Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, утверждаемый нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

В нем устанавливаются территориальные зоны, градостроительный регламенты, порядок применения документа и порядок внесения в него изменений.

В отличие от Генерального плана территории Правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие нет, а также, что именно можно строить на территории в 2020 году.

Основные сведения

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений устанавливают градостроительные регламенты для территориальных зон, а градостроительные регламенты, в свою очередь, — разрешённое использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.

Что такое правила землепользования и застройки? ПЗЗ — это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, регулирующий использование и изменение объектов недвижимости через введение градостроительных регламентов.

Разница между правовым нормативным актом и градостроительным документом — в публичности правового акта и действии градостроительной документации без её опубликования.

Градостроительный кодекс определяет не только перечень видов градостроительных документов, но и перечень градостроительных документов, разрабатываемых местными органами власти:

• Генеральный план поселения (города, населённого пункта) – градостроительные документы о долгосрочном градостроительном планировании (определяются основные направления развития территории);
• зонирование, проводимое по генеральному плану, осуществляют без установления градостроительных регламентов, не является нормативным правовым актом, а основным градостроительным документом;
• правила землепользования и застройки (ПЗЗ) вводят градостроительные регламенты.

Основная цель введения Правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений:

• упростить и ускорить решение вопросов разрешенного использования земельных участков;
• создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
• создать условия для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
• обеспечить права и законные интересы физических и юридических лиц;
• создать условия для привлечения инвестиций;
• организовать обстановку для развития территории субъекта.

Земли общего пользования — территории, которыми вправе пользоваться без ограничений все лица:

• парки;
• скверы;
• водоемы;
• сады;
• бульвары и т. д.

На землях, находящихся в общем пользовании, объекты, принадлежащие гражданам и организациям, могут располагаться только на правах аренды. При этом владельцы зданий и сооружений должны следить за чистотой и порядком на арендованной территории.

Действие градостроительного регламента не должно распространяться на эти земли, поэтому в план застройки такие территории не включаются.

К примеру, Правила землепользования и застройки города Москвы регламентируются Постановлением Правительства Москвы №120-ПП от 28.03.2017 года.

Задачи Правил землепользования и застройки

Основная задача ПЗЗ – разрешение противоречий между населением, бизнесом и властью. Основной законодательный акт, который регламентирует вопросы ПЗЗ, — 190-ФЗ от 29.12.04 г.

До момента утверждения ПЗЗ проводят публичные слушания, далее следует огласка с последующей публикацией в СМИ. Публичность – основное отличие между градостроительным документом и правовым актом.

У ПЗЗ своя юридическая сила в пределах своего правового статуса. Если начнется суд, ПЗЗ – основной документ для восторжествования справедливости.

Выделяют общую и территориальную части ПЗЗ. В общей указаны положения о том, какие участки разрешены под строительство и об отнесении спорного участка к какому-либо классу.

Территориальная часть отвечает за разделение участков по красным границам объектов. Это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.

Градостроительным регламентом определяется право и порядок изменения территориальных зон. После изменений вносят сведения о видах разрешенного использования рассматриваемого объекта. Затем изменения доходят и до Реестра объектов недвижимости.

Каждый гражданин вправе изменить разрешенное использование своего участка в пределах одной территориальной зоны.

У каждой категории свои подразделения на зоны: жилые, сельскохозяйственные и другие. Изменения внутри зон без изменения категорий имеют право принимать депутаты округа в момент утверждения и внесения изменений в правила землепользования и застройки. Или глава администрации, но до утверждения в ПЗЗ.

Говоря о промышленных предприятиях, здесь также имеются ограничения. К примеру, строить новые предприятия на территории для жилой застройки нельзя, потому что предприятия выделяю продукты обработки в виде вредных веществ. У каждого завода есть санитарно-защитная зона.

Подробнее о градостроительном регламенте

Согласно статье 36 ГрК РФ градостроительный регламент (ГР) определяет правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

ГР устанавливают с учетом:

• фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого применения земельных участков и объектов капитального строительства;
• функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
• видов территориальных зон;
• требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.

Действие ГР распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, которые расположены в пределах границ территориальной зоны, обозначенной на карте градостроительного зонирования.

Но ГР не распространяется на земельные участки:

• в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия народов РФ;
• в границах территорий общего пользования;
• предназначенные для размещения линейных объектов;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых.

ГР не устанавливают для земель:

• лесного фонда;
• покрытых поверхностными водами;
• запаса;
• особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
• сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок проведения публичных слушаний по проектам градостроительных решений (по изменению вида разрешенного использования земельного участка)

Рассмотрим основные этапы:

1. Подается заявка (заявление) собственника участка в администрацию районного муниципалитета.
2. Комиссия по землепользованию принимает решение о проведении слушаний.
3. Направляется извещение о проведении слушаний и изменении разрешённого использования соседствующих собственников участков и объектов недвижимости.
4. В СМИ публикуется информационное сообщение о проведении публичных слушаний. И это обязательное условие.
5. Оформляется протокол публичных слушаний со списком поступивших обращений и замечаний. Затем — протокол комиссии об изменении разрешённого использования земельного участка.
6. Постановление Главы местного муниципалитета об итогах общественных слушаний и изменении вида разрешённого использования земельного участка.

Через официальную процедуру изменения разрешенного использования земельного участка проходить обязательно, если для строительства объектов на данном участке нужно получить градостроительный план участка и разрешение на строительство.

Проводят проверку соответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (АПЗ).

Перевести земли сельскохозяйственного назначения («для садоводства», «для дачного строительства») в земли населённых пунктов (с разрешённым использованием «для размещения домов ИЖС» можно, установив или изменив границы населённых пунктов в порядке, определяемом Градостроительным кодексом РФ.

Категорию земель изменяют, готовя и утверждая Генеральный план поселения, разрешённое использование устанавливается Правилами землепользования и застройки.

Пока не утверждены границы городских и сельских округов, процедура включения земельных участков в границы населенных пунктов следующая:

1. Лицо подает заявление в местный орган власти, прося включить участок границы данного поселения.
2. Органами власти проводятся публичные слушания. После оформляется заключение, его направляют в Правительство области.
3. Областное Правительство в течение 30 дней с момента получения заключения должно принять положительное или отрицательное решение по вопросу изменения границ населенного пункта.

Если речь идет о землях лесного фонда, безопасности или обороны, документы направляют на согласование, к примеру, в Рослесхоз. Если ответа в течение месяца не поступает, вопрос считается согласованным.

Виды юридической ответственности за нарушение правил землепользования и застройки

В зависимости от того, в чем выразилось такое нарушение, и какие санкции за него предусмотрены, лицо, виновное в нарушении правил землепользования и застройки, может быть привлечено к гражданской и административной, уголовной или дисциплинарной ответственности.

Если при осуществлении градостроительной деятельности гражданин или чиновник нарушили нормы определенного кодекса, возмещение вреда, причиненного при этом другим людям, их жизни и здоровью, осуществляется по правилам гражданского законодательства.

Такая ответственность носит обычно материальный характер и состоит в выплате неустойки, пени и компенсации ущерба.

Наказание последует, если:

• нарушен порядок строительства и ввода объекта в эксплуатацию;
• коммерческие и жилые здания возведены без разрешения;
• нарушен порядок выдачи подобных разрешений должностными лицами;
• заселение и использование жилых домов, производственных и гражданских зданий осуществляется без ввода в эксплуатацию;
• нарушены нормы и требования государственных стандартов при изготовлении строительных материалов или выполнении строительных/монтажных работ;
• нарушены нормы экологического законодательства при проектировании зданий, их размещении, эксплуатации;
• работы осуществляются без лицензии, если она необходима.

Далее узнаем, какова ответственность за нарушение правил землепользования и застройки. Основное наказание – денежный штраф, налагаемый на должностное лицо или на государственный орган, компанию.

Если виновным признают юридическое лицо, помимо штрафа к нему могут применить административное приостановление деятельности на срок до 90 дней.

Отягчающие обстоятельства применяются, если:

• виновное лицо откажется устранять допущенные нарушения;
• вызванные негативные последствия коснулись широкого круга лиц;
• была нарушена техника безопасности при производстве работ, а также имеет место злостный характер таких деяний, то есть их неоднократное и намеренное повторение.

Дисциплинарная ответственность – это меры воздействия, которые могут быть приняты в рамках трудового законодательства к сотруднику, по вине которого были нарушены ПЗЗ и другие градостроительные нормы. Среди них возможны выговоры, замечания и даже увольнение с должности.

Если при строительстве или проектировании зданий допущенные нарушения повлекли смерть людей или получение ими увечий, финансовый ущерб для бюджета, хищение денежных средств, фальсификацию документов, виновных в них лиц привлекают к уголовной ответственности.

Правила землепользования и застройки — документ о территориальном зонировании территории субъекта РФ. Документ принимают только уполномоченные органы региона с условием проведения публичных слушаний по проекту.

В России есть центры, которые информируют граждан по вопросам ПЗЗ, а также любом МФЦ. В них есть информация о прогнозах на строительство инфраструктуры районов: больницы, детские сады, школы.

..Следующая страница->