Перевод земли сельхозназначения в ИЖС

Перевод земли сельхозназначения в ИЖСРешение о возведении частного дома на земельном участке всегда сопряжено с рядом сложностей и бюрократических процедур.

Дом должен быть построен по всем нормам действующего законодательства, иначе его нельзя будет оформить в собственность.

Главное условие соблюдения законности процедуры возведения дома – это выбор подходящей категории земельного участка для строительства.

Многие хотят стать обладателями частного дома вдали от густонаселенных районов городов, в лесной глуши или на бескрайних полях. Однако, там обычно располагаются земли сельхозназначения, предназначенные для выращивания культур и выпаса скота.

Чтобы построить там дом, нужно изменить статус земли на участок под ИЖС. О том, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, и расскажем в материале данной статьи.

Каких категорий бывают земли?

Вся территория страны разделена на определенные категории земель, на каждой из которых можно заниматься только конкретным видом деятельности.

Строить дома для постоянного проживания можно далеко не на всех типах земель, представленных в Земельном Кодексе.

Существуют следующие разновидности земель:

    Каких категорий бывают земли?
  • Сельскохозяйственного назначения;
  • Земли населенных пунктов;
  • Водный и лесной фонды;
  • Земли промышленного и социального назначения;
  • Резервные земли;
  • Заповедники и охраняемые земли.

Возводить жилые дома можно только в черте земли населенных пунктов и на землях сельхозназначения.

На остальных территориях любые жилые строения запрещены. Незаконное строительство дома на охраняемой или заповедной земле, к примеру, приведёт к ее законному сносу властями.

Чем отличаются земли сельхозназначения от земель ИЖС?

В ст. 77 ЗК РФ при обозначении понятия земель сельхозназначения указано, что это территории, которые удалены от пределов земли населенного пункта, и предназначены для сельского хозяйства.

К землям сельхозназначения относятся, в частности:

    Чем отличаются земли сельхозназначения от земель ИЖС?
  • Сельхозугодья;
  • Коммуникации, лесные и водные объекты, которые защищают эти территории и обеспечивают и эксплуатацию;
  • Здания и сооружения, предназначенные для обработки и хранения сельхозпродукции.

Использовать земли сельхозназначения могут ЛПХ, СНТ, ДНП. Как правило, эти земли имеют высокую сельскохозяйственную ценность, они очень плодородны и богаты торфом, черноземом и прочими необходимыми для ведения хозяйства веществами.

На таких территориях можно строить подсобные помещения, садовые домики, гаражи и прочие постройки, но не не могут быть полностью узаконены как жилые и прогонные для круглогодичного проживания дома. Для этого нужно будет осуществить перевод земли из сельхозназначения в ИЖС.

Земли под ИЖС созданы специально для строительства частных домов и коттеджей. Как, правило, находясь в пределах конкретного населенного пункта, они оснащены всеми необходимыми коммуникациями: газом, электричеством, водой.

Дом, возведённый на земельном участке под ИЖС, должен иметь не более 3 этажей. В таком доме должна проживать только одна семья, строить на таких участках многоквартирные дома запрещено законом.

Какие преимущества имеет ИЖС?

Какие преимущества имеет ИЖС?Стремление граждан перевести участки сельхозназначения в статус ИЖС обусловлены преимуществами индивидуального строительства. Ведь, казалось бы, на землях для сельского хозяйства тоже можно строить здания и строения.

Конечно, купить землю со статусом сельхозназначения значительно дешевле, чем землю под ИЖС. Поэтому многие ухитряются сэкономить на покупке земли, в последующем переводя ее в категорию ИЖС.

ИЖС имеет следующие преимущества:

  • В таком доме можно получить регистрацию;
  • Такому дому присваивается адрес;
  • Есть центральные коммуникации;
  • Развитая городская инфраструктура: дороги, подъезды, фонари и др.;
  • Ответственность муниципалитета за обустройство территории ИЖС.

Правила получения разрешения на строительство дома на землях ИЖС регламентированы Градостроительным Кодексом. Положения, регулирующие процедуру перевода сельскохозяйственных земель в статус ИЖС, указаны в ФЗ № 172.

Как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС?

Как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС?Многие задаются вопросом: можно ли перевести землю сельхозназначения в ИЖС? Такая возможность предусмотрена законодательством, но имеет ряд нюансов, без соблюдения которых законно оформить перемену статуса земли не получится.

Фактически осуществляется перевод не сельхозземель в ИЖС, а сельхозземель в земли населенных пунктов. Главное, чтобы такая перемена категории была обоснована в каждом конкретном случае. Но сложно ли провернуть все это на практике?

Такая перемена означает для государства потерю денежной стоимости земельного участка, поэтому оно будет иметь законное право попросить Вас возместить часть этой суммы. Подобная процедура для гражданина будет экономически нецелесообразной.

По нормам Градостроительного Кодекса можно и по-другому перевести землю в статус ИЖС. Так, все земли в стране разделены на зоны по целевому использованию.

Те земли сельхозназначения, которые расположены в непосредственной близости к населенному пункту, могут быть к нему причислены, если изменить границы последнего.

Подобное изменение границ возможно в двух ситуациях:

  • Когда по генплану участок расположен вблизи границ функциональных зон;
  • Участок принадлежит к перспективной зоне, считающейся резервной для границ населенного пункта.

То есть, в 2020 году вполне реально перевести землю сельхозназначения в землю ИЖС. Но для этого лучше воспользоваться способом изменения вида разрешённого использования.

Процедура перевода земли в ИЖС

Первое, на что нужно обратить внимание при желании перевести земли в ИЖС, это статус территории особого назначения. Если земля имеет такой статус, ни при каких условиях она не сможет быть использована для строительства частного дома.

Заниматься переводом земли в ИЖС может как сам собственник земельного участка, так и его представители. Если у земли несколько собственников, потребуется представление заявления от каждого из них.

Сама процедура перемены статуса земли выглядит следующим образом:

    Процедура перевода земли в ИЖС
  • Сбор и подготовка необходимых документов;
  • Составление заявления с просьбой сменить назначение земельного участка;
  • Подача документов в местную администрацию;
  • Получение ответа с решением о переводе назначения земли;
  • Обращение в Росреестр для внесения изменений в назначение участка;
  • Получение выписки из реестра с новыми данными.

Если вся процедура соблюдена, как правило, гражданин получает положительное решение в течение 3 месяцев. Если в документах будут обнаружены недочеты или ошибки, они будут возвращены на доработку. Вследствие этого незначительно может увеличиться срок рассмотрения заявки.

При положительном решении гражданин получает на руки акт с указанием в нем кадастрового номера и характеристики участка, бывшей и текущей категории земли.

Получить отрицательный ответ можно в таких ситуациях:

  • Экспертиза доказала нецелесообразность изменения статуса участка;
  • Существует запрет на изменение целевого назначения;
  • Изменение невозможно из-за территориального расположения земельного участка.

Законную силу такие изменения приобретают только после внесения их в Кадастр недвижимости.

Какие документы нужны для перевода земли в статус ИЖС?

Согласно положения действующего законодательства для перевода земли из сельскохозяйственной в ИЖС необходимо в обязательном порядке предоставить следующие документы:

    Какие документы нужны для перевода земли в статус ИЖС?
  • Копию паспорта;
  • Для юридических лиц – копии учредительных документов;
  • Доверенность – если документы подаёт представитель;
  • Выписку из кадастра;
  • Ходатайство или заявление;
  • Выписку из реестра прав на недвижимость;
  • Заключение экспертизы или согласие собственника – при необходимости.

Все копии представленных документов должны быть заверены в обязательном порядке. В самом заявлении гражданин должен указать свои права на земельный участок, его номер в кадастре, настоящую категорию и планируемую, основания перемены назначения земельного участка.

Если заявление подаётся арендатором земли, то у него на руках должно быть согласие арендодателя.

В каждом субъекте перечень документов на изменение статуса земли может различаться. Поэтому лучше заранее ознакомиться с точным перечнем документации.

Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС?Стоимость данной процедуры зависит от множества факторов, но главным из них будет выступать цена за покрытие падения кадастровой стоимости участка.

Сельхозземли имеют самую высокую кадастровую стоимость, поэтому в случае перевода ее статуса в ИЖС, государству придётся возмещать часть этой суммы. Равна она будет 30% от общей кадастровой стоимости участка.

Если будет изменен статус земли, поменяется по ней и налоговая ставка. Когда администрация просто даст разрешение на строительство дома без изменения статуса сельскохозяйственной земли, налог останется прежним.

Кроме того, на стоимость перевода земли будут оказывать влияние ниже представленные факторы:

  • Размер участка;
  • Процедура подготовки и подачи документов;
  • Проведение экологической экспертизы;
  • Создание проекта строящегося дома.

Если подавать документы для перемены статуса земли гражданин будет самостоятельно, он сможет сэкономить на оплате услуг юристов и представителей. Если нет, ему придётся оплатить их труд, равный, в среднем, 20-30 тысячам рублей.

Когда решение по переводе земли будет принято отрицательное, ответ, как правило, поступит значительно раньше чем через 3 месяца. Обычно такое решение гражданин получает в срок 30 дней.

Сколько стоит перевести землю сельхозназначения в ИЖС?Отказать в перемене статуса земли администрация может также в случае, когда изменение кадастровой стоимости будет очень велико. Если кадастровая стоимость земли ИЖС будет меньше ранее существующей стоимости на 50% — поступит отказ.

Это слишком невыгодно и для администрации, и для гражданина – собственника участка. Экологическая экспертиза тоже может быть проведена не в пользу перемены статуса участка. Это веское основание для получения отказа от местных властей.

Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый статус и вид целевого использования. Совершать на участке какие-либо действия, противоречащие нормам законодательства и правилам эксплуатации такого вида земли, просто нельзя и запрещено действующими законами.

Для того, чтобы построить дом на сельхозземле, нужно перевести ее статус в земли населенных пунктов и получить разрешение на ИЖС.

Совершить перемену земельного статуса вполне реально, но иногда экономически нецелесообразно. Принимая решение о покупке сельхозугодий нужно взвесить все «за» и «против», а также узнать о перспективах и особенностях данной земли.


..Следующая страница->