Как оценить дом с земельным участком?

Как оценить дом с земельным участком?Как происходит оценка дома с земельным участком? Что нужно сделать для снижения рисков и «провисания по цене»?

В инструкции постараемся разобрать основные моменты и фишки, которые касаются оценки стоимости недвижимости (дом + участок) с актуальными изменениями на 2020 год.

Что такое оценка и для чего требуется процедура

Оценка жилого дома и участка – установка стоимости этой недвижимости с учетом ряда факторов.

В итоговую сумму закладывают цену:

  • хозпостроек и дополнительных строений, расположенных на участке;
  • объектов вспомогательного назначения (ворота, забор);
  • коммуникаций, а также других.

Причины проведения оценки стоимости недвижимости разные. Процедура необходима для:

    Что такое оценка и для чего требуется процедура
  • определения размера государственной пошлины (госпошлины);
  • расчета величины налога (сумма взимается при заключении сделок купли-продажи недвижимости);
  • вычисления величины выплат для ПФ (Пенсионного фонда);
  • оформления ипотеки (в банке будут проверять документы);
  • выставления дома и земельного участка в качестве залога;
  • ареста жилого строения и з/у;
  • необходимости определить страховые выплаты на дом;
  • расчета проектных инвестиций;
  • определения суммы, которая пойдет в качестве уставного капитала (если недвижимость вносится в уставный фонд);
  • раздела имущества при бракоразводном процессе;
  • возникновения любых других имущественных споров;
  • сноса недвижимости под новую застройку, а также во многих других случаях.

К примеру, оценка рыночной стоимости дома необходимо будет для объектов с незавершенным строительством.

Есть 2 варианта, как определить цену имущества:

  • установить сумму самостоятельно;
  • пригласить профессиональных оценщиков.

Первый вариант востребован при заключении договоров купли-продажи. Т.е. продавец выставляет стоимость вроде 2 000 000 рос. рублей. Покупатель или соглашается, или торгуется. Когда цена устроит 2 стороны, будет заключена сделка.

Чуть сложнее в ситуации, когда у нас ипотека, залоговые обязательства или государственные платежи (взносы налоги). Требуется профессиональный взгляд на характеристики недвижимости и ее стоимость.

Кем и на каких условиях проводится независимая оценка дома

Для выполнения работ приглашают лиц, соответствующих требованиям законодательства. Они должны:

    Кем и на каких условиях проводится независимая оценка дома
  • быть членами СРО – саморегулируемых организаций (некоммерческих предприятий, деятельность которых контролирует государство);
  • иметь лицензию на работы по оценке движимого и недвижимого имущества;
  • застраховать гражданско-правовую ответственность на 300 000 рос. рублей или больше;
  • иметь хорошую репутацию на рынке.

Собственники недвижимости часто выбирают специалиста по оценке самостоятельно. При этом руководствуются стоимостью услуг, известностью.

Но зачастую банковские организации при оформлении ипотеки специально направляют граждан в конкретное СРО. Это нужно, чтобы финансовое учреждение не несло риски.

Банк давно договорился с представителями саморегулируемой организации, что оценка проводится по критериям №1, №2, №3, №4, а в результате выдаются документы №1, №2, №3, №4, №5.

Конечно, ничто не мешает человеку обратиться в другую организацию. Но это чревато проблемами с документами в будущем.

Схема сотрудничества с оценщиками

    Схема сотрудничества с оценщиками
  1. Клиент обращается в компанию и ставит задачу. Т.е. рассказывает, что за оценка требуется, кому, почему, на каких основаниях.
  2. Компания составляет коммерческое предложение. В нем прописывают стоимость оценки, цель, вид, сроки выполнения заказа, специфику обращения, а также некоторые другие моменты.
  3. Стороны достигают согласие по всем вопросам, после чего подписывают договор. В документ переносятся все моменты, которые были в КП. Дополнительно появляются другие (новые).
  4. Клиент договаривается с компанией о дате визита оценщика. Желательно к приезду специалиста навести порядок в доме и на прилегающей территории.
  5. Специалист приезжает в указанное время на ваш адрес для оценки стоимости недвижимости. Оценщик: 1) проверяет документы на имущество; 2) делать фотографии дома и участка; 3) смотрит, соответствует ли территория плану (самовольные постройки, лишние «элементы»).
  6. Сведения, которые были получены при «выезде на местность», обрабатываются. В результате составляется официальный документ. В нем прописываются характеристики недвижимости + указывается ее стоимость.
  7. Клиент может использовать полученные документы по собственному усмотрению. На основании полученной информации можно говорить о справедливой и «рыночной» цене.

Документы, которые необходимы для оценки

Люди часто спрашивают, какие документы нужны для оценки дома, когда их предоставлять, куда приносить.

Для заключения договора нужны:

    Документы, которые необходимы для оценки
  • паспорт гражданина РФ или иностранного государства (если собственников несколько, то документ предоставляется на всех);
  • свидетельство о праве собственности на недвижимость (с 2017 года Росреестр выдает не его, а просто выписку);
  • тех. документацию из БТИ;
  • паспорт на земельный участок.

Также необходимо предоставить информацию об имеющихся обременениях (арендаторы, ипотека, залог).

Способы оценки недвижимости

Существуют разные методы для определения «ценника». Специалисты уточнят каждый из них, расскажут о преимуществах и недостатках.

Аналоговый метод: смотрим, как продавались такие же дома

Суть способа в том, чтобы определить стоимость недвижимости на основе сделок с аналогичным имуществом в данной местности.

К примеру:

  • в сентябре 2020 года похожий дом продали за 3 000 000 рублей;
  • в ноябре 2020 г. подобный коттедж реализовали за 3 500 000 рублей;
  • в январе 2020 г. дом, похожий на ваш, продали за 3 000 000.

Аналоговый метод: смотрим, как продавались такие же домаСтановится ясно, что недвижимость не может стоить меньше 3 000 000. Это и указывается в отчете.

Как правило, методика актуальна при заключении договоров купли-продажи недвижимости в крупных населенных пунктах.

Учитывают:

  • расположение объекта;
  • близость к транспортным коммуникациям;
  • специфику подъездных путей, а также некоторые другие моменты.

Если сложно провести оценку жилого дома самостоятельно, лучше пригласить специалиста.

Затратный метод: подсчитываем убытки

Главная особенность способа – подсчет всех расходов, которые необходимы были для строительства и реконструкции.

В ходе оценки учитывают:

  • стоимость прокладки коммуникаций (газ, вода, электричество);
  • материал строительства дома (силикатные блоки, дерево, кирпич);
  • расходы на отделку и благоустройство, а также многие другие.

Затратный метод актуален для оценки новых загородных домов, которые были возведены на территории коттеджных поселков.

Доходный метод: смотрим, сколько можно извлечь в будущем

Способ актуален при оценке коммерческой недвижимости. В нише жилых объектов встречается реже, но все равно имеет место быть. При определении стоимости учитывают рыночные расценки и прибыльность инвестирования.

Критерии, которые используются при оценке недвижимости

О них можно говорить долго. Все зависит от выбранного способа. Перед тем, как оценить стоимость дома и земельного участка, стоит почитать нормативы и документы, регулирующие процесс определения рыночной стоимости. Как правило, учитывают ряд факторов, влияющих на «ценник».

Критерии, которые используются при оценке недвижимостиМестоположение объекта:

  1. Крупный населенный пункт – +30-40% к стоимости.
  2. Наличие социальной инфраструктуры – +5-25% к окончательной цене.
  3. Доступность общественного транспорта (метро, автобусы, троллейбусы) — +3-30%.

Само собой, что недвижимость в отдаленной местности и чуть ли не на хуторах стоит гораздо дешевле.

Состояние дома — едва ли не ключевой фактор, влияющий на ценник:

  • дом выполнен из кирпича — +3-7%;
  • строение «моложе» 7 лет — +5-10%;
  • площадь объекта превышает 80 м2 — +1-3%;
  • дом продается по принципу «заезжай и живи», т.е. не требует ремонта и дополнительных вложений – +15-35% к итоговой стоимости;
  • коммуникации отремонтированы и заменены на новые — +5-10% от итоговой стоимости;
  • наличие раздельных комнат в жилом доме – +3-+5% от ценника;
  • проект строительства современный — +15-35%;
  • удобства в доме — +7-10% от итоговой цены.

Но есть и факторы, которые негативно влияют на стоимость недвижимости, приводят к понижению ценника:

    Критерии, которые используются при оценке недвижимости
  • ракушник выбран в качестве строительного материала – стоимость падает на -4-10%;
  • объект построен примерно 10-20 лет назад (или больше) – до -15% от цены;
  • удобства отсутствуют полностью или частично – -10-20% от ценника;
  • площадь объекта составляет меньше 60 м2 – -3-13%;
  • дом так и не был достроен, т.е. требуются вложения – -55-60% от итоговой цены;
  • покупателю придется вложить деньги, чтобы провести ремонт и реконструкцию — -10-35%;
  • комнаты смежные / проходные – -5% от стоимости;
  • сантехника старая, а трубы требуют замены — -2-5%.

Как оценить дом для продажи самостоятельно? По сути, вам нужно сесть и просчитать все плюсы / минусы.

Оценка стоимости участка

Здесь также есть критерии, которые позволяют понять увеличение или снижение окончательной цены.

Положительно сказываются на итоговом ценнике следующие факторы:

    Оценка стоимости участка
  • площадь участка более 3 соток – +2-3% к итоговой стоимости;
  • участок, на котором располагается дом, шире 12 м — +1-5%;
  • наличие асфальтовых дорого рядом с домом / коттеджем – +2-3%;
  • близость к транспортным коммуникациям – 2-6%;
  • расположение участка в равнинной местности – 3-9%;
  • наличие природных условия (речка, лес, парк, озеро) — +3-7%
  • подключением в населенном пункте центральной канализации и близость к объекту – 4-11%.

Но есть и целый список факторов, которые плохо / отрицательно / негативно влияют на стоимость:

  • площадь участка составляет меньше 3 соток – -3-5%;
  • расположение дома недалеко от источников загрязнения и промышленных объектов — -3-14%;
  • участок неправильной формы — -2-4% от итогового ценника;
  • проблемы с заездом на участок – -20-30%;
  • сложности с транспортным коммуникациями и отсутствие автобусов / троллейбусов – -5-10%;
  • отсутствие асфальтового покрытия дорог – -3-4%;
  • расположение участка на склоне и перепады по высоте — -5-9%.

Если недвижимость приобреталась на условиях ипотечного кредитования, а долги за нее полностью погашены, то нужно быть осторожными. Продавец должен снять обременение и получить новую выписку в ЕГРП (Росреестре).

После оценки недвижимости объекту присваивается «категория» общего состояния:

  • отличное;
  • неудовлетворительное;
  • удовлетворительное;
  • хорошее;
  • непригодное.

Если вы заказывали экспертизу в компании для жилья в ипотеку, то срок «годности» составляет 6 месяцев. Нужно успеть предоставить документы и справки. Если не вложитесь в сроки, то придется заказывать и оплачивать экспертизу еще раз.

Есть и некоторые другие детали, которые влияют на оценку стоимости загородного дома:

    Оценка стоимости участка
  • расположение имущества в престижном районе города (что автоматически обозначает привязку к больнице / школе и другим учреждениям);
  • приватизация недвижимости (если она оформлена по правилам, то ценник автоматически возрастает);
  • отсутствие зарегистрированных / прописанных (в таком случае объект можно продать гораздо дороже).

Часто спрашивают о том, стоит ли делать ремонт в доме перед продажей. Практика показывает, что все эти элитные дизайны и итальянские фрески редко окупаются. Максимум, на что может рассчитывать продавец, — возможность «отбить» 1/3 от затраченных на ремонт денег.

Но часто идут на другую уловку: в стремлении продать недвижимость дороже люди делают незначительный / косметический / легкий ремонт. Т.е. подклеивают обои, подкрашивают пол и делают все, чтобы «выглядело свежо». Такой ремонт не требует больших затрат, но недвижимость в глазах покупателя становится более ценной.

Сколько стоит оценка? Цены и факторы их формирования

Стоимость оценки загородного дома зависит от ряда факторов:

  • площадь участка;
  • площадь жилого объекта;
  • наличие / отсутствие дополнительных построек;
  • расположение недвижимости, а также многие другие нюансы.

Если говорить про Москву, то стоимость оценки участка площадью до 10 соток обойдется в 3 000 – 4 000 рос. рублей. Если площадь участка превышает 10 соток, то оценка для нотариуса будет стоить уже 5 000 – 7 000 рублей.

Цены на оценку жилого дома площадью 100 м2 и участка площадью до 10 соток установлены на уровне 6 000 – 9 000 рублей. Оценка загородного дома площадью более 500 м2 обойдется в 15 000 рос. руб. или больше.

Здесь появляется другая проблема. Вы хотели взять ипотеку и рассчитывали, что стоимость загородного дома оценят в 5 000 000 рублей (условно). Но по факту оказалось, что ценник, заявленный компанией, гораздо меньше — 4 300 000 руб.

Что делать в таком случае? Как поступить с условиями кредитования и предоставления средств?

Оценочная стоимость может повлиять на ряд условий:

  • сумма ипотечного кредита;
  • максимальный / максимальный срок предоставления ипотеки;
  • размер процентной ставки.

В результате оценки заемщику выставляют сумму. Она может оказаться меньше той, на что мог рассчитывать человек (как правило, именно так и происходит). В результате заемщику нужно срочно где-то найти 500 000, 560 000, 600 000, 650 000, 700 000, 750 000, 800 000 рублей и больше.

Но что делать в таком случае? Есть несколько способов решить проблему:

    Сколько стоит оценка? Цены и факторы их формирования
  • выставить банку / компании требование о проведении повторной оценки (но будьте готовыми к тому, что придется платить деньги);
  • оформить на недостающую вам сумму потребительский кредит (что чревато дополнительными проблемами с выплатами, ведь вы и так «берете на себя» слишком много);
  • провести повторную экспертную оценку в другой компании по собственной инициативе;
  • постараться предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение (движимое и недвижимое имущество, дополнительные средства и так далее).

Что касается сроков проведения оценки объектов недвижимого имущества, то они составляют 3-5 рабочих дней. Все зависит от конкретной ситуации. Как правило, вы получите отчет спустя неделю. Потом останется только грамотно использовать его.

Если собрались оценить загородный дом и недвижимость для купли-продажи / ипотеки / залога / расчета и выплаты налогов, воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией.

Когда самостоятельная процедура не представляется возможной, лучше обратиться к профессионалам. Они заключат договор, дадут официальные гарантии и сделают все необходимое буквально за 1 неделю. На руки вы получите отчет, которым сможете воспользоваться.


..Следующая страница->