Правовой режим земель промышленности

Правовой режим земель промышленностиК землям специального назначения законодательство РФ относит территории, отведённые для эксплуатации и обеспечения деятельности объектов промышленности, связи, энергетики, теле- и радиовещания, транспорта и других спецобъектов.

Правовой режим и регулирование категории земель промышленности прописан в Земельном Кодексе РФ (ст. 87-93), а также в нормативных актах органов власти.

О том, как можно использовать земли промышленности и что можно на них строить, читайте далее.

Земли промышленного назначения: что это такое?

В ст. 88 ЗК РФ даётся определение категории земель промышленности. К территориям промышленности относятся площади вне черты населённых пунктов, которые используются для размещения и эксплуатации объектов промышленного назначения. Правовой режим, возникший у распорядителей таких земель, установлен действующим законодательством РФ.

Земли промышленного назначения: что это такое?Собственником промышленного участка может являться:

  • государство;
  • регион;
  • частное лицо или организация.

На землях промназначения располагаются производственные цеха, заводы и фабрики и другие здания, необходимые для деятельности предприятий.

О том, как можно использовать земли промышленности, говорится в законодательстве, где выделено 7 возможных видов разрешённого использования такой категории земли.

К ним относятся:

  1. Участки для размещения производственных построек.
  2. Земли, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
  3. Территории для обеспечения транспортного сообщения.
  4. Участки, выделенные для размещения объектов атомной энергетики.
  5. Земли обороны и безопасности.
  6. Территории, предназначенные для осуществления космической деятельности.
  7. Участки, выделенные под различные коммуникации.

Передача земельных территорий под промышленное производство осуществляется через органы местной администрации.

При этом оцениваются целесообразность и безопасность производственного расположения, учитываются характеристики земли и рельефа, а также приближённость участка к населённым пунктам и путям транспортного сообщения.

Промышленные земли не могут располагаться вблизи жилых территорий.

Какую площадь может занимать земля, отведённая под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешённого использования, нормативов производства (для каждой отрасли они определяются индивидуально), а также от технической документации на объект промышленной застройки.

Что можно строить на землях промышленного назначения?

На таких участках разрешено строительство объектов, не противоречащих виду разрешённого использования территории, а именно:

    Что можно строить на землях промышленного назначения?
  • производственные цеха и здания вспомогательного подразделения;
  • объекты транспортной инфраструктуры;
  • строения атомной энергетики;
  • оборонные постройки;
  • объекты авиакосмической отрасли и др.

На землях промышленности запрещается строительство жилого сектора!

Однако населённые пункты, особенно города, из года в год разрастаются. Иногда жилая застройка может пересекать промышленную зону.

Возможно ли ИЖС на землях промышленности? Да, возможно, однако, чтобы узаконить такие постройки, есть только один выход, – сменить категорию земельного участка.

Строительство жилья допускается законом, если территория относится к землям ИЖС или сельхозназначения.

Как изменить категорию промышленной земли?

Вопросы, касающиеся изменения категории земельных участков, регулируются Земельным Кодексом и ФЗ-№ 172 от 21.12.2004 г.

Перевод земель в промышленные – непростая процедура. Гораздо проще произвести обратное изменение.

Например, при переводе промышленной зоны в категорию населённых пунктов, существует только 2 ограничения:

  1. Объекты промзоны подлежат сносу, или территория загрязнена, нарушена. В этих случаях для изменения категории требуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
  2. На землях промышленности нарушен почвенный слой. В этой ситуации нужно будет не только согласовать проект рекультивации, но и произвести все предполагаемые работы.

Как изменить категорию промышленной земли?Гораздо сложнее произвести перевод земли сельхозназначения в земли промышленности. Это допускается лишь в исключительных случаях.

Единственное основание для разрешения изменения категории – предоставление доказательств полной утраты участком сельхозназначения полезных свойств, необходимых для ведения агрокультурной деятельности.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли промышленности – довольно длительный процесс. Оформление разрешительной документации на преобразование целевого назначения земли занимает более 6 месяцев.

Также следует учитывать, что данная процедура сопряжена со значительными материальными тратами, включая оплату госпошлины за выдачу кадастровых документов и возмещение государству потерь в связи с преобразованием правового режима с/х угодий.

Для получения разрешения на перевод следует обращаться в орган местного самоуправления с заявлением и подтверждающими документами. Если участок используется по праву аренды, то для изменения категории земли требуется ещё получить разрешение от собственника имущества.

Перечень документов для смены правового статуса земельного участка:

  • ходатайство о необходимости изменения целевого назначения земельного участка (бланк можно взять непосредственно в Росреестре или скачать на сайте данной службы);
  • межевой план участка;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • разрешение на перевод земли в иную категорию, выданное местной администрацией.

Ходатайство и документы рассматриваются в течение 10 дней, после чего заявителю приходит решение о преобразовании категории земли или отказ.

При положительном решении муниципалитета нужно направить письменное обращение в адрес Министерства имущественных отношений о преобразовании целевого назначения участка и возможности размещения на нём объекта промышленности.

По истечении 2 месяцев заявителю будет выдано решение о предоставлении права на перевод земельного объекта в другой правовой режим.

В течение 2 недель копия данного решения будет направлена заявителю и Росреестр. Завершает процедуру внесение сведений о переводе земли с/х назначения в категорию промышленного назначения.

Пакет документов для подачи в Росреестр:

    Как изменить категорию промышленной земли?
  • разрешение администрации;
  • проект расположения объекта промышленности на земельном участке;
  • межевой план;
  • технические характеристики строения;
  • заключение экологической комиссии;
  • кадастровые документы на землю;
  • проект по восстановлению почвы;
  • экономическое обоснование строительства промышленного объекта;
  • справки об издержках государства, связанных с переводом земли.

Перечень документов может дополняться в зависимости от нормативов, принятых в конкретном регионе.

По статистике, положительное решение по вопросу перевода с/х земель в промышленные участки принимается в том случае, если земельный участок достаточно удалён от населённых пунктов.

Налог на земли промышленности

Согласно ст. 394 НК РФ, ставка по налогу на земли промышленности равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка.

Эта ставка выше, чем на земли с/х назначения и на участки населённых пунктов. Но на региональном уровне могут вводиться понижающие коэффициенты.

На земли промышленного назначения часто устанавливается завышенная кадастровая стоимость, которая может превышать рыночную. При выявлении данного факта собственник вправе обратиться в суд с целью снижения кадастровой стоимости.

Продажа, покупка, аренда земель промышленного назначения

Продажа, покупка, аренда земель промышленного назначенияСобственником участка промышленного назначения может быть как государство или муниципалитет, так и частное лицо либо организация. С данными территориями собственник вправе совершать любые сделки, не выходящие за рамки действующего законодательства.

Участки с промышленными объектами можно продавать, сдавать в аренду, отдавать в безвозмездное пользование, дарить, обменивать.

При покупке такой земли следует учитывать установленный вид разрешённого использования. Так, если участок предназначен для размещения складов, то собственник или арендатор не сможет построить на этой территории объекты другого назначения, например, заправку для автомобилей.

Также потенциальному покупателю стоит обратить внимание на характеристики самого земельного участка и наличие/отсутствие коммуникаций. Если к участку не подведены газ, электричество, водопровод, канализация, то такая земля может стоить недорого.

Однако, если подумать о перспективе строительства в будущем, то покупка участка промзоны может оказаться невыгодной: получение разрешений на строительство и подвод коммуникаций – довольно длительный, трудоёмкий и затратный процесс.