Как изменить вид разрешенного использования земельного участка?
Собственники земельных наделов часто сталкиваются с необходимостью смены возможности их эксплуатации.
Тип использования устанавливается муниципалитетом во время образования надела. Данный тип обязательно записывается в документы при сдаче участка в аренду или переходе права собственности.
Для расширения возможностей требуется изменение вида разрешенного использования земельного участка. Но эта процедура должна проводиться с соблюдением действующих законодательств.
Виды использования
Категория земель и их назначение указывается в свидетельстве о праве. Согласно Земельному Кодексу, в 2020 году существует 7 категорий земель:
- Земли населенных пунктов.
- Сельскохозяйственные земли.
- Охраняемые территории.
- Промышленные земли.
- Территория водного фонда.
- Территория лесного фонда.
- Запасные земли.

Каждая из этих категорий наделены своими видами использования. Например, сельхозземли можно эксплуатировать в следующих целях:
- садоводство;
- ведение личного хозяйства;
- разведение животных или рыб;
- посев урожая.
Виды разрешенного использования земель населенных пунктов:
- жилые зоны;
- производственные территории;
- общественно-деловые участки;
- территория специального назначения.
Жилые земли также подразделяются на районы застройки:
- малоэтажными зданиями;
- среднеэтажными зданиями;
- многоэтажными зданиями;
- индивидуальными домами;
- другими категориями жилых строений.

Большая часть территории приходится на территорию населенных пунктов и с/х назначения, поэтому именно они чаще всего переносят процедуру изменения вида назначения.
Обстоятельства для смены назначения
Цель эксплуатации земель устанавливается государством. Использование участка по нецелевому назначению запрещено законом.
К примеру, на приусадебной земле не может быть открыт магазин, а на сельхозземлях нельзя возвести многоэтажный дом.
К процедуре изменения категории назначения прибегают в следующих случаях:
- для организации на личном приусадебном участке торгового или производственного объекта;
- с целью заработать больше денег при продаже земли, так как участок, предназначенный под населенные пункты, обладает большей стоимостью, нежели сельхозземли;
- для возведения многоквартирного дома на подсобном участке;
- для застройки сельхозземли жилыми зданиями.

Если использовать участок по нецелевому назначению при отсутствии смены разрешенного вида полагается административное наказание.
Согласно АК РФ, в таких случаях полагается штраф разных размеров:
- за нецелевую эксплуатацию – до 1% от кадастровой стоимости участка (не менее 10 тыс. руб.);
- за неиспользование земли по целевому назначению (к примеру, пашня несколько лет простаивает) – до 0,5% от кадастровой стоимости (не менее 3 тыс. руб.);
- за отсутствие строительства на территории, отведенной под возведение индивидуального жилого дома, — до 1,5% от кадастровой стоимости (не менее 20 тыс. руб.).
Процедура смены вида с изменением категории
Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка регламентируется статьей 8 Земельного Кодекса РФ. Согласно этой статье, смена назначения земельного надела может быть принята только местной администрацией.
Все вопросы об изменении вида подаются в земельный комитет. При отсутствии такого отдела в местной администрации, заявка подается в комитет по земельным ресурсам районной, городской или областной администрации.
Перечень документов можно получить непосредственно в самом комитете, так как каждая администрация устанавливает свой перечень документации и требований.
Смена вида эксплуатации может быть проведена совместно с изменением категории участка и без нее. К смене категории прибегают, когда она не разрешает использовать участок в желаемых целях.
Например, если вы хотите возвести многоэтажный дом на сельхозземлях, так как подобное строительство разрешено только на жилых землях.
Подача документов
Процедура смены вида надела должна быть проведена в соответствии с условиями ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Первым шагом является подача заявления в земельный комитет. В нем должны быть указаны следующие данные:
- кадастровый номер территории;
- полный адрес месторасположения участка;
- установленная категория земли;
- желаемая категория;
- причина перевода;
- данные об участке (кому принадлежит право собственности, наличие обременений).
К заявлению также должны быть приложены определенные документы:
- Кадастровый паспорт земельного надела (выдается в кадастровой палате или МФЦ).
- Копия паспорта заявителя.
- Согласие собственника земли на смену категории.
- Выписка из налоговой службы – для юридических лиц.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на земли (выдается в Росреестре или МФЦ).
- Решение экологической экспертизы (о необходимости данного документа узнавайте в земельном комитете).
- Декларации об изменении вида.
- Документы на постройки, которые имеются на участке.
- План, подтверждающий границы земли и ее расположение по отношению к соседним объектам недвижимости.
- Копия проекта, по которому проводится планировка территорий.

При сборе документов, тщательно проверяйте все реквизиты, так как даже незначительная ошибка может привести к отказу.
Если заявление подается представителем, то требуется доверенность на его имя, которая также прикладывается к заявлению. В течение 2-х месяцев происходит рассмотрение документов и принятие решение.
При положительном решении выдается постановление об изменении категории и целевого использования. При отказе в переводе решение может быть обжаловано в суде.
Смена вида использования земли без изменения категории
В некоторых случаях смена вида разрешенного использования территории не требует перевода в другую категорию. В этом случае в земельный комитет также подается заявление и документы.
Перечень документации в каждом районе разный, но свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт всегда являются обязательными.
Алгоритм смены целевого назначения прописывается в правилах пользования землей и застройками. Эти правила входят в градостроительный регламент, созданный и утвержденный администрацией города или района.
При отсутствии правил или несоответствии участка данным постановлениям запрос о переводе направляется главе местной администрации. Ходатайство можно вручить лично или отправить заказным письмом с уведомлением.
После этого требуется проведение главой района публичных слушаний, на которых будет рассмотрена возможность изменения вида использования участка.
В них принимает участие заявитель, представители администрации и лица, которых может касаться данный вопрос (владельцы, арендаторы и арендодатели соседних участков).
Решение принимается на основании полученных голосов, поэтому заранее убедитесь в согласии всех заинтересованных лиц. Публичные слушания проводятся в течение месяца после подачи ходатайства.
По ст.39 ГК РФ, оплата по проведению данной процедуры возлагается на заявителя. Протокол данных слушаний составляется на основании обсуждений и принятого решения.
По полученному постановлению производится смена разрешенного вида использования земли и перерегистрация в Росреестре. Далее все поправки вносятся в Кадастровый учет.
Стоимость
Смена вида использования земельного надела является госуслугой переоформления. При ее проведении предусмотрена только оплата госпошлины за оформление документов.
В некоторых случаях требуется кадастровое переоформление участка. Это подразумевает оплату за процедуры переоформления и услуги кадастровых инженеров.
Стоимость таких работ зависит от типа участка и региона.
Делаем вывод
Изменение вида разрешенного использования участка земли является актуальным вопросом для многих владельцев.
Необходимость в такой процедуре возникает при невозможности эксплуатации земли в полной мере. Ее регламент зависит от наличия или отсутствия необходимости смены категории земли.