нормам.

Но на практике стороны получают решение, которое создает больше вопросов, нежели устраняет их. В результате люди вынужден идти в еще одну инстанцию, а затем еще и еще.

Выводы: основные моменты судебной практики

Если нужно не разрешить конкретный спор, а всего лишь уточнить границы земельных участков, в таком случае можно обратиться в местные органы по кадастру.

Но учитывайте, что чиновники могут внести изменения в документы только в том случае, если смежные землепользователи выразили согласие!

Если есть спор, ничего не удастся сделать, решать вопрос об установлении границ придется через суд.

Итог проведения кадастровых работ — межевой план. Документ является обязательным атрибутом иска о границах земельного участка. Если нет межевого плана, суд не может рассмотреть ситуацию объективно.

Если говорить с формальной точки зрения, то суд не сможет сформировать резолютивную часть решения в спорте о границах. На практике происходит даже такое, что межевой план суд прикладывает к решению.

Альтернатива документу – заключение, выданное по результатам судебной землеустроительной экспертизы. Напоминаем, что последняя «влетит в копеечку». В будущем издержки оплачивает проигравшая сторона.

Местоположение границ з/у в решении суда устанавливают координатами характерных точек таких границ (т.е. «поворотные точки»).

Суды не связаны «по рукам и ногам» теми вариантами границ, которые предлагают стороны. Суд вправе установить размеры участков по собственному усмотрению (само собой, с соблюдением интересов сторон). Т.е. на вопрос: «Кто решает границы участков в 2020 году?» можно смело давать ответ: «Суд».

Но за основу для принятия окончательного решения берутся сведения, полученные по итогам кадастровых работ или проведения судебной землеустроительной экспертизы.

Конфликты по поводу границ участков являются спорами о праве. В Земельном кодексе прямо предусмотрено, что решать спорную ситуацию можно будет только через суд (в порядке искового производства).

Это значит, что истцу необходимо обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения объекта недвижимости и уплатить госпошлину. Материалами дела могут быть договоры купли-продажи, планы местности, планы участков, результаты межевания и проведения прошлых экспертиз.

Надеемся, что вам удастся устранить спорную ситуацию и решить проблемы.

Видео: Споры о границах земельных участков

..Следующая страница->