Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?

Собственники земельных наделов часто сталкиваются с необходимостью смены возможности их эксплуатации.

Тип использования устанавливается муниципалитетом во время образования надела. Данный тип обязательно записывается в документы при сдаче участка в аренду или переходе права собственности.

Для расширения возможностей требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка. Но эта процедура должна проводиться с соблюдением действующих законодательств.

Виды использования

Категория земель и их назначение указывается в свидетельстве о праве. Согласно Земельному Кодексу, в 2020 году существует 7 категорий земель:

1. Земли населенных пунктов.
2. Сельскохозяйственные земли.
3. Охраняемые территории.
4. Промышленные земли.
5. Территория водного фонда.
6. Территория лесного фонда.
7. Запасные земли.

Каждая из этих категорий наделены своими видами использования. Например, сельхозземли можно эксплуатировать в следующих целях:

• садоводство;
• ведение личного хозяйства;
• разведение животных или рыб;
• посев урожая.

Виды разрешенного использования земель населенных пунктов:

• жилые зоны;
• производственные территории;
• общественно-деловые участки;
• территория специального назначения.

Жилые земли также подразделяются на районы застройки:

• малоэтажными зданиями;
• среднеэтажными зданиями;
• многоэтажными зданиями;
• индивидуальными домами;
• другими категориями жилых строений.

Большая часть территории приходится на территорию населенных пунктов и с/х назначения, поэтому именно они чаще всего переносят процедуру изменения вида назначения.

Обстоятельства для смены назначения

Цель эксплуатации земель устанавливается государством. Использование участка по нецелевому назначению запрещено законом.

К примеру, на приусадебной земле не может быть открыт магазин, а на сельхозземлях нельзя возвести многоэтажный дом.

К процедуре изменения категории назначения прибегают в следующих случаях:

• для организации на личном приусадебном участке торгового или производственного объекта;
• с целью заработать больше денег при продаже земли, так как участок, предназначенный под населенные пункты, обладает большей стоимостью, нежели сельхозземли;
• для возведения многоквартирного дома на подсобном участке;
• для застройки сельхозземли жилыми зданиями.

Если использовать участок по нецелевому назначению при отсутствии смены разрешенного вида полагается административное наказание.

Согласно АК РФ, в таких случаях полагается штраф разных размеров:

• за нецелевую эксплуатацию – до 1% от кадастровой стоимости участка (не менее 10 тыс. руб.);
• за неиспользование земли по целевому назначению (к примеру, пашня несколько лет простаивает) – до 0,5% от кадастровой стоимости (не менее 3 тыс. руб.);
• за отсутствие строительства на территории, отведенной под возведение индивидуального жилого дома, — до 1,5% от кадастровой стоимости (не менее 20 тыс. руб.).

Процедура смены вида с изменением категории

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка регламентируется статьей 8 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье, смена назначения земельного надела может быть принята только местной администрацией.

Все вопросы об изменении вида подаются в земельный комитет. При отсутствии такого отдела в местной администрации, заявка подается в комитет по земельным ресурсам районной, городской или областной администрации.

Перечень документов можно получить непосредственно в самом комитете, так как каждая администрация устанавливает свой перечень документации и требований.

Смена вида эксплуатации может быть проведена совместно с изменением категории участка и без нее. К смене категории прибегают, когда она не разрешает использовать участок в желаемых целях.

Например, если вы хотите возвести многоэтажный дом на сельхозземлях, так как подобное строительство разрешено только на жилых землях.

Подача документов

Процедура смены вида надела должна быть проведена в соответствии с условиями ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Первым шагом является подача заявления в земельный комитет. В нем должны быть указаны следующие данные:

• кадастровый номер территории;
• полный адрес месторасположения участка;
• установленная категория земли;
• желаемая категория;
• причина перевода;
• данные об участке (кому принадлежит право собственности, наличие обременений).

К заявлению также должны быть приложены определенные документы:

1. Кадастровый паспорт земельного надела (выдается в кадастровой палате или МФЦ).
2. Копия паспорта заявителя.
3. Согласие собственника земли на смену категории.
4. Выписка из налоговой службы – для юридических лиц.
5. Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на земли (выдается в Росреестре или МФЦ).
6. Решение экологической экспертизы (о необходимости данного документа узнавайте в земельном комитете).
7. Декларации об изменении вида.
8. Документы на постройки, которые имеются на участке.
9. План, подтверждающий границы земли и ее расположение по отношению к соседним объектам недвижимости.
10. Копия проекта, по которому проводится планировка территорий.

При сборе документов, тщательно проверяйте все реквизиты, так как даже незначительная ошибка может привести к отказу.

Если заявление подается представителем, то требуется доверенность на его имя, которая также прикладывается к заявлению. В течение 2-х месяцев происходит рассмотрение документов и принятие решение.

При положительном решении выдается постановление об изменении категории и целевого использования. При отказе в переводе решение может быть обжаловано в суде.

Смена вида использования земли без изменения категории

В некоторых случаях смена вида разрешенного использования территории не требует перевода в другую категорию. В этом случае в земельный комитет также подается заявление и документы.

Перечень документации в каждом районе разный, но свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт всегда являются обязательными.

Алгоритм смены целевого назначения прописывается в правилах пользования землей и застройками. Эти правила входят в градостроительный регламент, созданный и утвержденный администрацией города или района.

При отсутствии правил или несоответствии участка данным постановлениям запрос о переводе направляется главе местной администрации. Ходатайство можно вручить лично или отправить заказным письмом с уведомлением.

После этого требуется проведение главой района публичных слушаний, на которых будет рассмотрена возможность изменения вида использования участка.

В них принимает участие заявитель, представители администрации и лица, которых может касаться данный вопрос (владельцы, арендаторы и арендодатели соседних участков).

Решение принимается на основании полученных голосов, поэтому заранее убедитесь в согласии всех заинтересованных лиц. Публичные слушания проводятся в течение месяца после подачи ходатайства.

По ст.39 ГК РФ, оплата по проведению данной процедуры возлагается на заявителя. Протокол данных слушаний составляется на основании обсуждений и принятого решения.

По полученному постановлению производится смена разрешенного вида использования земли и перерегистрация в Росреестре. Далее все поправки вносятся в Кадастровый учет.

Стоимость

Смена вида использования земельного надела является госуслугой переоформления. При ее проведении предусмотрена только оплата госпошлины за оформление документов.

В некоторых случаях требуется кадастровое переоформление участка. Это подразумевает оплату за процедуры переоформления и услуги кадастровых инженеров.

Стоимость таких работ зависит от типа участка и региона.

Делаем вывод

Изменение вида разрешенного использования участка земли является актуальным вопросом для многих владельцев.

Необходимость в такой процедуре возникает при невозможности эксплуатации земли в полной мере. Ее регламент зависит от наличия или отсутствия необходимости смены категории земли.